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夫妻一方私自賣房的合同是否有效
吳夢云律師2021.12.23195人閱讀
導讀：
雙方簽訂合同后張某付清了全部購房款，李某將房屋所有權證交給張某，張某搬入該房屋居住。一個星期后張某和李某到房地產交易中心辦理過戶手續(xù)時遭到拒絕，王某回來后也表示反對李某出賣房屋。張某遂訴至法院要求確認房屋買賣合同有效。李某未經妻子王某同意出賣房屋的合同是否有效?第二種觀點認為，簽合同前李某向張某出示了房屋所有權人為李某的房屋所有權證，張某有理由相信李某有處分權，該買賣合同有效。筆者認為“丈夫未經妻子同意出賣房屋的合同”從性質上講屬效力待定，訴爭房屋買賣協(xié)議因未經權利人王某追認而無效?？梢姺蚱抟环缴米赞D讓房屋的行為屬無權處分行為。那么夫妻一方私自賣房的合同是否有效。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
雙方簽訂合同后張某付清了全部購房款，李某將房屋所有權證交給張某，張某搬入該房屋居住。一個星期后張某和李某到房地產交易中心辦理過戶手續(xù)時遭到拒絕，王某回來后也表示反對李某出賣房屋。張某遂訴至法院要求確認房屋買賣合同有效。李某未經妻子王某同意出賣房屋的合同是否有效?第二種觀點認為，簽合同前李某向張某出示了房屋所有權人為李某的房屋所有權證，張某有理由相信李某有處分權，該買賣合同有效。筆者認為“丈夫未經妻子同意出賣房屋的合同”從性質上講屬效力待定，訴爭房屋買賣協(xié)議因未經權利人王某追認而無效?？梢姺蚱抟环缴米赞D讓房屋的行為屬無權處分行為。關于夫妻一方私自賣房的合同是否有效的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
【案情]】
李某的妻子王某在外地工作，較長時間不在家中居住，兩人婚后購置了兩套房屋。2008年10月初，李某認為市場房價較高即在未告知王某情況下將其中一套住房出賣給朋友張某，簽合同前李某向張某出示了房屋所有權人為李某的房屋所有權證。雙方簽訂合同后張某付清了全部購房款，李某將房屋所有權證交給張某，張某搬入該房屋居住。一個星期后張某和李某到房地產交易中心辦理過戶手續(xù)時遭到拒絕，王某回來后也表示反對李某出賣房屋。張某遂訴至法院要求確認房屋買賣合同有效。
【分歧】
李某未經妻子王某同意出賣房屋的合同是否有效?
第一種觀點認為，李某出賣的房屋是李某與王某的共同財產，兩人具有共同的處分權，李某未經共同處分權人王某的同意事后又未經追認，該買賣合同無效。
第二種觀點認為，簽合同前李某向張某出示了房屋所有權人為李某的房屋所有權證，張某有理由相信李某有處分權，該買賣合同有效。
【評析】
肖柳群同志同意第二種觀點;筆者同意第一種觀點。
筆者認為“丈夫未經妻子同意出賣房屋的合同”從性質上講屬效力待定，訴爭房屋買賣協(xié)議因未經權利人王某追認而無效。同時，因訴爭房屋未完成公示方法，受讓人王某雖善意購房，但不構成善意取得。理由是：
一、夫妻一方擅自轉讓房屋的行為屬無權處分行為?！痘橐龇ā返谑邨l規(guī)定，夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。《婚姻法解釋(一)》第十七條規(guī)定，夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產作重要處理決定，夫妻雙方應平等協(xié)商，取得一致意見?？梢姺蚱抟环缴米赞D讓房屋的行為屬無權處分行為。
二、涉案房屋買賣協(xié)議無效?！逗贤ā返谖迨粭l規(guī)定，無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效?？梢?，因無權處分行為所訂合同其性質屬效力待定。合同是否有效取決于權利人是否追認、或者無處分權人訂立合同后是否取得處分權。訴爭房屋買賣協(xié)議因未經權利人王某的追認，無權處分人李某在訂立合同后也沒有取得處分權而自始無效。
三、張某雖然出于善意向李某購得房屋，但不構成善意取得。根據《物權法》第一百零六條之規(guī)定，善意取得必須同時滿足：受讓人出于善意、以合理的價格轉讓、完成法定的公示方法三個條件。可見我國已將善意取得的適用范圍由過去的“動產”拓展到“不動產”，同時也將完成法定的公示方法(依照法律規(guī)定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人)限定為構成善意取得的要件。因此，受讓人是否善意只是構成善意取得的必要條件，而不是充分條件，原文作者肖柳群同志以張某購房出于“善意”而認定構成“善意取得”顯然混淆了“善意行為”與“善意取得”的概念，其觀點是不正確的。
綜上，筆者認為，涉案房屋屬不動產，系張、李夫妻的共同財產，張某一方出讓房屋的行為屬無權處分，未得到權利人李某的追認，該房屋買賣協(xié)議無效。同時，雖然王某出于善意購得房屋，但未登記過戶，未完成法定的公示方法，不構成善意取得。
作者：江西省泰和縣人民法院 劉輝明
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