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通過抵押合同如何防按揭房轉讓風險?

崔玉君律師2022.01.01331人閱讀
導讀:

本文所稱按揭房是指上家通過按揭購買、貸款尚未還清的商品房。通過轉按揭方式轉讓按揭房,上下家的風險較低,但交易周期相對較長,通常需要一個月到一個半月轉貸審核期,審核通過后方可辦理過戶手續。上下家的風險主要通過中介機構和合同約定來防范。(二)非轉按揭交易不通過轉按揭的方式轉讓按揭房,在二手房交易實踐中也很常見,但最好通過誠信度較高的中介公司,以防其中較大的風險。當然,這種方式除了要求中介公司有較高的誠信度外,還要求下家有提前償貸能力或者下家有足夠的首付能力,否則就巧婦難為無米之炊了。那么通過抵押合同如何防按揭房轉讓風險?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

本文所稱按揭房是指上家通過按揭購買、貸款尚未還清的商品房。通過轉按揭方式轉讓按揭房,上下家的風險較低,但交易周期相對較長,通常需要一個月到一個半月轉貸審核期,審核通過后方可辦理過戶手續。上下家的風險主要通過中介機構和合同約定來防范。(二)非轉按揭交易不通過轉按揭的方式轉讓按揭房,在二手房交易實踐中也很常見,但最好通過誠信度較高的中介公司,以防其中較大的風險。當然,這種方式除了要求中介公司有較高的誠信度外,還要求下家有提前償貸能力或者下家有足夠的首付能力,否則就巧婦難為無米之炊了。關于通過抵押合同如何防按揭房轉讓風險?的法律問題,大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

本文所稱按揭房是指上家通過按揭購買、貸款尚未還清的商品房。按揭房的主要特征是房屋產權抵押給了銀行,產權人不得擅自出售房屋。出于投資或融資變現的需要,在二手房交易中購房者欲將按揭房轉讓的越來越多。按揭房交易過程比普通產權房要繁瑣,通常有轉按揭交易和非轉按揭交易兩種操作方法,風險防范的關鍵是簽訂規范合同。

(一)轉按揭交易

轉按揭是指將房屋產權人(上家)欠銀行的貸款轉讓給下家,原抵押關系解除,下家以所購房屋重新向銀行作抵押。這種轉讓方式需具備以下幾個條件,1.按揭銀行允許提前還貸并開設了轉按揭業務,有指定的轉按揭擔保機構;2.下家具備銀行規定的貸款條件;3.下家的貸款額度受到限制,一般來說,若下家欲貸款數額超過或明顯低于轉按揭的貸款數額,則難以成功。通過轉按揭方式轉讓按揭房,上下家的風險較低,但交易周期相對較長,通常需要一個月到一個半月轉貸審核期,審核通過后方可辦理過戶手續。其交易過程可以概括為:居間委托———前期審查———簽訂買賣合同———轉按揭申請———過戶抵押。

交易過程中,銀行風險主要通過他們自身的金融服務流程和轉按揭擔保機構來消化。上下家的風險主要通過中介機構和合同約定來防范。首先,在收簽約定金時,居間委托合同就要對有關轉按揭的問題進行約定。其次,在前期審查中,中介機構要重點審查銀行可否轉按揭、下家是否符合銀行規定的貸款條件、下家需要轉貸的數額和按揭房產權是否清晰等問題。最后,簽訂合同時,上下家的違約責任要約定明確,約定的違約賠償金數額一般比普通交易的高。

(二)非轉按揭交易

不通過轉按揭的方式轉讓按揭房,在二手房交易實踐中也很常見,但最好通過誠信度較高的中介公司,以防其中較大的風險。采用這種方式的主要原因有,1.貸款銀行沒有轉按揭業務;2.下家無需貸款或貸款數額要超過原貸款數額,或者欲貸數額明顯少于原貸款數額;3.上家需要在短期內完成交易。遇到上述情況,通過中介公司居間出售按揭房的,實踐中一般又有兩種操作方案,一是買賣合同簽訂后上家自行還貸,二是買賣合同簽訂后上家用下家的首付款還貸。因此,非轉按揭交易的實質是,簽訂轉讓合同還貸后再交易過戶。相對于轉按揭,這樣交易更靈活、方便。

