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二手房轉(zhuǎn)按揭風(fēng)險(xiǎn)防范與化解
翁玉素律師2022.01.041087人閱讀
導(dǎo)讀：
在現(xiàn)在的商品房交易中，二手房轉(zhuǎn)按揭交易逐漸占據(jù)一定規(guī)模。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，現(xiàn)在所謂的二手房轉(zhuǎn)按揭一般是指仍處在按揭中的房屋進(jìn)行再次買賣，該房屋的買方仍需要通過貸款來還清房屋的前一次按揭房款。但分行的工作人員卻回答說從沒有辦理過二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。但經(jīng)咨詢光大銀行東風(fēng)路支行后得知，目前此項(xiàng)業(yè)務(wù)已停止，現(xiàn)已不能辦理二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。律師認(rèn)為，這主要是因?yàn)樵谵k理二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)時(shí)會(huì)產(chǎn)生幾大風(fēng)險(xiǎn)無法防范。律師認(rèn)為，就是在實(shí)行二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的地方，他們的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)也是有名無實(shí)的，二手房買賣雙方多進(jìn)行的是冒險(xiǎn)交易。那么二手房轉(zhuǎn)按揭風(fēng)險(xiǎn)防范與化解。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí)，希望能幫助大家。
在現(xiàn)在的商品房交易中，二手房轉(zhuǎn)按揭交易逐漸占據(jù)一定規(guī)模。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，現(xiàn)在所謂的二手房轉(zhuǎn)按揭一般是指仍處在按揭中的房屋進(jìn)行再次買賣，該房屋的買方仍需要通過貸款來還清房屋的前一次按揭房款。但分行的工作人員卻回答說從沒有辦理過二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。但經(jīng)咨詢光大銀行東風(fēng)路支行后得知，目前此項(xiàng)業(yè)務(wù)已停止，現(xiàn)已不能辦理二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。律師認(rèn)為，這主要是因?yàn)樵谵k理二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)時(shí)會(huì)產(chǎn)生幾大風(fēng)險(xiǎn)無法防范。律師認(rèn)為，就是在實(shí)行二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的地方，他們的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)也是有名無實(shí)的，二手房買賣雙方多進(jìn)行的是冒險(xiǎn)交易。關(guān)于二手房轉(zhuǎn)按揭風(fēng)險(xiǎn)防范與化解的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。
自從2001年住房梯級(jí)消費(fèi)形成，很多按揭中的商品房也已逐漸進(jìn)入二手房市場(chǎng)。在現(xiàn)在的商品房交易中，二手房轉(zhuǎn)按揭交易逐漸占據(jù)一定規(guī)模。
那么，什么是二手房轉(zhuǎn)按揭呢?據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，現(xiàn)在所謂的二手房轉(zhuǎn)按揭一般是指仍處在按揭中的房屋進(jìn)行再次買賣，該房屋的買方仍需要通過貸款來還清房屋的前一次按揭房款。二手房轉(zhuǎn)按揭又分為本行轉(zhuǎn)按揭和二手行跨行轉(zhuǎn)按揭，其中我國存
在二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的地方大多實(shí)行的是本行轉(zhuǎn)按揭。
辦理此項(xiàng)業(yè)務(wù)，首先由原業(yè)主即出賣人向所借貸的銀行提出申請(qǐng)，同時(shí)開發(fā)商也同意轉(zhuǎn)讓，再由開發(fā)商到房產(chǎn)局辦理變更手續(xù)，然后開發(fā)商與新購買人與開發(fā)商重新簽訂合同，新購買人持此合同到銀行申請(qǐng)辦理放貸。
二手房的轉(zhuǎn)按揭貸款手續(xù)與普通的二手房按揭貸款手續(xù)的不同之處，在于普通的二手房按揭貸款，銀行都是在房產(chǎn)辦理完過戶之后才放貸給業(yè)主，以支付買方的購房款。但是在轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)中，由于業(yè)主的房屋是仍為按揭中的房屋，無法進(jìn)行二次抵押，因此需要先發(fā)放第二筆貸款，用于還清業(yè)主的貸款，取得房產(chǎn)證并解除抵押才能進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)過戶。所以二手房的轉(zhuǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)只有選擇正規(guī)大型的房屋中介才能
