2010年9月1日，上海新凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(甲方)、張某、董某、董某某(乙方)、上海市徐匯區(qū)住房保障中心(丙方)共同簽訂《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)售合同》，約定：乙方通過購買取得上海市松江區(qū)某處的有限產(chǎn)權(quán)。乙方承諾，購買的經(jīng)濟(jì)適用住房供購買申請戶居住使用。一審中，張某與祁某均向一審法院確認(rèn)涉案房屋租金支付至2016年1月23日，另付了押金1400元，涉案房屋實(shí)際由徐某占有使用。一審?fù)徶校瑥埬潮硎境坊氐谒捻?xiàng)訴訟請求，并同意將押金抵扣祁某欠付的相關(guān)費(fèi)用。祁某辯稱張某是同意其進(jìn)行轉(zhuǎn)租的，不同意張某的訴訟請求。關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房違規(guī)出租合同有效嗎的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

經(jīng)濟(jì)適用住房違規(guī)出租合同有效嗎？經(jīng)適房的購買方式不同于普通商品房，產(chǎn)權(quán)登記簿上也注明為“有限產(chǎn)權(quán)”。但在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場中，也還有其他各類非普通商品房屋，經(jīng)適房與這些房屋有何區(qū)別？下面通過一則案例一起來看：

【案情】

上訴人(原審被告)：祁某。

被上訴人(原審原告)：張某。

原審第三人：徐某。

2010年9月1日，上海新凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(甲方)、張某、董某、董某某(乙方)、上海市徐匯區(qū)住房保障中心(丙方)共同簽訂《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)售合同》，約定：乙方通過購買取得上海市松江區(qū)某處(以下簡稱涉案房屋)的有限產(chǎn)權(quán)。乙方承諾，購買的經(jīng)濟(jì)適用住房供購買申請戶居住使用。在未經(jīng)許可的情況下，乙方不得轉(zhuǎn)讓、出租、出借、贈與或者改變房屋使用性質(zhì)，并不得設(shè)定除經(jīng)濟(jì)適用住房購房貸款擔(dān)保以外的抵押權(quán)。該合同第五條載明，乙方購買該房屋有限產(chǎn)權(quán)的單價(jià)為每平方米4562元，乙方確認(rèn)，相同地段、質(zhì)量的普通商品住房的市場價(jià)格為每平方米8099元。

2011年4月11日，涉案房屋登記于張某、案外人董某、董某某名下，上海市房地產(chǎn)登記簿備注載明，涉案房屋為經(jīng)濟(jì)適用住房(有限產(chǎn)權(quán))，不得設(shè)定除經(jīng)濟(jì)適用住房購房貸款擔(dān)保以外的抵押權(quán)，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓或者出租。

2014年6月19日，張某(甲方)與祁某(乙方)簽訂《上海市租賃合同》，約定甲方將其擁有的涉案房屋出租給乙方使用，租賃期為5年，自2014年8月1日起至2019年7月31日，月租金為1400元。

2014年7月1日，張某(甲方)與祁某(乙方)簽訂《房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》一份，約定租賃期間內(nèi)，乙方不得有下列行為，否則甲方有權(quán)解除合同，收回房屋，并有權(quán)依據(jù)本協(xié)議要求乙方承擔(dān)違約責(zé)任： 2.利用承租房屋進(jìn)行非法活動(dòng)，損害公共利益的；3.拖欠租金15天。其中原文中的第1項(xiàng)“擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借的”已經(jīng)劃去，文字旁手寫“不得將房屋有群租現(xiàn)象”。

2015年8月7月，張某向祁某寄送告知函一份，言明祁某未經(jīng)房東允許擅自將涉案房屋轉(zhuǎn)租，違反了《合同法》第二百二十四條，對水費(fèi)、電費(fèi)、有線電視費(fèi)經(jīng)常逾期交付，違反了合同第7條第2款，現(xiàn)房東決定解除合約，限祁某于2015年10月底前搬離房屋及清空屋內(nèi)物品，并歸還房屋鑰匙。祁某確認(rèn)收到了該告知函。

2016年5月16日，上海市徐匯區(qū)長橋街道辦事處住房保障辦公室向張某發(fā)出《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房違規(guī)違約使用房屋行為整改通知書》，載明：涉案房屋在使用過程中存在“出租”的違規(guī)違約行為，限定其家庭在2016年6月30日之內(nèi)進(jìn)行整改。

