2010年9月1日，上海新凱房地產開發有限公司(甲方)、張某、董某、董某某(乙方)、上海市徐匯區住房保障中心(丙方)共同簽訂《上海市經濟適用住房預售合同》，約定：乙方通過購買取得上海市松江區某處的有限產權。乙方承諾，購買的經濟適用住房供購買申請戶居住使用。一審中，張某與祁某均向一審法院確認涉案房屋租金支付至2016年1月23日，另付了押金1400元，涉案房屋實際由徐某占有使用。一審庭審中，張某表示撤回第四項訴訟請求，并同意將押金抵扣祁某欠付的相關費用。祁某辯稱張某是同意其進行轉租的，不同意張某的訴訟請求。關于經濟適用住房違規出租合同有效嗎的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

經濟適用住房違規出租合同有效嗎？經適房的購買方式不同于普通商品房，產權登記簿上也注明為“有限產權”。但在當前的房地產市場中，也還有其他各類非普通商品房屋，經適房與這些房屋有何區別？下面通過一則案例一起來看：

【案情】

上訴人(原審被告)：祁某。

被上訴人(原審原告)：張某。

原審第三人：徐某。

2010年9月1日，上海新凱房地產開發有限公司(甲方)、張某、董某、董某某(乙方)、上海市徐匯區住房保障中心(丙方)共同簽訂《上海市經濟適用住房預售合同》，約定：乙方通過購買取得上海市松江區某處(以下簡稱涉案房屋)的有限產權。乙方承諾，購買的經濟適用住房供購買申請戶居住使用。在未經許可的情況下，乙方不得轉讓、出租、出借、贈與或者改變房屋使用性質，并不得設定除經濟適用住房購房貸款擔保以外的抵押權。該合同第五條載明，乙方購買該房屋有限產權的單價為每平方米4562元，乙方確認，相同地段、質量的普通商品住房的市場價格為每平方米8099元。

2011年4月11日，涉案房屋登記于張某、案外人董某、董某某名下，上海市房地產登記簿備注載明，涉案房屋為經濟適用住房(有限產權)，不得設定除經濟適用住房購房貸款擔保以外的抵押權，5年內不得轉讓或者出租。

2014年6月19日，張某(甲方)與祁某(乙方)簽訂《上海市租賃合同》，約定甲方將其擁有的涉案房屋出租給乙方使用，租賃期為5年，自2014年8月1日起至2019年7月31日，月租金為1400元。

2014年7月1日，張某(甲方)與祁某(乙方)簽訂《房屋租賃合同補充協議》一份，約定租賃期間內，乙方不得有下列行為，否則甲方有權解除合同，收回房屋，并有權依據本協議要求乙方承擔違約責任： 2.利用承租房屋進行非法活動，損害公共利益的；3.拖欠租金15天。其中原文中的第1項“擅自將房屋轉租、轉讓、轉借的”已經劃去，文字旁手寫“不得將房屋有群租現象”。

2015年8月7月，張某向祁某寄送告知函一份，言明祁某未經房東允許擅自將涉案房屋轉租，違反了《合同法》第二百二十四條，對水費、電費、有線電視費經常逾期交付，違反了合同第7條第2款，現房東決定解除合約，限祁某于2015年10月底前搬離房屋及清空屋內物品，并歸還房屋鑰匙。祁某確認收到了該告知函。

2016年5月16日，上海市徐匯區長橋街道辦事處住房保障辦公室向張某發出《上海市共有產權保障住房違規違約使用房屋行為整改通知書》，載明：涉案房屋在使用過程中存在“出租”的違規違約行為，限定其家庭在2016年6月30日之內進行整改。

一審中，張某與祁某均向一審法院確認涉案房屋租金支付至2016年1月23日，另付了押金1400元，涉案房屋實際由徐某占有使用。

2015年11月12日，張某以祁某違法轉租為由向上海市松江區人民法院起訴請求：1.張某、祁某之間的房屋租賃合同關系于2015年12月10日解除；2.祁某于合同解除后立即騰空并交還租賃房屋給張某，徐某協助履行騰空交房義務；3.祁某支付房租至合同解除時，合同解除后支付占用房屋使用費至實際交還房屋之日(按照合同約定的租金標準)；4.張某沒收祁某交付的押金人民幣1，400元(以下幣種相同)。一審庭審中，張某表示撤回第四項訴訟請求，并同意將押金抵扣祁某欠付的相關費用。祁某辯稱張某是同意其進行轉租的，不同意張某的訴訟請求。2015年12月10日，張某申請追加實際居住人徐某為第三人。一審法院于同年12月24日依法發送《參加訴訟通知書》，追加徐某為第三人。

