非房主還簽訂賣方合同無效。因為不是房主還對外簽訂賣方合同的行為屬于無權(quán)處分的行為。未經(jīng)有權(quán)處分人追認(rèn)，該行為無效。并且房產(chǎn)作為一種特殊財產(chǎn)，是以登記為準(zhǔn)的。因此，即便真實的房主沒有發(fā)現(xiàn)該無權(quán)處分行為，在最后辦理過戶登記時也會因房產(chǎn)證上的名字不符而無法順利過戶。

《中華人民共和國民法典》 第一百七十一條 行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實施代理行為，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，對被代理人不發(fā)生效力。相對人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日內(nèi)予以追認(rèn)。被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。行為人實施的行為被追認(rèn)前，善意相對人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。行為人實施的行為未被追認(rèn)的，善意相對人有權(quán)請求行為人履行債務(wù)或者就其受到的損害請求行為人賠償。但是，賠償?shù)姆秶坏贸^被代理人追認(rèn)時相對人所能獲得的利益。相對人知道或者應(yīng)當(dāng)知道行為人無權(quán)代理的，相對人和行為人按照各自的過錯承擔(dān)責(zé)任。