[原創]沒有取得房產證的二手房買賣合同的效力

導讀:
文/河北世紀聯合律師事務所 王現輝 王某于2004年4月16日以28萬元的價格將自己一套尚未辦理產權證的單元房賣給周某,雙方約定待將來發證產權證后,由王某協助周某辦理房屋過戶手續,過戶費用由雙方均擔。2006年10月,王某將周某訴至法院,以簽訂合同的房屋沒有產權證為由,要求確定房屋買賣合同無效,雙方退房退款,恢復原狀。物權法并沒有規定未取得權屬證書的不動產不得轉讓,而是規定轉讓不發生物權的效力。物權法所體現的進步法律思想應該在審判實踐中加以運用,法院不應當依據城市房地產管理法的規定認定買賣合同無效。那么[原創]沒有取得房產證的二手房買賣合同的效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。
文/河北世紀聯合律師事務所 王現輝 王某于2004年4月16日以28萬元的價格將自己一套尚未辦理產權證的單元房賣給周某,雙方約定待將來發證產權證后,由王某協助周某辦理房屋過戶手續,過戶費用由雙方均擔。2006年10月,王某將周某訴至法院,以簽訂合同的房屋沒有產權證為由,要求確定房屋買賣合同無效,雙方退房退款,恢復原狀。物權法并沒有規定未取得權屬證書的不動產不得轉讓,而是規定轉讓不發生物權的效力。物權法所體現的進步法律思想應該在審判實踐中加以運用,法院不應當依據城市房地產管理法的規定認定買賣合同無效。關于[原創]沒有取得房產證的二手房買賣合同的效力的法律問題,大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。
文/河北世紀聯合律師事務所 王現輝
王某于2004年4月16日以28萬元的價格將自己一套尚未辦理產權證的單元房賣給周某,雙方約定待將來發證產權證后,由王某協助周某辦理房屋過戶手續,過戶費用由雙方均擔。該合同經公證后,周某向王某交付了全部房款,并入住該房屋。2006年10月,王某將周某訴至法院,以簽訂合同的房屋沒有產權證為由,要求確定房屋買賣合同無效,雙方退房退款,恢復原狀。周某則認為雙方買賣房屋的意思表示真實,是原告看到房價大幅上漲才想毀約,主張法院駁回原告的訴訟請求。
王律師認為,首先,應當確定此類買賣合同的有效性。理由如下:
正確處理此類案件的關鍵在于明確區分合同法上債權(債務)發生效力與物權法上物權變動的效力。詳言之,合同有效成立,只是在當事人之間發生債權法上的債權、債務關系,但如果合同是以物權變動為目的(如買賣),則物權的實際變動還有待于相應的交付(動產)或移轉登記(不動產)方可完成。當不具備物權變動的條件(如本案中賣方尚未取得所有權證書,自然無法協同買方辦理過戶登記),只是不發生物權變動的效力,但并不能由此而反射地影響債務合同的效力。最高人民法院《關于適用合同法若干問題的解釋(一)》第9條規定:“……法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續,但未規定登記后生效的,當事人未辦理登記手續不影響合同的效力,合同標的物所有權及其他物權不發生轉移”,《物權法》第15條規定:“除當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效; 未辦理物權登記的,不影響合同效力”上述規定的意旨是不能以物權未發生變動或不能發生變動為理由,轉而否定作為原因行為的買賣合同的效力。
還有一個問題,就是城市房地產管理法第37條規定:“不列房地產,不得轉讓:……(六)未依法登記領取權屬證書的。”不少人據此認為,不得轉讓就是不得買賣、不得贈與的意思,因此此類買賣合同因違反法律的強制性規定而無效。王律師認為這種觀點不可取。事實上,僅從行政管理的角度考慮,無權屬證書的房屋不予過戶登記,不發生物權變動的效力,就足夠了,至于當事人之間是否發生債權債務關系,要否承擔債法上的責任,完全僅關乎買賣雙方的利益分配,并不牽涉其他人的利益,應該更多的尊重當事人的意思自治,行政法沒有繼續染指的必要。將買賣合同認定為無效會形成很大的不公平,交易一方盡可以此為理由而主張毀約,合同相對人的正當利益以及對交易安全的合理預期落空。物權法第31條規定:“依照本法第28條至第30條規定享有不動產物權的,處分物權時,依照法律規定需要辦理登記的,未經登記,不發生物權效力。”物權法并沒有規定未取得權屬證書的不動產不得轉讓,而是規定轉讓不發生物權的效力。物權法所體現的進步法律思想應該在審判實踐中加以運用,法院不應當依據城市房地產管理法的規定認定買賣合同無效。
關鍵詞:產權 二手房 合同效力
來源:本站原創 轉載請注明作者及出處




