上訴人張某因土地使用權(quán)租賃合同糾紛一案，不服鹽邊縣人民法院鹽邊民初字第00175號民事判決，向本院提起上訴。龍某與張某簽訂的土地使用權(quán)租賃合同的其他部分依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。關(guān)于龍永福與張發(fā)銀土地權(quán)租賃合同糾紛案的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了建筑工程律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

上訴人張某因土地使用權(quán)租賃合同糾紛一案，不服鹽邊縣人民法院(2000)鹽邊民初字第00175號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人張某之代理人陶成芳、陳文友和被上訴人龍某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本案經(jīng)原審人民法院審理認(rèn)為，原告龍某與被告張某簽訂的土地使用權(quán)租賃合同，雖未按照有關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)登記手續(xù)，但龍?jiān)诤贤炗喓笤驀凉芾聿块T申請辦理手續(xù)，因移民搬遷和新縣城土地管理尚未規(guī)范等因素才未辦理，國土部門也對此作了證明，應(yīng)當(dāng)視為龍某辦理了登記手續(xù)，且龍某在訴訟中辦理了410平方米的國有土地使用權(quán)證。龍某依法獲取410平方米的土地使用權(quán)并將該宗土地租賃給張某建加油站，符合我國土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法的有關(guān)行政法規(guī)的規(guī)定，410平方米的土地租賃依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。龍某將劃撥土地改變用途，未經(jīng)國土管理部門批準(zhǔn)并辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，直接將420平方米的土地和15平方米住房租賃給張某建加油站，違反了國家實(shí)行土地用途管理制度和土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓以及城鎮(zhèn)劃撥土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并交納出讓金等規(guī)定，其租賃行為依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。龍某與張某簽訂的土地使用權(quán)租賃合同的其他部分依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。被告張某不積極組織資金及時(shí)建設(shè)加油站，致使原加油站手續(xù)作廢而重辦困難，且明確表示不再建加油站的行為，是導(dǎo)致合同的有效部分不能繼續(xù)履行，是引起本案糾紛產(chǎn)生的主要原因，張某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。原告龍某未能具備合法的土地使用權(quán)手續(xù)，將420平方米土地和15平方米的住房直接租賃給張某，造成該部分租賃無效，依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。原告龍某訴請賠償直接損失、賠償可得利益、給付違約金的請求，依法給予適當(dāng)支持。依照《中華人民共和國土地管理法》第二條第三款、第四條、第十一條第三款、第十三條、第三十七條第二款、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四條、第五條、第七條、第二十條、第二十八條、第二十九條、第三十一條、第四十四條、第四十五條、《中華人民共和國合同法》第七條、第八條、第五十二條第一款(五)項(xiàng)、第五十六條、第五十八條、第六十條第一款、第九十四條第一款(二)項(xiàng)、第一百零八條、第一百一十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條之規(guī)定，判決：一、解除龍某與張某1999年3月31日簽訂的土地使用權(quán)租賃合同;二、被告張某給付龍某1999年4月1日至2000年8月31日租賃410平方米土地的租金20491.8元，遲延履行金2550元，合計(jì)人民幣23041.8元;三、被告張某賠償因合同部分無效給龍某造成的經(jīng)濟(jì)損失9783.6元;四、被告張某給付龍某支付的消防設(shè)施配套費(fèi)2500元、王昌軍修理房拆除費(fèi)4352元、辦理加油站手續(xù)車船誤工費(fèi)1980元、修建防火圍墻支出費(fèi)2200元、電表拆遷等費(fèi)4000元，合計(jì)人民幣15032元;五、被告張某賠償龍某因解除合同一年的可得利益21370.86元;六、被告張某給付違約金10000元，以上一至六項(xiàng)合計(jì)79228.26元，扣除張某已給付的20000元，張某實(shí)際還應(yīng)給付龍某人民幣59228.26元;七、駁回原告龍某的其他訴訟請求。[page]

