某居委會(huì)訴稱：1998年5月3日，某居委會(huì)與某公司簽訂樓房《續(xù)租合同》，將原租給他人的樓房?jī)勺徊⒗m(xù)租給某公司使用。某公司未按合同約定交納租金，已構(gòu)成嚴(yán)重違約，另外又以某公司法定代表人的名義將兩座樓房分別轉(zhuǎn)租給兩個(gè)第三人。加之某公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照被吊銷，無(wú)資格繼續(xù)履行租賃合同，請(qǐng)求法院判令解除雙方續(xù)租合同;判令某公司支付所欠租金750 342.99元，違約金249 600元;判令第三人交出所占用的樓房;判令某公司承擔(dān)案件訴訟費(fèi)。后某居委會(huì)在初審中變更訴訟請(qǐng)求，要求某公司支付租金1 175 000元，違約金780 000元;重審時(shí)某居委會(huì)又變更訴訟請(qǐng)求，要求某公司支付租金1 885 416元。關(guān)于租賃合同糾紛案中的幾個(gè)難點(diǎn)問題的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

【編者按】 本案是一起典型的存在轉(zhuǎn)租情形的租賃合同糾紛案件，該案歷經(jīng)一審、二審和再審，具有較強(qiáng)的代表性和司法參考價(jià)值。文章對(duì)案件審理中存在的三個(gè)問題進(jìn)行了深入細(xì)致的分析，并明確了認(rèn)識(shí)：一是租賃合同糾紛案件中次承租人的訴訟地位如何確定，這關(guān)系到案件的審理范圍問題;二是租賃合同解除時(shí)增設(shè)物應(yīng)當(dāng)如何處理，這涉及增設(shè)物的性質(zhì)認(rèn)定、歸屬和補(bǔ)償問題;三是租賃物上次承租人增設(shè)物的補(bǔ)償主體認(rèn)定，這需要解決合同相對(duì)性原則和物權(quán)添附理論的適用問題。

要點(diǎn)提示 租賃合同糾紛中，轉(zhuǎn)承租人應(yīng)當(dāng)作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟，原則上不應(yīng)當(dāng)提出自己的訴訟請(qǐng)求，如果提出亦應(yīng)作為另外一個(gè)訴訟;合同解除時(shí)租賃物上新增物的處理在當(dāng)事人沒有約定時(shí)應(yīng)根據(jù)租賃物性質(zhì)、可利用價(jià)值及當(dāng)事人過錯(cuò)確定歸屬和補(bǔ)償，并且原則應(yīng)當(dāng)遵循合同相對(duì)性原則。

案例索引

一審法院查明：1998年5月3日，某居民委員會(huì)(甲方)與某公司(乙方)簽訂《續(xù)租合同》，將位于某地的綜合配套樓于1998年2月31日一次性轉(zhuǎn)交給某公司由其續(xù)租;同時(shí)還約定某居委會(huì)將位于某商場(chǎng)東鄰31號(hào)樓房三層于1998年5月1日一次性轉(zhuǎn)交給某公司由其續(xù)租。此外，合同還約定了兩租賃物的范圍、租賃期限、租金繳納時(shí)間方式以及雙方的權(quán)利和義務(wù)等。其中第三條最后一款約定，“以上租金不能及時(shí)繳納，每超期一天罰款一千元”;第四條第(一)款第七項(xiàng)約定，“允許乙方在經(jīng)營(yíng)期間與外單位聯(lián)營(yíng)和租賃使用”，第(二)款第二項(xiàng)約定，“租賃終了，乙方對(duì)自身添置的資產(chǎn)及設(shè)備有處理權(quán)(動(dòng)資歸乙方，不動(dòng)產(chǎn)歸甲方)。合同簽訂后，某公司在29號(hào)綜合配套樓后建附屬樓、美食城賓館樓各一座，并在綜合配套樓內(nèi)增設(shè)電梯，進(jìn)行了內(nèi)外裝飾。同年5月10日，某公司將31號(hào)樓轉(zhuǎn)租給某投資中心，該中心又在租賃物南邊建三層樓房作為招待所，安裝了配電設(shè)施、水電暖，并對(duì)內(nèi)外進(jìn)行了裝飾。2001年11月29日，某公司將29號(hào)綜合配套樓及增建的賓館樓轉(zhuǎn)租給曹某。2002年7月11日，某居委會(huì)和某公司簽訂了一個(gè)《還租金協(xié)議》，內(nèi)容為：某公司欠某居委會(huì)2001年租金10萬(wàn)元，2002年應(yīng)繳租金70萬(wàn)元，共計(jì)80萬(wàn)元;經(jīng)雙方協(xié)商在2002年7月29日還40萬(wàn)元，剩余部分(40萬(wàn)元)在2002年12月30日還清，如第一個(gè)40萬(wàn)元還不清時(shí)，合同終止解除作廢，投入的固定資產(chǎn)視為自動(dòng)放棄。2002年7月30日，某公司歸還了第一個(gè)40萬(wàn)元，因其未按約定歸還租金，某居委會(huì)于2003年6月向東營(yíng)市中級(jí)人民法院提起訴訟;同年6月24日，東營(yíng)市中級(jí)人民法院按照有關(guān)法律規(guī)定指定利津縣人民法院對(duì)該案進(jìn)行審理。庭審中，經(jīng)山東正大信會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)涉案資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，某公司增設(shè)的固定資產(chǎn)現(xiàn)價(jià)值為4 151 740.00元(不包括電梯)，某投資中心增設(shè)的固定資產(chǎn)現(xiàn)價(jià)值為469 527.18元(不包括對(duì)承租樓房的裝飾)。另查證，某公司因未參加2001年度年檢而被工商管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。初審?fù)徶校惩顿Y中心要求作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人主張權(quán)利，并以某居委會(huì)和某公司作為共同被告，要求其賠償在轉(zhuǎn)租初期增建的固定資產(chǎn)的投資，法院依法合并審理。