【審判】

上海市松江區人民法院經審理認為：承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。一、張某與祁某于2014年6月19日簽訂的《上海市租賃合同》及于2014年7月1日簽訂的《房屋租賃合同補充協議》于2015年8月7日解除；

二、祁某及徐某于判決生效之日起十日內搬離并返還涉案房屋；

三、祁某于判決生效之日起十日內支付張某自2016年2月24日起至返還房屋之日止的占有使用費(按每月1400元的標準計算)。

一審判決后，祁某不服，提起上訴稱，張某曾經口頭承諾祁某可以對外轉租，請求二審法院撤銷原判，改判駁回張某一審訴請。

二審中，張某與祁某達成一致意見，如果二審法院認定租賃合同無效，則張某同意向祁某支付5000元的裝修價值補償款。雙方同時確認，祁某在本案一審判決前已經按照合同約定標準向張某實際支付了截至2016年5月31日的房屋使用費。

2016年8月5日，張某與祁某簽署房屋交接協議，確認涉案房屋已于當日歸還給張某，張某向祁某支付了5000元裝修補償款。

上海市第一中級人民法院經審理認為，張某將涉案房屋出租給祁某的行為違反經適房管理規定及其在經適房買賣合同中所作的承諾，系利用公共資源謀取個人利益，損害了社會公共利益，租賃合同應屬無效。祁某已經實際占有使用了涉案房屋，其占有使用利益無法律依據，構成不當得利，應按照合同約定的租金標準予以返還。但張某的出租行為系利用公共資源，損害公共利益，其無權取得該部分使用費收益。二審法院另行下達決定書對該部分收益予以收繳，前期已經支付的“租金”由行政部門做后續處理。

二審判決：一、撤銷原審判決；二、張某與祁某簽訂的系爭租賃合同無效；三、駁回張某的訴訟請求。二審民事制裁決定書：對祁某尚未支付的涉案房屋占有使用費人民幣3035元予以收繳。

【評析】

一、違規出租經濟適用房(以下簡稱經適房)損害社會公共利益：公房、拆遷安置房、經適房的差別分析

經適房的購買方式不同于普通商品房，產權登記簿上也注明為“有限產權”。但在當前的房地產市場中，也還有其他各類非普通商品房屋，經適房與這些房屋有何區別？

公房是上世紀計劃經濟時代的產物，在1998年福利分房制度取消之前，城市居民主要是依靠所在單位的福利分房。此類房屋雖然在具體分配時會考慮各個家庭的人口、居住面積等因素，但總體而言是與單位、身份、工齡、職級等因素密切相關，是個人工作勞動所獲得的體制福利。從法律形式上看，公房性質仍然屬于“公有”，承租人僅持有“公房租賃憑證”。但在現實生活與司法實踐中，在不違背房管部門管理規定的情況下，公房的對外出租、使用基本都是由承租人、同住人自由安排，并且能夠獲取租金收益(《上海市房屋租賃條例》第三十一條第二款規定：公有居住房屋承租人轉租房屋不需征得出租人同意，但應當在簽訂轉租合同前書面告知出租人)，公房承租權的市場轉讓行為在一定條件下也得到認可。因此，地方性法規、司法實踐實際也對其承租權給予了準物權性的保護，是尊重歷史背景的制度選擇。

拆遷安置房則是在大規模的城市建設中，隨著房屋拆遷、征收活動的發展，為了安置被拆遷人而建造的房屋。拆遷安置房的購買資格受到“安置人口”等特定因素限制，本市對此類房屋上市交易過戶也采取了一定年限的約束。但是，拆遷安置房總體而言是對被拆遷人原有房屋、土地的補償措施，其取得安置房屋的法理基礎不是一般的社會救助，而是對其失去原有房屋后的補償安置。因此，被拆遷人取得的安置房經過內部分配、完成產權登記后即屬于其個人財產，除特殊的土地性質外，在過戶交易年限屆滿之前簽訂的拆遷安置房買賣合同仍然是有效的，法律也不干涉被拆遷人出租此類房屋。

