某居委會訴稱：1998年5月3日，某居委會與某公司簽訂樓房《續租合同》，將原租給他人的樓房兩座一并續租給某公司使用。某公司未按合同約定交納租金，已構成嚴重違約，另外又以某公司法定代表人的名義將兩座樓房分別轉租給兩個第三人。加之某公司營業執照被吊銷，無資格繼續履行租賃合同，請求法院判令解除雙方續租合同;判令某公司支付所欠租金750 342.99元，違約金249 600元;判令第三人交出所占用的樓房;判令某公司承擔案件訴訟費。后某居委會在初審中變更訴訟請求，要求某公司支付租金1 175 000元，違約金780 000元;重審時某居委會又變更訴訟請求，要求某公司支付租金1 885 416元。關于租賃合同糾紛案中的幾個難點問題的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

【編者按】 本案是一起典型的存在轉租情形的租賃合同糾紛案件，該案歷經一審、二審和再審，具有較強的代表性和司法參考價值。文章對案件審理中存在的三個問題進行了深入細致的分析，并明確了認識：一是租賃合同糾紛案件中次承租人的訴訟地位如何確定，這關系到案件的審理范圍問題;二是租賃合同解除時增設物應當如何處理，這涉及增設物的性質認定、歸屬和補償問題;三是租賃物上次承租人增設物的補償主體認定，這需要解決合同相對性原則和物權添附理論的適用問題。

要點提示 租賃合同糾紛中，轉承租人應當作為無獨立請求權第三人參加訴訟，原則上不應當提出自己的訴訟請求，如果提出亦應作為另外一個訴訟;合同解除時租賃物上新增物的處理在當事人沒有約定時應根據租賃物性質、可利用價值及當事人過錯確定歸屬和補償，并且原則應當遵循合同相對性原則。

案例索引

一審法院查明：1998年5月3日，某居民委員會(甲方)與某公司(乙方)簽訂《續租合同》，將位于某地的綜合配套樓于1998年2月31日一次性轉交給某公司由其續租;同時還約定某居委會將位于某商場東鄰31號樓房三層于1998年5月1日一次性轉交給某公司由其續租。此外，合同還約定了兩租賃物的范圍、租賃期限、租金繳納時間方式以及雙方的權利和義務等。其中第三條最后一款約定，“以上租金不能及時繳納，每超期一天罰款一千元”;第四條第(一)款第七項約定，“允許乙方在經營期間與外單位聯營和租賃使用”，第(二)款第二項約定，“租賃終了，乙方對自身添置的資產及設備有處理權(動資歸乙方，不動產歸甲方)。合同簽訂后，某公司在29號綜合配套樓后建附屬樓、美食城賓館樓各一座，并在綜合配套樓內增設電梯，進行了內外裝飾。同年5月10日，某公司將31號樓轉租給某投資中心，該中心又在租賃物南邊建三層樓房作為招待所，安裝了配電設施、水電暖，并對內外進行了裝飾。2001年11月29日，某公司將29號綜合配套樓及增建的賓館樓轉租給曹某。2002年7月11日，某居委會和某公司簽訂了一個《還租金協議》，內容為：某公司欠某居委會2001年租金10萬元，2002年應繳租金70萬元，共計80萬元;經雙方協商在2002年7月29日還40萬元，剩余部分(40萬元)在2002年12月30日還清，如第一個40萬元還不清時，合同終止解除作廢，投入的固定資產視為自動放棄。2002年7月30日，某公司歸還了第一個40萬元，因其未按約定歸還租金，某居委會于2003年6月向東營市中級人民法院提起訴訟;同年6月24日，東營市中級人民法院按照有關法律規定指定利津縣人民法院對該案進行審理。庭審中，經山東正大信會計師事務所對涉案資產進行評估，某公司增設的固定資產現價值為4 151 740.00元(不包括電梯)，某投資中心增設的固定資產現價值為469 527.18元(不包括對承租樓房的裝飾)。另查證，某公司因未參加2001年度年檢而被工商管理部門吊銷營業執照。初審庭審中，某投資中心要求作為有獨立請求權的第三人主張權利，并以某居委會和某公司作為共同被告，要求其賠償在轉租初期增建的固定資產的投資，法院依法合并審理。

