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購房陷阱中的房地產雙重抵押

李楠楠律師2022.02.091022人閱讀
導讀:

法律依據《擔保法》第35條:抵押人所擔保的債權不得超過其抵押物的價值。《擔保法解釋》第51條:抵押人所擔保的債權超過其抵押物價值的,超過的部分不具有優先受償的效力。限制了抵押物的使用,擔保法規定的余額抵押,限制了抵押物的充分利用,降低了抵押物的融資效益和擔保功能。法律建議雖然理論上物權法間接取消了重復抵押的限制,但并還沒有對此作出明確規定,導致在實務操作中,很多登記機關仍堅持不得重復抵押。那么購房陷阱中的房地產雙重抵押。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

法律依據《擔保法》第35條:抵押人所擔保的債權不得超過其抵押物的價值。《擔保法解釋》第51條:抵押人所擔保的債權超過其抵押物價值的,超過的部分不具有優先受償的效力。限制了抵押物的使用,擔保法規定的余額抵押,限制了抵押物的充分利用,降低了抵押物的融資效益和擔保功能。法律建議雖然理論上物權法間接取消了重復抵押的限制,但并還沒有對此作出明確規定,導致在實務操作中,很多登記機關仍堅持不得重復抵押。關于購房陷阱中的房地產雙重抵押的法律問題,大律網小編為大家整理了債權債務律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

不動產重復抵押是指將同一不動產抵押給同一債權人和兩個以上債權人的行為,實踐中,目前不同省份對重復抵押登記的認識和做法不同,登記機關在辦理抵押登記時的態度也存在差異,對此很多人不清楚下面催天下小編為大家解答。

法律依據

《擔保法》第35條:抵押人所擔保的債權不得超過其抵押物的價值。財產抵押后,該財產的價值大于所擔保債權的余額部分,可以再次抵押,但不得超過余額部分。

《擔保法解釋》第51條:抵押人所擔保的債權超過其抵押物價值的,超過的部分不具有優先受償的效力。財產抵押后,該財產的價值大于所擔保債權的余額部分,可以再次抵押,但不得超過其余額部分。

《物權法》第119條:同一財產向兩個以上債權人抵押的,拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償:(一)抵押權已登記的,按照登記的先后順序清償;順序相同的,按照債權比例清償;(二)抵押權已登記的先于未登記的受償;(三)抵押權未登記的,按照債權比例清償。

法律分析

依據法條來看,《擔保法》禁止重復抵押,《擔保法解釋》在一定程度上同意了重復抵押,但超過抵押價值的部分抵押權沒有優先受償權;雖然物權法并沒有明文取消重復抵押,但理論界很多學者都認為物權法第119條改變了擔保法的規定,取消了擔保法關于抵押財產的價值應高于數個抵押擔保債權總額的限制,當事人可以根據情況自行確定抵押。

對于認為取消的原因主要有以下幾個方面:

(1)抵押價值是變量,抵押擔保設定時的財產價值并非抵押財產變現的價值。抵押權人支配的是抵押物的交換價值,抵押物的價值總是不斷變化的,以起初的抵押價值為限設定抵押沒有合理性。

(2)限制了抵押當事人的意思自治。

(3)限制了抵押物的使用,擔保法規定的余額抵押,限制了抵押物的充分利用,降低了抵押物的融資效益和擔保功能。

法律建議

雖然理論上物權法間接取消了重復抵押的限制,但并還沒有對此作出明確規定,導致在實務操作中,很多登記機關仍堅持不得重復抵押。

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  • 辦理房產抵押登記要提交以下材料:1、房地產抵押登記申請書。2、抵押當事人的身份證明或法人資格證明。3、抵押合同。4、《國有土地使用證》、《房屋所有權證》或《房地產證》。5、可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料。6、可以證明抵押房地產價值的資料。7、登記機關認為必要的其他文件。《中華人民共和國民法典》 第三百九十七條 以建筑物抵押的,該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的,該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依據前款規定一并抵押的,未抵押的財產視為一并抵押。
  • 購房合同有何需要注意的陷阱

    翁玉素律師

    北京市元甲律師事務所

    翁玉素

    購房合同有何需要注意的陷阱

    內容:購房合同有何需要注意的陷阱霸王條款之一:對虛假宣傳不擔責如某房地產開發公司在《商品房預售合同》規定,甲方(開發商)在本合同簽訂之前對本房屋及本房屋的相關事項以及文字、圖片、模型、口頭描述等方式所作的廣告宣傳和印刷品僅為邀請,不具有要約效力,甲乙雙方的權利義務以本合同之明確約定的內容為準。霸王條款之五:違約金差一倍不合法某《商品房預售合同》規定,乙方(購房人)按每天20元向甲方(開發商)支付逾期交接期間的違約金,該房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付日起由乙方承擔。