一審中，張某與祁某均向一審法院確認(rèn)涉案房屋租金支付至2016年1月23日，另付了押金1400元，涉案房屋實(shí)際由徐某占有使用。

2015年11月12日，張某以祁某違法轉(zhuǎn)租為由向上海市松江區(qū)人民法院起訴請求：1.張某、祁某之間的房屋租賃合同關(guān)系于2015年12月10日解除；2.祁某于合同解除后立即騰空并交還租賃房屋給張某，徐某協(xié)助履行騰空交房義務(wù)；3.祁某支付房租至合同解除時(shí)，合同解除后支付占用房屋使用費(fèi)至實(shí)際交還房屋之日(按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn))；4.張某沒收祁某交付的押金人民幣1，400元(以下幣種相同)。一審?fù)徶?，張某表示撤回第四?xiàng)訴訟請求，并同意將押金抵扣祁某欠付的相關(guān)費(fèi)用。祁某辯稱張某是同意其進(jìn)行轉(zhuǎn)租的，不同意張某的訴訟請求。2015年12月10日，張某申請追加實(shí)際居住人徐某為第三人。一審法院于同年12月24日依法發(fā)送《參加訴訟通知書》，追加徐某為第三人。

【審判】

上海市松江區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。一、張某與祁某于2014年6月19日簽訂的《上海市租賃合同》及于2014年7月1日簽訂的《房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》于2015年8月7日解除；

二、祁某及徐某于判決生效之日起十日內(nèi)搬離并返還涉案房屋；

三、祁某于判決生效之日起十日內(nèi)支付張某自2016年2月24日起至返還房屋之日止的占有使用費(fèi)(按每月1400元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)。

一審判決后，祁某不服，提起上訴稱，張某曾經(jīng)口頭承諾祁某可以對外轉(zhuǎn)租，請求二審法院撤銷原判，改判駁回張某一審訴請。

二審中，張某與祁某達(dá)成一致意見，如果二審法院認(rèn)定租賃合同無效，則張某同意向祁某支付5000元的裝修價(jià)值補(bǔ)償款。雙方同時(shí)確認(rèn)，祁某在本案一審判決前已經(jīng)按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)向張某實(shí)際支付了截至2016年5月31日的房屋使用費(fèi)。

2016年8月5日，張某與祁某簽署房屋交接協(xié)議，確認(rèn)涉案房屋已于當(dāng)日歸還給張某，張某向祁某支付了5000元裝修補(bǔ)償款。

上海市第一中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，張某將涉案房屋出租給祁某的行為違反經(jīng)適房管理規(guī)定及其在經(jīng)適房買賣合同中所作的承諾，系利用公共資源謀取個(gè)人利益，損害了社會公共利益，租賃合同應(yīng)屬無效。祁某已經(jīng)實(shí)際占有使用了涉案房屋，其占有使用利益無法律依據(jù)，構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，?yīng)按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)予以返還。但張某的出租行為系利用公共資源，損害公共利益，其無權(quán)取得該部分使用費(fèi)收益。二審法院另行下達(dá)決定書對該部分收益予以收繳，前期已經(jīng)支付的“租金”由行政部門做后續(xù)處理。

二審判決：一、撤銷原審判決；二、張某與祁某簽訂的系爭租賃合同無效；三、駁回張某的訴訟請求。二審民事制裁決定書：對祁某尚未支付的涉案房屋占有使用費(fèi)人民幣3035元予以收繳。

【評析】

一、違規(guī)出租經(jīng)濟(jì)適用房(以下簡稱經(jīng)適房)損害社會公共利益：公房、拆遷安置房、經(jīng)適房的差別分析

經(jīng)適房的購買方式不同于普通商品房，產(chǎn)權(quán)登記簿上也注明為“有限產(chǎn)權(quán)”。但在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場中，也還有其他各類非普通商品房屋，經(jīng)適房與這些房屋有何區(qū)別？