宣判后，張某不服，向本院提起上訴，訴稱：一、原判認(rèn)定事實(shí)不清。首先，原判認(rèn)定410平方米的土地轉(zhuǎn)租有效是錯誤的。這410平方米土地直到2000年6月14日(在訴訟中)，龍才取得《土地使用權(quán)證》，獲得租賃權(quán)，但仍未辦理登記手續(xù)。盡管龍口頭要求辦理登記，但口頭要求辦理登記，不等于、更不能取代主管部門的批準(zhǔn)登記，原判以此認(rèn)定視為辦理了登記手續(xù)是錯誤的，嚴(yán)重違反了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十一條和《土地登記規(guī)則》第二十五條第一款關(guān)于轉(zhuǎn)租必須取得土地使用權(quán)及辦理登記的強(qiáng)制性規(guī)定。其次，庭審表明，被上訴人龍某轉(zhuǎn)租時(shí)并未完成法定最低投資比例，嚴(yán)重違反了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十八條第二款和《四川省城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法》第二十二條第二款、違反了龍某與鹽邊縣國土地礦局簽訂的《國有土地使用權(quán)租賃合同》第十八條，轉(zhuǎn)租必須達(dá)到法定和約定投資比例的強(qiáng)制性規(guī)定。再次，龍與張約定租賃標(biāo)的物為830平方米的土地建加油站，原判認(rèn)定410平方米有效，這410平方米怎能滿足雙方簽約時(shí)建加油站的各項(xiàng)要求，根本不能實(shí)現(xiàn)合同目的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同約定的830平方米全部無效。二、原判認(rèn)定合同有效部分不能履行屬上訴人張某的主要責(zé)任，這一認(rèn)定是錯誤的。一是龍與張簽訂的《土地使用權(quán)租賃合同》是無效合同，自始至終不能產(chǎn)生約束力，不應(yīng)要求上訴人在這種情況下去積極籌資建加油站。二是國家進(jìn)一步規(guī)范加油站這一特種行業(yè)的管理，嚴(yán)格辦站手續(xù)，這無疑是正確的，其責(zé)任也不在于上訴人。本案被上訴人龍某轉(zhuǎn)租土地時(shí)沒有土地使用權(quán)，也未辦理登記審批手續(xù)，造成租賃合同無效，其責(zé)任在于被上訴人龍某，上訴人沒有責(zé)任。三、原判適用法律錯誤，基于原判事實(shí)認(rèn)定不清，證據(jù)不足，其適用法律部分錯誤，請求二審人民法院查清事實(shí)，依法改判。被上訴人龍某辯稱，我屬二灘庫區(qū)移民，搬遷到新縣城后，經(jīng)縣政府、國土地礦局、城建局、縣移民委、縣農(nóng)遷指揮部集體研究，劃撥240平方米荒坡作為宅基地，為解決生活問題又劃撥3.5畝飼料地和有償使用410平方米國有土地，上述這些土地都是經(jīng)過縣領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門同意的，我享有土地使用權(quán)。我和張某簽訂合同后，曾到國土部門申請辦證，但張某一直說忙。致使未辦理登記手續(xù)，完全屬于張某的責(zé)任，租賃合同是有效的，請求市中級法院公正合理地解決，由張某賠償我平整地基、搭接高壓線、辦理加油站手續(xù)等各種費(fèi)用和五年來可得利益的損失。

經(jīng)審理查明，龍某系二灘水電站庫區(qū)移民，搬遷至鹽邊縣桐子林鎮(zhèn)二灘開發(fā)公司南大門前居住。1996年10月21日，鹽邊縣移民安置委員會、縣城建局、縣國土地礦局批準(zhǔn)劃撥240平方米國有土地(其中宅基地150平方米、加工用地90平方米)，但該地至今未辦理土地使用權(quán)證。1997年1月9日，龍某以解決家人生活問題為由向鹽邊縣新縣城指揮部申請解決3.5畝飼料地，鹽邊縣人民政府、縣移民安置委員會、縣農(nóng)遷指揮部同意劃撥3.5畝土地作為飼料地，隨后龍某投資對上述土地進(jìn)行平整。1999年3月5日，鹽邊縣國土地礦局以鹽邊國土地礦〔1999〕字第09號文批復(fù)同意龍某租賃二灘開發(fā)公司南大門右側(cè)國有土地410平方米作為建設(shè)磨石菁加油站建設(shè)用地，使用權(quán)租賃期20年，年租金為1558元。同日，龍某與鹽邊縣國土地礦局簽訂了《國有土地使用權(quán)租賃合同》，明確了雙方的權(quán)利義務(wù)。1999年3月31日，龍某與張某簽訂了土地使用權(quán)租賃合同。合同約定：一、龍某同意張某承租龍某地處新縣城至桐子林二灘開發(fā)公司交叉路口的土地830平方米和15平方米住房一間建加油站(龍某必須具備合法的土地使用權(quán)手續(xù)。場地是平整的，堡坎、排水溝是完整的);二、租賃期20年(1999年4月1日至2019年3月31日止)，合同期滿后，若張某還需租賃再重新簽訂合同，在同等條件下，張某享有優(yōu)先承租權(quán);三、租金前10年每月給付2488元，后10年每平方米每月7元以內(nèi)協(xié)商。張某以現(xiàn)金支付，每月2日付清，如有特殊情況最遲不超過當(dāng)月10日，若超過10日，按每天5元的滯納金付給龍某。四、雙方的權(quán)利義務(wù)：龍某提供動力用電、照明用電、生活用水，張某所有水電費(fèi)應(yīng)按月交納給龍某;龍某協(xié)助張某辦理加油站應(yīng)具備的各種法律手續(xù);建加油站需拆除王昌軍的修車房的一切費(fèi)用由張某支付等;五、違約責(zé)任：龍某違約給付張某1萬元違約金，并賠償由此會給張某造成的經(jīng)濟(jì)損失;張某違約給付龍某1萬元違約金，并賠償由此給龍某造成的經(jīng)濟(jì)損失;……九、張某開工后，應(yīng)先支付龍某4000元作為搬遷電表房的資金，在今后每月給付的租金中每月扣回500元，扣完為止。本合同雙方各執(zhí)一份，簽字并公證生效。當(dāng)日，該合同經(jīng)鹽邊縣公證處公證。合同簽訂后，據(jù)龍某稱他曾向鹽邊縣國土地礦局口頭申請了辦理轉(zhuǎn)租手續(xù)。2000年6月6日，龍某向鹽邊縣國土地礦局申請對410平方米國有土地進(jìn)行登記審批，同日鹽邊縣國土地礦局進(jìn)行登記審批，于2000年6月14日向龍某頒發(fā)國有土地410平方米土地使用權(quán)證。2000年6月16日，鹽邊縣國土地礦局出具證明，證實(shí)龍某1999年3月31日口頭申請辦理轉(zhuǎn)租登記，由于當(dāng)時(shí)該宗土地未辦理國有土地使用權(quán)登記和受移民搬遷影響，新縣城土地管理還未完全納入規(guī)范管理等客觀原因，該宗土地至今未辦理轉(zhuǎn)租登記。[page]

