建設用地使用權流轉程序是什么

導讀:
建設用地使用權流轉程序是什么
我國的土地所有權是歸國家或集體所有的,個人只享有對土地的使用權,同時由于國家對土地的嚴格規定,對于可以流轉的土地也需要按照一定程序進行。因此,想必大家想了解關于建設用地使用權流轉程序是什么?接下來由大律網小編詳細為您介紹!
建設用地使用權流轉的條件主要是當事人擁有土地的合法的占有使用權。流轉程序分為:
1、以出讓方式取得的國有土地使用權轉讓程序
(1)簽訂國有土地使用權轉讓合同,有建筑物的,要約定建筑物轉讓的內容;
(2)向縣以上國土部門提交轉讓申請;
(3)國土部門依法審查批準,審查內容為是否符合轉讓條件、與出讓限定條件有無實質性沖突、是否改變土地用途、成交價格是否合理,必要時進行國有土地使用權估價;
(4)繳納土地增值稅、契稅、營業稅等有關稅費;
(5)登記發證。
2、以劃撥方式取得的國有土地使用權轉讓程序
(1)簽訂國有土地使用權轉讓合同,有建筑物的,要約定建筑物轉讓的內容;
(2)向縣以上國土部門提交轉讓申請;
(3)國土部門依法審查批準,審查內容為是否符合轉讓條件、是否符合城市規劃要求;
(4)受讓方辦理國有土地使用權出讓手續、繳納土地出讓金,或經批準不需辦理出讓手續而將轉讓費中的土地收益上繳國家;
(5)繳納土地增值稅、契稅、營業稅等有關稅費;
(6)登記發證。
1、如果當事人不去申請登記,則其土地使用權合同將不能最后生效,土地使用權的轉讓也不能最后完成,這將使受讓人為此而支付的合同價款處于隨時滅失的極度風險狀態之中。
2、如果雙方當事人遲延登記,則在遲延的這段時間內,受讓人將因合同的沒有最后生效而不能取得土地使用權。
3、如果當事人一方或者雙方在申請登記時提供虛假登記資料,則其登記申請將被拒絕或者事后將被撤銷已經完成的登記,這相當于該幅土地的使用權自始至終沒有登記,受讓人必將承擔合同無效的損失。
1、占有和使用土地。建設用地使用權就是為保存建筑物或其他工作物而使用土地的權利,因此使用土地是土地使用權人的最主要權利。建設用地使用權人對土地的使用權,應當在設定建設用地使用權的行為所限定的范圍內進行。例如,限定房屋的高度、限制房屋的用途,建設用地使用權人使用土地時不得超出該項范圍。由于建設用地使用權為使用土地的物權,建設用地使用權人為實現其權利,自然以占有土地為前提;同時,建設用地使用權人也可以準用不動產相鄰關系的規定。
2、權利處分。建設用地使用權人可以處分其權利。這主要有以下幾種情形:
(1)建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押,但法律另有規定的除外。既然建設用地使用權是以保存建筑物或其他工作物為目的,則其必須與建筑物共命運,建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的,附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的,該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。但是,在設定建設用地使用權時如果當事人對建設用地使用權的轉讓做了限制,則建設用地使用權人不得轉讓其建設用地使用權。
(2)抵押。建設用地使用權可以為抵押權的標的物,此時,其地上的建筑或其他工作物也隨之抵押。另外,當地上的建筑物或其他工作物抵押時,其使用范圍內的建設用地使用權也隨之抵押。
(3)出租。建設用地使用權人可以作為出租人將建設用地使用權連同地上的建筑物或其他工作物租賃給他人使用并收取租金。在建設用地使用權出租后,建設用地使用權人(出租人)仍須向土地所有人履行義務。
3、附屬行為。建設用地使用權人可以在其地基范圍內進行非保存建筑物或其他工作物的附屬行為,如修筑圍墻、種植花木、養殖等。
4、取得地上建筑物或其他工作物的補償。建設用地使用權人在土地上建造的建筑物或其他工作物以及其他附著物,其所有權應當屬于建設用地使用權人。立法例上有認定建設用地使用權人對于建筑物或其他工作物有取回權。但取回難免會使物受到毀損,而且即使取回后恢復土地的原狀,也往往對土地不利,從社會的利益上看是有害的。因此,立法例上又往往確認土地所有人對建筑物或其他工作物以購買權補救之,即土地所有人以時價購買地上的建筑物或其他工作物時,地上權人不得拒絕。這種購買權是否行使,由土地所有人決定,建設用地使用權人不得勉強;而且該項購買權一旦行使,建設用地使用權人即不得再行使其取回權。我國物權法規定,建設用地使用權期間屆滿前,因公共利益需要提前收回該土地的,應當依照法律規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償,并退還相應的土地出讓金。另一方面,住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期,依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規的規定辦理。




