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[原創]沒有取得房產證的二手房買賣合同的效力

段建國律師2022.01.05713人閱讀
導讀:

文/河北世紀聯合律師事務所 王現輝 王某于2004年4月16日以28萬元的價格將自己一套尚未辦理產權證的單元房賣給周某,雙方約定待將來發證產權證后,由王某協助周某辦理房屋過戶手續,過戶費用由雙方均擔。2006年10月,王某將周某訴至法院,以簽訂合同的房屋沒有產權證為由,要求確定房屋買賣合同無效,雙方退房退款,恢復原狀。物權法并沒有規定未取得權屬證書的不動產不得轉讓,而是規定轉讓不發生物權的效力。物權法所體現的進步法律思想應該在審判實踐中加以運用,法院不應當依據城市房地產管理法的規定認定買賣合同無效。那么[原創]沒有取得房產證的二手房買賣合同的效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

文/河北世紀聯合律師事務所 王現輝 王某于2004年4月16日以28萬元的價格將自己一套尚未辦理產權證的單元房賣給周某,雙方約定待將來發證產權證后,由王某協助周某辦理房屋過戶手續,過戶費用由雙方均擔。2006年10月,王某將周某訴至法院,以簽訂合同的房屋沒有產權證為由,要求確定房屋買賣合同無效,雙方退房退款,恢復原狀。物權法并沒有規定未取得權屬證書的不動產不得轉讓,而是規定轉讓不發生物權的效力。物權法所體現的進步法律思想應該在審判實踐中加以運用,法院不應當依據城市房地產管理法的規定認定買賣合同無效。關于[原創]沒有取得房產證的二手房買賣合同的效力的法律問題,大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

文/河北世紀聯合律師事務所 王現輝

王某于2004年4月16日以28萬元的價格將自己一套尚未辦理產權證的單元房賣給周某,雙方約定待將來發證產權證后,由王某協助周某辦理房屋過戶手續,過戶費用由雙方均擔。該合同經公證后,周某向王某交付了全部房款,并入住該房屋。2006年10月,王某將周某訴至法院,以簽訂合同的房屋沒有產權證為由,要求確定房屋買賣合同無效,雙方退房退款,恢復原狀。周某則認為雙方買賣房屋的意思表示真實,是原告看到房價大幅上漲才想毀約,主張法院駁回原告的訴訟請求。

王律師認為,首先,應當確定此類買賣合同的有效性。理由如下:

正確處理此類案件的關鍵在于明確區分合同法上債權(債務)發生效力與物權法上物權變動的效力。詳言之,合同有效成立,只是在當事人之間發生債權法上的債權、債務關系,但如果合同是以物權變動為目的(如買賣),則物權的實際變動還有待于相應的交付(動產)或移轉登記(不動產)方可完成。當不具備物權變動的條件(如本案中賣方尚未取得所有權證書,自然無法協同買方辦理過戶登記),只是不發生物權變動的效力,但并不能由此而反射地影響債務合同的效力。最高人民法院《關于適用合同法若干問題的解釋(一)》第9條規定:“……法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續,但未規定登記后生效的,當事人未辦理登記手續不影響合同的效力,合同標的物所有權及其他物權不發生轉移”,《物權法》第15條規定:“除當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效; 未辦理物權登記的,不影響合同效力”上述規定的意旨是不能以物權未發生變動或不能發生變動為理由,轉而否定作為原因行為的買賣合同的效力。

還有一個問題,就是城市房地產管理法第37條規定:“不列房地產,不得轉讓:……(六)未依法登記領取權屬證書的。”不少人據此認為,不得轉讓就是不得買賣、不得贈與的意思,因此此類買賣合同因違反法律的強制性規定而無效。王律師認為這種觀點不可取。事實上,僅從行政管理的角度考慮,無權屬證書的房屋不予過戶登記,不發生物權變動的效力,就足夠了,至于當事人之間是否發生債權債務關系,要否承擔債法上的責任,完全僅關乎買賣雙方的利益分配,并不牽涉其他人的利益,應該更多的尊重當事人的意思自治,行政法沒有繼續染指的必要。將買賣合同認定為無效會形成很大的不公平,交易一方盡可以此為理由而主張毀約,合同相對人的正當利益以及對交易安全的合理預期落空。物權法第31條規定:“依照本法第28條至第30條規定享有不動產物權的,處分物權時,依照法律規定需要辦理登記的,未經登記,不發生物權效力。”物權法并沒有規定未取得權屬證書的不動產不得轉讓,而是規定轉讓不發生物權的效力。物權法所體現的進步法律思想應該在審判實踐中加以運用,法院不應當依據城市房地產管理法的規定認定買賣合同無效。