同時(shí)查明，龍某于1998年1月1日與王昌軍簽訂了5年的土地租賃合同，約定龍某將156平方米土地租給王昌軍作修車使用，每月交納租金780元。1999年3月3日，龍某與龍昌軍解除了該租賃合同。1999年2月8日，鹽邊縣公安消防大隊(duì)以(99)消審第05號文同意龍某申請建加油站工程消防設(shè)計(jì)的意見。1999年2月11日，鹽邊縣計(jì)經(jīng)委以邊計(jì)經(jīng)基〔1999〕12號文批準(zhǔn)龍某關(guān)于建設(shè)加油站建設(shè)計(jì)劃。龍某辦理加油站的各種手續(xù)支出了消防設(shè)施配套費(fèi)2500元、修理房拆除費(fèi)4352元、修防火圍墻2200元，合計(jì)15032元(張某認(rèn)可)。1999年2月26日、28日張某分別給付龍某現(xiàn)金13000元、7000元，共計(jì)20000元。后因張某未投入資金及時(shí)建加油站，加之國家清理整頓加油站政策出臺，致使雙方的土地租賃合同無法履行。龍某于2000年5月19日向鹽邊縣人民法院起訴，要求張某繼續(xù)履行合同，給付租金。

本院認(rèn)為：上訴人張某與被上訴人龍某于1999年3月31日簽訂的土地使用權(quán)租賃合同中的410平方米土地，屬鹽邊縣國土地礦局租賃給被上訴人龍某有償使用的國有土地，由于移民搬遷和新縣城建設(shè)土地管理尚未規(guī)范等因素，致使在簽訂合同時(shí)被上訴人龍某沒有領(lǐng)取土地使用證和辦理租賃登記，對此鹽邊縣國土地礦局予以證明，且在訴訟過程中辦理了土地使用權(quán)證，應(yīng)視為被上訴人龍某具有合法土地使用權(quán)，辦理了租賃登記手續(xù)，該410平方米土地使用權(quán)租賃有效。另435平方米(包括15平方米住房)屬國家劃撥土地，被上訴人龍某直接租賃給張某建設(shè)加油站，改變了劃撥土地用途，且違反了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條“劃撥土地使用權(quán)，不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押”之規(guī)定，其租賃行為無效。因此，上訴人張某與龍某簽訂的土地使用權(quán)租賃合同部分有效、部分無效。對有效部分，上訴人張某本應(yīng)繼續(xù)履行，由于國家出臺整頓加油站政策和上訴人張某表示不再繼續(xù)履行，該租賃合同應(yīng)予以解除，但上訴人張某應(yīng)按合同中約定給付被上訴人龍某410平方米土地的租金至2000年8月31日，并賠償損失，考慮該合同無法履行有國家整頓加油站政策因素，加之可得利益難以確定，按雙方在合同中約定的違約金1萬元作為損失賠償。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，賠償損失和違約金不得重復(fù)計(jì)算，原判既計(jì)算可得利益損失又判令違約金，屬重復(fù)計(jì)算損失，應(yīng)予糾正。對無效部分，被上訴人龍某明知435平方米土地屬劃撥土地，按規(guī)定不得出租給他人和改變用途，上訴人張某在簽訂合同時(shí)審查不嚴(yán)，造成該435平方米土地的租賃行為無效，雙方均有責(zé)任。無效部分的損失為21773.68元，上訴人張某承擔(dān)10886.84元，被上訴人龍某自行承擔(dān)10886.84元。被上訴人龍某為籌建加油站支付的消防設(shè)施費(fèi)2500元、拆除修理房的費(fèi)用4352元和辦理加油站手續(xù)的車船誤工費(fèi)1980元，應(yīng)由上訴人張某賠償。修建防火圍墻支出2200元和電表拆遷費(fèi)4000元，合計(jì)6200元，因防火圍墻和電表房現(xiàn)屬被上訴人龍某所有和使用，上訴人張某適當(dāng)賠償3100元，上訴人張某認(rèn)為土地使用權(quán)租賃合同全部無效和原判適用法律錯誤的上訴理由不能成立，本院不予支持，但原判認(rèn)定本案的部分事實(shí)和計(jì)算損失有誤，應(yīng)依法予以改判。為此，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十一條第一款(三)項(xiàng)之規(guī)定，經(jīng)本院審判委員會討論決定，判決如下：

