F法院認為，原告C公司與被告A公司是在平等互利、協商一致的基礎上簽訂的典當借款合同，符合法律規定，是有效合同。有一種觀點認為，擔保法生效前的房屋抵押合同不以抵押登記為生效要件，而應以雙方當事人的意思表示一致且內容不違反法律的禁止性規定為生效要件。而在擔保法生效前，沒有法律、行政法規規定房屋抵押合同以登記為生效要件。這明顯違反了擔保法不溯及既往的原則。關于擔保法生效前有關抵押的規定有什么效力？的法律問題，大律網小編為大家整理了債權債務律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

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眾所周知，擔保法是國家為了促進資金融通和商品流通，保障債權的實現，發展社會主義市場經濟，于1995年6月30日通過并且公布的，并自1995年10月1日起施行制度。那么擔保法生效前有關抵押的規定又有什么效力呢?下面小編給大家準備了一個案例來告訴大家：

我們以房屋的抵押為例

擔保法生效前的房屋抵押合同未經登記的效力

【案例】A公司被外省E中院判決向B公司償付欠款529萬元。E中院中立案執行后，于96年5月7日到我省某市查封了A公司在該市的別墅一幢。我省某典當行C公司知道后，立即以該別墅于94年11月7日已由A公司向其借款時典當給其為由，向該中院提出異議。C公司同時向我省有管轄權的F法院提出訴訟，請求確認其與A公司的典當借款關系合法有效，主張對該別墅的所有權。F法院經審理查明，94年11月7日，C公司與A公司簽訂典當借款合同，A公司以自己所有的上述別墅作為抵押物向C公司借款80萬元，期限一個月，并在合同中約定，如在典當期或延期屆滿，不能贖回抵押物時，該抵押物成為死當，死當的物品收歸出典方所有。典當借款合同簽訂當天，原告C公司付給被告A公司80萬元。但A公司逾期未還款。F法院認為，原告C公司與被告A公司是在平等互利、協商一致的基礎上簽訂的典當借款合同，符合法律規定，是有效合同。被告未依合同約定的期限償還借款本息，顯屬違約，應依法承擔違約責任。原被告合同約定逾期未贖以典當物抵償借款，公平合同，可以照準。故于96年11月25日判決被告A公司以上述別墅抵償原告C公司借款。判決生效后，C公司申請執行。F法院立案執行后，函請外省E中院解除對上述別墅的查封以便執行本案。但E中院認為，其查封上述別墅時到所在房管局查詢，該別墅未進行抵押登記。C公司與A公司簽訂的房屋抵押合同未經登記不產生法律效力，C公司在該別墅上無抵押權。故不同意解封，并擬以評估價250萬元將該別墅拍賣以抵償其案件申請執行人B公司的債務。C公司遂請我省高院予以協調。