某居委會(huì)訴稱：1998年5月3日，某居委會(huì)與某公司簽訂樓房《續(xù)租合同》，將原租給他人的樓房?jī)勺徊⒗m(xù)租給某公司使用。某公司未按合同約定交納租金，已構(gòu)成嚴(yán)重違約，另外又以某公司法定代表人的名義將兩座樓房分別轉(zhuǎn)租給兩個(gè)第三人。加之某公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照被吊銷，無(wú)資格繼續(xù)履行租賃合同，請(qǐng)求法院判令解除雙方續(xù)租合同;判令某公司支付所欠租金750 342.99元，違約金249 600元;判令第三人交出所占用的樓房;判令某公司承擔(dān)案件訴訟費(fèi)。后某居委會(huì)在初審中變更訴訟請(qǐng)求，要求某公司支付租金1 175 000元，違約金780 000元;重審時(shí)某居委會(huì)又變更訴訟請(qǐng)求，要求某公司支付租金1 885 416元。

某公司答辯并反訴稱：某公司拖欠部分租金屬實(shí)，但《續(xù)租合同》不應(yīng)解除;某公司被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照可由其法定代表人繼續(xù)履行原合同;即使解除合同，某居委會(huì)也應(yīng)將某公司在租賃物上的添置財(cái)產(chǎn)(四層樓房一座、電梯一套)折價(jià)550萬(wàn)元賠償給某公司;《續(xù)租合同》約定的違約金過高，應(yīng)予減少;不應(yīng)將他人列為第三人參與訴訟。對(duì)某居委會(huì)增加的訴訟請(qǐng)求，認(rèn)為自訴訟開始，涉案租金及違約金就不應(yīng)增加，此要求不應(yīng)得到支持。

某投資中心訴稱：1998年我方轉(zhuǎn)租了某公司續(xù)租的東趙樓房后，按照合同的有關(guān)約定，在某居委會(huì)的地皮上并經(jīng)其同意建起招待所，共投資3 493 396.53元。如解除合同，要求某居委會(huì)與某公司給予我方新建樓房、配電設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)621 015.90元;賠償裝飾、裝修、水電暖及其他設(shè)施損失費(fèi)889 693.63元;賠償違約金500 000元。

曹某述稱：我應(yīng)該參加訴訟，我預(yù)交了2003年12月份的租金。

針對(duì)某公司的反訴，某居委會(huì)辯稱：某公司在租賃的院子內(nèi)建設(shè)四層樓房一座，無(wú)建設(shè)規(guī)劃許可證，又無(wú)施工許可證，更無(wú)法取得房產(chǎn)證，是違章建筑，應(yīng)自行拆除。某公司要求賠償500萬(wàn)元無(wú)法律依據(jù)。某公司不能以《續(xù)租合同》取得電梯的處分權(quán)。按照后來(lái)雙方簽訂的《還租金協(xié)議》，某公司投入的固定資產(chǎn)視為自動(dòng)放棄。應(yīng)駁回某公司的反訴請(qǐng)求。

針對(duì)某投資中心的訴訟請(qǐng)求，某居委會(huì)認(rèn)為與其無(wú)任何合同關(guān)系，其損失應(yīng)向某公司追償;某投資中心增建樓房無(wú)任何審批手續(xù),屬違章建筑，無(wú)證據(jù)證實(shí)經(jīng)某居委會(huì)同意，故應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求。

針對(duì)某投資中心的訴訟請(qǐng)求，某公司認(rèn)為某居委會(huì)與某公司之間的合同約定某公司有轉(zhuǎn)租權(quán)，由于某居委會(huì)堅(jiān)持解除合同才影響到某投資中心的利益;某投資中心的樓房建在某居委會(huì)的地皮上，某居委會(huì)要解除合同，應(yīng)全部接受這些資產(chǎn)，某投資中心的損失應(yīng)由某居委會(huì)承擔(dān)。 [page]