關鍵詞:產權 二手房 合同效力

來源:本站原創 轉載請注明作者及出處

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  • 中介代簽的二手房買賣合同有效嗎

    張嘉娛律師

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    張嘉娛

    中介代簽的二手房買賣合同有效嗎

    內容:實例:王先生在一個月前通過中介與賣方簽訂了二手房購房合同,但合同由賣方父母代簽,但當時賣方父母也沒有出具委托書,簽完合同后賣方父母收取了5萬定金。王先生十分苦惱,不知道之前簽訂的二手房買賣合同是否還具有法律效力。解答:1、如果當初賣房人的父母向購房者出具了足以讓購房者認為他們有權處置房屋的材料,他們的行為就構成“表見代理”,那么合同有效。如果是故意行為,情節嚴重的,符合詐騙罪的犯罪構成,依照刑法規定處罰。那么中介代簽的二手房買賣合同有效嗎。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    張嘉娛律師
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    擅長:物業費糾紛、供暖費用糾紛

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  • 需要退房,可以向二房東要求返還租金和押金
  • 沒有房產證的房子買賣合同是否有效?

    張旭律師

    北京市元甲律師事務所

    張旭

    沒有房產證的房子買賣合同是否有效?

    內容:于先生與房主張先生簽訂了一份購房合同。不過,有的房屋買賣合同約定在賣方拿到房產證或者具備轉讓條件以后雙方再履行買賣合同,這樣的合同也并非一定無效。在賣方沒有拿到房產證時,該合同不生效,但不生效不是無效,一旦條件成就,合同就生效;如果合同所附條件確定不會實現,就成為一份無效合同了。最直接的理解在村證房買賣過程中,不談合同是否違法,單獨從附條件的條件是無法成就的,因此,合同就是無效的。在現在的單位集資房的轉手及經濟適用房的角度來講,最終是可以取得房主證,因此,從這個角度講,房屋買賣合同是有效的。那么沒有房產證的房子買賣合同是否有效?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    張旭律師
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  • 二手房交易注意事項

    趙金保律師

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    趙金保

    二手房交易注意事項

    內容:如果只是部分共有人擅自處分共有財產,買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。房產證是證明房主對房屋享所有權的惟一憑證,沒有房產證的房屋交易時對買受人來說得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣,即使現在沒有將來辦理取得后,房主還可以抵押和轉賣。那么二手房交易注意事項。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    趙金保律師
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  • 二手房買賣有哪些陷阱

    許瑞林律師

    許瑞林

    二手房買賣有哪些陷阱

    內容:二手房交易可能會出現的陷阱之一就是房子可能還在出租當中。如果購房者只看房產證,單單看重過戶手續,而忽視了房子是否在出租時,購房者很有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。我們都知道,證明房主對房屋享有所有權的唯一憑證是房產證,沒有房產證的房子在交易時對買房來說有得不到房屋的風險。另外,房主可能有房產證而將其抵押或轉賣,即使現在沒有將來辦理取得后,房主還可以抵押和轉賣。由于二手房的買賣合同不需要像新房買賣合同那么全面,所以,對于一些細節問題一定要約定清楚,比如:合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決等問題均應全面考慮。那么二手房買賣有哪些陷阱。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    許瑞林律師
    2022.01.05646人收看
  • 許瑞林律師

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    擅長:交通事故

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  • 房屋沒有房產證,買賣合同依然有效力,但對房屋僅產生債權的效力,不發生物權變動的效力。房屋存在沒有產權證明的障礙導致房屋不能辦理過戶屬于物權變動問題,不影響買賣合同的效力。法律依據:《民法典》第二百零九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但是法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源,所有權可以不登記。 第二百一十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者當事人另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。
  • 二手房沒有房產證過戶怎么辦

    崔玉君律師

    北京天用律師事務所

    崔玉君

    二手房沒有房產證過戶怎么辦

    內容:目前我國采取的是產權登記制度,取得房產證的房屋才可以進行二次交易,無房產證的房子在房管局是沒有備案的,也就不存在過戶的事情。不動產買賣合同依法應當備案的,申請人申請登記時須提交經備案的買賣合同。

    崔玉君律師
    2022.03.24279人收看
  • 郭銘芝律師

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    擅長:建設工程、債權債務、交通事故、合同糾紛

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  • 啟東二手房簽合同注意事項

    孔孟廷律師

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    孔孟廷

    啟東二手房簽合同注意事項

    內容:房產證是證明房主對房屋享有所有權的唯一憑證,沒有房產證對買房人來說是有極大風險的。房主可能將房產證進行抵押或轉賣,即使現在沒有將來辦理取得后,房主還可以抵押和轉賣。有些房屋共有權共有好多個,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對此買房人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產,買房人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。在簽定合同中一定要注明正式的成交價格,還有交易的時間,交易稅費,還有稅費到底由買賣雙方的哪一方負責。雙方應該在合同中明確付款方式和時間。那么啟東二手房簽合同注意事項。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    孔孟廷律師
    2022.01.05328人收看
  • 邢穎律師

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    擅長:合同糾紛、建設工程、民間借貸、交通事故

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  • 二手房律師解讀:房產過戶登記是否影響買賣合同效力?