    翁玉素律師
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  • 翁玉素律師

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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 南京辦理房地產抵押登記的材料有:1、南京市房地產抵押登記申請書;2、申請人身份證件復印件(查驗原件);3、房屋所有權證;4、國有土地使用證;5、借款合同(主債合同);6、房地產抵押合同(一式三份)。法律依據:《民法典》第四百條 設立抵押權,當事人應當采用書面形式訂立抵押合同。 抵押合同一般包括下列條款: (一)被擔保債權的種類和數額; (二)債務人履行債務的期限; (三)抵押財產的名稱、數量等情況; (四)擔保的范圍。
  • 購房抵押貸款的申請條件有幾種

    李孟陽律師

    北京市元甲律師事務所

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    購房抵押貸款的申請條件有幾種

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    李孟陽律師
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  • 陳宗瓊律師

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    擅長:婚姻家庭

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  • 房地產抵押與租賃發生沖突如何處理

    黃東潔律師

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    黃東潔

    房地產抵押與租賃發生沖突如何處理

    內容:租賃關系直接針對房屋的占有、使用和收益,而抵押權針對的是房屋的交換價值,兩者并無本質的沖突。但在經濟生活中,卻常常出現一房同時設定抵押和租賃雙重法律關系,由此會產生一些法律糾紛。所謂買賣不破租賃,是指在租賃合同存續期間,出租人將租賃房屋讓與第三人的,租賃合同對該受讓人仍然有效。抵押人將已抵押的財產出租時,如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的,抵押權實現造成承租人的損失,由承租人自己承擔。那么房地產抵押與租賃發生沖突如何處理。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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    2021.12.271000人收看
  • 龍珊律師

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    擅長:交通事故

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  • 民法典中個人購房借款及擔保合同如何解除

    郭銘芝律師

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    郭銘芝

    民法典中個人購房借款及擔保合同如何解除

    內容:或者出現法定情形,如不可抗力造成合同無法履行等,可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的事由。購房者、開發商和銀行持《按揭抵押貸款合同》及購房合同到房地產管理部門辦理抵押登記備案手續。購房者在簽訂《按揭抵押貸款合同》后,按合同約定,在銀行指定的金融機構開立專門還款賬戶,并簽訂授權書,授權該機構從該賬戶中支付銀行與按揭貸款合同有關的貸款本息和欠款。

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    2022.03.25574人收看
  • 孔孟廷律師

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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 離婚后房產是可以抵押貸款的,如果是共有的,需要與共有人協商好,必需征得離婚雙方同意,就可以抵押的。《中華人民共和國民法典》第一千零七十六條 夫妻雙方自愿離婚的,應當簽訂書面離婚協議,并親自到婚姻登記機關申請離婚登記。離婚協議應當載明雙方自愿離婚的意思表示和對子女撫養、財產以及債務處理等事項協商一致的意見。第一千零七十九條 夫妻一方要求離婚的,可以由有關組織進行調解或者直接向人民法院提起離婚訴訟。人民法院審理離婚案件,應當進行調解;如果感情確已破裂,調解無效的,應當準予離婚。有下列情形之一,調解無效的,應當準予離婚:1、重婚或者與他人同居;2、實施家庭暴力或者虐待、遺棄家庭成員;3、有賭博、吸毒等惡習屢教不改;4、因感情不和分居滿二年;5、其他導致夫妻感情破裂的情形。一方被宣告失蹤,另一方提起離婚訴訟的,應當準予離婚。經人民法院判決不準離婚后,雙方又分居滿一年,一方再次提起離婚訴訟的,應當準予離婚。
  • 工程款抵押(在建工程抵押貸款)

    林艷英律師

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    林艷英

    工程款抵押(在建工程抵押貸款)

    內容:《城市房地產抵押管理辦法》明確規定,在建工程抵押合同應載明土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證三證的編號,同時,正在建造的在建工程抵押,還必須取得建設工程施工許可證,有的購房者認為房子是從施工企業手里買的,與開發商簽合同只是走形式,一旦出問題應當找施工企業,這種想法是錯誤的,開發商簽合同時往往定價較高,以便更多地抵償工程款,這樣就存在合同價款高于施工企業與購房者約定價款的情況,因此,購房者簽合同時應慎重,應當將與施工企業約定的條件,如價格、付款時間、面積、交房時間等原原本本寫進購房合同中,以防出現問題。

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    2023.04.21110人收看
  • 邢穎律師

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    擅長:合同糾紛、建設工程、民間借貸、交通事故

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  • 以下房地產不能抵押:1、學校、幼兒園、醫療機構設立的非營利性法人教育設施、醫療衛生設施等公益設施;2、所有權、使用權不明或有爭議的財產;3、依法查封、扣押、監督的財產;4、法律、行政法規規定的其他財產。
  • 杭州房地產抵押登記怎么辦理?

