如何處理夫妻一方擅自售房

一般來說為了保護買受人的合法權(quán)益買受人應(yīng)本著誠信原則在未經(jīng)夫妻雙方同意的情況下支付作為判決出賣房屋合同的條件只要買受人有證據(jù)證明夫妻雙方同意合同即行生效。則另一方不能收回房屋。

有證據(jù)證明夫妻一方擅自出賣房屋是與出賣房屋的第三人惡意串通或者第三人有重大過失或者以不合理低價購買的對方可以向房屋所在地人民法院提起訴訟請求確認合同無效。從而恢復(fù)房屋。

根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三)第十一條規(guī)定“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同所有的房屋第三方善意購買支付合理對價和辦理財產(chǎn)登記手續(xù)另一方主張收回房屋的人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同房屋造成損失的離婚的另一方要求賠償損失的人民法院應(yīng)予支持。所以如果夫妻一方擅自出售房屋另一方不能收回房屋只能在離婚時按最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三)第十一條第二款的規(guī)定要求一方賠償損失。

配偶一方擅自出售房屋有效嗎

夫妻一方擅自出售房屋不能絕對認定為無效或者有效的必須綜合判斷

如果房地產(chǎn)登記以一個人的名義進行買賣雙方不熟悉夫妻的確定買賣行為的效力一般不須經(jīng)夫妻雙方同意。

如果房地產(chǎn)登記以兩人的名義進行要確定買賣行為的有效性一般要以征得夫妻雙方同意后為條件在購房時的舉證責(zé)任即購房時要以有證據(jù)證明夫妻雙方同意為條件即應(yīng)以購房是否善意、支付為條件。同時對于合同無效的效力也可以參照合同法第52條排除。

但是如果產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓就不能反對善意第三方(買受人)。

夫妻關(guān)系存續(xù)期間在沒有分割財產(chǎn)的情況下部分共有財產(chǎn)未經(jīng)授權(quán)處分的一般認定為無效。在例外情況下第三方有理由認為配偶一方處分財產(chǎn)是相互利益的表現(xiàn)應(yīng)優(yōu)先保護善意第三方的利益。

如何處理夫妻一方擅自售房?夫妻一方擅自出賣對方感到權(quán)益受到侵害的可以提出自己的異議并運用法律手段予以解決。如果你不知道如何處置未經(jīng)允許出售房屋的配偶你應(yīng)該咨詢一位在線律師以提供好的建議。

行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。

以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。

男女一方要求離婚的，可由有關(guān)部門進行調(diào)解或直接向人民法院提出離婚訴訟。人民法院審理離婚案件，應(yīng)當進行調(diào)解；如感情確已破裂，調(diào)解無效，應(yīng)準予離婚。有下列情形之一，調(diào)解無效的，應(yīng)準予離婚：（一）重婚或有配偶者與他人同居的；（二）實施家庭暴力或虐待、遺棄家庭成員的；（三）有賭博、吸毒等惡習(xí)屢教不改的；（四）因感情不和分居滿二年的；（五）其他導(dǎo)致夫妻感情破裂的情形。一方被宣告失蹤，另一方提出離婚訴訟的，應(yīng)準予離婚。

夫妻一方未經(jīng)對方同意擅自出售房屋的行為是否有效

案情

我國法律規(guī)定夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間如果沒有特殊約定則雙方取得的財產(chǎn)屬于共同財產(chǎn)。在此期間購買的房屋即使登記在一人名下也屬于夫妻共同財產(chǎn)。如果一方擅自出售房屋與購房人簽訂的合同是否有效?為了說明這個問題下面舉一個案例。乙(女)與甲(男)2000年登記結(jié)婚婚后購置了兩處房產(chǎn)其中一套房屋一直閑置無人居住。2004年6月10日甲將身份證、戶口本、房屋所有權(quán)證、結(jié)婚證、配偶同意出售證明(乙的名字是甲找他人代簽的)一并出示給買方丙審查。丙并不知情核查所有原件后便與甲簽訂一份房屋買賣合同甲以77萬元將自己名下的房屋出售給丙。款項結(jié)清后甲向丙交付了房屋鑰匙雙方一同到市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理處辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記并領(lǐng)取了房產(chǎn)證。后丙對所購得房屋進行了裝修并搬進該房屋居住至今。一年后甲的妻子乙向丙提出異議理由是自己與甲系夫妻關(guān)系房子是夫妻共同財產(chǎn)丈夫賣房未經(jīng)自己同意要求中止甲與丙的買賣合同。丙不同意于是乙于2005年9月25日乙將其丈夫甲和丙作為被告起訴到法院請求確認其丈夫和買主簽訂的房屋買賣合同無效并判令丙返還房屋賠償裝潢損失8萬元。

