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二手房買賣按揭貸款的風險提示
任冰峰律師2022.01.04463人閱讀
導讀：
自相關監管部門對“二手房”購房資金實行專戶存儲，決不允許中介公司和任何個人挪用客戶保證金后，今后按揭中的房屋想買賣就很難借助房屋中介機構挪用其他客戶預付款項來解決。業內人士預計，今后處于銀行按揭貸款償還期內的商品房想要出售，“贖證擔保”是一條最保險、快捷的安全通道，其安全系數等同于自籌資金。二手房交易按揭貸款超貸的風險按照規定，銀行根據房屋的價格、房齡等因素對貸款額度有一定的限制。目前，大多數銀行在放貸前均委托評估公司對房屋進行評估，并按評估價和成交價孰低原則確定貸款額，因此，想“超貸”的做法都將會是徒勞。那么二手房買賣按揭貸款的風險提示。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
自相關監管部門對“二手房”購房資金實行專戶存儲，決不允許中介公司和任何個人挪用客戶保證金后，今后按揭中的房屋想買賣就很難借助房屋中介機構挪用其他客戶預付款項來解決。業內人士預計，今后處于銀行按揭貸款償還期內的商品房想要出售，“贖證擔保”是一條最保險、快捷的安全通道，其安全系數等同于自籌資金。二手房交易按揭貸款超貸的風險按照規定，銀行根據房屋的價格、房齡等因素對貸款額度有一定的限制。目前，大多數銀行在放貸前均委托評估公司對房屋進行評估，并按評估價和成交價孰低原則確定貸款額，因此，想“超貸”的做法都將會是徒勞。關于二手房買賣按揭貸款的風險提示的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
自相關監管部門對“二手房”購房資金實行專戶存儲，決不允許中介公司和任何個人挪用客戶保證金后，今后按揭中的房屋想買賣就很難借助房屋中介機構挪用其他客戶預付款項來解決。業內人士預計，今后處于銀行按揭貸款償還期內的商品房想要出售，“贖證擔保”是一條最保險、快捷的安全通道，其安全系數等同于自籌資金。
近年來，不少處于銀行按揭貸款償還期內的商品房大量涌入二手樓市，據不完全統計，這部分房屋占到了二手房總成交的30%以上。據一家二手房中介負責人介紹，這部分房屋由于使用年限不長，房屋戶型和地段相對較好，因此很受買家的歡迎。但值得注意的是，按揭中的房屋買賣有一個賣方必須把銀行貸款還清，將房產證先贖出來的過程，然后才能進行房屋轉讓買賣。當然，賣方自籌資金還清貸款是一個最好的途徑。
采訪中，一家擔保公司的負責人告訴記者，為規避二手房購房資金居間的風險，今后二手房購房資金必須在銀行開立專用托管賬戶，房屋交易中心也會對沒有銀行資金托管賬戶款項證明的房屋買賣不予辦理業務。“這樣的話，中介公司受到制度約束同時考慮經營風險絕對不會替客戶先從銀行贖證，賣房前先贖證就成為一個關鍵環節”，該負責人稱，由擔保公司出具“贖證擔保”業務就成為賣房者自籌資金外唯一可行的安全形式。
贖證擔保不僅僅極大地方便了賣方的房屋順利變賣，同時更是保障了買方的最大利益。如果賣方采取贖證擔保的方式，所有資金風險就由擔保公司來承擔，即便遇到二手房存在的凍結等不良問題，也會由擔保公司介入提前將房款歸還買家，可以最大限度的保護買房者利益。
二手房交易按揭貸款超貸的風險
按照規定，銀行根據房屋的價格、房齡等因素對貸款額度有一定的限制。如今房價不斷上漲，為了從銀行申請的貸款額度更高，買賣雙方采取了不規范的操作：買賣雙方簽訂兩份價格不同的合同，價格低的一份是真實的，價格高的一份是虛假的，用于買方向銀行申請超過真實房價正常額度的貸款，這種做法叫做“超貸”。
實際上對雙方都是有風險的：
從法律上說，這樣的合同因“惡意串通，損害銀行的利益”而應歸于無效。若銀行在審查時有證據表明貸款申請人“故意超貸”，則會拒絕其貸款申請。
從交易過程看，買方往往需要在未拿到任何房款的情況下先出具一張首付款收條，并辦理房屋過戶手續，不僅要承擔可能面臨銀行不予貸款的風險，而且要支付虛假報高房價部分的契稅等額外支出，還可能承擔賣方不予退還虛假報高房款部分的風險。
目前，大多數銀行在放貸前均委托評估公司對房屋進行評估，并按評估價和成交價孰低原則確定貸款額，因此，想“超貸”的做法都將會是徒勞。
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