買(mǎi)抵工程款的房子需要注意什么？

買(mǎi)抵工程款的房子務(wù)必要查驗(yàn)：五證兩書(shū)。

五證涉及到房子的法律手續(xù)，兩書(shū)保證的是質(zhì)量。

房地產(chǎn)五證是指房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡(jiǎn)稱(chēng)“五證”。

其中前三個(gè)證由市住建局核發(fā)，《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)。

二書(shū)"是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

另外還要注意建筑商與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間是否存在法律糾紛，如果存在法律糾紛，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商多不愿意配合辦證過(guò)戶(hù)。

此外的法律風(fēng)險(xiǎn)還要注意該房子的權(quán)利是否存在瑕疵，有沒(méi)有被法院查封，有沒(méi)有設(shè)立抵押權(quán)，是否存在一房二賣(mài)或者多賣(mài)的客觀情況。

擴(kuò)展資料：

首先，與誰(shuí)簽購(gòu)房合同。

雖然“工程抵押房”由開(kāi)發(fā)商抵押給了債權(quán)公司一方，但房子的產(chǎn)權(quán)仍屬于開(kāi)發(fā)商。

因此買(mǎi)家要購(gòu)買(mǎi)“工程抵押房”，就必須與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，而與債權(quán)公司簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效。

如果債權(quán)人辦理了過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，獲得了房屋所有權(quán)證，那么買(mǎi)房人就不應(yīng)與開(kāi)發(fā)商簽購(gòu)房合同，而應(yīng)與債權(quán)人簽合同，相當(dāng)于購(gòu)買(mǎi)二手房。

其次，出了問(wèn)題誰(shuí)承擔(dān)。既然合同是與開(kāi)發(fā)商簽的，權(quán)利義務(wù)當(dāng)然由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

有的購(gòu)房者認(rèn)為房子是從施工企業(yè)手里買(mǎi)的，與開(kāi)發(fā)商簽合同只是走形式，一旦出問(wèn)題應(yīng)當(dāng)找施工企業(yè)，這種想法是錯(cuò)誤的。

施工企業(yè)并不是商品房銷(xiāo)售合同的一方，合同對(duì)其沒(méi)有約束力。

因此，購(gòu)房者簽合同時(shí)應(yīng)慎重，應(yīng)當(dāng)將與施工企業(yè)約定的條件，如價(jià)格、付款時(shí)間、面積、交房時(shí)間等原原本本寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同中，以防出現(xiàn)問(wèn)題。

一旦真的出現(xiàn)問(wèn)題，也應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。

再次，就是一定要把約定價(jià)格寫(xiě)進(jìn)合同，并由開(kāi)發(fā)商出具售房發(fā)票。

購(gòu)房者一般都是因“工程抵押房”便宜才買(mǎi)的，但房?jī)r(jià)是施工企業(yè)確定的，而合同卻是與開(kāi)發(fā)商簽的。

開(kāi)發(fā)商簽合同時(shí)往往定價(jià)較高，以便更多地抵償工程款，這樣就存在合同價(jià)款高于施工企業(yè)與購(gòu)房者約定價(jià)款的情況。

一旦產(chǎn)生糾紛，開(kāi)發(fā)商就可以依據(jù)合同要求購(gòu)房者補(bǔ)足房款，屆時(shí)購(gòu)房者將有口難辯。

因此，購(gòu)房者簽合同時(shí)，應(yīng)將與施工企業(yè)約定的價(jià)格寫(xiě)進(jìn)合同。

此外，發(fā)票應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商出具，這樣一方面可以避免購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)的麻煩，另一方面可防止開(kāi)發(fā)商以未收到房款為由拒不履行合同。

工程款抵押銀行貸款,業(yè)主還款可以嗎？

工程款抵押銀行貸款,業(yè)主還款可以的。可以作為資產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓的，但是要分清抵押權(quán)是否轉(zhuǎn)移，就有客戶(hù)代償和業(yè)主自還的區(qū)分