某居委會訴稱：1998年5月3日，某居委會與某公司簽訂樓房《續租合同》，將原租給他人的樓房兩座一并續租給某公司使用。某公司未按合同約定交納租金，已構成嚴重違約，另外又以某公司法定代表人的名義將兩座樓房分別轉租給兩個第三人。加之某公司營業執照被吊銷，無資格繼續履行租賃合同，請求法院判令解除雙方續租合同;判令某公司支付所欠租金750 342.99元，違約金249 600元;判令第三人交出所占用的樓房;判令某公司承擔案件訴訟費。后某居委會在初審中變更訴訟請求，要求某公司支付租金1 175 000元，違約金780 000元;重審時某居委會又變更訴訟請求，要求某公司支付租金1 885 416元。

某公司答辯并反訴稱：某公司拖欠部分租金屬實，但《續租合同》不應解除;某公司被吊銷營業執照可由其法定代表人繼續履行原合同;即使解除合同，某居委會也應將某公司在租賃物上的添置財產(四層樓房一座、電梯一套)折價550萬元賠償給某公司;《續租合同》約定的違約金過高，應予減少;不應將他人列為第三人參與訴訟。對某居委會增加的訴訟請求，認為自訴訟開始，涉案租金及違約金就不應增加，此要求不應得到支持。

某投資中心訴稱：1998年我方轉租了某公司續租的東趙樓房后，按照合同的有關約定，在某居委會的地皮上并經其同意建起招待所，共投資3 493 396.53元。如解除合同，要求某居委會與某公司給予我方新建樓房、配電設施補償費621 015.90元;賠償裝飾、裝修、水電暖及其他設施損失費889 693.63元;賠償違約金500 000元。

曹某述稱：我應該參加訴訟，我預交了2003年12月份的租金。

針對某公司的反訴，某居委會辯稱：某公司在租賃的院子內建設四層樓房一座，無建設規劃許可證，又無施工許可證，更無法取得房產證，是違章建筑，應自行拆除。某公司要求賠償500萬元無法律依據。某公司不能以《續租合同》取得電梯的處分權。按照后來雙方簽訂的《還租金協議》，某公司投入的固定資產視為自動放棄。應駁回某公司的反訴請求。

針對某投資中心的訴訟請求，某居委會認為與其無任何合同關系，其損失應向某公司追償;某投資中心增建樓房無任何審批手續,屬違章建筑，無證據證實經某居委會同意，故應駁回其訴訟請求。

針對某投資中心的訴訟請求，某公司認為某居委會與某公司之間的合同約定某公司有轉租權，由于某居委會堅持解除合同才影響到某投資中心的利益;某投資中心的樓房建在某居委會的地皮上，某居委會要解除合同，應全部接受這些資產，某投資中心的損失應由某居委會承擔。 [page]