審判 一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，且應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。本案中，某居委會(huì)與某公司簽訂的《續(xù)租合同》及某公司與曹某、某投資中心簽訂的轉(zhuǎn)租合同均為合法有效合同。房屋租賃合同中，出租人的主要權(quán)利是收取租金，承租人的主要義務(wù)是交納租金，因此，某公司未及時(shí)交納租金構(gòu)成根本違約，且其營(yíng)業(yè)執(zhí)照已被吊銷，雙方再履行合同已不現(xiàn)實(shí)，現(xiàn)某居委會(huì)堅(jiān)決要求解除與某公司簽訂的續(xù)租合同，予以支持;某公司與曹某、某投資中心簽訂的轉(zhuǎn)租合同應(yīng)一并解除。某公司應(yīng)將拖欠某居委會(huì)的租賃費(fèi)足額繳納，同時(shí)承擔(dān)違約責(zé)任。某居委會(huì)起訴時(shí)違約金的計(jì)算是按《續(xù)租合同》的約定為249 600元并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予確認(rèn)。合同解除后，承租人在租賃物上的添附物隨租賃物移轉(zhuǎn)，對(duì)某公司及曹某、某投資中心增建的固定資產(chǎn)，某居委會(huì)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。對(duì)某投資中心的合理要求應(yīng)予支持，因某公司與某投資中心簽訂的轉(zhuǎn)租合同中未約定違約金，故可由某公司賠償其一定的經(jīng)濟(jì)損失。盡管某居委會(huì)、某公司在《還租金協(xié)議》中約定“如第一個(gè)40萬(wàn)元還不清時(shí)，合同終止解除作廢，投入的固定資產(chǎn)視為自動(dòng)放棄”，因某公司繳納第一個(gè)40萬(wàn)元時(shí)只延期一天且某公司投入的固定資產(chǎn)經(jīng)評(píng)估數(shù)額巨大，按照此約定處理顯失公平，故對(duì)該協(xié)議中關(guān)于某公司投入固定資產(chǎn)的處理約定不予認(rèn)定。某居委會(huì)提供了有關(guān)部門出具的某公司及曹某、某投資中心增建的樓房是違章建筑的證明，該證據(jù)形式、內(nèi)容存在瑕疵，且無(wú)違章建筑認(rèn)定和處理決定，尚不足以證實(shí)某公司及曹某、某投資中心增建的固定資產(chǎn) 是拆除之列，某公司及曹某、某投資中心增建樓房投資之大，時(shí)間之長(zhǎng)，且某居委會(huì)對(duì)某公司及曹某、某投資中心增建樓房等是應(yīng)該明知的，故對(duì)某居委會(huì)以某公司及曹某、某投資中心增建的固定資產(chǎn)是違章建筑應(yīng)自行拆除的主張不予支持。但某公司及某投資中心增建樓房缺乏必要的審批手續(xù)，對(duì)其投資造成的損失應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，某居委會(huì)應(yīng)按該固定資產(chǎn)的現(xiàn)有價(jià)值給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，某公司和曹某、某投資中心增建的固定資產(chǎn)(增建的樓房)的價(jià)值，應(yīng)該以評(píng)估單位作出的鑒定報(bào)告的數(shù)字為準(zhǔn)，即某公司的為4 151 740.00元，某投資中心的為469 527.18元，由某居委會(huì)分別補(bǔ)償50%;同時(shí)，某公司及某投資中心所增建的固定資產(chǎn)歸某居委會(huì)，未作價(jià)值認(rèn)定的動(dòng)產(chǎn)歸某公司及某投資中心所有;某公司增設(shè)的電梯歸某居委會(huì)所有。對(duì)某公司要求以法定代表人個(gè)人名義承繼某公司的權(quán)利義務(wù)繼續(xù)履行原續(xù)租合同不予支持。某居委會(huì)主張曹某、某投資中心不應(yīng)參加訴訟，因本案的處理結(jié)果與其有利害關(guān)系，故對(duì)某居委會(huì)的這一主張不予支持。某居委會(huì)要求某公司支付2004年11月30日前的租金1 885 416元及違約金249 600元予以確認(rèn)，對(duì)某投資中心所舉的證據(jù)主張超過舉證期限的主張不予認(rèn)定。某投資中心要求某居委會(huì)、某公司賠償違約金500 000元無(wú)法律依據(jù)且某居委會(huì)無(wú)違約，不予認(rèn)定;某投資中心因解除合同會(huì)有預(yù)期可得利益的損失，應(yīng)酌情認(rèn)定經(jīng)濟(jì)損失為250 000元，因解除合同是由某公司違約造成的，故由某公司予以賠償;某投資中心對(duì)租賃的樓房安裝、裝修等530 823.87元的價(jià)值認(rèn)定，予以確認(rèn)，由某公司對(duì)某投資中心補(bǔ)償。判決：一、 自判決生效之日起，某居委會(huì)與某公司簽訂的《續(xù)租合同》以及某公司與曹某、某投資中心分別簽訂的《轉(zhuǎn)租合同》予以解除;二、 自判決生效之日起10日內(nèi)，某公司支付某居委會(huì)租金1 885 416元，違約金249 600元;三、自判決生效之日起10日內(nèi)，某居委會(huì)對(duì)某公司增建的固定資產(chǎn)(樓房)按評(píng)估價(jià)4 151 740.00元的50%進(jìn)行補(bǔ)償，即2 075 870元，對(duì)某投資中心增建的固定資產(chǎn)(樓房)按評(píng)估價(jià)469 527.18元的50%進(jìn)行補(bǔ)償，即234 763.59元;四、某公司增建的樓房和在租賃物上安裝的電梯以及某投資中心增建的樓房和在租賃物上裝修、安裝的財(cái)產(chǎn)歸某居委會(huì)所有，某公司賠償某投資中心因合同解除預(yù)期可得利益經(jīng)濟(jì)損失250 000元，補(bǔ)償對(duì)租賃物的裝修、安裝費(fèi)530 823.87元;五、 駁回某居委會(huì)的其他訴訟請(qǐng)求;六、 駁回某公司的其他反訴請(qǐng)求;七、 駁回某投資中心的其他訴訟請(qǐng)求。