從風險角度來說,銀行風險很小,上下家的合同風險較大。為避免上下家的風險,中介公司一般會關注房屋產權是否清晰、首付款是否由中介監管和違約金數額約定是否夠高三個問題。尤其值得一提的是,現階段跨行轉按揭一般難以實現,而先還貸后交易,跨行貸款自然不是問題。當然,這種方式除了要求中介公司有較高的誠信度外,還要求下家有提前償貸能力或者下家有足夠的首付能力,否則就巧婦難為無米之炊了。[page]

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    崔玉君

    按揭房無力償還可以轉讓給別人嗎

    內容:不動產買賣合同依法應當備案的,申請人申請登記時須提交經備案的買賣合同。申請人應當提供一份申請書,表明兩人愿意共同申請貸款,共同承擔還款義務和風險;出示申請人各自單位出具的收入證明及納稅證明。在律師指導下填好申請貸款表格,其中內容包括發展商簽章同意于房產過戶前對其按揭貸款提供擔保,以及申請人同意以所購房屋作為按揭抵押物的聲明;銀行要求提供的其他文件。那么按揭房無力償還可以轉讓給別人嗎。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 開發商階段性擔保抵押物如何降低風險?

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  • 包括以下條款:1.當事人的名稱或者姓名和住所。2.標的。3.數量;4.質量等等?!吨腥A人民共和國民法典》 第四百七十條 合同的內容由當事人約定,一般包括下列條款:(一)當事人的姓名或者名稱和住所;(二)標的;(三)數量;(四)質量;(五)價款或者報酬;(六)履行期限、地點和方式;(七)違約責任;(八)解決爭議的方法。當事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。
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  • 抵押合同應注意哪些法律風險

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    抵押合同應注意哪些法律風險

    內容:抵押權人在債務履行期屆滿前,不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。協議損害其他債權人利益的,其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。該建設用地使用權實現抵押權時,應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分,但新增建筑物所得的價款,抵押權人無權優先受償。抵押權的行使期間抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權;未行使的,人民法院不予保護。那么抵押合同應注意哪些法律風險。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 龍珊律師

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    擅長:交通事故

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  • 最高額抵押的主合同債權在通常情況下是不得轉讓的。最高額抵押,是指抵押人與抵押權人協議,在最高債權額限度內,以抵押物對一定期間內連續發生的債權作擔保。借款合同可以附最高額抵押合同。法律依據:《民法典》第四百二十條 為擔保債務的履行,債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保財產的,債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形,抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償。 最高額抵押權設立前已經存在的債權,經當事人同意,可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍。 第四百二十一條 最高額抵押擔保的債權確定前,部分債權轉讓的,最高額抵押權不得轉讓,但是當事人另有約定的除外。
  • 未經抵押權人同意的轉讓合同是否有效

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    元甲交通律師

    未經抵押權人同意的轉讓合同是否有效

    內容:如果未經抵押權人同意,就對該擔保物進行轉讓,那么簽訂的轉讓合同是否有效呢?以上都是關于抵押物轉讓的法律規定,從以上規定來看,在抵押人未征得抵押權人的同意能否轉讓抵押物的立法上,從嚴格限制到逐漸寬松的轉變。綜上所述,《物權法》規定,受讓人代為清償債務消滅抵押權的抵押物的轉讓不需要經過抵押權人的同意,這種情況下抵押人可以對自己享有所有權的物進行處分。那么未經抵押權人同意的轉讓合同是否有效。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 未經抵押權人同意轉讓抵押物的合同符合法定有效條件是有效的,但是當事人另有約定的除外。法律相關規定是,抵押人轉讓抵押財產的,應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的,可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。法律依據:《民法典》第四百零六條抵押期間,抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的,按照其約定。抵押財產轉讓的,抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的,應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的,可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務人清償。
  • 銀行按揭貸款的風險有哪些呢

    陳宗瓊律師

    陳宗瓊

    銀行按揭貸款的風險有哪些呢

    內容:按揭貸款的方式是從香港引進的,即買方向開發商支付首付,剩余的購進資金由買方支付給開發商以購買的商品房作為抵押的合作銀行貸款。另外,購房人在簽訂商品房買賣合同時,也可能因為某些條件不具備,而被銀行拒絕放款,而開發商通常會要求在合同中注明,如因為購房人的原因導致銀行拒絕放款,合同不能解除,購房人應采用其他的方式付款。開發商在簽訂商品房買賣合同后,也應盡快協助購房人辦理產權證,以免購房人未能按時支付銀行月供而被銀行要求承擔擔保責任。那么銀行按揭貸款的風險有哪些呢。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    陳宗瓊律師
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  • 邢穎律師

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  • 通過抵押合同如何防按揭房轉讓風險?