一、維持鹽邊縣人民法院(2000)鹽邊民初字第00175號民事判決第一項(xiàng)“解除龍某與張某1999年3月31日簽訂的土地使用權(quán)租賃合同”、第二項(xiàng)“被告張某給付龍某1999年4月1日至2000年8月31日租賃410平方米土地的租金20491.8元，遲延履行金2550元，合計(jì)人民幣23041.8元”、第六項(xiàng)“被告張某給付龍某違約金10000元”和第七項(xiàng)“駁回原告龍某的其他訴訟請求”;[page]

二、撤銷鹽邊縣人民法院(2000)鹽邊民初字第00175號民事判決第三項(xiàng)“被告張某賠償因合同無效給龍某造成的經(jīng)濟(jì)損失9783.60元”、第四項(xiàng)“被告張某給付龍某支付的消防設(shè)施配套費(fèi)2500元、王昌軍修理房拆除費(fèi)4352元、辦理加油站手續(xù)車船誤工費(fèi)1980元、修建防火圍墻支出費(fèi)2200元、電表拆遷等費(fèi)4000元，合計(jì)人民幣15032元”、第五項(xiàng)“被告張某賠償龍某因解除合同一年的可得利益21370.86元”和第六項(xiàng)中的“以上一至六項(xiàng)合計(jì)人民幣79228.26元，扣除張某已給付20000元，張某實(shí)際還應(yīng)給付龍某人民幣59228.26元”;

三、上訴人張某賠償被上訴人龍某因435平方米土地使用權(quán)租賃無效的損失10886.84元;

四、上訴人張某賠償被上訴人龍某支付的消防設(shè)施配套費(fèi)2500元、拆除修理房費(fèi)用4352元、辦理加油站手續(xù)的車船誤工費(fèi)1980元、修建防火圍墻和拆遷電表費(fèi)3100元，合計(jì)11932元;

以上一、三、四項(xiàng)合計(jì)55860.64元，扣除張某已給付20000元，上訴人張某還應(yīng)給付龍某35860.64元，于本判決生效后10日內(nèi)付清。

一審案件受理費(fèi)2887元，其他活動費(fèi)500元，合計(jì)3387元，由上訴人張某承擔(dān);二審案件受理費(fèi)2888元，由上訴人張某承擔(dān)1988元，被上訴人龍某承擔(dān)900元(免交)。