某公司不服原審判決，上訴。

二審期間，某公司提交了照片四張和證明一份，是對(duì)租賃物現(xiàn)狀的現(xiàn)場(chǎng)拍攝。擬證明某居委會(huì)在訴訟中未經(jīng)法院許可，擅自拆除全部的租賃物，對(duì)此其依法承擔(dān)下列兩個(gè)法律后果：一是導(dǎo)致某居委會(huì)事實(shí)上不能再承接某公司的合同地位繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同，為此，某居委會(huì)有全部過錯(cuò)，某居委會(huì)應(yīng)全額賠償?shù)谌藫p失;二是導(dǎo)致事實(shí)上不能再對(duì)某公司在租賃物上增設(shè)的價(jià)值為4 151 740元的固定資產(chǎn)樓房進(jìn)行必要的鑒定和認(rèn)定，對(duì)此，某居委會(huì)有全部過錯(cuò)，應(yīng)全部賠償某公司的全部損失。

二審法院未認(rèn)定新的事實(shí)。

二審法院認(rèn)為：一審認(rèn)定當(dāng)事人之間簽訂的《續(xù)租合同》和《轉(zhuǎn)租合同》合法有效是正確的。當(dāng)事人簽訂合同后，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同的約定履行自己的權(quán)利和義務(wù)。本案中，某公司因未在規(guī)定的期限內(nèi)交納租金，構(gòu)成根本違約，某居委會(huì)請(qǐng)求解除與某公司簽訂的樓房《續(xù)租合同》應(yīng)予支持。《續(xù)租合同》解除后，轉(zhuǎn)租合同也難以履行，另本案所涉標(biāo)的物已被拆除，轉(zhuǎn)租合同的履行已經(jīng)不能，故原審判令解除《續(xù)租合同》和《轉(zhuǎn)租合同》是合理的。因某公司違約，造成《續(xù)租合同》和《轉(zhuǎn)租合同》不能履行，所涉標(biāo)的物已經(jīng)全部歸某居委會(huì)所有，原審判令某居委會(huì)對(duì)某公司和某投資中心增建的固定資產(chǎn)(樓房)按評(píng)估價(jià)的50%進(jìn)行補(bǔ)償也是合理的。某公司遲延交付租金，構(gòu)成違約，且其在原審中對(duì)電梯款未提供有關(guān)的證據(jù)，原審對(duì)此不予支持是妥當(dāng)?shù)摹９誓彻疽笕~賠償租賃物上的添置財(cái)產(chǎn)及電梯款的理由不予支持。但原審對(duì)某投資中心的預(yù)期可得經(jīng)濟(jì)損失無(wú)直接證據(jù)證明，酌情認(rèn)定其損失為250 000元欠妥，對(duì)某投資中心在原審的該項(xiàng)請(qǐng)求不予支持。因本案所涉標(biāo)的物已經(jīng)全部歸某居委會(huì)所有，原審判令某公司補(bǔ)償某投資中心對(duì)租賃物的裝修、安裝費(fèi)530 823.87元不妥，應(yīng)由某居委會(huì)給予補(bǔ)償是合理的。二審審理期間，因某公司對(duì)租金和違約金的計(jì)算方法沒有意見，某公司稱某居委會(huì)計(jì)算違約金數(shù)額的依據(jù)錯(cuò)誤的理由不予支持。判決：一、 維持利津縣人民法院(2004)利民重字第5號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)、第七項(xiàng)及案件受理費(fèi)等費(fèi)用的負(fù)擔(dān);二、 變更第四項(xiàng)為，某公司增建的樓房和在租賃物上的電梯以及某投資中心增建的樓房和在租賃物上裝修、安裝的財(cái)產(chǎn)歸某居委會(huì)所有，某居委會(huì)補(bǔ)償某投資中心對(duì)租賃物的裝修、安裝費(fèi)530 823.87元。 [page]

抗訴機(jī)關(guān)抗訴認(rèn)為，本案二審判決認(rèn)定事實(shí)的主要證據(jù)不足，適用法律有誤。其理由主要為：(一) 二審判決將某公司的樓房認(rèn)定為承租物上的添附物不符合法律規(guī)定。(二) 增建的樓房在性質(zhì)上屬于違章建筑，二審判決將該違章建筑折價(jià)歸屬某居委會(huì)，缺乏法律依據(jù)。(三) 二審判決認(rèn)定某公司和某投資中心違章建筑物價(jià)值的證據(jù)不足。(四) 二審判決認(rèn)定某公司根本違約導(dǎo)致合同解除，卻又判令某居委會(huì)補(bǔ)償某公司和某投資中心的損失，不符合法律規(guī)定。(五) 二審判決判令某居委會(huì)補(bǔ)償某投資中心裝修款無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。

再審中某居委會(huì)同意抗訴機(jī)關(guān)的抗訴意見;某投資中心不同意抗訴機(jī)關(guān)的抗訴意見。再審中當(dāng)事人均未提供新的證據(jù)。

再審法院查明的事實(shí)與原一審認(rèn)定的事實(shí)基本一致。另查明，某公司和某投資中心增建的樓房已于2005年被某居委會(huì)拆除。

再審認(rèn)為，原二審判決在責(zé)任的承擔(dān)上理由雖有不當(dāng)，但認(rèn)定事實(shí)基本清楚，法律適用正確，判決結(jié)果并無(wú)不妥，應(yīng)予維持。判決：維持本院(2005)東民四終字第65號(hào)民事判決。

