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開發(fā)商階段性擔保抵押物如何降低風險？
吳夢云律師2022.02.10744人閱讀
導讀：
欠條 債務糾紛起訴書 借條 借條和欠條的區(qū)別 借款合同 高利貸 民間借貸利息業(yè)主棄房斷供導致許多開發(fā)商被卷入了業(yè)主與銀行之間的按揭貸款糾紛，階段性擔保給開發(fā)商帶來的風險不可小覷。另外，銀行在簽訂貸款及擔保合同后，往往怠于處理抵押手續(xù)及他項權證書等問題，致使開發(fā)商的“階段性擔保”一直處于預抵押的階段中，業(yè)主還不清貸款，則開發(fā)商就得背負著擔保責任。這對開發(fā)商明顯的不公平。如果沒有有關牽涉到階段性擔保問題的特別約定，則開發(fā)商在出現(xiàn)糾紛和被銀行追責后，并不能直接請求解除預售合同，只能將因擔保產(chǎn)生的對業(yè)主的債權作為一般債權向業(yè)主追索。那么開發(fā)商階段性擔保抵押物如何降低風險？。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
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業(yè)主棄房斷供導致許多開發(fā)商被卷入了業(yè)主與銀行之間的按揭貸款糾紛，階段性擔保給開發(fā)商帶來的風險不可小覷。如果房價進入下跌通道，則此類糾紛必定會成為開發(fā)商不小的負擔。
因業(yè)主按揭貸款合同及擔保合同一般均為銀行的格式文本，而銀行的格式文本中不會詳細涉及借款人(業(yè)主)和擔保人(開發(fā)商)之間關于擔保人承擔擔保責任后向借款人主張權利的約定。另外，銀行在簽訂貸款及擔保合同后，往往怠于處理抵押手續(xù)及他項權證書等問題，致使開發(fā)商的“階段性擔保”一直處于預抵押的階段中，業(yè)主還不清貸款，則開發(fā)商就得背負著擔保責任。這對開發(fā)商明顯的不公平。
如果銀行以業(yè)主和開發(fā)商為被告提起訴訟，通常會追究開發(fā)商的連帶責任，判決后，銀行一定會優(yōu)先執(zhí)行開發(fā)商的資金，而把斷供的房子甩給了開發(fā)商。
但是但是，開發(fā)商的真正風險在這里：實踐中，銀行執(zhí)行了開發(fā)商的資金，開發(fā)商怎么辦？那就得去起訴業(yè)主，處理房子，這中間必定有個時間差。經(jīng)常出現(xiàn)在開發(fā)商起訴之前房屋即因業(yè)主其他債務被第三方申請查封的情形（或者業(yè)主制造糾紛、惡意查封），在此情況下，開發(fā)商已承擔的擔保責任的款項能否優(yōu)先扣除將會存在一定爭議。
一、對于以上情況，開發(fā)商應迅速做出以下決策：
（1）在銀行向其主張擔保責任后迅速決策是否行使解約權利，并在決定解約后盡快起訴;
（2）起訴解約的同時申請對涉案房屋進行財產(chǎn)保全，避免第三方捷足先登;
（3）在解約裁判文書生效后盡快進入強制執(zhí)行程序，并就在先的第三方查封（如果存在的話）提起財產(chǎn)保全異議;
應當注意的是，開發(fā)商無法和強勢的銀行在簽約中對抗，但是卻可以在和業(yè)主的房屋買賣合同或預售合同中進行特別約定，以最大限度的保護自己利益和簡化出現(xiàn)糾紛時解決的程序。如果沒有有關牽涉到階段性擔保問題的特別約定，則開發(fā)商在出現(xiàn)糾紛和被銀行追責后，并不能直接請求解除預售合同，只能將因擔保產(chǎn)生的對業(yè)主的債權作為一般債權向業(yè)主追索。因業(yè)主斷供通常伴隨的是業(yè)主履行能力的全面崩潰，因此前述追索的成功率無法切實保障。
二、作為開發(fā)商，和業(yè)主的合同里，應該注意補充以下內(nèi)容：
（1）若借款人未按照按揭貸款合同及擔保合同履行義務，導致銀行向開發(fā)商主張承擔擔保責任的，開發(fā)商有權解除合同；
（3）業(yè)主應當在開發(fā)商解約后一定時間內(nèi)將房屋恢復原狀并返還開發(fā)商;
（4）若需辦理解除網(wǎng)簽備案手續(xù)的，業(yè)主應當配合辦理并承擔所需費用；
（5）購房款不足以支付各項費用或損失的，開發(fā)商有權向業(yè)主追償。
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