【法律分析】筆者認為，從有關抵押的有關法律規定和我省政府對典當業管理的有關規定看，C公司與A公司簽訂的典當借款合同實際上就是一個房屋抵押借款合同，抵押物就是上述別墅。從時間上看，該抵押行為發生在94年11月，是在擔保法施行之前。根據95年10月1日生效的擔保法第41條和第42條第2項的規定，房屋抵押合同應當登記，非經登記不產生法律效力。那么擔保法生效前的房屋抵押合同未經登記是否生效，這是解決本案爭議的關鍵所在。有一種觀點認為，擔保法生效前的房屋抵押合同不以抵押登記為生效要件，而應以雙方當事人的意思表示一致且內容不違反法律的禁止性規定為生效要件。筆者同意這種觀點，理由是：第一、《最高人民法院關于認真學習、貫徹票據法、擔保法的通知》第三條明確規定“擔保法實行以前所發生的擔保行為，應當適用該行為發生時的有關規定”，這就從原則上否定了擔保法的溯及力。而在擔保法生效前，沒有法律、行政法規規定房屋抵押合同以登記為生效要件。如果認定擔保法生效之前的房屋抵押合同沒有進行抵押登記就無效，那就等于擔保法第41條在生效前就已經發生了法律效力。這明顯違反了擔保法不溯及既往的原則。第二、在擔保法生效前，國務院90年發布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》下稱《暫行條例》第35條規定：“土地使用權出讓和地上建筑物、其他附著物抵押，應當依照規定辦理抵押登記。”有人據此認為擔保法生效前未經登記的房屋抵押合同違反了該條法律規定，應屬無效。筆者認為，《暫行條例》對房屋抵押應當登記的規定屬命令性規范。但條例對未經登記的房屋抵押合同的效力沒有作出規定。從法理上看，違反禁止性規范與違反命令性規范的法律后果是不一樣的。違反禁止性規范，將導致當然無效。而違反命令性規范，如果法律沒有明確規定其效力，那么民事行為的效力不受影響。這也符合合同法關于合同效力的有關規定。另外，《暫行條例》第7條明確規定，房屋抵押合同“依照法律和國務院有關規定辦理”。由于在擔保法生效前一直沒有法律和行政法規對房屋抵押合同的登記問題進行規范。因此，《暫行條例》第35條和第7條的規定就成了空中樓閣，無法操作，因而不能作為法院判案的依據。那么，在擔保法生效前，當事人意思表示一致，就房屋設立抵押權簽訂了書面合同，且內容不違反法律的禁止性規定，但在擔保法生效后又未辦理抵押權登記，則該項生效的抵押合同或抵押權的效力性質如何﹖即能否具有絕對的物權效力﹖對此法律沒有規定，有關法學論著也極少涉及。參照擔保法中對未經登記的動產抵押權的規定，以及有關學者著作中闡述的未經登記的動產抵押權的效力的觀點，筆者認為，擔保法生效前未經登記的房屋抵押權與擔保法規定的未經登記的動產抵押權效力一樣，應作為不完全物權對待，除了有優先受償的效力外，沒有對抗效力，更談不上有追及效力。也就是說，這類合同雖不以抵押權登記作為生效要件，但應作為對抗要件來處理。即這類合同或抵押權自抵押合同簽訂之日起生效，但如果當事人在擔保法生效后就作為抵押物的房屋未辦理抵押權登記的，則房屋抵押權僅在當事人之間產生效力，不得對抗第三人。在第三人的范圍上，也有不同的看法。有的人主張第三人指一切第三人，包括一般債權人。筆者認為，在第三人的范圍上，應排除一般債權人作為第三人，否則抵押權就失去意義。正如臺灣學者王澤鑒教授所主張的“動產抵押權既屬于物權，應優先于一般債權，實為當然之理，登記與否，并不影響其優先受償力”。擔保法生效前未經登記的房屋抵押權也理應如此，既然承認其效力，那么其就具有物權性，也就應優先于一般債權，能對抗一般債權人，即便一般債權已經進入司法程序。筆者主張，這不能對抗的第三人應指對抵押物有物權或準物權的人，如抵押物所有權受讓人和登記的抵押權人等。即抵押的房屋在擔保法生效后仍沒有去辦理抵押權登記的，則抵押人于抵押權存續期間將抵押物出賣、轉讓且受讓人已取得抵押物的所有權的，或將抵押物再次設定抵押并經登記的，抵押權人就不能向這些受讓人或登記的抵押權人主張抵押權。因此，擔保法生效前的房屋抵押合同在擔保法生效后應及時去辦理抵押權登記，否則一旦發生糾紛，抵押權人可能要承受不利的法律后果。回到本案中來，基于上述理由，筆者認為，A公司與C公司在擔保法生效之前簽訂房屋抵押合同，雙方當事人意思表示一致并有書面合同，除了其中的流質契約即“如在典當期或延期屆滿，不能贖回抵押物時，該抵押物成為死當，死當的物品收歸出典方所有”的約定因違反法律禁止性規定無效外，其他內容有效。所謂流質契約，是指抵押權設立時，于抵押合同中約定于債權已屆清償期而未受清償時，則抵押物的所有權移轉于抵押權人所有。流質契約在立法中明文予以禁止或于立法中明文規定為無效，則稱為流質契約的禁止。流質契約的禁止，自羅馬法以來，大多數大陸法系國家就奉為金科玉律，視為抵押權或質權的當然屬性所致，如德國民法典第1149條、瑞士民法第816條第2項、臺灣民法第873條第2項等。我國《擔保法》第40條之規定即是有關流質契約禁止的規定。立法上規定流質契約禁止的目的，理論及實務界的通說均認為是在于保護債務人的利益。因為債務人負擔債務，在許多情況下都是因為一時的經濟的急迫與窘困，這樣債權人往往會利用這一機會，逼迫債務人提供抵押擔保，并訂立流質契約，以經濟價值較高的抵押物擔保債權額較小的債權，以期待債務人屆期不能償債時就可以直接取得經濟價值較高的抵押物，從而獲得超出自己債權額的非分的利益，致使債務人蒙受不利的損失。因此為保護債務人的利益，防止抵押權人濫用抵押權，自有必要在立法上對流質契約加以禁止。我國在《擔保法》制訂以前，尚未有抵押權流質契約禁止的規定，只是在《擔保法》中才首次予以規定。A公司與C公司的擔保行為發生于擔保法頒布之前，糾紛發生于擔保法頒布之后，《最高法院關于認真學習、貫徹票據法、擔保法的通知》第3條在規定了擔保法不溯及既往之后，還規定了第二層內容，即“如果行為發生時沒有規定的，可參照擔保法的規定。”因此F法院在審理A公司與C公司的房屋抵押借款合同糾紛時，對合同中的流質契約條款應參照擔保法中關于流質契約禁止的規定認定這部分內容無效。同時流質契約的無效并不影響整個抵押合同的效力，故該抵押合同仍然是有效的。F法院對該案正確的判決應是認定C公司對A公司的債權額即借款本息，及C公司在別墅上的抵押權有效即有優先受償權。F法院認為合同中的流質契約條款即“如在典當期或延期屆滿，不能贖回抵押物時，該抵押物成為死當，死當的物品收歸出典方所有”公平合理，予以照準，判決A公司以上述別墅抵償C公司借款是錯誤的，違反了流質契約禁止的法律規定。其實，撇開擔保法的規定不談，該約定也違反了民法通則所規定的民事活動應當遵循公平、等價有償的原則。該案借款本金僅80萬元，但作為抵押物的該別墅的價值遠超于此，外省E中院在執行中對該別墅的評估價值是250萬元。將別墅所有權歸抵押權人充抵借款的約定顯失公平。對該案如何處理﹖筆者認為，應建議F法院予以審查，進入再審程序后予以改判。同時建議外省E中院對該別墅暫緩執行。F法院改判后，C公司可向F法院申請執行。F法院立案執行后，因該別墅先被E中院查封并擬在另案中執行，C公司依法可申請參加對該別墅的分配。依照最高院《關于人民法院執行工作若干問題的規定試行)》?熛魯啤度舾曬娑ā貳〉?91條“對參與被執行人財產的具體分配，應當由首先查封、扣押或凍結的法院主持分配”之規定，以及《若干規定》第40條、92條、93條、94條之規定，C公司應向F法院提交參與對該別墅分配的申請書，由F法院轉交E中院，由E中院主持分配。E中院對該別墅拍賣、變賣后所得價款，依法應當在抵押權人C公司優先受償后，其余額部分才能用于清償其案件申請執行人B公司的債權。