本判決為終審判決。

審判長李澤文

審判員王金濤

代理審判員孫文宏

二○○○年十二月十八日

書記員劉立

附：鹽邊縣人民法院民事判決書

(2000)鹽邊民初字第00175號

原告龍某，男，1957年6月19日生，漢族，村民，住鹽邊縣桐子林鎮(zhèn)(二灘開發(fā)公司南大門前)。

委托代理人文曉輝，鹽邊縣司法局干部。

被告張某，男，1964年5月15日生，漢族，工人，住鹽邊縣金河鄉(xiāng)政府。

委托代理人陳文友，攀枝花市律師事務(wù)所律師。

原告龍某與被告張某土地使用權(quán)租賃合同糾紛一案，原告龍某于2000年5月9日起訴來院。本院受理后，依法組成合議庭于2000年6月14日、7月27日公開開庭進(jìn)行了審理。原、被告及其委托代理人均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告龍某訴稱，1999年3月31日，我與張某平等協(xié)商簽訂土地使用權(quán)租賃合同。合同規(guī)定：1.張某租用我新縣城至桐子林二灘開發(fā)公司交叉路的土地830平方米和15平方米的小住房一間建設(shè)加油站。2.租賃期限20年即1999年4月1日至2019年3月31日止。合同期限屆滿后，張某需要租賃再重新簽訂合同，同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)。3.租金給付為前10年每月租金2488元，后10年7元/平方米以內(nèi)協(xié)商。前10年租金按月現(xiàn)金支付，當(dāng)月第二日付清，如有特殊情況需要延期最遲不得超過當(dāng)月10日，若超過10日，每天按5元支付滯納金。此外，合同還規(guī)定，我方提供動力、照明用電、生活用水，協(xié)助張某辦理修建加油站應(yīng)具備的各種手續(xù)，協(xié)調(diào)周圍群眾關(guān)系，維護(hù)加油站治安安全，負(fù)責(zé)給付國土局的土地使用費(fèi)。張某按月支付電、水費(fèi)，承擔(dān)建立加油站需要拆除王昌軍修車房的一切費(fèi)用，提供設(shè)備和流動資金30萬元，在設(shè)計(jì)、修建、安裝、調(diào)試都必須符合消防安全標(biāo)準(zhǔn)，合理使用場地，加油站開工時(shí)，張某應(yīng)先支付4000元作為搬遷電表費(fèi)，此費(fèi)在今后付給我方租金中每月扣500元扣完為止。加油站建成后，在不影響合同條款及我方租金的情況下經(jīng)同意可以轉(zhuǎn)租或承包給第三人經(jīng)營，租金均由張某給付。若將加油站轉(zhuǎn)讓他人，必須經(jīng)我方同意并由我方與第三人另行簽訂租賃合同，同時(shí)終止此合同。合同訂立后，如果誰方違約就由違約方給付對方10000元違約金，并賠償違約給對方造成的經(jīng)濟(jì)損失，并負(fù)責(zé)清理場地。同日，該合同經(jīng)鹽邊縣公證處公證。合同生效后，我方按合同規(guī)定履行了應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，張某沒有按合同規(guī)定給付租金和建設(shè)加油站，也沒有履行其他合同規(guī)定的義務(wù)，致使承租的土地閑置達(dá)一年之久。張某1999年2月26日給的現(xiàn)金13000元和1999年2月28日給的現(xiàn)金7000元共計(jì)20000元是作為我方解除1999年2月24日與王東華聯(lián)合修建經(jīng)營磨石菁加油站合同的費(fèi)用。為此，我要求判決張某繼續(xù)履行經(jīng)過公證具有法律效力的合同，按月給付租金。如果張某不履行合同，那就應(yīng)當(dāng)按照《合同法》規(guī)定賠償我方直接經(jīng)濟(jì)損失，代交消防設(shè)施配套費(fèi)2500元，修消防防火圍墻2200元，搬遷電表費(fèi)4000元，拆除王昌軍修車房所支付工錢4356元，賠償王昌軍損失5200元，辦理加油站手續(xù)的誤工費(fèi)、車船費(fèi)1980年，20年向國土局交納的土地使用費(fèi)31160元，合計(jì)人民幣51196元，賠償可得利益損失298560元。[page]

被告張某辯稱，與龍某1999年3月31日訂立土地使用權(quán)租賃合同是事實(shí)。合同訂立后，我也積極籌備開展建設(shè)加油站的工作，龍某也曾協(xié)助我辦理過建加油站的有關(guān)手續(xù)，但由于資金不足等原因，未能及時(shí)建設(shè)加油站，加上國家對新建加油站進(jìn)行清理、整頓等因素，現(xiàn)建加油站已無實(shí)在意義。而且，龍某依法獲取的土地使用權(quán)的土地面積是410平方米，而租賃給我的是830平方米，有420平方米是屬于依法不能出租土地使用權(quán)的非法租賃。該合同雖經(jīng)公證部門公證，但至今也未到國土和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依法辦理出租的有關(guān)登記手續(xù)，合同不具有法律效力，是無效合同，不應(yīng)當(dāng)履行。我前后付了現(xiàn)金27000元給龍某，其中部分屬于與龍某協(xié)商解除與他人先于我簽訂的合同及拆除建筑物的費(fèi)用，但龍某應(yīng)當(dāng)出示依據(jù)結(jié)算，另外的部分屬于簽訂合同后的土地使用費(fèi)。現(xiàn)龍某要求履行合同，我方明確表示不再履行沒有效力的合同，至于龍某提出的直接損失和可得利益的賠償要求數(shù)額太高，請求依法裁決。

