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在建工程抵押需要哪些條件，法律是如何規(guī)定在建工程抵押的？
王學(xué)瑞律師2021.11.01476人閱讀
導(dǎo)讀：
在建工程抵押需要哪些條件，法律是如何規(guī)定在建工程抵押的？
在建工程抵押，指抵押人為取得工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。那么，在建工程抵押需要哪些條件，法律是如何規(guī)定在建工程抵押的？
網(wǎng)友咨詢：城市在建工程抵押需要滿足的條件有哪些？
山東豐浩律師事務(wù)所何俊杰律師解答：
在建工程抵押需要的條件有：1.在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續(xù)建造所需資金；2.在建工程占用范圍內(nèi)的土地，已經(jīng)交納全部土地出讓金，并取得國有土地使用權(quán)證；3.在建工程抵押必須已經(jīng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
《擔(dān)保法》第三十五條規(guī)定“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值”。建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)于2006年1月聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知》規(guī)定，“房地產(chǎn)抵押價(jià)值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。房地產(chǎn)管理部門不得要求抵押當(dāng)事人委托評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第五條，房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、互利、公平和誠實(shí)信用的原則。依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押，受國家法律保護(hù)。
何俊杰律師解析：
關(guān)于在建工程抵押的法律依據(jù)，《擔(dān)保法》未作明確規(guī)定。最高人民法院關(guān)于適用《擔(dān)保法》若干問題的解釋第四十七條規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建設(shè)中的房屋或者其它建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效”，該司法解釋確立了在建工程抵押的合法性。
根據(jù)民法物權(quán)原理，物權(quán)的成立與存在須以標(biāo)的物的存在為前提。抵押權(quán)作為物權(quán)的法定內(nèi)容之一，亦應(yīng)遵循這個(gè)規(guī)則。而在建工程在完工以前，雖然已具備物的一些特征，但尚不具備完整意義的物質(zhì)形態(tài)，顯然不是完整的物。所以，
銀行在辦理在建工程抵押貸款時(shí)更應(yīng)規(guī)范操作程序，有效規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，確保信貸資產(chǎn)的安全。
在建工程抵押存在的法律風(fēng)險(xiǎn)：
1、目前，雖然我處嚴(yán)格規(guī)定，要在建工程抵押權(quán)人與按揭貸款抵押押權(quán)人必須一致，但因?yàn)橘J款額度等原因，也存在開發(fā)商在一家銀行用在建工程申請(qǐng)抵押貸款，同時(shí)在預(yù)售期房時(shí)又與另一家銀行達(dá)成按揭貸款合作協(xié)議，出現(xiàn)重復(fù)抵押的現(xiàn)象。
2、為不影響銷售開發(fā)商預(yù)售抵押在建項(xiàng)目的商品房之前，并未按有關(guān)規(guī)定要求應(yīng)取得抵押權(quán)人的書面同意并且如實(shí)告之購房者。
3、施工單位墊資，開發(fā)商將部分房地產(chǎn)抵付工程款后，又將其進(jìn)行抵押。一旦與工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)相競(jìng)合，銀行將處于次受償順序，債權(quán)的保障程度將大打折扣等等。
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