評(píng)析 本案是一起較為典型的存在轉(zhuǎn)租情形的租賃合同糾紛案件，主要有三個(gè)方面的問題需要探討：一是租賃合同糾紛中次承租人的訴訟地位，這關(guān)系到案件的審理范圍問題;二是租賃合同解除時(shí)增設(shè)物的處理，這涉及增設(shè)物的性質(zhì)認(rèn)定、歸屬和補(bǔ)償問題;三是租賃物上次承租人增設(shè)物的補(bǔ)償主體的認(rèn)定，這需要解決合同相對(duì)性原則和物權(quán)添附理論的適用問題。

一、 租賃合同糾紛中次承租人訴訟地位的確定

(一) “有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人”和“無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人”之爭(zhēng)

租賃合同糾紛中，次承租人作為第三人參加訴訟基本上沒有什么爭(zhēng)議，問題在于其是以獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人還是以無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟，這關(guān)系到次承租人的訴訟權(quán)利義務(wù)，同時(shí)也關(guān)系著次承租實(shí)體的權(quán)利義務(wù)，直接影響著案件的審理范圍。這個(gè)問題在司法實(shí)踐中基本上呈現(xiàn)為三種情形：(1)次承租人作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟，依附于一方當(dāng)事人(通常為承租方)，接受案件裁判結(jié)果(通常為歸還租賃物)，但不能向其他當(dāng)事人主張權(quán)利，其相關(guān)權(quán)利另行起訴解決(通常要求另行起訴承租方)。(2) 次承租人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟，不依附于任何一方當(dāng)事人，可以向其他當(dāng)事人主張權(quán)利，案件裁判時(shí)通常對(duì)其權(quán)利義務(wù)一并處理。(3) 次承租人不參加出租人和承租人之間的訴訟，租賃合同解除后，次承租人可以另行對(duì)承租人提起合同之訴。上述三種情形，以第一種情形居多。

本案作為租賃合同糾紛案，除租賃合同雙方參加本案訴訟外，原審在審理過程中將轉(zhuǎn)租合同的承租人，即次承租人某投資中心和曹某列為本案訴訟第三人，且允許次承租人某投資中心提出獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求并進(jìn)行審理和判決。對(duì)此，再審過程中存在不同觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，某投資中心應(yīng)當(dāng)作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟，不能提出獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求，其相關(guān)權(quán)利的主張應(yīng)當(dāng)另案解決;第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，某投資中心應(yīng)當(dāng)作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟，為確保其在訴訟中權(quán)利義務(wù)的一致性，應(yīng)允許其向某公司和某居委會(huì)主張權(quán)利;第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，某投資中心可以作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟，可以單獨(dú)提出訴訟請(qǐng)求。

從形式上看，上述分歧產(chǎn)生于次承租人作為第三人的類型問題上，即為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人亦或是無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人。依據(jù)我國(guó)民事訴訟法的規(guī)定，對(duì)當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的認(rèn)為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)而提起訴訟的人為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人;對(duì)當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的沒有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)，但案件處理結(jié)果同其有法律上的利害關(guān)系，而申請(qǐng)參加或由法院通知參加訴訟的人為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人。界定第三人類型的關(guān)鍵就在于，第三人對(duì)當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的是否有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)。通常認(rèn)為，民事訴訟標(biāo)的是當(dāng)事人之間爭(zhēng)議的，請(qǐng)求法院裁判確定的實(shí)體法上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，即民事法律關(guān)系。依據(jù)合同相對(duì)性原則，租賃合同顯然僅對(duì)租賃合同雙方當(dāng)事人有約束力，租賃合同糾紛中雙方當(dāng)事人的訴訟標(biāo)的為爭(zhēng)議的租賃合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系，次承租人對(duì)此顯然沒有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)，故次承租人在租賃合同糾紛中，顯然是無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。

(二) 無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人“能否提出訴訟請(qǐng)求”之爭(zhēng)

租賃合同糾紛中，次承租人以無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的身份參加訴訟。作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，能否基于自身利益的考慮，在租賃合同糾紛中向租賃合同的當(dāng)事 人雙方提出訴訟請(qǐng)求，是本案分歧所在。

依據(jù)民事訴訟法及其相關(guān)適用意見，有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人對(duì)當(dāng)事人雙方爭(zhēng)議的訴訟標(biāo)的有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)，可以提出自己的訴訟請(qǐng)求;無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人被判決裁判民事責(zé)任的可以上訴，但一審中無(wú)權(quán)放棄、變更訴訟請(qǐng)求或者申請(qǐng)撤訴。此規(guī)定明確有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人為訴訟當(dāng)事人，但對(duì)無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的訴訟地位及訴訟權(quán)利的規(guī)定卻較為含糊，導(dǎo)致理解上出現(xiàn)分歧，分歧的關(guān)鍵點(diǎn)在于，無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人能否提出自己的訴訟請(qǐng)求。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人對(duì)當(dāng)事人雙方之間的訴訟標(biāo)的無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)，不能提出獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求，只能依附于一方當(dāng)事人;另一觀點(diǎn)認(rèn)為，無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟是基于訴訟處理結(jié)果同其有法律上的利害關(guān)系，這種法律上的利害關(guān)系是與當(dāng)事人訴訟法律關(guān)系存在牽連的一種權(quán)利義務(wù)關(guān)系，無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟是一種訴的合并，所以無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人僅僅是對(duì)當(dāng)事人雙方之間的訴訟標(biāo)的沒有請(qǐng)求權(quán)，而不能說(shuō)其在訴訟中沒有請(qǐng)求權(quán)。上述兩種觀點(diǎn)實(shí)際上并不是絕對(duì)對(duì)立的，它們都建立在認(rèn)可無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人不能對(duì)當(dāng)事人訴訟標(biāo)的提出訴訟請(qǐng)求的基礎(chǔ)之上，區(qū)別在于第二種觀點(diǎn)在本訴中引入了另一個(gè)牽連的訴。此即解決租賃合同糾紛中次承租人能否提出訴訟請(qǐng)求問題的關(guān)鍵所在。