經(jīng)審理查明，龍某系二灘水電站庫區(qū)移民，搬遷于鹽邊縣桐子林鎮(zhèn)二灘開發(fā)公司南大門前居住。1996年10月21日經(jīng)縣國土、城建部門批準(zhǔn)劃撥宅基地150平方米、加工房用地90平方米給龍某。1997年1月，龍某以解決家人基本生活申請縣委、政府在新縣城規(guī)劃區(qū)解決3.5畝飼料地，縣農(nóng)遷、移民安置、國土等部門和縣政府對此作了批示。隨后，龍某投資對居住地周圍的坡坎地進(jìn)行平整。1999年3月5日，鹽邊縣國土地礦局以鹽邊國土地礦〔1999〕字第09號文批復(fù)同意龍某租賃二灘開發(fā)公司南大門右側(cè)國有土地410平方米，作為磨石菁加油站建設(shè)用地。土地使用權(quán)租賃期限為20年，該宗土地使用權(quán)年租金標(biāo)準(zhǔn)為3.8元/平方米年，每年租金1558元，同日，龍某與鹽邊縣國土地礦局簽訂了鹽國土1999年租字第2號國有土地使用權(quán)租賃合同。該合同明確了雙方的權(quán)利與義務(wù)，龍某交納了1999年3月5日至2000年3月4日的土地使用權(quán)年租金1558元。1999年3月31日，龍某與張某簽訂土地使用權(quán)租賃合同。合同主要規(guī)定：1.龍某將地處新縣城至桐子林二灘開發(fā)公司交叉路口的土地830平方米和15平方米的小住房一間租賃給張某建加油站(龍某必須具備合法的土地使用權(quán)手續(xù)。場地是平整的，?？?、排水溝是完整的)。2.租賃期限為20年即1999年4月1日至2019年3月31日止。合同期滿后，若張某還需租賃再重新簽訂合同，在同等條件下張某享有優(yōu)先承租權(quán)。3.租金及期限，前10年每月給付2488元，后10年7元/平方米以內(nèi)協(xié)商。4.租金給付方式和時(shí)間是，張某于每月2號付給龍某人民幣2488元，如有特殊情況需要延期最遲不得超過當(dāng)月10日，若超過10日每天按5元的滯納金支付龍某。5.龍某提供動力、照明用電及生活用水，協(xié)助張某辦理修建加油站應(yīng)當(dāng)具備的各種手續(xù)，自行向國土部門交納土地使用費(fèi)等。6.張某按月支付水、電費(fèi)給龍某，承擔(dān)拆除王昌軍修車房的一切費(fèi)用，并提供設(shè)備和流動資金30萬元，加油站的設(shè)計(jì)、修建、安裝、調(diào)試必須符合消防安全標(biāo)準(zhǔn)，合理使用場地。7.建加油站開工后，張某應(yīng)先支付4000元人民幣給龍某作為搬遷電表資金，此款在今后每月給付的租金中扣除500元直至扣完為止。對違約責(zé)任進(jìn)行明確：如果龍某違約給付張某10000元違約金，并賠償由此給張某造成的損失，同時(shí)自行清理場地;如果張某違約給付龍某10000元違約金，并賠償由此給龍某造成的損失。同時(shí)負(fù)責(zé)清理場地。當(dāng)日，該合同經(jīng)鹽邊縣公證處公證。合同訂立后，龍某曾到鹽邊縣國土地礦局口頭申請辦理轉(zhuǎn)租，因當(dāng)時(shí)該宗土地未辦理國有土地使用權(quán)證和受移民搬遷影響，新縣城的土地管理還未完全納入規(guī)范化管理等，致該宗土地至今仍未辦理轉(zhuǎn)租登記手續(xù)。但龍某為提供動力、照明用電，移動了電表房，解決了生活用水，墊支車船費(fèi)和誤工費(fèi)損失1980元，積極協(xié)助張某辦理了有關(guān)建設(shè)磨石菁加油站的各種手段，代替張某交納了2500元消防設(shè)施配套費(fèi)，雇請朱顯躍、朱德敏等人并支付人民幣4352元，拆除了王昌軍修理房，自籌資金修建了防火墻支出2200元。2000年6月14日，龍某經(jīng)鹽邊縣國土地礦局批準(zhǔn)辦理了租賃的410平方米的國有土地使用權(quán)證。而張某雖與龍某共同辦理好建設(shè)加油站的各種手續(xù)，但尚未投入資金及時(shí)動工興建致使已辦理好的建加油站的手續(xù)因國家清理、整頓建設(shè)加油站等政策因素而需重辦。同時(shí)，也未按合同規(guī)定履行相關(guān)義務(wù)。2000年5月9日，龍某以張某不履行租賃合同為由提起訴訟。[page]

