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論農(nóng)村住房抵押貸款的效力
翁玉素律師2022.02.09464人閱讀
導(dǎo)讀：
首先，農(nóng)村房屋抵押效力的認(rèn)定認(rèn)為農(nóng)村房屋抵押無(wú)效。根據(jù)《擔(dān)保法》對(duì)于房屋抵押的規(guī)定，以依法取得國(guó)有土地使用權(quán)上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。而農(nóng)村房屋所占用的是集體土地使用權(quán)中的宅基地，是《擔(dān)保法》明文規(guī)定不能抵押的財(cái)產(chǎn)之一。同理，用農(nóng)村房屋抵押，設(shè)置他項(xiàng)權(quán)利以及抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，實(shí)際上也僅是房屋宅基地使用權(quán)人的變更，并沒(méi)有剝奪所有權(quán)。那么論農(nóng)村住房抵押貸款的效力。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí)，希望能幫助大家。
首先，農(nóng)村房屋抵押效力的認(rèn)定認(rèn)為農(nóng)村房屋抵押無(wú)效。根據(jù)《擔(dān)保法》對(duì)于房屋抵押的規(guī)定，以依法取得國(guó)有土地使用權(quán)上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。而農(nóng)村房屋所占用的是集體土地使用權(quán)中的宅基地，是《擔(dān)保法》明文規(guī)定不能抵押的財(cái)產(chǎn)之一。同理，用農(nóng)村房屋抵押，設(shè)置他項(xiàng)權(quán)利以及抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，實(shí)際上也僅是房屋宅基地使用權(quán)人的變更，并沒(méi)有剝奪所有權(quán)。關(guān)于論農(nóng)村住房抵押貸款的效力的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了債權(quán)債務(wù)律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。
抵押，在銀行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)中被稱為抵押，是指提供私人資產(chǎn)（房地產(chǎn)）作為債務(wù)擔(dān)保的行為，主要發(fā)生在購(gòu)買房地產(chǎn)的內(nèi)容上，本文催天下小編為大家主要介紹了農(nóng)村住房抵押貸款的效力。
首先，農(nóng)村房屋抵押效力的認(rèn)定
認(rèn)為農(nóng)村房屋抵押無(wú)效。根據(jù)《擔(dān)保法》對(duì)于房屋抵押的規(guī)定，以依法取得國(guó)有土地使用權(quán)上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。
即以房屋抵押時(shí)，不能將房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)相剝離。而農(nóng)村房屋所占用的是集體土地使用權(quán)中的宅基地，是《擔(dān)保法》明文規(guī)定不能抵押的財(cái)產(chǎn)之一。
由此可見(jiàn)，如以農(nóng)村房屋提供抵押，則把房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)剝離了開(kāi)來(lái)，與法不符，該抵押無(wú)效。
其次，農(nóng)村房屋抵押的處理問(wèn)題
從以上對(duì)農(nóng)村房屋抵押效力的認(rèn)定來(lái)看，農(nóng)村房屋抵押無(wú)效，在處理上，就應(yīng)當(dāng)依照《擔(dān)保法》司法解釋的規(guī)定，按雙方有無(wú)過(guò)錯(cuò)，由抵押人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任或不能清償部分1/2的責(zé)任。
在此認(rèn)為，農(nóng)村房屋抵押應(yīng)當(dāng)有效。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民出租或出售宅基地上所建住宅，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。可見(jiàn)，村民出租、出售房屋，法律并無(wú)禁止性規(guī)定。既然可以出租、出售，那么用于抵押也應(yīng)當(dāng)許可。農(nóng)村房屋所占用的是宅基地，所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，其使用權(quán)由集體經(jīng)濟(jì)組織按法律規(guī)定的條件和程序劃給村民使用。
作為宅基地使用權(quán)人，有權(quán)在土地上享有占有、使用的權(quán)利，可以在該土地上建造房屋以及其他附著物。房屋所有權(quán)的完整權(quán)能屬于宅基地使用權(quán)人。村民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，也將與房屋不可分割的宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
如果不允許地隨房走，則村民僅能對(duì)房屋享有占有、使用、收益的權(quán)利，而無(wú)從行使最重要的處分權(quán)能。故在此認(rèn)為，農(nóng)村房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓也應(yīng)比同城鎮(zhèn)房屋實(shí)行地隨房走，才有利于農(nóng)村房屋步入市場(chǎng)交易。
同理，用農(nóng)村房屋抵押，設(shè)置他項(xiàng)權(quán)利以及抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，實(shí)際上也僅是房屋宅基地使用權(quán)人的變更，并沒(méi)有剝奪所有權(quán)。
農(nóng)村房屋所占用的宅基地與城鎮(zhèn)房屋所占用的國(guó)有土地有其共通性，即使用權(quán)人僅有占有、使用、收益的權(quán)利，沒(méi)有所有權(quán)。地上附著物所有權(quán)變更，并不改變土地所有權(quán)。
從這一點(diǎn)來(lái)看，城鎮(zhèn)房屋可以抵押，所占用的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押，可以通過(guò)折抵、變賣等方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的同時(shí)，國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。
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