審判 一審法院認為，當事人依法享有自愿訂立合同的權利，且應當遵循公平原則確定各方的權利和義務。當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。本案中，某居委會與某公司簽訂的《續租合同》及某公司與曹某、某投資中心簽訂的轉租合同均為合法有效合同。房屋租賃合同中，出租人的主要權利是收取租金，承租人的主要義務是交納租金，因此，某公司未及時交納租金構成根本違約，且其營業執照已被吊銷，雙方再履行合同已不現實，現某居委會堅決要求解除與某公司簽訂的續租合同，予以支持;某公司與曹某、某投資中心簽訂的轉租合同應一并解除。某公司應將拖欠某居委會的租賃費足額繳納，同時承擔違約責任。某居委會起訴時違約金的計算是按《續租合同》的約定為249 600元并無不當，應予確認。合同解除后，承租人在租賃物上的添附物隨租賃物移轉，對某公司及曹某、某投資中心增建的固定資產，某居委會應當進行適當補償。對某投資中心的合理要求應予支持，因某公司與某投資中心簽訂的轉租合同中未約定違約金，故可由某公司賠償其一定的經濟損失。盡管某居委會、某公司在《還租金協議》中約定“如第一個40萬元還不清時，合同終止解除作廢，投入的固定資產視為自動放棄”，因某公司繳納第一個40萬元時只延期一天且某公司投入的固定資產經評估數額巨大，按照此約定處理顯失公平，故對該協議中關于某公司投入固定資產的處理約定不予認定。某居委會提供了有關部門出具的某公司及曹某、某投資中心增建的樓房是違章建筑的證明，該證據形式、內容存在瑕疵，且無違章建筑認定和處理決定，尚不足以證實某公司及曹某、某投資中心增建的固定資產 是拆除之列，某公司及曹某、某投資中心增建樓房投資之大，時間之長，且某居委會對某公司及曹某、某投資中心增建樓房等是應該明知的，故對某居委會以某公司及曹某、某投資中心增建的固定資產是違章建筑應自行拆除的主張不予支持。但某公司及某投資中心增建樓房缺乏必要的審批手續，對其投資造成的損失應各自承擔相應的責任，某居委會應按該固定資產的現有價值給予一定的經濟補償，某公司和曹某、某投資中心增建的固定資產(增建的樓房)的價值，應該以評估單位作出的鑒定報告的數字為準，即某公司的為4 151 740.00元，某投資中心的為469 527.18元，由某居委會分別補償50%;同時，某公司及某投資中心所增建的固定資產歸某居委會，未作價值認定的動產歸某公司及某投資中心所有;某公司增設的電梯歸某居委會所有。對某公司要求以法定代表人個人名義承繼某公司的權利義務繼續履行原續租合同不予支持。某居委會主張曹某、某投資中心不應參加訴訟，因本案的處理結果與其有利害關系，故對某居委會的這一主張不予支持。某居委會要求某公司支付2004年11月30日前的租金1 885 416元及違約金249 600元予以確認，對某投資中心所舉的證據主張超過舉證期限的主張不予認定。某投資中心要求某居委會、某公司賠償違約金500 000元無法律依據且某居委會無違約，不予認定;某投資中心因解除合同會有預期可得利益的損失，應酌情認定經濟損失為250 000元，因解除合同是由某公司違約造成的，故由某公司予以賠償;某投資中心對租賃的樓房安裝、裝修等530 823.87元的價值認定，予以確認，由某公司對某投資中心補償。判決：一、 自判決生效之日起，某居委會與某公司簽訂的《續租合同》以及某公司與曹某、某投資中心分別簽訂的《轉租合同》予以解除;二、 自判決生效之日起10日內，某公司支付某居委會租金1 885 416元，違約金249 600元;三、自判決生效之日起10日內，某居委會對某公司增建的固定資產(樓房)按評估價4 151 740.00元的50%進行補償，即2 075 870元，對某投資中心增建的固定資產(樓房)按評估價469 527.18元的50%進行補償，即234 763.59元;四、某公司增建的樓房和在租賃物上安裝的電梯以及某投資中心增建的樓房和在租賃物上裝修、安裝的財產歸某居委會所有，某公司賠償某投資中心因合同解除預期可得利益經濟損失250 000元，補償對租賃物的裝修、安裝費530 823.87元;五、 駁回某居委會的其他訴訟請求;六、 駁回某公司的其他反訴請求;七、 駁回某投資中心的其他訴訟請求。