    翁玉素律師

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    翁玉素

    通過抵押合同如何防按揭房轉讓風險?

    內容:本文所稱按揭房是指上家通過按揭購買、貸款尚未還清的商品房。通過轉按揭方式轉讓按揭房,上下家的風險較低,但交易周期相對較長,通常需要一個月到一個半月轉貸審核期,審核通過后方可辦理過戶手續。上下家的風險主要通過中介機構和合同約定來防范。(二)非轉按揭交易不通過轉按揭的方式轉讓按揭房,在二手房交易實踐中也很常見,但最好通過誠信度較高的中介公司,以防其中較大的風險。當然,這種方式除了要求中介公司有較高的誠信度外,還要求下家有提前償貸能力或者下家有足夠的首付能力,否則就巧婦難為無米之炊了。那么通過抵押合同如何防按揭房轉讓風險?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 債權合同轉讓風險該如何防范!

    王學瑞律師

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    王學瑞

    債權合同轉讓風險該如何防范!

    內容:債權合同的轉讓一、債權合同的轉讓:債權人可以將合同的權利全部或部分轉讓給第三人,但三種情況下例外。保證合同,未經同意不得擅自轉讓。債權人轉讓權利不需對方批準、同意,但應通知,此通知一經送達對方,轉讓完成。債權合同轉風險該如何防范!3、為防止受讓瑕疵債權,受讓人在受讓債權前應進行充分調查了解,包括債權人與債務人之間的債權債務關系等,并要求轉讓人對轉讓的債權承擔瑕疵擔保責任。那么債權合同轉讓風險該如何防范!。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    王學瑞律師
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  • 李維律師

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  • 未經抵押權人同意,轉讓合同是否有效?

    黃東潔律師

    北京市元甲律師事務所

    黃東潔

    未經抵押權人同意,轉讓合同是否有效?

    內容:轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務人清償。抵押期間,抵押人未經抵押權人同意,不得轉讓抵押財產,但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。物權法第一百九十一條第二款規定中的“不得轉讓抵押財產”,應僅指不能發生抵押物的物權變動效果,但不影響抵押物轉讓合同的效力。在制度設計上賦予買受人主張有效合同解除的違約責任,比讓買受人主張合同無效的締約過失責任,更有利于保護善意買受人的權益。如果雙方嚴格依據合同約定履行,合同是能夠繼續履行的,當事人主張合同無效多是因價格波動利益驅動所致。那么未經抵押權人同意,轉讓合同是否有效?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    黃東潔律師
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  • 翁玉素律師

    主任律師
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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 論抵押期間轉讓合同的法律效力

    郭銘芝律師

    北京天用律師事務所

    郭銘芝

    論抵押期間轉讓合同的法律效力

    內容:一般認為,未經抵押權人同意并不影響轉讓合同的效力。理由如下:1、物權法第一百九十一條第二款規定中的不得轉讓抵押財產,應僅指不能發生抵押物的物權變動效果,但不影響抵押物轉讓合同的效力。將抵押權人同意作為抵押物轉讓合同的成立要件,既違背了抵押權的本質要求,又與動產善意取得制度沖突。由于不動產抵押和特殊動產抵押以登記作為公示方式是法律明確規定的,根據抵押權傳統理論,抵押權人在此情況下有權行使抵押權的物上追及力。那么論抵押期間轉讓合同的法律效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    郭銘芝律師
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  • 李孟陽律師

    主任律師
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    擅長:交通事故

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  • 合同債權轉讓中的風險和防范

    張旭律師

    北京市元甲律師事務所

    張旭

    合同債權轉讓中的風險和防范

    內容:合同債權轉讓中的風險(一)轉讓人的法律風險1、表見讓與,即當債權人將債權轉讓通知債務人后,即使讓與合同未成立或未生效,但債務人基于對通知事實的信賴而向受讓人履行仍然有效。那么合同債權轉讓中的風險和防范。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    張旭律師
    2022.03.02101人收看
  • 馮清琴律師

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    擅長:債權債務、建設工程、合同糾紛

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崔玉君律師

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