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夫妻一方私自賣(mài)房的合同是否有效
周春花律師2021.12.23165人閱讀
導(dǎo)讀：
雙方簽訂合同后張某付清了全部購(gòu)房款，李某將房屋所有權(quán)證交給張某，張某搬入該房屋居住。一個(gè)星期后張某和李某到房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)遭到拒絕，王某回來(lái)后也表示反對(duì)李某出賣(mài)房屋。張某遂訴至法院要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。李某未經(jīng)妻子王某同意出賣(mài)房屋的合同是否有效?第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，簽合同前李某向張某出示了房屋所有權(quán)人為李某的房屋所有權(quán)證，張某有理由相信李某有處分權(quán)，該買(mǎi)賣(mài)合同有效。筆者認(rèn)為“丈夫未經(jīng)妻子同意出賣(mài)房屋的合同”從性質(zhì)上講屬效力待定，訴爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議因未經(jīng)權(quán)利人王某追認(rèn)而無(wú)效?？梢?jiàn)夫妻一方擅自轉(zhuǎn)讓房屋的行為屬無(wú)權(quán)處分行為。那么夫妻一方私自賣(mài)房的合同是否有效。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí)，希望能幫助大家。
雙方簽訂合同后張某付清了全部購(gòu)房款，李某將房屋所有權(quán)證交給張某，張某搬入該房屋居住。一個(gè)星期后張某和李某到房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)遭到拒絕，王某回來(lái)后也表示反對(duì)李某出賣(mài)房屋。張某遂訴至法院要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。李某未經(jīng)妻子王某同意出賣(mài)房屋的合同是否有效?第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，簽合同前李某向張某出示了房屋所有權(quán)人為李某的房屋所有權(quán)證，張某有理由相信李某有處分權(quán)，該買(mǎi)賣(mài)合同有效。筆者認(rèn)為“丈夫未經(jīng)妻子同意出賣(mài)房屋的合同”從性質(zhì)上講屬效力待定，訴爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議因未經(jīng)權(quán)利人王某追認(rèn)而無(wú)效。可見(jiàn)夫妻一方擅自轉(zhuǎn)讓房屋的行為屬無(wú)權(quán)處分行為。關(guān)于夫妻一方私自賣(mài)房的合同是否有效的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。
【案情]】
李某的妻子王某在外地工作，較長(zhǎng)時(shí)間不在家中居住，兩人婚后購(gòu)置了兩套房屋。2008年10月初，李某認(rèn)為市場(chǎng)房?jī)r(jià)較高即在未告知王某情況下將其中一套住房出賣(mài)給朋友張某，簽合同前李某向張某出示了房屋所有權(quán)人為李某的房屋所有權(quán)證。雙方簽訂合同后張某付清了全部購(gòu)房款，李某將房屋所有權(quán)證交給張某，張某搬入該房屋居住。一個(gè)星期后張某和李某到房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)遭到拒絕，王某回來(lái)后也表示反對(duì)李某出賣(mài)房屋。張某遂訴至法院要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。
【分歧】
李某未經(jīng)妻子王某同意出賣(mài)房屋的合同是否有效?
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，李某出賣(mài)的房屋是李某與王某的共同財(cái)產(chǎn)，兩人具有共同的處分權(quán)，李某未經(jīng)共同處分權(quán)人王某的同意事后又未經(jīng)追認(rèn)，該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，簽合同前李某向張某出示了房屋所有權(quán)人為李某的房屋所有權(quán)證，張某有理由相信李某有處分權(quán)，該買(mǎi)賣(mài)合同有效。
【評(píng)析】
肖柳群同志同意第二種觀點(diǎn);筆者同意第一種觀點(diǎn)。
筆者認(rèn)為“丈夫未經(jīng)妻子同意出賣(mài)房屋的合同”從性質(zhì)上講屬效力待定，訴爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議因未經(jīng)權(quán)利人王某追認(rèn)而無(wú)效。同時(shí)，因訴爭(zhēng)房屋未完成公示方法，受讓人王某雖善意購(gòu)房，但不構(gòu)成善意取得。理由是：
一、夫妻一方擅自轉(zhuǎn)讓房屋的行為屬無(wú)權(quán)處分行為?！痘橐龇ā返谑邨l規(guī)定，夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)?！痘橐龇ń忉?一)》第十七條規(guī)定，夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)作重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)?？梢?jiàn)夫妻一方擅自轉(zhuǎn)讓房屋的行為屬無(wú)權(quán)處分行為。
二、涉案房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效?！逗贤ā返谖迨粭l規(guī)定，無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?？梢?jiàn)，因無(wú)權(quán)處分行為所訂合同其性質(zhì)屬效力待定。合同是否有效取決于權(quán)利人是否追認(rèn)、或者無(wú)處分權(quán)人訂立合同后是否取得處分權(quán)。訴爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議因未經(jīng)權(quán)利人王某的追認(rèn)，無(wú)權(quán)處分人李某在訂立合同后也沒(méi)有取得處分權(quán)而自始無(wú)效。
三、張某雖然出于善意向李某購(gòu)得房屋，但不構(gòu)成善意取得。根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條之規(guī)定，善意取得必須同時(shí)滿足：受讓人出于善意、以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓、完成法定的公示方法三個(gè)條件。可見(jiàn)我國(guó)已將善意取得的適用范圍由過(guò)去的“動(dòng)產(chǎn)”拓展到“不動(dòng)產(chǎn)”，同時(shí)也將完成法定的公示方法(依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人)限定為構(gòu)成善意取得的要件。因此，受讓人是否善意只是構(gòu)成善意取得的必要條件，而不是充分條件，原文作者肖柳群同志以張某購(gòu)房出于“善意”而認(rèn)定構(gòu)成“善意取得”顯然混淆了“善意行為”與“善意取得”的概念，其觀點(diǎn)是不正確的。
綜上，筆者認(rèn)為，涉案房屋屬不動(dòng)產(chǎn)，系張、李夫妻的共同財(cái)產(chǎn)，張某一方出讓房屋的行為屬無(wú)權(quán)處分，未得到權(quán)利人李某的追認(rèn)，該房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。同時(shí)，雖然王某出于善意購(gòu)得房屋，但未登記過(guò)戶，未完成法定的公示方法，不構(gòu)成善意取得。
作者：江西省泰和縣人民法院 劉輝明
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