工程要什么條件可以辦理抵押貸款？

一、根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》及其它法律法規(guī)的規(guī)定，在建工程抵押必須具備以下幾方面條件：

1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續(xù)建造所需資金。《物權(quán)法》出臺(tái)前信貸客戶(hù)不得用在建工程為他人的債務(wù)提供擔(dān)保，也不能為自己其它用途的債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保，而只能為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款擔(dān)保。《物權(quán)法》實(shí)施后在建工程抵押可以為其他債權(quán)種類(lèi)設(shè)定抵押，對(duì)在建工程抵押擔(dān)保的種類(lèi)沒(méi)有限定。

2、在建工程占用范圍內(nèi)的土地，已經(jīng)交納全部土地出讓金，并取得國(guó)有土地使用權(quán)證。

3、在建工程抵押必須已經(jīng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定，在建工程抵押合同應(yīng)載明土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證三證的編號(hào)，同時(shí)，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設(shè)工程施工許可證。

4、投入工程的自有資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定工程施工進(jìn)度和工程竣工交付日期。

二、在建工程抵押可能存在的風(fēng)險(xiǎn)：

1、在建工程合法性風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，抵押人必須已經(jīng)取得在建工程占用土地的國(guó)有土地使用權(quán)，同時(shí)還必須已經(jīng)獲得有關(guān)部門(mén)關(guān)于同意其進(jìn)行建造的建設(shè)用地規(guī)劃許可證及其他證件。根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押登記辦法》和《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)擔(dān)保法＞若干問(wèn)題的解釋》，在建工程抵押貸款的借款人只能為抵押人，貸款人只能是金融機(jī)構(gòu)（一般是銀行），貸款用途只能用于在建工程繼續(xù)建筑資金。

2、價(jià)值確定風(fēng)險(xiǎn)。

在建工程抵押權(quán)范圍僅限于設(shè)定抵押時(shí)已經(jīng)建成并登記的在建工程和該在建工程占用范圍內(nèi)相應(yīng)比例的土地使用權(quán)，而不包括登記后在建工程上繼續(xù)新增的層數(shù)和占用范圍外的土地使用權(quán)。

3、合同風(fēng)險(xiǎn)。

建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押登記辦法》規(guī)定以在建工程抵押時(shí)，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：

（1）《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》三證的編號(hào)；

（2）已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額；

（3）已投入在建工程的工程款；

（4）施工進(jìn)度及工程竣工日期；

（5）已完成的工作量和工程量。如果用一般的抵押合同，很可能導(dǎo)致在建工程抵押合同無(wú)效。

工程款抵押的房子會(huì)不會(huì)有后續(xù)麻煩？

抵工程款要看具體的協(xié)議，還要看是否能把產(chǎn)權(quán)直接辦到你的名下，就此房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議很重要。

抵工程款的房子能買(mǎi)，建筑商出賣(mài)抵押房屋符合法律規(guī)定，一般不會(huì)發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛。只是在辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)要注意直接與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，辦理入住手續(xù)，只要手續(xù)齊全，也不會(huì)出現(xiàn)意外。但購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋，在辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)要注意直接與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。要注意開(kāi)發(fā)商是否取得商品房預(yù)售許可證，沒(méi)有預(yù)售許可證的房子是不能出售的，針對(duì)這類(lèi)房子，要在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)買(mǎi)協(xié)議時(shí)，約定開(kāi)發(fā)商如果不能按期交付房屋所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，盡可能地加重違約責(zé)任，防止開(kāi)發(fā)商逃避責(zé)任。

因此，購(gòu)房者簽合同時(shí)應(yīng)慎重，應(yīng)當(dāng)將與施工企業(yè)約定的條件，如價(jià)格、付款時(shí)間、面積、交房時(shí)間等原原本本寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同中，以防出現(xiàn)問(wèn)題。一旦真的出現(xiàn)問(wèn)題，也應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。