還查明，龍某1998年1月1日與王昌軍簽訂了5年的土地租賃合同，1999年2月24日與王東華簽訂了10年聯(lián)合修建經(jīng)營磨石菁加油站的合同，1999年8月19日與李佳文簽訂了3年的房屋承租合同，且均未依照有關(guān)規(guī)定辦理租賃登記手續(xù)。

1999年2月26日、1999年2月28日張某分別先后給付人民幣13000元、7000元，共計(jì)20000元給龍某。

對上述事實(shí)，本院采納了以下證據(jù)材料作為定案依據(jù)：

1.原告龍某提交的鹽邊縣移民搬遷建房用地建設(shè)呈報(bào)表，證明1996年9月5日龍某申請?jiān)谛驴h城建房，縣移民、城建、國土部門1996年10月21日批準(zhǔn)劃撥150平方米宅基地、90平方米加工用地給龍某使用，依法予以采信。

2.原告龍某提交的1997年1月以解決家人生活申請縣委、政府在新縣城規(guī)劃區(qū)解決3.5畝飼料地，縣農(nóng)遷、移民安置、國土等部門和縣政府對此所作的批示，依法予以采信。

3.原告龍某提交的鹽邊國土地礦〔1999〕字第09號《鹽邊縣國土地礦局關(guān)于同意租賃二灘開發(fā)公司南大門右側(cè)國有土地的通知》和鹽國土1999租字第2號《國有土地使用權(quán)租賃合同》證明龍某經(jīng)國土部門批準(zhǔn)于1999年3月5日依法取得二灘開發(fā)公司南大門右側(cè)國有土地410平方米土地作為建設(shè)磨石菁加油站用地，同時(shí)證明了有關(guān)租賃期限，租金年標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的出租、抵押等事宜，依法予以采信。

4.原告龍某提交并經(jīng)公證的1999年3月31日與張某簽訂的土地使用權(quán)租賃合同，明確了雙方的權(quán)利義務(wù)等事宜，依法予以采信。

5.原告龍某2000年6月19日提交的鹽邊縣國土地礦局2000年6月16日的證明，證明了龍某1999年3月5日經(jīng)鹽邊縣國土地礦局批準(zhǔn)租賃二灘開發(fā)公司南大門右側(cè)國有土地410平方米的土地使用權(quán)，1999年3月31日龍某將該宗土地租賃給張某，龍某到國土地礦局口頭申請辦理轉(zhuǎn)租登記，由于當(dāng)時(shí)該宗土地未辦理到國有土地使用權(quán)證和受移民搬遷影響，鹽邊新縣城的土地管理還未完全納入規(guī)范管理等客觀原因，該宗土地至今仍未辦理轉(zhuǎn)租登記。對此，依法予以采信。

6.原告龍某2000年6月6日提交的土地登記申批表及2000年6月14日提交的國有土地使用權(quán)證，均證明了龍某依法租賃二灘開發(fā)公司南大門右側(cè)410平方米的國有土地，獲取了該宗土地的使用權(quán)，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。對此，依法予以采信。

7.原告提交的鹽邊縣計(jì)劃經(jīng)濟(jì)委員會1999年2月21日邊計(jì)經(jīng)基〔1999〕12號《關(guān)于下達(dá)鹽邊縣磨石菁加油站建設(shè)計(jì)劃的通知》、建設(shè)工程項(xiàng)目位置申請表、建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表、鹽邊縣公安局消防大隊(duì)建筑工程消防設(shè)計(jì)審核意見書、同意鹽邊縣磨石菁加油站初設(shè)方案的《證明》，這組材料證明了龍某為建立磨石菁加油站協(xié)助辦理了相關(guān)手續(xù)，依法予以采信。庭審中，原告提出為此支出車船、誤工等損失計(jì)1980元，被告無異議，也予以采信。

8.原告龍某提交的鹽邊縣公安局消防大隊(duì)1999年3月1日、4月6日代替交納的消防設(shè)施配套費(fèi)2000元、500元，共計(jì)2500元，被告張某無異議，依法予以采信。

9.原告提交的朱顯躍、朱德敏等拆除王昌軍修理房支出費(fèi)用4352元的這組證明材料，被告方無異議，依法予以采信。

10.為建磨石菁加油站，龍某自籌資金修建防火墻支付人民幣2200元，被告方無異議，依法予以采信。

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11.原告龍某在與張某簽訂合同后，為提供動力、照明用電及移動電表房支出費(fèi)用的這組材料，結(jié)合其他證據(jù)材料，予以適當(dāng)采信。

12.原告龍某提交的與王東華簽訂的聯(lián)營修建加油站合同及與王昌軍簽訂的土地租賃合同，與李佳文簽訂的房屋承租合同，說明上述人員與龍某簽訂過租賃合同，但均未依照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行租賃登記。對此組證據(jù)材料予以采信。