    吳夢云律師

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    吳夢云

    二手房律師解讀:房產過戶登記是否影響買賣合同效力?

    內容:后張某反悔,不同意將該房屋出賣給李某。李某要求張某雙倍返還定金,并支付違約金的責任。但是張某辯稱,雙方沒有辦理過戶登記手續,是無效的合同,只同意返還定金人民幣1萬元。北京房產糾紛律師網法律解讀:物權法第十五條規定,當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。顯而易見,即使李某已通過自己的行為表明訂立買房合約的意思表示,并且按照約定履行了支付定金的義務。那么二手房律師解讀:房產過戶登記是否影響買賣合同效力?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    吳夢云律師
    2021.12.29397人收看
  • 李楠楠律師

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    擅長:交通事故

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  • [原創]沒有取得房產證的二手房買賣合同的效力

    陳明月律師

    北京市元甲律師事務所

    陳明月

    [原創]沒有取得房產證的二手房買賣合同的效力

    內容:文/河北世紀聯合律師事務所 王現輝 王某于2004年4月16日以28萬元的價格將自己一套尚未辦理產權證的單元房賣給周某,雙方約定待將來發證產權證后,由王某協助周某辦理房屋過戶手續,過戶費用由雙方均擔。2006年10月,王某將周某訴至法院,以簽訂合同的房屋沒有產權證為由,要求確定房屋買賣合同無效,雙方退房退款,恢復原狀。物權法并沒有規定未取得權屬證書的不動產不得轉讓,而是規定轉讓不發生物權的效力。物權法所體現的進步法律思想應該在審判實踐中加以運用,法院不應當依據城市房地產管理法的規定認定買賣合同無效。那么[原創]沒有取得房產證的二手房買賣合同的效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    陳明月律師
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  • 翁玉素律師

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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 房屋未取得房產證依法簽訂的買賣合同依然有效,但對房屋僅享有債權,不發生物權變動的效力。房屋未辦理物權登記導致房屋未取得房產證屬于物權變動問題,不影響買賣合同的效力。法律依據:《民法典》第二百零九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但是法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源,所有權可以不登記。 第二百一十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者當事人另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。
  • 夫妻一方私自賣地賣房,買賣合同有沒有效力呢

    李孟陽律師

    北京市元甲律師事務所

    李孟陽

    夫妻一方私自賣地賣房,買賣合同有沒有效力呢

    內容:案情介紹原告莫某某與被告施某某于1983年5月28日登記結婚。原告認為上述兩塊回建地是原告與被告施忠婚后取得的夫妻共同共有財產。被告施某某未經原告同意私自處分重大夫妻共同共有財產的行為是無權處理行為。因此原告向人民法院提起訴訟并請依法判決確認兩被告于2011年6月23日簽訂國有土地轉讓協議無效。因此被告張某某認為本案不屬于人民法院受理民事訴訟的范圍的主張并沒有法律依據。本案中被告施某某與被告張某某明知轉讓的土地尚未取得土地使用權證書仍然簽訂土地使用權轉讓合中。那么夫妻一方私自賣地賣房,買賣合同有沒有效力呢。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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    2022.01.31432人收看
  • 馮清琴律師

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    擅長:債權債務、建設工程、合同糾紛

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  • 對沒有房產證的回遷房依法訂立的買賣合同有效,但僅享有債權,房屋不發生物權變動的效力。房屋未辦理物權登記導致回遷房沒有房產證屬于物權變動問題,不影響買賣合同的效力。法律依據:《民法典》第二百零九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但是法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源,所有權可以不登記。 第二百一十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者當事人另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。
  • 二手房沒有房產證怎么交易

    張蕓律師

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    張蕓

    二手房沒有房產證怎么交易

    內容:通過中介公司購買二手房,要先同中介公司簽訂房產經紀合同,待產權交易即將形成時,再同原房主簽訂房產買賣合同。因為在我國房地產法律、法規中,買賣雙方一旦發生糾紛,房產證是房屋所有權的第一證據,購房合同屬于次要證據。買二手房不是一件小事,動輒就是幾十萬,所以提醒消費者,對于沒有房產證的二手房,一定要多加小心,目前還沒有一種合適的辦法處理這種交易,保證雙方的利益都不受到損失。那么二手房沒有房產證怎么交易。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    張蕓律師
    2022.01.05250人收看
  • 黃東潔律師