對(duì)于訴的基本問題，無(wú)論是立法還是理論研究，從體系和技術(shù)上考慮，通常是抽象出一個(gè)單純的訴，訴的其他問題，包括訴的合并等，通常是建立在個(gè)體訴的規(guī)則或者部分變通規(guī)則之上。從民事訴訟法的立法本意看，其規(guī)定無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟的目的，應(yīng)當(dāng)是將當(dāng)事人之間訴訟裁判結(jié)果拘束力擴(kuò)至無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，避免無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人另行起訴本案當(dāng)事人后的裁判結(jié)果與本案裁判結(jié)果相矛盾，而不是為了解決無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人與本案訴訟當(dāng)事人之間的糾紛，也不希望在本案當(dāng)事人之間的訴訟中引入另外一個(gè)訴一并予以解決。由此可以明確，即對(duì)無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，原則上應(yīng)當(dāng)不允許其提出自己的訴訟請(qǐng)求，其與當(dāng)事人之間的糾紛，可以另案解決。 [page]

無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人與訴訟當(dāng)事人之間的糾紛另案解決，可能會(huì)產(chǎn)生兩個(gè)方面的問題：一是訴訟經(jīng)濟(jì)問題，無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人另行提起訴訟后，該訴訟與當(dāng)事人之間的訴訟可能在某些部分重合，導(dǎo)致司法資源的浪費(fèi)和當(dāng)事人訴訟成本的增加;二是裁判矛盾問題，當(dāng)事人另行提起訴訟后，可以出現(xiàn)前后兩個(gè)裁判的矛盾，有損司法公信。此外，不允許無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求還存在一個(gè)難題：無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人可能會(huì)被判決承擔(dān)責(zé)任，如果不允許其提出訴訟請(qǐng)求，那么就會(huì)人為地將其基于同一法律關(guān)系產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)割裂開來(lái)，導(dǎo)致其權(quán)利義務(wù)的不對(duì)等，不符合程序正義原則。對(duì)此，我們認(rèn)為，無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人另行起訴，相對(duì)方通常是前一個(gè)訴訟的當(dāng)事人，對(duì)前一個(gè)訴訟裁判結(jié)果，在另行訴訟中必定會(huì)由一方提供給法院，而法院在審理過程中對(duì)前一個(gè)訴訟裁判結(jié)果就會(huì)直接予以適用，出現(xiàn)裁判矛盾的可能性極小，訴訟成本也不會(huì)有較大的額外增加;無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人相關(guān)權(quán)利也會(huì)在后一個(gè)訴訟中予以保護(hù)，兩個(gè)訴的最終處理裁判，消除了無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求第三人權(quán)利義務(wù)不對(duì)等的狀況。

雖然原則上不允許無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，但在司法實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況予以靈活把握，在某些情況下可以予以變通。最常見的情形是無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人對(duì)當(dāng)事人之間的訴訟標(biāo)的不具有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)，但對(duì)該訴訟標(biāo)的的標(biāo)的物享有權(quán)利或者承擔(dān)義務(wù)，無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人以訴的方式提出訴訟請(qǐng)求，或者被訴訟當(dāng)事人起訴。需要明確的是，此種情形下無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出的訴訟請(qǐng)求并非針對(duì)當(dāng)事人的訴訟標(biāo)的，而是與此有牽連的另一個(gè)法律關(guān)系，實(shí)際上成立另外一個(gè)訴，與本案訴訟形成訴的合并。此種情形還應(yīng)有一個(gè)考慮，即引入的一個(gè)訴相對(duì)于本訴而言，不是過于復(fù)雜，不至于導(dǎo)致本訴審理難度的加大，否則應(yīng)當(dāng)讓第三人另行起訴。本案中次承租人某投資中心提出訴訟請(qǐng)求即屬上述變通情形，某居委會(huì)與某公司租賃合同糾紛是一個(gè)訴，某投資中心與某公司之間的轉(zhuǎn)租合同糾紛又成立一個(gè)訴，某投資中心對(duì)涉案租賃物享有權(quán)利，也承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，在租賃合同糾紛中，也提出了自己獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求，本案實(shí)際上是對(duì)兩個(gè)訴的合并審理。

二、 租賃合同解除時(shí)增設(shè)物的處理

(一) 租賃物上增設(shè)物的類型及處理原則

租賃合同期間，承租人(或次承租人)通常會(huì)基于使用需要在租賃物上增添一些“物”，實(shí)踐中“物”的形態(tài)多樣，依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可進(jìn)行不同的劃分，如依據(jù)是否經(jīng)出租人同意可分為經(jīng)出租人同意增設(shè)物和未經(jīng)出租人同意增設(shè)物;依增設(shè)物的建設(shè)或存在是否符合法律規(guī)定可分為合法增設(shè)物和違法增設(shè)物;依增設(shè)物的表現(xiàn)形態(tài)通常可分為擴(kuò)建、增建物和添附物。