某公司不服原審判決，上訴。

二審期間，某公司提交了照片四張和證明一份，是對租賃物現狀的現場拍攝。擬證明某居委會在訴訟中未經法院許可，擅自拆除全部的租賃物，對此其依法承擔下列兩個法律后果：一是導致某居委會事實上不能再承接某公司的合同地位繼續履行轉租合同，為此，某居委會有全部過錯，某居委會應全額賠償第三人損失;二是導致事實上不能再對某公司在租賃物上增設的價值為4 151 740元的固定資產樓房進行必要的鑒定和認定，對此，某居委會有全部過錯，應全部賠償某公司的全部損失。

二審法院未認定新的事實。

二審法院認為：一審認定當事人之間簽訂的《續租合同》和《轉租合同》合法有效是正確的。當事人簽訂合同后，應當嚴格按照合同的約定履行自己的權利和義務。本案中，某公司因未在規定的期限內交納租金，構成根本違約，某居委會請求解除與某公司簽訂的樓房《續租合同》應予支持。《續租合同》解除后，轉租合同也難以履行，另本案所涉標的物已被拆除，轉租合同的履行已經不能，故原審判令解除《續租合同》和《轉租合同》是合理的。因某公司違約，造成《續租合同》和《轉租合同》不能履行，所涉標的物已經全部歸某居委會所有，原審判令某居委會對某公司和某投資中心增建的固定資產(樓房)按評估價的50%進行補償也是合理的。某公司遲延交付租金，構成違約，且其在原審中對電梯款未提供有關的證據，原審對此不予支持是妥當的。故某公司要求全額賠償租賃物上的添置財產及電梯款的理由不予支持。但原審對某投資中心的預期可得經濟損失無直接證據證明，酌情認定其損失為250 000元欠妥，對某投資中心在原審的該項請求不予支持。因本案所涉標的物已經全部歸某居委會所有，原審判令某公司補償某投資中心對租賃物的裝修、安裝費530 823.87元不妥，應由某居委會給予補償是合理的。二審審理期間，因某公司對租金和違約金的計算方法沒有意見，某公司稱某居委會計算違約金數額的依據錯誤的理由不予支持。判決：一、 維持利津縣人民法院(2004)利民重字第5號民事判決第一項、第二項、第三項、第五項、第六項、第七項及案件受理費等費用的負擔;二、 變更第四項為，某公司增建的樓房和在租賃物上的電梯以及某投資中心增建的樓房和在租賃物上裝修、安裝的財產歸某居委會所有，某居委會補償某投資中心對租賃物的裝修、安裝費530 823.87元。 [page]

抗訴機關抗訴認為，本案二審判決認定事實的主要證據不足，適用法律有誤。其理由主要為：(一) 二審判決將某公司的樓房認定為承租物上的添附物不符合法律規定。(二) 增建的樓房在性質上屬于違章建筑，二審判決將該違章建筑折價歸屬某居委會，缺乏法律依據。(三) 二審判決認定某公司和某投資中心違章建筑物價值的證據不足。(四) 二審判決認定某公司根本違約導致合同解除，卻又判令某居委會補償某公司和某投資中心的損失，不符合法律規定。(五) 二審判決判令某居委會補償某投資中心裝修款無事實和法律依據。

再審中某居委會同意抗訴機關的抗訴意見;某投資中心不同意抗訴機關的抗訴意見。再審中當事人均未提供新的證據。

再審法院查明的事實與原一審認定的事實基本一致。另查明，某公司和某投資中心增建的樓房已于2005年被某居委會拆除。

再審認為，原二審判決在責任的承擔上理由雖有不當，但認定事實基本清楚，法律適用正確，判決結果并無不妥，應予維持。判決：維持本院(2005)東民四終字第65號民事判決。

評析 本案是一起較為典型的存在轉租情形的租賃合同糾紛案件，主要有三個方面的問題需要探討：一是租賃合同糾紛中次承租人的訴訟地位，這關系到案件的審理范圍問題;二是租賃合同解除時增設物的處理，這涉及增設物的性質認定、歸屬和補償問題;三是租賃物上次承租人增設物的補償主體的認定，這需要解決合同相對性原則和物權添附理論的適用問題。