公房是上世紀(jì)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物，在1998年福利分房制度取消之前，城市居民主要是依靠所在單位的福利分房。此類房屋雖然在具體分配時(shí)會考慮各個(gè)家庭的人口、居住面積等因素，但總體而言是與單位、身份、工齡、職級等因素密切相關(guān)，是個(gè)人工作勞動(dòng)所獲得的體制福利。從法律形式上看，公房性質(zhì)仍然屬于“公有”，承租人僅持有“公房租賃憑證”。但在現(xiàn)實(shí)生活與司法實(shí)踐中，在不違背房管部門管理規(guī)定的情況下，公房的對外出租、使用基本都是由承租人、同住人自由安排，并且能夠獲取租金收益(《上海市房屋租賃條例》第三十一條第二款規(guī)定：公有居住房屋承租人轉(zhuǎn)租房屋不需征得出租人同意，但應(yīng)當(dāng)在簽訂轉(zhuǎn)租合同前書面告知出租人)，公房承租權(quán)的市場轉(zhuǎn)讓行為在一定條件下也得到認(rèn)可。因此，地方性法規(guī)、司法實(shí)踐實(shí)際也對其承租權(quán)給予了準(zhǔn)物權(quán)性的保護(hù)，是尊重歷史背景的制度選擇。

拆遷安置房則是在大規(guī)模的城市建設(shè)中，隨著房屋拆遷、征收活動(dòng)的發(fā)展，為了安置被拆遷人而建造的房屋。拆遷安置房的購買資格受到“安置人口”等特定因素限制，本市對此類房屋上市交易過戶也采取了一定年限的約束。但是，拆遷安置房總體而言是對被拆遷人原有房屋、土地的補(bǔ)償措施，其取得安置房屋的法理基礎(chǔ)不是一般的社會救助，而是對其失去原有房屋后的補(bǔ)償安置。因此，被拆遷人取得的安置房經(jīng)過內(nèi)部分配、完成產(chǎn)權(quán)登記后即屬于其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，除特殊的土地性質(zhì)外，在過戶交易年限屆滿之前簽訂的拆遷安置房買賣合同仍然是有效的，法律也不干涉被拆遷人出租此類房屋。

經(jīng)適房的出現(xiàn)則是在住房商品化改革之后，市場房價(jià)又不斷攀升的背景下，政府為了保護(hù)低收入人群的居住權(quán)而建設(shè)的保障性房屋。建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局于2007年11月共同頒布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》(以下簡稱《經(jīng)適房管理辦法》)第二條明確規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。經(jīng)適房的取得與傳統(tǒng)的福利公房不同，各地政府制定的供應(yīng)對象的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)向社會公開，購房人也必須參與公開的資格審核程序，通過當(dāng)?shù)胤课葜鞴懿块T的資格審定方能購買，而不是所在單位的福利分配。

《經(jīng)適房管理辦法》第三十三條規(guī)定，個(gè)人購買的經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租經(jīng)營。這一規(guī)定意在于維護(hù)經(jīng)適房的保障屬性，即給予特定困難人群實(shí)際居住的權(quán)利，不得擅自出租獲利；同時(shí)又保留了有限產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)換權(quán)屬性質(zhì)的空間，其完成了對公共資源投入的補(bǔ)償后就能夠享有完全產(chǎn)權(quán)，對房屋自由處分。由此可以看到，經(jīng)適房建設(shè)的頂層制度設(shè)計(jì)中具有前后一致的邏輯鏈條與價(jià)值理念：經(jīng)適房的分配、使用狀況關(guān)系公共資源的合理配置。

《經(jīng)適房管理辦法》屬于國務(wù)院部門規(guī)章，其中關(guān)于經(jīng)適房出租的限制性規(guī)定亦非法律的效力性禁止性規(guī)定。但是，經(jīng)適房建設(shè)是國家為了解決城市低收入家庭住房困難的重要民生舉措，其制度目的在于保障特定困難人群的居住權(quán)益。根據(jù)《經(jīng)適房管理辦法》第七、八條的規(guī)定，經(jīng)適房建設(shè)用地是以劃撥方式供應(yīng)，經(jīng)適房建設(shè)項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。經(jīng)適房項(xiàng)目外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，亦由政府負(fù)擔(dān)。因此，經(jīng)適房購買人享受到的大幅低于市場標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)惠價(jià)格正是來源于公共資源投入。

