若遇到不守約定的賣家時(shí)，發(fā)生房屋過戶糾紛怎么處理的問題，應(yīng)采取如下方式最大限度保護(hù)自身利益。 一、對(duì)賣方要求加價(jià)或拒絕繼續(xù)履行合同的事實(shí)進(jìn)行取證。主要有：在中介主持下進(jìn)行協(xié)商，由中介作為第三方證人；對(duì)溝通過程進(jìn)行錄音；通過手機(jī)短信獲取對(duì)方違約的信息；向公證處申請(qǐng)證據(jù)保全等。 二、賣方在這一階段往往會(huì)回避磋商，或找各種理由不愿接收買方的購(gòu)房款。這時(shí)，買方應(yīng)及時(shí)以書面形式向賣方致函，要求按合同約定履行雙方義務(wù)。包括要求主動(dòng)履行付款義務(wù)，以防止將來賣方反倒說買方?jīng)]有按期履約。函件要以特快專遞形式郵寄，或委托律師發(fā)《律師函》，因此，在簽訂買賣合同時(shí)應(yīng)注意在合同上約定清楚雙方的送達(dá)地址。 三、賣方違約分兩種情況，一種是是拒絕繼續(xù)履行合同，但未將房屋另售他人，這種情況下賣方往往以家人反對(duì)或采取不去銀行解押的方式來阻撓合同的履行；另一種情況是賣方直接將房屋另售給出價(jià)更高的買家，并辦理了過戶手續(xù)。這兩種情況，買方均可向賣方主張違約責(zé)任，其損失構(gòu)成主要包括：雙倍定金或者違約金（注意：定金違約金不可并用，只能選擇其一，往往取價(jià)高者）、買方已經(jīng)支付的中介費(fèi)、房屋的差價(jià)損失。這兩種情況的區(qū)別在于，房屋差價(jià)損失的確定方式不同。前者因損失并不明確具體，法院可能通過價(jià)格評(píng)估并取中間值的方式確定；后者因另售的價(jià)格明確，法院會(huì)直接認(rèn)定前后交易的差價(jià)確定買方的損失。也就是說，買方通過訴訟途徑可以彌補(bǔ)因賣方違約所受的損失，而賣方忙活半天所賺取的差價(jià)最終會(huì)落的一場(chǎng)空。 四、但訴訟的周期較長(zhǎng)，程序復(fù)雜，還會(huì)產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)成本，不到萬不得已，應(yīng)慎行訴訟。因此，買賣雙方都應(yīng)有尊重合同的意識(shí)，合同中應(yīng)約定較高的違約金并對(duì)違約的情形進(jìn)行明確約定，以增加違約方的成本，這才是對(duì)締約雙方進(jìn)行事前風(fēng)險(xiǎn)防范的有效措施。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

第三十六條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

第六十二條 房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過戶登記。