    龍珊律師

    北京市元甲律師事務所

    龍珊

    杭州房地產抵押登記怎么辦理?

    內容:集體土地上的房地產抵押的,須經土地所有者(代表)大會決議。那么杭州房地產抵押登記怎么辦理?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 于海明律師

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    擅長:婚姻家庭

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  • 房地產抵押權,是一種從屬權利,是為擔保債權實現而成立的一種權利,它不是債權本身,而是債權人在債權之外于抵押人提供的財產上享有的一種物權。 同時還是一種價值支配權,一種優先受償權。房地產抵押權是指債務人或者第三人不轉移對房地產的占有作為債權的擔保,在債務人不履行債務時,債權人依法享有的拍賣該房地產并優先受償的權利。《中華人民共和國民法典》 第三百五十四條 建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的,當事人應當采用書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定,但是不得超過建設用地使用權的剩余期限。第三百八十一條 地役權不得單獨抵押。土地經營權、建設用地使用權等抵押的,在實現抵押權時,地役權一并轉讓。
  • 房產抵押反擔保不動產登記需要注意什么問題?

    王熙律師

    北京天用律師事務所

    王熙

    房產抵押反擔保不動產登記需要注意什么問題?

    內容:房產抵押反擔保不動產登記需要注意抵押的時間,房地產抵押權登記屬于房屋他項權利登記,房屋他項權利登記則是房屋權屬登記的一個種類。建設部《城市房地產抵押管理辦法》規定:以共有的房地產抵押的,抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。因而,建設部做出這一規定是必要的。只是在簽訂買房合同和辦理權屬登記時應當由未成年人的法定監護人代理。但是,由于各種原因,有許多購房者在子女尚未成年時就要將房屋出賣或是進行抵押,無論是將房屋出賣還是抵押,都是對房屋所有權的處分,法定代理人可以代為購買房屋,但無權隨意處理被監護人的房屋。登記機構并不要求未成年人的父母對此舉證。那么房產抵押反擔保不動產登記需要注意什么問題?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    王熙律師
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  • 林艷英律師

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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛、合同糾紛

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  • 房地產抵押登記辦理程序是怎樣的?

    邢穎律師

    北京天用律師事務所

    邢穎

    房地產抵押登記辦理程序是怎樣的?

    內容:房地產抵押合同簽訂之日起30日內,抵押當事人應到房地產所在地的房屋管理部門辦理房地產抵押登記手續,房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。如未辦理抵押登記,可能給你造成損失。那么房地產抵押登記辦理程序是怎樣的?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 楊一凡律師

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    擅長:債權債務、合同糾紛、建設工程

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  • 房屋抵押貸款的還款方式有幾種

    李維律師

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    李維

    房屋抵押貸款的還款方式有幾種

    內容:其計算公式如下:每季還款額=貸款本金貸款期季數 季利率二、哪些房屋不能辦理房屋抵押貸款不是所有的房屋都可以辦理抵押貸款的,根據《擔保法》和《城市房地產抵押管理辦法》的規定,下列房地產不得設定抵押或抵押時受一定限制。在用房子進行抵押貸款的時候,最常見的也就是在購房的時候。那么房屋抵押貸款的還款方式有幾種。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 張蕓律師

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  • 都有。關于房產抵押合同,如果已經拿到房產證,自己要留存一份,銀行經辦及留底需要兩份,再就是房管局(房屋登記中心)一份;辦理完就可以拿到貸款了。但是如果如果房子是期房的話,除了上述的四份,房地產開發商還需一份。一般來說,正常情況下辦完直接就能給你。《中華人民共和國民法典》 第二百二十一條 當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。預告登記后,債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的,預告登記失效。
  • 房地產設立抵押遵循的原則有哪些

    于海明律師

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    于海明

    房地產設立抵押遵循的原則有哪些

    內容:現如今房屋抵押的狀況,層出不窮,對于房屋抵押,我們需要遵循相應的原則,來實現房屋抵押本身所能夠帶來的價值。也就是在進行房屋抵押的,同時也應一并抵押土地。房屋在進行抵押支持不一定需要抵押土地,但是土地進行抵押的時候房屋一定會隨著土地一并進行抵押,也是法律當中稱之為的,房隨地走。那么房地產設立抵押遵循的原則有哪些。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    于海明律師
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  • 王熙律師

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  • 你好,感謝你的信任和咨詢,針對你咨詢的問題有如下建議,1你可以詳細講述一下事情的經過和原因,以便幫你分析判斷。2你可以致電咨詢我們,我們有專業人員幫你解答。
  • 房地產設立抵押遵循的原則是什么