經適房的出現則是在住房商品化改革之后，市場房價又不斷攀升的背景下，政府為了保護低收入人群的居住權而建設的保障性房屋。建設部、發展改革委、監察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局于2007年11月共同頒布的《經濟適用住房管理辦法》(以下簡稱《經適房管理辦法》)第二條明確規定，經濟適用住房是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。經適房的取得與傳統的福利公房不同，各地政府制定的供應對象的家庭收入標準和住房困難標準應向社會公開，購房人也必須參與公開的資格審核程序，通過當地房屋主管部門的資格審定方能購買，而不是所在單位的福利分配。

《經適房管理辦法》第三十三條規定，個人購買的經濟適用住房在取得完全產權以前不得用于出租經營。這一規定意在于維護經適房的保障屬性，即給予特定困難人群實際居住的權利，不得擅自出租獲利；同時又保留了有限產權人轉換權屬性質的空間，其完成了對公共資源投入的補償后就能夠享有完全產權，對房屋自由處分。由此可以看到，經適房建設的頂層制度設計中具有前后一致的邏輯鏈條與價值理念：經適房的分配、使用狀況關系公共資源的合理配置。

《經適房管理辦法》屬于國務院部門規章，其中關于經適房出租的限制性規定亦非法律的效力性禁止性規定。但是，經適房建設是國家為了解決城市低收入家庭住房困難的重要民生舉措，其制度目的在于保障特定困難人群的居住權益。根據《經適房管理辦法》第七、八條的規定，經適房建設用地是以劃撥方式供應，經適房建設項目免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金。經適房項目外基礎設施建設費用，亦由政府負擔。因此，經適房購買人享受到的大幅低于市場標準的優惠價格正是來源于公共資源投入。

本案中，張某、董某、董某某購買涉案房屋有限產權的價格為每平方米4562元，而當時同類房屋市場價格為每平方米8099元，涉案房屋合同售價僅為市場價的56%。上述事實均說明，經適房的建造、購買不是按照一般市場經濟的等價有償交易原則，而是在政府的統一規劃下，無償劃撥土地等公共資源進行開發建設，經適房購買人的價格優惠實際上是來源于公共資源的投入。因此，只有符合本地具體困難標準的人員才有資格進行經適房申購，經適房購買人初始取得的是有限產權，而不是物權法意義上的完全所有權。

由于經適房的分配、使用狀況關系公共資源的合理配置，《經適房管理辦法》明確規定經適房購房人不得擅自出租獲利。本案中，張某、董潔、董紀宏亦在涉案房屋的《上海市經濟適用住房預售合同》中共同承諾，其購買的經濟適用住房供購買申請戶居住使用。在未經許可的情況下，其不得轉讓、出租、出借、贈與或者改變房屋使用性質。綜合上述分析，二審法院認為，張某作為涉案經適房的有限產權人之一，其將涉案房屋出租給祁某以獲取租金收益的行為違反經適房管理規定及其在經適房買賣合同中所作的承諾，系利用公共資源謀取個人利益，損害了社會公共利益。《中華人民共和國合同法》第五十二條第四項規定：有下列情形之一的，合同無效：……(四)損害社會公共利益。根據該項法律規定，二審法院認定系爭租賃合同依法應屬無效。

二、因生活不便出租經適房不構成司法審查中的合理抗辯：關于排隊輪候的配房機會問題

經適房的資格審核程序有一項重要的特性是“輪候”。《經適房管理辦法》第二十七條規定，經審核公示通過的家庭，由市、縣人民政府經濟適用住房主管部門發放準予購買經濟適用住房的核準通知，注明可以購買的面積標準。然后按照收入水平、住房困難程度和申請順序等因素進行輪候。保障性住房建設需要投入公共資源，而公共資源又是有限的，申購人群的需求大于實際供應是正常現象。因此，每一個申購成功的人員都代表了資格篩選中的優先性，而其中最主要的因素依次排序為：收入水平、住房困難程度、申請順序。換言之，除了申購的時間先后之外，判斷誰更加困難，更需要得到保障救助，是主管部門給予排隊輪候人員實際配房額度的原則尺度。具體案件中，經適房購房人對外出租房屋可能有各種主觀動機或客觀背景，比如經適房的地點離使用人或家庭成員的上學、工作地點較遠，產生了一定的交通不便問題，為了更方便的上學、工作，其選擇出租獲取租金，再另行就近租房居住。排除這種情形在實際訴訟中的事實舉證、真偽審查問題，假定其客觀存在，是否需要在個案中對合同效力和后果認定進行差別處理？

