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房屋按揭貸款的程序和風險介紹
吳夢云律師2022.01.04633人閱讀
導讀：
在香港，按揭是物的擔保的一種類型，與質(zhì)押、留置、財產(chǎn)負擔等物的擔保形式相并列。目前我國是以最高人民法院的司法解釋的形式將按揭制度并入到抵押范圍之內(nèi)的。第五步，銀行經(jīng)審批同意后，與買方簽訂新的借款合同和抵押合同，出具同意貸款的承諾函。那么房屋按揭貸款的程序和風險介紹。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
在香港，按揭是物的擔保的一種類型，與質(zhì)押、留置、財產(chǎn)負擔等物的擔保形式相并列。目前我國是以最高人民法院的司法解釋的形式將按揭制度并入到抵押范圍之內(nèi)的。第五步，銀行經(jīng)審批同意后，與買方簽訂新的借款合同和抵押合同，出具同意貸款的承諾函。關于房屋按揭貸款的程序和風險介紹的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
【內(nèi)容提要】
一、房屋按揭的概念
二、房屋按揭的程序介紹
三、房屋按揭的風險介紹
正文：
按揭的概念
按揭一詞系香港人從英文mortgage翻譯而來，同時，“按”在我國南方有“押”的意思。也有學者認為，“按揭”一詞是從我國香港傳至大陸的，它是英語中“mortgage”的廣東話諧音。在現(xiàn)代英美等國，mortgage通常在兩種意義上使用：第一，泛指各種類型的物的擔保，從這一意義上來看，質(zhì)押、留置、財產(chǎn)負擔以及按揭擔保皆屬mortgage的范圍。第二，作為物的擔保的一種類型，而與質(zhì)押、留置、財產(chǎn)負擔等物的擔保形式相并列，它是指通過設定人對與特定財產(chǎn)有關的權利的轉移，而擔保特定債權的擔保形式。
按揭在香港與大陸的不同
香港沿用英國法。在香港，按揭是物的擔保的一種類型，與質(zhì)押、留置、財產(chǎn)負擔等物的擔保形式相并列。按揭的含義是屬主、業(yè)主或歸屬主將其物業(yè)轉讓予按揭受益人作為還款保證的法律行為效果，經(jīng)過這樣的轉讓，按揭受益人成為屬主、業(yè)主或歸屬主。還款后，按揭受益人將屬主權、業(yè)主權或歸屬主權轉讓予原按揭人。簡單說，按揭就是轉讓物業(yè)權益保證償還債務。
由此可見，在香港按揭制度有兩大特點：第一，按揭是物的擔保方式之一，與抵押、留置、質(zhì)押等物的擔保方式相并列。第二，按揭是債務人以轉移物的所有權作為其向債權人償還債務的擔保。
我國的房地產(chǎn)市場雖然將香港的按揭制度引入大陸，但我國法律目前沒有將按揭設立為獨立的法律概念，也沒有設定按揭制度，更沒有將按揭作為物的擔保方式予以規(guī)定。因我國的法律體系基本上是繼承大陸法系的法律制度，所以我國法律也不大可能會規(guī)定按揭制度，而是將有可能規(guī)定與按揭制度有類似功能的讓與擔保制度，這一點在物權法的建議稿中可以看出。目前我國是以最高人民法院的司法解釋的形式將按揭制度并入到抵押范圍之內(nèi)的。
按揭本是英美法系中的一種擔保制度，但我國大陸從香港引入樓花按揭制度，并非是原物照搬，而是融入了自己的特色，與香港的樓花按揭制度有較大區(qū)別。在房地產(chǎn)交易中適用范圍比較廣泛，不僅僅適用于樓花，也較為普遍的應用在二手房交易中。[page]
買方以按揭付款的方式購買賣方正在按揭的房地產(chǎn)(簡稱轉按)
(一) 流程：買賣雙方須經(jīng)過兩步走
轉按包括兩個方面，一是賣方提前償還銀行貸款，與銀行解除債權債務關系，撤銷抵押登記;二是買方申請二手房貸款，以所購住房作為新貸款的抵押擔保，辦理抵押登記。其業(yè)務流程為：