對(duì)于增設(shè)物的處理，合同法僅規(guī)定承租人經(jīng)出租人同意可以增設(shè)他物，否則出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。顯然該規(guī)定在司法實(shí)踐中，并不能滿足解除增設(shè)物問題的需要，特別是增設(shè)物歸屬的確定問題，其中涉及增設(shè)物的能否取回問題、租賃物能否恢復(fù)原狀問題、投資增設(shè)物和租賃物損害的補(bǔ)償問題等。租賃合同糾紛司法實(shí)踐中此類問題較多，對(duì)此類問題研究成果頗豐。對(duì)該增設(shè)物的處理原則，當(dāng)事人有約定的，如果約定不違反法律規(guī)定，一般按當(dāng)事人約定處理。當(dāng)事人沒有約定，依據(jù)民法和合同法的規(guī)定及原則，理論上的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐中的作法較為一致，即增設(shè)物能取回的應(yīng)當(dāng)由承租人取回，不能取回的視不同情形予以處理：(1) 未經(jīng)出租人同意，承租人自行決定增設(shè)的，承租人應(yīng)當(dāng)自行將添附物除去，如不能除去，出租人一般不必補(bǔ)償。因?yàn)樵谶@種情況下，如果要求出租人給予補(bǔ)償，對(duì)出租人而言，該補(bǔ)償將構(gòu)成強(qiáng)制得利的補(bǔ)償。而依照不當(dāng)?shù)美囊?guī)則，強(qiáng)制得利是不應(yīng)補(bǔ)償?shù)摹?2) 經(jīng)出租人同意的增設(shè)，在合同解除后，由于該增設(shè)物不能取回，已經(jīng)成為承租方的損失，對(duì)于這種損失，原則上按照當(dāng)事人造成合同解除的過錯(cuò)承擔(dān)賠償責(zé)任。如雖是承租方違約，但所留增設(shè)物對(duì)于出租方確有再利用價(jià)值的，可由出租方酌情給予補(bǔ)償①。

(二) 租賃合同解除時(shí)違法增建物的補(bǔ)償

本案中，租賃合同解除時(shí)，對(duì)某公司和某投資中心在某居委會(huì)租賃物上增建樓房和裝修裝飾物，特別是增建樓房的歸屬、補(bǔ)償問題，是本案一審初審、重審，二審和再審審理中的一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)。某公司主張?jiān)鼋欠繎?yīng)當(dāng)歸某居委會(huì)所有，某居委會(huì)應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償;某居委會(huì)認(rèn)為對(duì)方增建樓房未經(jīng)其同意且是違章建筑，應(yīng)當(dāng)由對(duì)方自行拆除，恢復(fù)租賃物原狀。再審時(shí)對(duì)該問題的解決，特別是對(duì)裝修裝飾物的處理，基本上遵循上述合同解除時(shí)增設(shè)物的處理原則;但對(duì)增建樓房的處理，基于其自身的特性，予以了相應(yīng)的變通處理。

本案中，依據(jù)租賃合同和轉(zhuǎn)租合同的約定以及涉案增建樓房的規(guī)模，可以認(rèn)定增建樓房是取得某居委會(huì)的同意的，該增建樓房顯然不能取回，在租賃合同解除時(shí)，某公司已無(wú)法繼續(xù)利用，顯然已成為其損失。對(duì)該損失，如果按照上述增設(shè)物的處理原則，損失是由某公司的違約行為導(dǎo)致的，某居委會(huì)原則上不應(yīng)給予補(bǔ)償，并且增建樓房的建設(shè)沒有經(jīng)過相關(guān)行政主管部門的許可、批準(zhǔn)，無(wú)相應(yīng)的行政審批手續(xù)，屬違法建筑物，對(duì)某居委會(huì)而言已沒有利用價(jià)值，某居委會(huì)顯然不應(yīng)給予賠償和補(bǔ)償。我們認(rèn)為，上述增設(shè)物處理原則在處理一般添附物，或者說(shuō)是處理合法增設(shè)物時(shí)比較妥當(dāng)，但對(duì)法律不認(rèn)可其合法性的增設(shè)物，在合同解除時(shí)就不應(yīng)當(dāng)依據(jù)造成合同解除的過錯(cuò)來(lái)劃分損失承擔(dān)責(zé)任，也不應(yīng)當(dāng)按照其可利用價(jià)值來(lái)確定補(bǔ)償責(zé)任，而是應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人對(duì)不合法增設(shè)物產(chǎn)生的過錯(cuò)來(lái)分擔(dān)由此帶來(lái)的損失。因?yàn)閷?duì)這類不合法的增設(shè)物，隨時(shí)有可能被拆除，由此導(dǎo)致的損失隨時(shí)可能產(chǎn)生，而不是必然發(fā)生于合同解除時(shí)，與導(dǎo)致合同解除的責(zé)任也沒有必然的聯(lián)系。本案再審審理時(shí)，考慮到某公司(某投資中心)增建涉案樓房是取得某居委會(huì)的同意，對(duì)不合法樓房的建設(shè)，某居委會(huì)存在過錯(cuò)，故認(rèn)定某居委會(huì)對(duì)由此產(chǎn)生的損失承擔(dān)過錯(cuò)相當(dāng)?shù)难a(bǔ)償責(zé)任。再審對(duì)這種補(bǔ)償責(zé)任的認(rèn)定，區(qū)別于二審的認(rèn)定理由(按照增建樓房歸某居委會(huì)所有這一事實(shí)來(lái)認(rèn)定某居委會(huì)的補(bǔ)償責(zé)任)。