法院經(jīng)審理后認為兩被告簽訂的房屋買賣合同已經(jīng)成立且房款已經(jīng)交接清楚應(yīng)視為該房屋買賣合同已履行完畢。原告乙主張兩被告之間的買賣合同無效其原因是兩被告的房屋買賣行為侵害了原告的夫妻共有財產(chǎn)的共有權(quán)其侵權(quán)責(zé)任主要是被告甲未履行夫妻間的告知義務(wù)擅自處分共有財產(chǎn)所致被告丙未實施侵害行為不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。法院遂依照有關(guān)法律規(guī)定做出判決,被告甲與丙簽訂的房屋買賣合同有效駁回原告乙的訴訟請求。

解說

我國婚姻法第十七條規(guī)定,“夫妻對共同所有的財產(chǎn)有平等的處理權(quán)。”最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)第十七條規(guī)定“夫或妻對夫妻共同所有的財產(chǎn)有平等的處理權(quán)”應(yīng)當理解為,(一)夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的任何一方均有權(quán)決定。(二)夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定夫妻雙方應(yīng)當平等協(xié)商取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。從司法解釋的文義上理解夫妻對于重大財產(chǎn)的處理應(yīng)當在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上。處理重大財產(chǎn)要求與配偶商量不僅是道德上的要求也是一種法定義務(wù)。相反如果私自處理則侵犯了配偶的權(quán)利。但是夫妻之間的平等協(xié)商權(quán)是針對夫妻雙方的權(quán)利義務(wù)來說的僅對夫妻兩人具有約束力善意第三人沒有理由遵照執(zhí)行。

民法保護第三人在不知真實權(quán)利狀態(tài)下對權(quán)力外觀的合理信賴在這種情況下第三人做出的法律行為有效目的是為了保護交易的穩(wěn)定與安全。1988年最高人民法院關(guān)于貫徹民法通則若干問題的意見(試行)第89條中規(guī)定,“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的應(yīng)當維護第三人的合法權(quán)益對其他共有人的損失由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。”該司法解釋從某一角度規(guī)定了善意取得制度的適用針對的是共同共有財產(chǎn)其內(nèi)容的外延應(yīng)理解為包含共同共有的房產(chǎn)。

本案甲為房屋所有權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人我國不動產(chǎn)實行所有權(quán)登記制度以登記為準房屋所有權(quán)證是證明所有權(quán)人的唯一合法憑證。從房屋所有權(quán)固有的四項權(quán)能即占有、使用、收益、處分的權(quán)利來講甲對該房屋享有處分的權(quán)利辦理房屋買賣過程中丙只要核查了甲提供的身份證、戶口本、房屋所有權(quán)證、結(jié)婚證、配偶同意出售證明等有關(guān)文件資料原件后應(yīng)該有理由相信甲出售房屋的行為是夫妻雙方的共同意愿。因為善意第三人只負有形式審查義務(wù)不負有實質(zhì)審查義務(wù)不能要求善意第三人核實配偶的簽名是否本人簽署是否真實對配偶簽字的真實性應(yīng)由甲全權(quán)負責(zé)。丙已盡到了必要的審查與注意義務(wù)在房屋買賣中不存在任何過錯甲與丙簽訂的房屋買賣合同是合法有效的。在善意第三人支付了相應(yīng)的對價并實際履行了合同的情況下應(yīng)當保障買賣交易的穩(wěn)定和安全應(yīng)當保護善意第三人的合法利益。

近幾年二手房買賣市場異常活躍很多中介公司為了賺中介費或房屋差價對二手房買賣過程中材料審查及手續(xù)等把關(guān)不嚴問題層出不窮。由于購買人與出買人對房地產(chǎn)法律專業(yè)知識了解甚少法律意識淡漠相互缺乏信任等原因雙方在交易過程中矛盾、沖突不斷的也大有人在甚至引起糾紛打官司。二手房買賣確實存在著很大風(fēng)險買賣雙方都應(yīng)充分了解相關(guān)的法律法規(guī)或聘請房地產(chǎn)方面的專業(yè)律師全程代為辦理二手房買賣律師以其專業(yè)的法律知識和經(jīng)驗避免潛在風(fēng)險。

夫妻任何一方出售房屋的應(yīng)征得配偶方的同意侵犯配偶方知情權(quán)與平等協(xié)商權(quán)的配偶方有權(quán)要求撤銷房屋買賣合同或向出售房屋的夫或妻一方追償所得價款。