完成。這樣的中介與銀行之間保持著良好的協(xié)作關(guān)系，并且在轉(zhuǎn)按揭交易中能夠幫助業(yè)主、客戶及銀行三方面避免可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)，起到很好的協(xié)調(diào)和保證作用。
調(diào)查
有沒有實(shí)行二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)呢?記者以中國建設(shè)銀行鄭州分行、中國農(nóng)業(yè)銀行鄭州分行、交通銀行以及光大銀行鄭州分行為例進(jìn)行了一番調(diào)查。
中國建設(shè)銀行：中國建設(shè)銀行總行的工作人員說可以辦理二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，具體手續(xù)到當(dāng)初辦理按揭貸款業(yè)務(wù)的分行去辦理。但分行的工作人員卻回答說從沒有辦理過二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。
中國農(nóng)業(yè)銀行：一直不能辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù);
交通銀行：由于一些法律上的問題不能解決，所以不能辦理二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù);
光大銀行：光大銀行總行的工作人員說東風(fēng)路支行曾辦理過二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。但經(jīng)咨詢光大銀行東風(fēng)路支行后得知，目前此項(xiàng)業(yè)務(wù)已停止，現(xiàn)已不能辦理二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。
律師認(rèn)為，這主要是因?yàn)樵谵k理二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)時(shí)會(huì)產(chǎn)生幾大風(fēng)險(xiǎn)無法防范。
舉例來說，假設(shè)A先生有一套住房，目前因急需周轉(zhuǎn)資金需要轉(zhuǎn)讓，但A先生的這套住房系他以分期付款的方式購買的，現(xiàn)在尚在某銀行有10萬元的貸款沒有還清。B女士相中了A先生的這套住房，兩人通過一個(gè)中介公司，經(jīng)過協(xié)商以30萬元的價(jià)格成交。但B女士手頭的資金不足，也需要辦理銀行按揭貸款。這樣B女士先支付10萬元給張先生作為首付，然后由中介公司擔(dān)保，同另一銀行簽訂申請(qǐng)20萬元的按揭貸款協(xié)議。
同時(shí)，A先生要去他貸款的銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸。如果B女士所找銀行愿意提前放貸給B女士，她就可以把A先生在銀行所欠的10萬元還清，解除房產(chǎn)抵押，然后辦理產(chǎn)權(quán)過戶，中介公司再將產(chǎn)權(quán)證重新抵押登記后，將房產(chǎn)證明交給B女士，至此該交易完成。
律師認(rèn)為，在此項(xiàng)交易中，至少存在著以下風(fēng)險(xiǎn)：
1.在銀行的貸款由B女士還清后，A先生突然改變主意，拒絕過戶。
2.B女士拒絕還貸。
3.銀行不同意提前放貸。
4.交易完成后，A先生無法順利拿到剩余房款。
5.交易完成后，B女士無法順利拿到房產(chǎn)證。
律師認(rèn)為，就是在實(shí)行二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的地方，他們的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)也是有名無實(shí)的，二手房買賣雙方多進(jìn)行的是冒險(xiǎn)交易。
律師認(rèn)為，嚴(yán)格意義上的轉(zhuǎn)按揭貸款是賣方出售貸款尚未還清的商品房，購買方繼續(xù)為該商品房?jī)斶€貸款，還款主體變更。買方得到銀行放貸后，并不是拿著現(xiàn)金交與賣方去原銀行提前還貸，而是銀行之間進(jìn)行過賬交易，消費(fèi)者是見不到現(xiàn)金的。但是從目前北京、深圳等地辦理過的二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)來看，現(xiàn)在辦理的二手房轉(zhuǎn)按揭貸款，實(shí)際上是買家從銀行獲得貸款后，將賣家所欠銀行的貸款還清，然后再償還自己所貸的款。
律師認(rèn)為，這種還款模式需要買家先付款再過戶。一旦賣家的房子有問題，過不了戶，或者原貸款銀行拖延手續(xù)的情形，買賣雙方都會(huì)陷于尷尬境地。而且，這種先付款后過戶的模式容易讓不法中介乘機(jī)騙貸，給銀行造成損失。律師建議，如果可以嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)按揭的模式進(jìn)行操作，房屋在不解除抵押的前提下可以過戶，則可以降低風(fēng)險(xiǎn)。
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