本案中，張某、董某、董某某購買涉案房屋有限產(chǎn)權(quán)的價(jià)格為每平方米4562元，而當(dāng)時(shí)同類房屋市場價(jià)格為每平方米8099元，涉案房屋合同售價(jià)僅為市場價(jià)的56%。上述事實(shí)均說明，經(jīng)適房的建造、購買不是按照一般市場經(jīng)濟(jì)的等價(jià)有償交易原則，而是在政府的統(tǒng)一規(guī)劃下，無償劃撥土地等公共資源進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，經(jīng)適房購買人的價(jià)格優(yōu)惠實(shí)際上是來源于公共資源的投入。因此，只有符合本地具體困難標(biāo)準(zhǔn)的人員才有資格進(jìn)行經(jīng)適房申購，經(jīng)適房購買人初始取得的是有限產(chǎn)權(quán)，而不是物權(quán)法意義上的完全所有權(quán)。

由于經(jīng)適房的分配、使用狀況關(guān)系公共資源的合理配置，《經(jīng)適房管理辦法》明確規(guī)定經(jīng)適房購房人不得擅自出租獲利。本案中，張某、董潔、董紀(jì)宏亦在涉案房屋的《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)售合同》中共同承諾，其購買的經(jīng)濟(jì)適用住房供購買申請戶居住使用。在未經(jīng)許可的情況下，其不得轉(zhuǎn)讓、出租、出借、贈與或者改變房屋使用性質(zhì)。綜合上述分析，二審法院認(rèn)為，張某作為涉案經(jīng)適房的有限產(chǎn)權(quán)人之一，其將涉案房屋出租給祁某以獲取租金收益的行為違反經(jīng)適房管理規(guī)定及其在經(jīng)適房買賣合同中所作的承諾，系利用公共資源謀取個(gè)人利益，損害了社會公共利益?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條第四項(xiàng)規(guī)定：有下列情形之一的，合同無效：……(四)損害社會公共利益。根據(jù)該項(xiàng)法律規(guī)定，二審法院認(rèn)定系爭租賃合同依法應(yīng)屬無效。

二、因生活不便出租經(jīng)適房不構(gòu)成司法審查中的合理抗辯：關(guān)于排隊(duì)輪候的配房機(jī)會問題

經(jīng)適房的資格審核程序有一項(xiàng)重要的特性是“輪候”。《經(jīng)適房管理辦法》第二十七條規(guī)定，經(jīng)審核公示通過的家庭，由市、縣人民政府經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門發(fā)放準(zhǔn)予購買經(jīng)濟(jì)適用住房的核準(zhǔn)通知，注明可以購買的面積標(biāo)準(zhǔn)。然后按照收入水平、住房困難程度和申請順序等因素進(jìn)行輪候。保障性住房建設(shè)需要投入公共資源，而公共資源又是有限的，申購人群的需求大于實(shí)際供應(yīng)是正?，F(xiàn)象。因此，每一個(gè)申購成功的人員都代表了資格篩選中的優(yōu)先性，而其中最主要的因素依次排序?yàn)椋菏杖胨?、住房困難程度、申請順序。換言之，除了申購的時(shí)間先后之外，判斷誰更加困難，更需要得到保障救助，是主管部門給予排隊(duì)輪候人員實(shí)際配房額度的原則尺度。具體案件中，經(jīng)適房購房人對外出租房屋可能有各種主觀動(dòng)機(jī)或客觀背景，比如經(jīng)適房的地點(diǎn)離使用人或家庭成員的上學(xué)、工作地點(diǎn)較遠(yuǎn)，產(chǎn)生了一定的交通不便問題，為了更方便的上學(xué)、工作，其選擇出租獲取租金，再另行就近租房居住。排除這種情形在實(shí)際訴訟中的事實(shí)舉證、真?zhèn)螌彶閱栴}，假定其客觀存在，是否需要在個(gè)案中對合同效力和后果認(rèn)定進(jìn)行差別處理？