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  • 二手房買賣合同需要注意什么

    陳明月律師

    北京市元甲律師事務所

    陳明月

    二手房買賣合同需要注意什么

    內容:房產證是證明房主對房屋享有所有權的唯一憑證,沒有房產證對買房人來說是有極大風險的。房主可能將房產證進行抵押或轉賣,即使現在沒有將來辦理取得后,房主還可以抵押和轉賣。有些房屋共有權共有好多個,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對此買房人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產,買房人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。對于物業、供暖等費用的繳納時間和標準,應該要到原房主所在單位改簽協議內容,而買方需改簽協議時賣方應做出的配合等,都應在合同中明確注明,從而達到維護買方利益的目的。那么二手房買賣合同需要注意什么。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    陳明月律師
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  • 孔孟廷律師

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  • 沒有房產證的房屋訂立的買賣合同有效,但由于其不具備房產證,故只對房屋產生債權的效力,不發生物權變動的效力。房屋存在沒有產權證明的障礙,導致房屋不能辦理過戶,屬于物權變動問題,不影響買賣合同的效力。法律依據:《民法典》第二百零九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但是法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源,所有權可以不登記。 第二百一十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者當事人另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。
  • 沒有網簽的買賣合同是否有效力

    林艷英律師

    北京市元甲律師事務所

    林艷英

    沒有網簽的買賣合同是否有效力

    內容:買賣雙方當事人持買賣合同等資料辦理交易資金監管手續。網簽服務人員依照二手房買賣信息表信息在線編輯買賣合同內容。網簽合同提交前買賣雙方可以更改合同內容買賣雙方自行成交的由各房產交易辦事大廳網簽窗口負責打印網簽合同文本房地產經紀機構居間、代理二手房買賣的由該經紀機構負責打印網簽合同文本。買賣雙方當事人對二手房買賣合同內容簽字確認自行設置網簽查詢密碼網簽合同經買賣雙方當事人簽字確認后提交。那么沒有網簽的買賣合同是否有效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    林艷英律師
    2022.03.02789人收看
  • 龍珊律師

    主任律師
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    擅長:交通事故

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    用戶這樣評價她:

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  • 二手房買賣合同未公證生效嗎

    元甲交通律師律師

    北京市元甲律師事務所

    元甲交通律師

    二手房買賣合同未公證生效嗎

    內容:二手房合同是指購房者和售房者在平等協商的基礎上,就房屋的買賣所簽訂的協議。另一方支付價款的合同。轉移所有權的一方為出賣人或賣方,支付價款而取得所有權的一方為買受人或者買方。手房買賣合同不是必須要公證的,此前《關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》明確有部分情況是需要對房屋交易進行公證的,但隨著《不動產登記條例》的出臺,司法已經宣告這個通知失效,因此現在房產交易沒有法律法規要求必須公證。那么二手房買賣合同未公證生效嗎。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    元甲交通律師律師
    2022.01.05180人收看
  • 周春花律師

    主任律師
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    擅長:婚姻家庭

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  • 沒有房產證的房子簽訂的買賣合同是否有效

    王熙律師

    北京天用律師事務所

    王熙

    沒有房產證的房子簽訂的買賣合同是否有效

    內容:關于沒有取得房產證的房產買賣合同是否無效這個問題,近些年,對于民事合同,司法實踐中有更加注重尊重雙方當事人意愿的趨向,基于此點原因,在適用法律時,往往也可能有所突破。比如對《城市房地產管理法》第37條的規定中“不得轉讓”的理解,現在有很多地方在司法實踐中往往解釋為“房地產管理部門對此不予辦理登記”,但這并不是直接認定雙方買賣合同無效的理由。那么沒有房產證的房子簽訂的買賣合同是否有效。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    王熙律師
    2021.12.27670人收看
  • 張蕓律師

    主任律師
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    擅長:婚姻家庭

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  • 買二手房在中介簽的買賣合同算數嗎

    劉曉紅律師

    北京市元甲律師事務所

    劉曉紅

    買二手房在中介簽的買賣合同算數嗎

    內容:一方婚前付清了全部房款,并取得房產證的,就是婚前財產,婚前財產屬于夫妻個人財產,離婚時,另一方無權要求分割。關于買二手房在中介簽的買賣合同算數嗎的法律問題,大律網小編為大家整理了婚姻家庭律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

    劉曉紅律師
    2022.02.11249人收看
  • 元甲交通律師律師

    主任律師
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    擅長:交通事故

    • 非常細心
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段建國律師

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