如果將這一問題結合經適房申購中的“輪候”現象來看待，就能發現每一所經適房背后都有眾多排隊等候的人，在開始排隊時，所有的申購人就已經默認了其是需要實際居住在房屋內的。個體的生活需求總是差別不一，對于自有的房屋如何處置利用，他人無權干涉，但經適房的配房行為本身就關系到所有排隊人的利益，一個愿意實際居住在房屋內的家庭顯然比通過獲取租金來滿足生活需求的家庭更需要這套經適房，將房屋配給符合基本資格而且真正需要居住的家庭也是保障房制度的目的所在。《經適房管理辦法》第三十條中規定了購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，可由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。可見，購房人即使是在取得經適房后產生了確實不適合繼續居住的情形，也可以選擇申請政府回購，而不是自行出租獲利，因為這種行為實際上也侵害了其他輪候申購人的權利，排斥了真正需要實際居住人的配房機會，使得寶貴的保障房資源錯配。司法實踐對于經適房出租合同的效力及后果的處理，不宜根據購房人出租的具體動機與細節原因而做區別認定。

三、經適房租賃合同無效后果中的占有不當得利返還問題：經適房占有使用費收繳的法理分析

經適房出租合同被認定無效后，需要對無效合同的后果一并處理。根據《中華人民共和國合同法》第五十八條之規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

在本案中，經過二審法院的釋明工作，雙方當事人已經在判決前完成了房屋歸還，并就裝修補償款支付完畢。

關于承租人實際使用經適房的利益返還問題，因為祁某已經實際占有使用了涉案房屋，其占有使用利益無法律依據，構成不當得利，如果按照正常的合同案件審理思路，或者參照最高院關于審理城鎮房屋租賃合同的司法解釋規定，應當由承租人向出租人參照租金標準支付房屋使用費。但在經適房出租問題中，如前所述，出租人的行為系利用公共資源，損害社會公共利益。具體而言，又可以分解為兩個層面：1.經適房出租人放棄了出租期間的房屋實際使用。2.承租人無權占有經適房，應當返還其占有期間的不當得利費用。

關于承租人返還不當得利的對象問題，《民法通則》 第九十二條規定，沒有合法根據，取得不當利益，造成他人損失的，應當將取得的不當利益返還受損失的人。經適房違規使用所產生的不當得利返對象問題應當回溯到經適房本身的公共資源屬性，在購房人的有限產權沒有通過補償差價轉換為完全產權之前，經適房的公共屬性就一直存在，此種不當得利中的直接“受損主體”應當是代表社會投入公共資源并進行篩選分配的政府。如果法院繼續判令承租人向出租人支付使用費，實際上是保護了這種違規出租行為。因此，二審法院決定對本案訴爭的使用費收益予以收繳，一方面是為了以民事制裁方式懲戒違規行為，另一方面也是使保障房不當使用所產生的不當得利返還至代表公共資源的國庫。

因此，張某在本案中訴請祁某向其支付2016年6月1日至實際交房之日止的房屋使用費，二審法院不予支持。為維護公共利益，促進保障性住房管理秩序規范，二審法院另行下達決定書對該部分收益(共計3035元)予以收繳。

關于張某之前已經實際收取的租金及祁某轉租獲益的問題。二審合議庭認為，根據法院在民事訴訟中的職權限定，因該部分內容不屬于本案的審理范圍。如果當事人不向法院提起訴訟，法院也不能依職權去追繳已經支付的出租收益，因此，二審法院不能在本案中替代行政部門將所有前期問題一并處理，故在判決理由中寫明或通過司法建議方式通知了行政部門進行后續處理，以明晰司法機關與行政機關的職能界限。