第一步，賣方向銀行提出申請。
第二步，經(jīng)銀行審查同意的，由銀行、賣方和買方簽訂協(xié)議，銀行同意賣方轉讓住房，賣方承諾將售房款優(yōu)先用于償還銀行貸款并授權銀行從其在銀行開立的賬戶上直接扣收尚未償還的貸款本息，買方承諾交易時將房款劃入賣方在銀行開立的賬戶上。
第三步，賣方和買方簽訂住房轉讓合同。
第四步，買方向銀行提出新的貸款申請，貸款額可以為賣方剩余貸款余額，也可以按照下列公式計算：
貸款額=所購住房市場價格×二手房貸款成數(shù)。
第五步，銀行經(jīng)審批同意后，與買方簽訂新的借款合同和抵押合同，出具同意貸款的承諾函。
第六步，賣方與買方辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。
第七步，銀行與賣方到房地產(chǎn)管理部門辦理注銷抵押登記手續(xù)，同時與買方申辦新的抵押登記手續(xù)。
第八步，銀行對買方發(fā)放貸款，根據(jù)買方的授權，將貸款劃到賣方開立的賬戶上，然后根據(jù)賣方的授權，從賬戶上直接扣收賣方尚未償還的貸款本息，終止原借款合同。
(二)風險：三方都存在變數(shù)
在轉按的案例中，由于業(yè)主的房屋是仍為按揭中的房屋，無法進行二次抵押，因此需要先發(fā)放第二筆貸款，用于還清業(yè)主的第一貸款，才能進行產(chǎn)權過戶，然后再次申請抵押貸款。因此，轉按過程中有可能出現(xiàn)以下幾種風險：賣方的貸款由買方還清后，突然改變主意，拒絕過戶;買方貸款后拒絕為賣方還貸;銀行拒絕提前放貸;交易完成后賣方無法順利拿到剩余房款;交易完成后買方無法順利拿到房產(chǎn)證。
買方以按揭付款的方式購買房地產(chǎn)
(一) 流程：
第一步，賣方和買方簽訂住房轉讓合同。
第二步，買方向銀行提出新的貸款申請，貸款額按照下列公式計算：
貸款額=所購住房市場價格×二手房貸款成數(shù)。
第三步，賣方與買方到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)。
第四步，銀行與買方申辦新的抵押登記手續(xù)。
第五步，銀行對買方發(fā)放貸款，根據(jù)買方的授權，將貸款劃到賣方開立的賬戶上。[page]
(二) 風險：賣方存在重大風險
普通的二手房按揭貸款與轉按揭貸款手續(xù)不同，普通的二手房按揭貸款，銀行都是在房產(chǎn)辦理完過戶之后才放貸給業(yè)主以支付買方的購房款。在這種交易中，因為基本沒有有效可行的保障措施，賣方因而處于劣勢，風險主要來自買方。盡管在實際操作中，銀行可以要求賣方出具不可撤銷的委托以便于及時將發(fā)放給買方的貸款轉入賣方賬戶，但在登記過戶完成后，買方已經(jīng)是合法的產(chǎn)權人，這時如果買方單方通知銀行，自己出現(xiàn)了還款方面的困難，銀行為了保障自己的權利，必然會終止或者暫停事先已經(jīng)商定的貸款按揭程序，絕不會依然放貸(來保障賣方的利益)的，否則，無疑于自投羅網(wǎng)。因此，賣方的利益保障實際中操作中存在很大的風險，在交易相關的三方中處于被動，唯一的出路就是進行漫長的訴訟之路。
二手房交易中的風險防范對策：
(一) 選擇實力雄厚的中介機構作為擔保人可以避免多方的風險。目前比較合適的第三方擔保人是專業(yè)的中介機構，但其應該具備一定的資金實力，才能夠抵御風險，真正起到擔保的作用。
(二) 建立資金保障機制，由房地產(chǎn)登記部門與銀行聯(lián)合成立資金保障中心，利用政府部門的公信力來保障交易全過程的順利進行。首期購房款或者全部購房款在過戶及按揭手續(xù)沒有完全辦結前，都存放于資金保障中心的公共賬戶，如果所有手續(xù)順利完成，則將房款轉入賣方賬戶，否則退回買方。
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