如果將這一問題結(jié)合經(jīng)適房申購中的“輪候”現(xiàn)象來看待，就能發(fā)現(xiàn)每一所經(jīng)適房背后都有眾多排隊(duì)等候的人，在開始排隊(duì)時(shí)，所有的申購人就已經(jīng)默認(rèn)了其是需要實(shí)際居住在房屋內(nèi)的。個(gè)體的生活需求總是差別不一，對于自有的房屋如何處置利用，他人無權(quán)干涉，但經(jīng)適房的配房行為本身就關(guān)系到所有排隊(duì)人的利益，一個(gè)愿意實(shí)際居住在房屋內(nèi)的家庭顯然比通過獲取租金來滿足生活需求的家庭更需要這套經(jīng)適房，將房屋配給符合基本資格而且真正需要居住的家庭也是保障房制度的目的所在?！督?jīng)適房管理辦法》第三十條中規(guī)定了購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，可由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購?？梢?，購房人即使是在取得經(jīng)適房后產(chǎn)生了確實(shí)不適合繼續(xù)居住的情形，也可以選擇申請政府回購，而不是自行出租獲利，因?yàn)檫@種行為實(shí)際上也侵害了其他輪候申購人的權(quán)利，排斥了真正需要實(shí)際居住人的配房機(jī)會，使得寶貴的保障房資源錯(cuò)配。司法實(shí)踐對于經(jīng)適房出租合同的效力及后果的處理，不宜根據(jù)購房人出租的具體動(dòng)機(jī)與細(xì)節(jié)原因而做區(qū)別認(rèn)定。

三、經(jīng)適房租賃合同無效后果中的占有不當(dāng)?shù)美颠€問題：經(jīng)適房占有使用費(fèi)收繳的法理分析

經(jīng)適房出租合同被認(rèn)定無效后，需要對無效合同的后果一并處理。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條之規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

在本案中，經(jīng)過二審法院的釋明工作，雙方當(dāng)事人已經(jīng)在判決前完成了房屋歸還，并就裝修補(bǔ)償款支付完畢。

關(guān)于承租人實(shí)際使用經(jīng)適房的利益返還問題，因?yàn)槠钅骋呀?jīng)實(shí)際占有使用了涉案房屋，其占有使用利益無法律依據(jù)，構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，如果按照正常的合同案件審理思路，或者參照最高院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同的司法解釋規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由承租人向出租人參照租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋使用費(fèi)。但在經(jīng)適房出租問題中，如前所述，出租人的行為系利用公共資源，損害社會公共利益。具體而言，又可以分解為兩個(gè)層面：1.經(jīng)適房出租人放棄了出租期間的房屋實(shí)際使用。2.承租人無權(quán)占有經(jīng)適房，應(yīng)當(dāng)返還其占有期間的不當(dāng)?shù)美M(fèi)用。

關(guān)于承租人返還不當(dāng)?shù)美膶ο髥栴}，《民法通則》 第九十二條規(guī)定，沒有合法根據(jù)，取得不當(dāng)利益，造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還受損失的人。經(jīng)適房違規(guī)使用所產(chǎn)生的不當(dāng)?shù)美祵ο髥栴}應(yīng)當(dāng)回溯到經(jīng)適房本身的公共資源屬性，在購房人的有限產(chǎn)權(quán)沒有通過補(bǔ)償差價(jià)轉(zhuǎn)換為完全產(chǎn)權(quán)之前，經(jīng)適房的公共屬性就一直存在，此種不當(dāng)?shù)美械闹苯?ldquo;受損主體”應(yīng)當(dāng)是代表社會投入公共資源并進(jìn)行篩選分配的政府。如果法院繼續(xù)判令承租人向出租人支付使用費(fèi)，實(shí)際上是保護(hù)了這種違規(guī)出租行為。因此，二審法院決定對本案訴爭的使用費(fèi)收益予以收繳，一方面是為了以民事制裁方式懲戒違規(guī)行為，另一方面也是使保障房不當(dāng)使用所產(chǎn)生的不當(dāng)?shù)美颠€至代表公共資源的國庫。

因此，張某在本案中訴請祁某向其支付2016年6月1日至實(shí)際交房之日止的房屋使用費(fèi)，二審法院不予支持。為維護(hù)公共利益，促進(jìn)保障性住房管理秩序規(guī)范，二審法院另行下達(dá)決定書對該部分收益(共計(jì)3035元)予以收繳。

關(guān)于張某之前已經(jīng)實(shí)際收取的租金及祁某轉(zhuǎn)租獲益的問題。二審合議庭認(rèn)為，根據(jù)法院在民事訴訟中的職權(quán)限定，因該部分內(nèi)容不屬于本案的審理范圍。如果當(dāng)事人不向法院提起訴訟，法院也不能依職權(quán)去追繳已經(jīng)支付的出租收益，因此，二審法院不能在本案中替代行政部門將所有前期問題一并處理，故在判決理由中寫明或通過司法建議方式通知了行政部門進(jìn)行后續(xù)處理，以明晰司法機(jī)關(guān)與行政機(jī)關(guān)的職能界限。