夫妻一方私自賣地賣房,買賣合同有沒有效力呢

導讀:
案情介紹原告莫某某與被告施某某于1983年5月28日登記結婚。原告認為上述兩塊回建地是原告與被告施忠婚后取得的夫妻共同共有財產。被告施某某未經原告同意私自處分重大夫妻共同共有財產的行為是無權處理行為。因此原告向人民法院提起訴訟并請依法判決確認兩被告于2011年6月23日簽訂國有土地轉讓協議無效。因此被告張某某認為本案不屬于人民法院受理民事訴訟的范圍的主張并沒有法律依據。本案中被告施某某與被告張某某明知轉讓的土地尚未取得土地使用權證書仍然簽訂土地使用權轉讓合中。那么夫妻一方私自賣地賣房,買賣合同有沒有效力呢。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。
案情介紹原告莫某某與被告施某某于1983年5月28日登記結婚。原告認為上述兩塊回建地是原告與被告施忠婚后取得的夫妻共同共有財產。被告施某某未經原告同意私自處分重大夫妻共同共有財產的行為是無權處理行為。因此原告向人民法院提起訴訟并請依法判決確認兩被告于2011年6月23日簽訂國有土地轉讓協議無效。因此被告張某某認為本案不屬于人民法院受理民事訴訟的范圍的主張并沒有法律依據。本案中被告施某某與被告張某某明知轉讓的土地尚未取得土地使用權證書仍然簽訂土地使用權轉讓合中。關于夫妻一方私自賣地賣房,買賣合同有沒有效力呢的法律問題,大律網小編為大家整理了婚姻家庭律師相關的法律知識,希望能幫助大家。
案情介紹
原告莫某某與被告施某某于1983年5月28日登記結婚。2009年桂平市人民政府因擴建郁江東路需要征收拆遷原告與被告施某某共有的房屋并決定補償一塊位于桂平市西山鎮大起村西山鎮教委辦附近36米糖廠路面積6496平方米回建地(給原告莫某某被告施某某。2010年8月2日被告施某某與同村施生簽訂回建地轉讓協議施生將西山鎮教委辦附近郁江東路因拆遷補償所得的兩塊回建地共1064平方米轉讓給被告施某某。2011年6月23日被告施某(甲方)與被告張某某(乙方)簽訂國有土地轉讓協議由甲方將上述原告莫某某與被告施某某因被拆遷補償所得回建地面積6496平方米和向施生購買其中一塊回建地532平方米合計面積ll816平方米轉讓給乙方上述雙方約定轉讓的土地轉讓方至今尚未取得出讓土地使用權證書直至起訴前也沒有取得有批準權的人民政府同意轉讓。原告認為上述兩塊回建地是原告與被告施忠婚后取得的夫妻共同共有財產。被告施某某未經原告同意私自處分重大夫妻共同共有財產的行為是無權處理行為。因此原告向人民法院提起訴訟并請依法判決確認兩被告于2011年6月23日簽訂國有土地轉讓協議無效。而被告張某某辯訴本案不屬人民法院受理民事訴訟的范圍應裁定駁回原告莫珍的起訴。
分岐
1本案是否屬于人民法院受理民事訴訟的范圍?
2被告施某某與被告張某某于2011年6月23日簽訂的國有土地轉讓協議是否合法有效?如無效導致的損失應如何承擔?
律師評析
第一本案是否屬于人民法院受理民事訴訟的范圍?
雖然被告施某某與被告張某某簽訂的國有土地轉讓協議約定轉讓的土地是尚未取得土地使用權證書的回建地但約定轉讓標的是土地使用權而本案雙方當事人爭議內容屬于民事權益。故本案應屬于民事案件糾紛依法應屬于人民法院受理民事訴訟的范圍。因此被告張某某認為本案不屬于人民法院受理民事訴訟的范圍的主張并沒有法律依據。
第二被告施某某與被告張某某于2011年6月23日簽訂的國有土地轉讓協議是否合法有效及無效時導致的損失應如何承擔?
根據最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋第九條轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權起訴前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批準權的人民政府同意轉讓的應當認定合同有效的規定轉讓方與受讓方訂立合同轉讓國有土地使用權的轉讓方必須已取得出讓土地使用權證書或者起訴前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批準權的人民政府同意轉讓的才認定合同有效否則合同無效。而本案中補償給原告莫某某與被告施某某的回建地和被告施某某向施生約定受讓的回建地因至今尚未取得土地使用權證書而且雙方約定轉讓的回建地也未經有批準權的人民政府同意轉讓。依照中華人民共和國合同法第五十二條第(五)項之規定有違反法律行政法規的強制性規定情形的合同無效。因此被告施某某與被告張某某于2011年6月23日簽訂的國有土地轉讓協議是違反法律行政法規的強制性規定的應屬于無效的國有土地使用權轉讓合同。所以原告的訴訟請求依法有據應予以支持。
又根據合同法第五十六條規定“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力”及第五十八條規定“合同無效或者被撤銷后因該合同取得的財產應當予以返還有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失雙方都有過錯的應當各自承擔相應的責任”所以被告施某某應將已收取的50萬元土地轉讓款返還給被告張某某由于被告施某某與被告張某某簽訂的國有土地轉讓協議是無效合同不應適用雙方約定的違約責任而應根據過錯責任由過錯方賠償對方的損失。本案中被告施某某與被告張某某明知轉讓的土地尚未取得土地使用權證書仍然簽訂土地使用權轉讓合中。因此雙方都存在過錯但結合本案的實際情況應由被告施某某賠償已收取被告張某某的土地轉讓款50萬元的利息損失損失計算方法以本金50萬元自2011年6月23日起至本判決確定的履行期限屆滿之日止按中國人民銀行同期同類貸款利率計算。
對原告莫某某應否承擔本案民事責任問題經過法院進行庭審調查質證和被告張某某答辯狀的答辯意見被告張某某已知道雙方約定轉讓的土地屬原告莫某某與被告施某某夫妻共有財產但卻只與被告施某某簽訂合同而且被告張某某也不能向法庭提供原告莫某某知道或應當知道其與被告施某某簽訂合同之事實證據再且原告莫某某對被告施某某與被告張某某簽訂的合同又不予以追認故應認定原告莫某某在本案中不存在過錯依法不應承擔本案的民事責任。




