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哪些不動產不需要登記
李孟陽律師2021.12.01752人閱讀
導讀：
根據《物權法》第二十八條至第三十條的規定，在我國有三種不動產物權的取得是不需要以登記為生效要件的，它們分別是：（一）因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或人民政府的征收決定等生效時發生效力,但是，上述不動產在取得物權后，權利人需要對其進行處分時，依照法律規定需要登記而未登記的，不發生物權效力,借名買房合同，在履行過程中，如果發生糾紛，很有可能被認定為無效，其理由主要應從政府推出安居房和限價房、經濟適用房的目的考慮，政府為了解決低收入和中等收入家庭的居住問題，從而改善整個社會的居住狀況，才推出這項針對特殊人群的優惠政策，在開發安居房和限價房的過程中，政府一般均需用不同方式和渠道給予財政補貼，而名義買房人轉讓的，實際上是基于其符合政府規定的條件從而享有的購房權，如果這類合同有效，就會使原來不符合購房條件的人購買安居房或限價房，而原應享受安居房或限價房的人群的住房條件，仍然沒有得到改善，這樣就違背了政府推出安居房和限價房的初衷，因而違反了社會公共利益。
一、哪些不動產不需要登記？
根據《物權法》第二十八條至第三十條的規定，在我國有三種不動產物權的取得是不需要以登記為生效要件的，它們分別是：
（一）因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或人民政府的征收決定等生效時發生效力。
（二）因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。
（三）因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。
但是，上述不動產在取得物權后，權利人需要對其進行處分時，依照法律規定需要登記而未登記的，不發生物權效力。
二、哪些不動產需要辦理登記
需要辦理不動產登記的范圍包括：集體土地所有權；房屋等建筑物、構筑物所有權；森林、林木所有權；耕地、林地、草地等土地承包經營權；建設用地使用權；宅基地使用權；海域使用權；地役權；抵押權；法律規定需要登記的其他不動產權利。
法律法規二、《民法典》第二百一十條
不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。
第二百一十一條當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。
用別人的名字買房是否有效
用別人的名字買房是否有效呢?首先需要知道借名買房合同的效力及風險。
1、關于借名買房合同的效力問題。
借名買房，指以他人(符合購買條件的人)名義購買經濟適用房等政府限制購買的房產，名義買房人和實際買房人簽訂合同，約定實際買房人以符合政府規定條件的人的名義買房，等到政府允許轉讓時，再將房產過戶到實際買房人名下。
借名買房合同，在履行過程中，如果發生糾紛，很有可能被認定為無效，其理由主要應從政府推出安居房和限價房、經濟適用房的目的考慮，政府為了解決低收入和中等收入家庭的居住問題，從而改善整個社會的居住狀況，才推出這項針對特殊人群的優惠政策，在開發安居房和限價房的過程中，政府一般均需用不同方式和渠道給予財政補貼，而名義買房人轉讓的，實際上是基于其符合政府規定的條件從而享有的購房權，如果這類合同有效，就會使原來不符合購房條件的人購買安居房或限價房，而原應享受安居房或限價房的人群的住房條件，仍然沒有得到改善，這樣就違背了政府推出安居房和限價房的初衷，因而違反了社會公共利益。
2、這類合同也存在著巨大的風險。
(1)可以稱為主觀上的風險，即名義買房人在簽訂合同后反悔導致合同不能履行，這類風險，尤其是在合同本身有缺陷，且證據難以證明買房款由那一方實際支付的情況下更為嚴重，由于這類合同的雙方，往往具有親朋關系，不重視書面材料，但在現實中，不但朋友，即使同胞兄弟反目也不鮮見，一旦涉訟，實際買房人難以證明自己才是實際付款人，在這樣的情況下，如果法院認定合同無效，實際買房人連要求名義買房人返還購房款也成了問題。
(2)可以稱為客觀上的風險，即不是合同雙方當事人的原因，導致合同不能履行，由于名義買房人領取房產證后，在一定的期限內不能辦理過戶手續，在該段時間內，如果名義買房人對他人有債務不能清償，則這套房產有可能被查封甚至進而被拍賣，在這種情況下，已經付款的實際買房人，只能向名義買房人要求返還購房款，而不能要求繼續履行合同。
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