    馮清琴律師

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    馮清琴

    房地產設立抵押遵循的原則是什么

    內容:一般來說用房子,是不需要非要用這塊兒地的。也就是說房子是跟著地的。有這一點是因為如果說在沒有蓋好房子之前就把這塊地作為了抵押物,要是土地就僅僅指這塊兒地而不包括房子,那么這個時候這塊兒地和這個房子就應該分開處理了,這很麻煩的。既然想把房子抵給別的人或者是銀行了,那么就代表這件事情是兩個人都同意的。因為這會損傷到買房子這個人的利益。那么房地產設立抵押遵循的原則是什么。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    馮清琴律師
    2022.02.10523人收看
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  • 購房陷阱中的房地產雙重抵押

    任冰峰律師

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    任冰峰

    購房陷阱中的房地產雙重抵押

    內容:法律依據《擔保法》第35條:抵押人所擔保的債權不得超過其抵押物的價值。《擔保法解釋》第51條:抵押人所擔保的債權超過其抵押物價值的,超過的部分不具有優先受償的效力。限制了抵押物的使用,擔保法規定的余額抵押,限制了抵押物的充分利用,降低了抵押物的融資效益和擔保功能。法律建議雖然理論上物權法間接取消了重復抵押的限制,但并還沒有對此作出明確規定,導致在實務操作中,很多登記機關仍堅持不得重復抵押。那么購房陷阱中的房地產雙重抵押。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 張嘉娛律師

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  • 簽訂購房合同要注意哪些問題陷阱

    黃東潔律師

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    黃東潔

    簽訂購房合同要注意哪些問題陷阱

    內容:合同主體不明確一旦發生任何問題開發商之間互相推諉導致一些問題無法順利解決。簽訂購房合同時一定要將時間、地點、材料等寫具體、寫清楚不要使用模糊的字眼并將開發商的口頭承諾落實在合同里。購房者應該將物業管理條款與預售契約分開簽署或另外設置條款確定物業管理的費用標準。依據合同法第四十條規定本合同條款是無效條款。陷阱九拒簽補充協議開發商在簽約時會主動出具一份對自己有利的補充協議購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補充協議。

    黃東潔律師
    2022.02.22582人收看
  • 段建國律師

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    擅長:債權債務、刑事辯護、建設工程、民間借貸

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  • 如何抵押房地產以保證債權

    周春花律師

    北京市元甲律師事務所

    周春花

    如何抵押房地產以保證債權

    內容:借款人持購房合同到貸款銀行指定的保險機構辦理抵押房屋的保險。保管人應謹慎保養所抵押房屋。負有清償債務義務的一方不履行義務時,房屋抵押人可以直接行使房屋抵押權,不依靠債務人的行為即可實現其權利。房屋抵押權的設定,一般采用書面形式,并應明確規定擔保的范圍。房屋抵押權是一種擔保物權。如果房屋抵押人未經房屋抵押權人同意,將抵押房屋轉給第三人時,房屋抵押權人對抵押的房屋享有追索權,房屋受讓人因此受到的損失,由房屋抵押人承擔。以享有國家優惠政策購買獲得的房地產不能全額抵押,其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限。依法不得抵押的其他房地產。那么如何抵押房地產以保證債權。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    周春花律師
    2022.02.09686人收看
  • 郭銘芝律師

    主任律師
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    擅長:建設工程、債權債務、交通事故、合同糾紛

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  • 房產抵押合同的生效時間是:自抵押登記之日起生效。房地產抵押合同生效要求抵押合同的當事人符合法律要求,主體資格上不存在瑕疵;雙方意思表示真實一致,合同不違反法律的強制性規定和禁止性規定,同時在登記機關完成房產抵押權登記。法律依據:《城市房地產抵押管理辦法》第三十條 房地產抵押合同自簽訂之日起30日內,抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。 第三十一條 房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。 《民法典》第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效: (一)行為人具有相應的民事行為能力; (二)意思表示真實; (三)不違反法律、行政法規的強制性規定,不違背公序良俗。 第四百零二條 以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的,應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。
  • 簽訂正式房地產買賣合同后,購房者是否可以要求退房

    張旭律師

    北京市元甲律師事務所

    張旭

    簽訂正式房地產買賣合同后,購房者是否可以要求退房

    內容:總之,購房者是否可以要求退房取決于具體的合同條款、當地法律和相關規定,除了法律和經濟因素外,實際操作也對購房者要求退房產生了一定的限制,綜上所述,購房者在簽訂正式房地產買賣合同后,是否可以要求退房取決于多個因素,一旦正式簽訂了房地產買賣合同,通常情況下購房者不能隨意要求退房,其次,開發商有權對購房者的退房申請進行審核,并根據合同約定和法律規定做出相應的決定,3. 法律規定的退房權利:根據當地的法律規定,可能存在一些特定情況下購房者可以行使退房權利,例如開發商未按時交房、房屋存在嚴重質量問題等。

    張旭律師
    2023.12.13916人收看
  • 王學瑞律師

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李楠楠律師

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