一、 租賃合同糾紛中次承租人訴訟地位的確定

(一) “有獨立請求權第三人”和“無獨立請求權第三人”之爭

租賃合同糾紛中，次承租人作為第三人參加訴訟基本上沒有什么爭議，問題在于其是以獨立請求權第三人還是以無獨立請求權第三人參加訴訟，這關系到次承租人的訴訟權利義務，同時也關系著次承租實體的權利義務，直接影響著案件的審理范圍。這個問題在司法實踐中基本上呈現為三種情形：(1)次承租人作為無獨立請求權第三人參加訴訟，依附于一方當事人(通常為承租方)，接受案件裁判結果(通常為歸還租賃物)，但不能向其他當事人主張權利，其相關權利另行起訴解決(通常要求另行起訴承租方)。(2) 次承租人作為有獨立請求權第三人參加訴訟，不依附于任何一方當事人，可以向其他當事人主張權利，案件裁判時通常對其權利義務一并處理。(3) 次承租人不參加出租人和承租人之間的訴訟，租賃合同解除后，次承租人可以另行對承租人提起合同之訴。上述三種情形，以第一種情形居多。

本案作為租賃合同糾紛案，除租賃合同雙方參加本案訴訟外，原審在審理過程中將轉租合同的承租人，即次承租人某投資中心和曹某列為本案訴訟第三人，且允許次承租人某投資中心提出獨立的訴訟請求并進行審理和判決。對此，再審過程中存在不同觀點：第一種觀點認為，某投資中心應當作為無獨立請求權第三人參加訴訟，不能提出獨立的訴訟請求，其相關權利的主張應當另案解決;第二種觀點認為，某投資中心應當作為無獨立請求權的第三人參加訴訟，為確保其在訴訟中權利義務的一致性，應允許其向某公司和某居委會主張權利;第三種觀點認為，某投資中心可以作為有獨立請求權的第三人參加訴訟，可以單獨提出訴訟請求。

從形式上看，上述分歧產生于次承租人作為第三人的類型問題上，即為有獨立請求權第三人亦或是無獨立請求權第三人。依據我國民事訴訟法的規定，對當事人雙方的訴訟標的認為有獨立請求權而提起訴訟的人為有獨立請求權第三人;對當事人雙方的訴訟標的沒有獨立請求權，但案件處理結果同其有法律上的利害關系，而申請參加或由法院通知參加訴訟的人為無獨立請求權第三人。界定第三人類型的關鍵就在于，第三人對當事人雙方的訴訟標的是否有獨立請求權。通常認為，民事訴訟標的是當事人之間爭議的，請求法院裁判確定的實體法上的權利義務關系，即民事法律關系。依據合同相對性原則，租賃合同顯然僅對租賃合同雙方當事人有約束力，租賃合同糾紛中雙方當事人的訴訟標的為爭議的租賃合同權利義務關系，次承租人對此顯然沒有獨立請求權，故次承租人在租賃合同糾紛中，顯然是無獨立請求權的第三人。

(二) 無獨立請求權第三人“能否提出訴訟請求”之爭

租賃合同糾紛中，次承租人以無獨立請求權第三人的身份參加訴訟。作為無獨立請求權的第三人，能否基于自身利益的考慮，在租賃合同糾紛中向租賃合同的當事 人雙方提出訴訟請求，是本案分歧所在。