13.被告張某提交的1999年2月26日、2月28日龍某分別收款13000元、7000元的收據(jù)(復(fù)印件)，原告對此無異議，依法予以采信。

對以下證據(jù)材料，本院依法不予采信：

1.龍某稱在與張某簽訂合同前張某曾與其協(xié)商，如果不建設(shè)磨石菁加油站，張某保證賠償30萬元損失，張某對此否認(rèn)，且又無其他證據(jù)相印證，對此不予采信。

2.對龍某提出的為修建加油站投資20萬余元開發(fā)土地系列證據(jù)，不予采用。

3.對張某提交的龍某1999年12月22日出據(jù)的7000元收據(jù)(復(fù)印件)，因龍某有異議，張某在限定期限內(nèi)尚未提交原始收據(jù)，對此不予采信。

本院認(rèn)為：原告龍某與被告張某簽訂的土地使用權(quán)租賃合同，雖未按照有關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)登記手續(xù)，但龍?jiān)诤贤炗喓笤驀凉芾聿块T申請辦理手續(xù)，因移民搬遷和新縣城土地管理尚未規(guī)范等因素才未辦理，國土部門也對此作了證明。因此，應(yīng)當(dāng)視為龍某辦理了登記手續(xù)，且龍某在訴訟中辦理了410平方米的國有土地使用權(quán)證。龍某依法獲取410平方米的土地使用權(quán)并將該宗土地租賃給張某建加油站，符合我國土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法和有關(guān)行政法規(guī)的規(guī)定，410平方米的土地租賃依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效;龍某將劃撥土地改變用途，未經(jīng)國土管理部門批準(zhǔn)并辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，直接將420平方米的土地和15平方米住房租賃給張某建加油站，違反了國家實(shí)行土地用途管理制度和土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓以及城鎮(zhèn)劃撥土地使用權(quán)辦理轉(zhuǎn)讓、出租、抵押應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并交納出讓金等規(guī)定，其租賃行為依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。龍某與張某簽訂的土地使用權(quán)租賃合同的其他部分依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。被告張某不積極組織資金及時(shí)建設(shè)加油站，致使原加油站手續(xù)作廢而重辦困難，且明確表示不再建加油站的行為，是導(dǎo)致合同的有效部分不能繼續(xù)履行并引起本案糾紛產(chǎn)生的主要原因，張某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。原告龍某未能具備合法的土地使用權(quán)手續(xù)，將420平方米土地和15平方米的住房直接租賃給張某，造成該部分租賃無效，依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。原告龍某訴請賠償直接損失、賠償可得利益、給付違約金的請求，依法給予適當(dāng)支持。依照《中華人民共和國土地管理法》第二條第三款、第四條、第十一條第三款、第十三條、第三十七條第二款、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五條、第二十五條、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四條、第五條、第七條、第二十條、第二十八條、第二十九條、第三十一條、第四十四條、第四十五條、《中華人民共和國合同法》第七條、第八條、第五十二條第一款(五)項(xiàng)、第五十六條、第五十八條、第六十條第一款、第九十四條第一款(二)項(xiàng)、第一百零八條、第一百一十三條第一款、第一百一十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條之規(guī)定，判決如下：

一、解除龍某與張某1999年3月31日簽訂的土地使用權(quán)租賃合同。

二、被告張某給付龍某1999年4月1日至2000年8月31日租賃410平方米土地的租金20491.8元，遲延履行金2550元，合計(jì)人民幣23041.8元。[page]

三、被告張某賠償因合同部分無效給龍某造成的經(jīng)濟(jì)損失9783.60元。

四、被告張某給付龍某支付的消防設(shè)施配套費(fèi)2500元、王昌軍修理房拆除費(fèi)4352元、辦理加油站手續(xù)車船、誤工費(fèi)1980元、修建防火圍墻支出費(fèi)2200元、電表拆遷等費(fèi)4000元，合計(jì)人民幣15032元。

五、被告張某賠償龍某因解除合同一年的可得利益21370.86元。

六、被告張某給付龍某違約金10000元。

以上一至六項(xiàng)合計(jì)人民幣79228.26元，扣除張某已給付20000元，張某實(shí)際還應(yīng)給付龍某人民幣59228.26元。該款限于本判決生效后10日內(nèi)給付。

七、駁回原告龍某的其他訴訟請求。

案件受理費(fèi)2887元，辦案實(shí)際支出費(fèi)500元，合計(jì)人民幣3387元，由被告張某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于四川省攀枝花市中級人民法院。

審判長楊煥云

審判員李濤

代理審判員潘毅

二○○○年九月十三日

書記員羅德梁