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在建工程抵押需要哪些條件，法律是如何規定在建工程抵押的？
王學瑞律師2021.11.01476人閱讀
導讀：
在建工程抵押需要哪些條件，法律是如何規定在建工程抵押的？
在建工程抵押，指抵押人為取得工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔保的行為。那么，在建工程抵押需要哪些條件，法律是如何規定在建工程抵押的？
網友咨詢：城市在建工程抵押需要滿足的條件有哪些？
山東豐浩律師事務所何俊杰律師解答：
在建工程抵押需要的條件有：1.在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續建造所需資金；2.在建工程占用范圍內的土地，已經交納全部土地出讓金，并取得國有土地使用權證；3.在建工程抵押必須已經取得土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。
《擔保法》第三十五條規定“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值”。建設部、中國人民銀行、中國銀監會于2006年1月聯合下發的《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》規定，“房地產抵押價值由抵押當事人協商議定，或者由房地產估價機構進行評估。房地產管理部門不得要求抵押當事人委托評估房地產抵押價值”。根據《城市房地產抵押管理辦法》第五條，房地產抵押，應當遵循自愿、互利、公平和誠實信用的原則。依法設定的房地產抵押，受國家法律保護。
何俊杰律師解析：
關于在建工程抵押的法律依據，《擔保法》未作明確規定。最高人民法院關于適用《擔保法》若干問題的解釋第四十七條規定：“以依法獲準尚未建造的或者正在建設中的房屋或者其它建筑物抵押的，當事人辦理了抵押登記，人民法院可以認定抵押有效”，該司法解釋確立了在建工程抵押的合法性。
根據民法物權原理，物權的成立與存在須以標的物的存在為前提。抵押權作為物權的法定內容之一，亦應遵循這個規則。而在建工程在完工以前，雖然已具備物的一些特征，但尚不具備完整意義的物質形態，顯然不是完整的物。所以，
銀行在辦理在建工程抵押貸款時更應規范操作程序，有效規避法律風險，確保信貸資產的安全。
在建工程抵押存在的法律風險：
1、目前，雖然我處嚴格規定，要在建工程抵押權人與按揭貸款抵押押權人必須一致，但因為貸款額度等原因，也存在開發商在一家銀行用在建工程申請抵押貸款，同時在預售期房時又與另一家銀行達成按揭貸款合作協議，出現重復抵押的現象。
2、為不影響銷售開發商預售抵押在建項目的商品房之前，并未按有關規定要求應取得抵押權人的書面同意并且如實告之購房者。
3、施工單位墊資，開發商將部分房地產抵付工程款后，又將其進行抵押。一旦與工程價款優先權相競合，銀行將處于次受償順序，債權的保障程度將大打折扣等等。
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