依據民事訴訟法及其相關適用意見，有獨立請求權的第三人對當事人雙方爭議的訴訟標的有獨立請求權，可以提出自己的訴訟請求;無獨立請求權的第三人被判決裁判民事責任的可以上訴，但一審中無權放棄、變更訴訟請求或者申請撤訴。此規定明確有獨立請求權第三人為訴訟當事人，但對無獨立請求權第三人的訴訟地位及訴訟權利的規定卻較為含糊，導致理解上出現分歧，分歧的關鍵點在于，無獨立請求權的第三人能否提出自己的訴訟請求。一種觀點認為，無獨立請求權第三人對當事人雙方之間的訴訟標的無獨立請求權，不能提出獨立的訴訟請求，只能依附于一方當事人;另一觀點認為，無獨立請求權第三人參加訴訟是基于訴訟處理結果同其有法律上的利害關系，這種法律上的利害關系是與當事人訴訟法律關系存在牽連的一種權利義務關系，無獨立請求權第三人參加訴訟是一種訴的合并，所以無獨立請求權第三人僅僅是對當事人雙方之間的訴訟標的沒有請求權，而不能說其在訴訟中沒有請求權。上述兩種觀點實際上并不是絕對對立的，它們都建立在認可無獨立請求權第三人不能對當事人訴訟標的提出訴訟請求的基礎之上，區別在于第二種觀點在本訴中引入了另一個牽連的訴。此即解決租賃合同糾紛中次承租人能否提出訴訟請求問題的關鍵所在。

對于訴的基本問題，無論是立法還是理論研究，從體系和技術上考慮，通常是抽象出一個單純的訴，訴的其他問題，包括訴的合并等，通常是建立在個體訴的規則或者部分變通規則之上。從民事訴訟法的立法本意看，其規定無獨立請求權第三人參加訴訟的目的，應當是將當事人之間訴訟裁判結果拘束力擴至無獨立請求權的第三人，避免無獨立請求權第三人另行起訴本案當事人后的裁判結果與本案裁判結果相矛盾，而不是為了解決無獨立請求權第三人與本案訴訟當事人之間的糾紛，也不希望在本案當事人之間的訴訟中引入另外一個訴一并予以解決。由此可以明確，即對無獨立請求權的第三人，原則上應當不允許其提出自己的訴訟請求，其與當事人之間的糾紛，可以另案解決。 [page]

無獨立請求權第三人與訴訟當事人之間的糾紛另案解決，可能會產生兩個方面的問題：一是訴訟經濟問題，無獨立請求權第三人另行提起訴訟后，該訴訟與當事人之間的訴訟可能在某些部分重合，導致司法資源的浪費和當事人訴訟成本的增加;二是裁判矛盾問題，當事人另行提起訴訟后，可以出現前后兩個裁判的矛盾，有損司法公信。此外，不允許無獨立請求權第三人提出訴訟請求還存在一個難題：無獨立請求權第三人可能會被判決承擔責任，如果不允許其提出訴訟請求，那么就會人為地將其基于同一法律關系產生的權利義務割裂開來，導致其權利義務的不對等，不符合程序正義原則。對此，我們認為，無獨立請求權第三人另行起訴，相對方通常是前一個訴訟的當事人，對前一個訴訟裁判結果，在另行訴訟中必定會由一方提供給法院，而法院在審理過程中對前一個訴訟裁判結果就會直接予以適用，出現裁判矛盾的可能性極小，訴訟成本也不會有較大的額外增加;無獨立請求權第三人相關權利也會在后一個訴訟中予以保護，兩個訴的最終處理裁判，消除了無獨立請求第三人權利義務不對等的狀況。

雖然原則上不允許無獨立請求權第三人提出訴訟請求，但在司法實踐中應當根據具體情況予以靈活把握，在某些情況下可以予以變通。最常見的情形是無獨立請求權的第三人對當事人之間的訴訟標的不具有獨立請求權，但對該訴訟標的的標的物享有權利或者承擔義務，無獨立請求權第三人以訴的方式提出訴訟請求，或者被訴訟當事人起訴。需要明確的是，此種情形下無獨立請求權第三人提出的訴訟請求并非針對當事人的訴訟標的，而是與此有牽連的另一個法律關系，實際上成立另外一個訴，與本案訴訟形成訴的合并。此種情形還應有一個考慮，即引入的一個訴相對于本訴而言，不是過于復雜，不至于導致本訴審理難度的加大，否則應當讓第三人另行起訴。本案中次承租人某投資中心提出訴訟請求即屬上述變通情形，某居委會與某公司租賃合同糾紛是一個訴，某投資中心與某公司之間的轉租合同糾紛又成立一個訴，某投資中心對涉案租賃物享有權利，也承擔相應的義務，在租賃合同糾紛中，也提出了自己獨立的訴訟請求，本案實際上是對兩個訴的合并審理。

