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開發商階段性擔保抵押物如何降低風險？
李維律師2022.02.10673人閱讀
導讀：
欠條 債務糾紛起訴書 借條 借條和欠條的區別 借款合同 高利貸 民間借貸利息業主棄房斷供導致許多開發商被卷入了業主與銀行之間的按揭貸款糾紛，階段性擔保給開發商帶來的風險不可小覷。另外，銀行在簽訂貸款及擔保合同后，往往怠于處理抵押手續及他項權證書等問題，致使開發商的“階段性擔保”一直處于預抵押的階段中，業主還不清貸款，則開發商就得背負著擔保責任。這對開發商明顯的不公平。如果沒有有關牽涉到階段性擔保問題的特別約定，則開發商在出現糾紛和被銀行追責后，并不能直接請求解除預售合同，只能將因擔保產生的對業主的債權作為一般債權向業主追索。那么開發商階段性擔保抵押物如何降低風險？。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
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業主棄房斷供導致許多開發商被卷入了業主與銀行之間的按揭貸款糾紛，階段性擔保給開發商帶來的風險不可小覷。如果房價進入下跌通道，則此類糾紛必定會成為開發商不小的負擔。
因業主按揭貸款合同及擔保合同一般均為銀行的格式文本，而銀行的格式文本中不會詳細涉及借款人(業主)和擔保人(開發商)之間關于擔保人承擔擔保責任后向借款人主張權利的約定。另外，銀行在簽訂貸款及擔保合同后，往往怠于處理抵押手續及他項權證書等問題，致使開發商的“階段性擔保”一直處于預抵押的階段中，業主還不清貸款，則開發商就得背負著擔保責任。這對開發商明顯的不公平。
如果銀行以業主和開發商為被告提起訴訟，通常會追究開發商的連帶責任，判決后，銀行一定會優先執行開發商的資金，而把斷供的房子甩給了開發商。
但是但是，開發商的真正風險在這里：實踐中，銀行執行了開發商的資金，開發商怎么辦？那就得去起訴業主，處理房子，這中間必定有個時間差。經常出現在開發商起訴之前房屋即因業主其他債務被第三方申請查封的情形（或者業主制造糾紛、惡意查封），在此情況下，開發商已承擔的擔保責任的款項能否優先扣除將會存在一定爭議。
一、對于以上情況，開發商應迅速做出以下決策：
（1）在銀行向其主張擔保責任后迅速決策是否行使解約權利，并在決定解約后盡快起訴;
（2）起訴解約的同時申請對涉案房屋進行財產保全，避免第三方捷足先登;
（3）在解約裁判文書生效后盡快進入強制執行程序，并就在先的第三方查封（如果存在的話）提起財產保全異議;
應當注意的是，開發商無法和強勢的銀行在簽約中對抗，但是卻可以在和業主的房屋買賣合同或預售合同中進行特別約定，以最大限度的保護自己利益和簡化出現糾紛時解決的程序。如果沒有有關牽涉到階段性擔保問題的特別約定，則開發商在出現糾紛和被銀行追責后，并不能直接請求解除預售合同，只能將因擔保產生的對業主的債權作為一般債權向業主追索。因業主斷供通常伴隨的是業主履行能力的全面崩潰，因此前述追索的成功率無法切實保障。
二、作為開發商，和業主的合同里，應該注意補充以下內容：
（1）若借款人未按照按揭貸款合同及擔保合同履行義務，導致銀行向開發商主張承擔擔保責任的，開發商有權解除合同；
（3）業主應當在開發商解約后一定時間內將房屋恢復原狀并返還開發商;
（4）若需辦理解除網簽備案手續的，業主應當配合辦理并承擔所需費用；
（5）購房款不足以支付各項費用或損失的，開發商有權向業主追償。
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