農(nóng)村房屋抵押的效力是怎樣的

導讀:
根據(jù)《擔保法》關于住房抵押的規(guī)定,依法取得國有土地使用權的,房屋占用得國有土地使用權應當同時抵押。而農(nóng)村房屋所占用的是集體土地使用權中的宅基地,是《擔保法》明文規(guī)定不能抵押的財產(chǎn)之一。村民轉讓房屋所有權,也將與房屋不可分割的宅基地使用權一并轉讓。同理,用農(nóng)村房屋抵押,設置他項權利以及抵押權的實現(xiàn),實際上也僅是房屋宅基地使用權人的變更,并沒有剝奪所有權??梢?,我國今后的法律發(fā)展方向傾向于確定農(nóng)村房屋抵押的合法效力。從另一方面來看,城鎮(zhèn)房屋特別是商品房所占用國有土地使用權根據(jù)其性質,具有不同的使用年限。那么農(nóng)村房屋抵押的效力是怎樣的。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。
根據(jù)《擔保法》關于住房抵押的規(guī)定,依法取得國有土地使用權的,房屋占用得國有土地使用權應當同時抵押。而農(nóng)村房屋所占用的是集體土地使用權中的宅基地,是《擔保法》明文規(guī)定不能抵押的財產(chǎn)之一。村民轉讓房屋所有權,也將與房屋不可分割的宅基地使用權一并轉讓。同理,用農(nóng)村房屋抵押,設置他項權利以及抵押權的實現(xiàn),實際上也僅是房屋宅基地使用權人的變更,并沒有剝奪所有權??梢?,我國今后的法律發(fā)展方向傾向于確定農(nóng)村房屋抵押的合法效力。從另一方面來看,城鎮(zhèn)房屋特別是商品房所占用國有土地使用權根據(jù)其性質,具有不同的使用年限。關于農(nóng)村房屋抵押的效力是怎樣的的法律問題,大律網(wǎng)小編為大家整理了債權債務律師相關的法律知識,希望能幫助大家。
根據(jù)《擔保法》關于住房抵押的規(guī)定,依法取得國有土地使用權的,房屋占用得國有土地使用權應當同時抵押。房屋抵押時,房屋所有權與土地使用權不能分離。
而農(nóng)村房屋所占用的是集體土地使用權中的宅基地,是《擔保法》明文規(guī)定不能抵押的財產(chǎn)之一。
由此可見,如以農(nóng)村房屋提供抵押,則把房屋所有權與土地使用權剝離了開來,與法不符,該抵押無效。其次,農(nóng)村房屋抵押的處理問題。從以上對農(nóng)村房屋抵押效力的認定來看,農(nóng)村房屋抵押無效,在處理上,就應當依照《擔保法》司法解釋的規(guī)定,按雙方有無過錯,由抵押人承擔連帶賠償責任或不能清償部分1/2的責任。
催天下小編認為,農(nóng)村房屋抵押應當有效。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定,農(nóng)村村民出租或出售宅基地上所建住宅,再申請宅基地的,不予批準??梢?,村民出租、出售房屋,法律并無禁止性規(guī)定。既然可以出租、出售,那么用于抵押也應當許可。
農(nóng)村房屋所占用的是宅基地,所有權屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織,其使用權由集體經(jīng)濟組織按法律規(guī)定的條件和程序劃給村民使用。作為宅基地使用權人,有權在土地上享有占有、使用的權利,可以在該土地上建造房屋以及其他附著物。房屋所有權的完整權能屬于宅基地使用權人。村民轉讓房屋所有權,也將與房屋不可分割的宅基地使用權一并轉讓。
如果不允許地隨房走,則村民僅能對房屋享有占有、使用、收益的權利,而無從行使最重要的處分權能。故筆者認為,農(nóng)村房屋所有權的轉讓也應比同城鎮(zhèn)房屋實行地隨房走,才有利于農(nóng)村房屋步入市場交易。同理,用農(nóng)村房屋抵押,設置他項權利以及抵押權的實現(xiàn),實際上也僅是房屋宅基地使用權人的變更,并沒有剝奪所有權。
農(nóng)村房屋所占用的宅基地與城鎮(zhèn)房屋所占用的國有土地有其共通性,即使用權人僅有占有、使用、收益的權利,沒有所有權。地上附著物所有權變更,并不改變土地所有權。
從這一點來看,城鎮(zhèn)房屋可以抵押,所占用的國有土地使用權同時抵押,可以通過折抵、變賣等方式實現(xiàn)抵押權,實現(xiàn)抵押權的同時,國有土地使用權轉讓。
那么農(nóng)村房屋為什么不行呢?我國《物權法》草案第302條規(guī)定,宅基地使用權人可以單獨就房屋設定抵押,在實現(xiàn)抵押權而導致房屋所有權發(fā)生轉移時,宅基地使用權應當一同轉移??梢姡覈窈蟮姆砂l(fā)展方向傾向于確定農(nóng)村房屋抵押的合法效力。
從另一方面來看,城鎮(zhèn)房屋特別是商品房所占用國有土地使用權根據(jù)其性質,具有不同的使用年限。而宅基地使用權一旦劃歸使用權人,使用權人就享有終身使用權,甚至澤及子孫,除非宅基地被收回或被征收(即使被收回或征收,也應當另外批準給予相應的宅基地使用權)。
由此,宅基地使用權比國有土地使用權更具恒久性。這也使抵押農(nóng)村房屋處理中實行地隨房走更具有可行性,使農(nóng)村房屋具備了抵押的有利條件。