二、 租賃合同解除時增設物的處理

(一) 租賃物上增設物的類型及處理原則

租賃合同期間，承租人(或次承租人)通常會基于使用需要在租賃物上增添一些“物”，實踐中“物”的形態多樣，依據不同的標準可進行不同的劃分，如依據是否經出租人同意可分為經出租人同意增設物和未經出租人同意增設物;依增設物的建設或存在是否符合法律規定可分為合法增設物和違法增設物;依增設物的表現形態通常可分為擴建、增建物和添附物。

對于增設物的處理，合同法僅規定承租人經出租人同意可以增設他物，否則出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。顯然該規定在司法實踐中，并不能滿足解除增設物問題的需要，特別是增設物歸屬的確定問題，其中涉及增設物的能否取回問題、租賃物能否恢復原狀問題、投資增設物和租賃物損害的補償問題等。租賃合同糾紛司法實踐中此類問題較多，對此類問題研究成果頗豐。對該增設物的處理原則，當事人有約定的，如果約定不違反法律規定，一般按當事人約定處理。當事人沒有約定，依據民法和合同法的規定及原則，理論上的認識和實踐中的作法較為一致，即增設物能取回的應當由承租人取回，不能取回的視不同情形予以處理：(1) 未經出租人同意，承租人自行決定增設的，承租人應當自行將添附物除去，如不能除去，出租人一般不必補償。因為在這種情況下，如果要求出租人給予補償，對出租人而言，該補償將構成強制得利的補償。而依照不當得利的規則，強制得利是不應補償的。(2) 經出租人同意的增設，在合同解除后，由于該增設物不能取回，已經成為承租方的損失，對于這種損失，原則上按照當事人造成合同解除的過錯承擔賠償責任。如雖是承租方違約，但所留增設物對于出租方確有再利用價值的，可由出租方酌情給予補償①。

(二) 租賃合同解除時違法增建物的補償

本案中，租賃合同解除時，對某公司和某投資中心在某居委會租賃物上增建樓房和裝修裝飾物，特別是增建樓房的歸屬、補償問題，是本案一審初審、重審，二審和再審審理中的一個爭議焦點。某公司主張增建樓房應當歸某居委會所有，某居委會應當給予補償;某居委會認為對方增建樓房未經其同意且是違章建筑，應當由對方自行拆除，恢復租賃物原狀。再審時對該問題的解決，特別是對裝修裝飾物的處理，基本上遵循上述合同解除時增設物的處理原則;但對增建樓房的處理，基于其自身的特性，予以了相應的變通處理。

本案中，依據租賃合同和轉租合同的約定以及涉案增建樓房的規模，可以認定增建樓房是取得某居委會的同意的，該增建樓房顯然不能取回，在租賃合同解除時，某公司已無法繼續利用，顯然已成為其損失。對該損失，如果按照上述增設物的處理原則，損失是由某公司的違約行為導致的，某居委會原則上不應給予補償，并且增建樓房的建設沒有經過相關行政主管部門的許可、批準，無相應的行政審批手續，屬違法建筑物，對某居委會而言已沒有利用價值，某居委會顯然不應給予賠償和補償。我們認為，上述增設物處理原則在處理一般添附物，或者說是處理合法增設物時比較妥當，但對法律不認可其合法性的增設物，在合同解除時就不應當依據造成合同解除的過錯來劃分損失承擔責任，也不應當按照其可利用價值來確定補償責任，而是應當依據當事人對不合法增設物產生的過錯來分擔由此帶來的損失。因為對這類不合法的增設物，隨時有可能被拆除，由此導致的損失隨時可能產生，而不是必然發生于合同解除時，與導致合同解除的責任也沒有必然的聯系。本案再審審理時，考慮到某公司(某投資中心)增建涉案樓房是取得某居委會的同意，對不合法樓房的建設，某居委會存在過錯，故認定某居委會對由此產生的損失承擔過錯相當的補償責任。再審對這種補償責任的認定，區別于二審的認定理由(按照增建樓房歸某居委會所有這一事實來認定某居委會的補償責任)。