三、 租賃物上次承租人增設(shè)物的補(bǔ)償主體的認(rèn)定

(一) 次承租人增設(shè)物的補(bǔ)償主體應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同相對(duì)性原則確定

本案中，某投資中心以出租人某居委會(huì)和承租人某公司為相對(duì)方，提出了自己的訴訟請(qǐng)求，要求對(duì)其在租賃物上的增建樓房和裝修裝飾投入給予補(bǔ)償。對(duì)此訴請(qǐng)求的對(duì)象，某居委會(huì)提出抗辯認(rèn)為，依據(jù)合同相對(duì)性原則，某投資中心的該項(xiàng)請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)向某公司主張;某公司及某投資中心則認(rèn)為，某投資中心的增設(shè)物是附著于某居委會(huì)的租賃物上，歸某居委會(huì)所有，應(yīng)當(dāng)由某居委會(huì)給予補(bǔ)償。此爭(zhēng)議為本案的另一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，涉及合同相對(duì)性原則的適用。 [page]

如上所述，租賃合同糾紛解決的是出租人與承租人之間的權(quán)利義務(wù)的分配，次承租人作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟，一般不能提出訴訟請(qǐng)求;如果提出訴訟請(qǐng)求，則形成另外一個(gè)訴，即承租人與次承租人之間租賃合同訴訟，與出租人與承租人之間已存在的訴構(gòu)成訴的合并。根據(jù)合同相對(duì)性原則，在后一個(gè)訴訟中，次承租人訴請(qǐng)的對(duì)象應(yīng)當(dāng)是承租人。由此可以明確，次承租人就其在租賃物上增設(shè)物的補(bǔ)償請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)向承租人提出，由承租人給予補(bǔ)償。對(duì)該補(bǔ)償，承租人也可依據(jù)合同相對(duì)性原則，要求出租人給予補(bǔ)償。對(duì)租賃物上增設(shè)物的最終補(bǔ)償主體，還是出租方。但能否據(jù)此要求出租方直接就增設(shè)物給予次承租人補(bǔ)償呢?我們認(rèn)為，出租人和次承租人之間并沒有直接形成民事法律關(guān)系，法院如果在其二者之間直接進(jìn)行權(quán)利義務(wù)分配，沒有明確的法律依據(jù)，而且在一定程度上會(huì)損害合同相對(duì)性原則。

(二) 次承租人能否要求出租人就其在租賃物上的增設(shè)物進(jìn)行補(bǔ)償

本案中，對(duì)某投資中心提出的增設(shè)物的補(bǔ)償請(qǐng)求，一審法院判令由某公司予以補(bǔ)償，二審認(rèn)為增設(shè)物已歸某居委會(huì)所有，故改判由某居委會(huì)予以補(bǔ)償。對(duì)此，再審認(rèn)為，依據(jù)合同相對(duì)性原則，某投資中心增設(shè)物的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)由某公司予以補(bǔ)償，而某公司可針對(duì)該增設(shè)物向某居委會(huì)主張補(bǔ)償。

本案再審審理時(shí)也認(rèn)為某投資中心增設(shè)物的補(bǔ)償責(zé)任，應(yīng)當(dāng)由某公司承擔(dān)，之所以維持某居委會(huì)補(bǔ)償某投資中心增設(shè)物的二審判決，主要是基于以下原因：一是本案原一、二審將租賃合同和轉(zhuǎn)租合同糾紛均納入本案審理，期望一次性解決三方合同糾紛，再審即便認(rèn)為轉(zhuǎn)租合同糾紛不宜納入審理，但考慮到各當(dāng)事人已為此糾紛進(jìn)行過四次審理，如果再審時(shí)將某一部分糾紛剔出審理范圍，顯然當(dāng)事人難以接受，而且也不利于訴訟經(jīng)濟(jì)，故再審亦將各方糾紛一并審理;二是本案原審審理過程中，某公司未就某投資中心的增設(shè)物向某居委會(huì)提出請(qǐng)求，而是某投資中心直接提出，如果按照一審法院判決，某公司對(duì)某投資中心增設(shè)物予以補(bǔ)償，由于某公司未就該補(bǔ)償另行向某居委會(huì)主張，法院也不能判決某居委會(huì)給予某公司補(bǔ)償，勢(shì)必造成某公司就此補(bǔ)償問題另行起訴的局面，二審依據(jù)增設(shè)物的歸屬改判由某居委會(huì)予以補(bǔ)償，顯然能夠消除這種局面。這樣雖然突破了合同相對(duì)性原則，但從當(dāng)事人角度看，并沒有損害任何一方的利益，反而可以減輕其訴累。需要指出的是，再審對(duì)此項(xiàng)判決予以維持，并不是認(rèn)可這種處理思路，而是基于再審立場(chǎng)，綜合多方面考慮作出的變通處理。

翁秀明 程德剛