三、 租賃物上次承租人增設物的補償主體的認定

(一) 次承租人增設物的補償主體應當依據合同相對性原則確定

本案中，某投資中心以出租人某居委會和承租人某公司為相對方，提出了自己的訴訟請求，要求對其在租賃物上的增建樓房和裝修裝飾投入給予補償。對此訴請求的對象，某居委會提出抗辯認為，依據合同相對性原則，某投資中心的該項請求應當向某公司主張;某公司及某投資中心則認為，某投資中心的增設物是附著于某居委會的租賃物上，歸某居委會所有，應當由某居委會給予補償。此爭議為本案的另一個爭議焦點，涉及合同相對性原則的適用。 [page]

如上所述，租賃合同糾紛解決的是出租人與承租人之間的權利義務的分配，次承租人作為無獨立請求權第三人參加訴訟，一般不能提出訴訟請求;如果提出訴訟請求，則形成另外一個訴，即承租人與次承租人之間租賃合同訴訟，與出租人與承租人之間已存在的訴構成訴的合并。根據合同相對性原則，在后一個訴訟中，次承租人訴請的對象應當是承租人。由此可以明確，次承租人就其在租賃物上增設物的補償請求，應當向承租人提出，由承租人給予補償。對該補償，承租人也可依據合同相對性原則，要求出租人給予補償。對租賃物上增設物的最終補償主體，還是出租方。但能否據此要求出租方直接就增設物給予次承租人補償呢?我們認為，出租人和次承租人之間并沒有直接形成民事法律關系，法院如果在其二者之間直接進行權利義務分配，沒有明確的法律依據，而且在一定程度上會損害合同相對性原則。

(二) 次承租人能否要求出租人就其在租賃物上的增設物進行補償

本案中，對某投資中心提出的增設物的補償請求，一審法院判令由某公司予以補償，二審認為增設物已歸某居委會所有，故改判由某居委會予以補償。對此，再審認為，依據合同相對性原則，某投資中心增設物的補償應當由某公司予以補償，而某公司可針對該增設物向某居委會主張補償。

本案再審審理時也認為某投資中心增設物的補償責任，應當由某公司承擔，之所以維持某居委會補償某投資中心增設物的二審判決，主要是基于以下原因：一是本案原一、二審將租賃合同和轉租合同糾紛均納入本案審理，期望一次性解決三方合同糾紛，再審即便認為轉租合同糾紛不宜納入審理，但考慮到各當事人已為此糾紛進行過四次審理，如果再審時將某一部分糾紛剔出審理范圍，顯然當事人難以接受，而且也不利于訴訟經濟，故再審亦將各方糾紛一并審理;二是本案原審審理過程中，某公司未就某投資中心的增設物向某居委會提出請求，而是某投資中心直接提出，如果按照一審法院判決，某公司對某投資中心增設物予以補償，由于某公司未就該補償另行向某居委會主張，法院也不能判決某居委會給予某公司補償，勢必造成某公司就此補償問題另行起訴的局面，二審依據增設物的歸屬改判由某居委會予以補償，顯然能夠消除這種局面。這樣雖然突破了合同相對性原則，但從當事人角度看，并沒有損害任何一方的利益，反而可以減輕其訴累。需要指出的是，再審對此項判決予以維持，并不是認可這種處理思路，而是基于再審立場，綜合多方面考慮作出的變通處理。

翁秀明 程德剛