律師認為，這主要是因為在辦理二手房轉按揭業務時會產生幾大風險無法防范。律師認為，就是在實行二手房轉按揭業務的地方，他們的轉按揭業務也是有名無實的， 二手房買賣雙方多進行的是冒險交易。律師認為，嚴格意義上的轉按揭貸款是賣方出售貸款尚未還清的商品房，購買方繼續為該商品房償還貸款，還款主體變更。在現在的商品房交易中，二手房轉按揭交易逐漸占據一定規模。據業內人士介紹，現在所謂的二手房轉按揭一般是指仍處在按揭中的房屋進行再次買賣，該房屋的買方仍需要通過貸款來還清房屋的前一次按揭房款。所以二手房的轉按揭貸款業務只有選擇正規大型的房屋中介才能完成。關于舊房轉按揭風險防范與化解的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

律師認為，這主要是因為在辦理二手房轉按揭業務時會產生幾大風險無法防范。

舉例來說，假設A先生有一套住房，目前因急需周轉資金需要轉讓，但A先生的這套住房系他以分期付款的方式購買的，現在尚在某銀行有10萬元的貸款沒有還清。B女士相中了A先生的這套住房，兩人通過一個中介公司，經過協商以30萬元的價格成交。但B女士手頭的資金不足，也需要辦理銀行按揭貸款。這樣B女士先支付10萬元給張先

生作為首付，然后由中介公司擔保，同另一銀行簽訂申請20萬元的按揭貸款協議。 同時，A先生要去他貸款的銀行申請提前還貸。如果B女士所找銀行愿意提前放貸給B女士，她就可以把A先生在銀行所欠的10萬元還清，解除房產抵押，然后辦理產權過戶，中介公司再將產權證重新抵押登記后，將房產證明交給B女士，至此該交易完成。

律師認為，在此項交易中，至少存在著以下風險：

1.在銀行的貸款由B女士還清后，A先生突然改變主意，拒絕過戶。

2.B女士拒絕還貸。

3.銀行不同意提前放貸。

4.交易完成后，A先生無法順利拿到剩余房款。

5.交易完成后，B女士無法順利拿到房產證。

律師認為，就是在實行二手房轉按揭業務的地方，

他們的轉按揭業務也是有名無實的， 二手房買賣雙方多進行的是冒險交易。

律師認為，嚴格意義上的轉按揭貸款是賣方出售貸款尚未還清的商品房，購買方繼續為該商品房償還貸款，還款主體變更。買方得到銀行放貸后，并不是拿著現金交與賣方去原銀行提前還貸，而是銀行之間進行過賬交易，消費者是見不到現金的。但是從目前北京、深圳等地辦理過的二手房轉按揭業務來看，現在辦理的二手房轉按揭貸款，實際上是買家從銀行獲得貸款后，將賣家所欠銀行的貸款還清，然后再

償還自己所貸的款。

律師認為，這種還款模式需要買家先付款再過戶。一旦賣家的房子有問

題，過不了戶，或者原貸款銀行拖延手續的情形，買賣雙方都會陷于尷尬境地。而且，這種先付款后過戶的模式容易讓不法中介乘機騙貸，給銀行造成損失。律師建議，如果可以嚴格按照轉按揭的模式進行操作，房屋在不解除抵押的前提下可以

自從2001年住房梯級消費形成，很多按揭中的商品房也已逐漸進入二手房市場。在現在的商品房交易中，二手房轉按揭交易逐漸占據一定規模。

那么，什么是二手房轉按揭呢?據業內人士介紹，現在所謂的二手房轉按揭一般是指仍處在按揭中的房屋進行再次買賣，該房屋的買方仍需要通過貸款來還清房屋的前一次按揭房款。二手房轉按揭又分為本行轉按揭和二手行跨行轉按揭，其中我國存

在二手房轉按揭業務的地方大多實行的是本行轉按揭。

辦理此項業務，首先由原業主即出賣人向所借貸的銀行提出申請，同時開發商也同意轉讓，再由開發商到房產局辦理變更手續，然后開發商與新購買人與開發商重新簽訂合同，新購買人持此合同到銀行申請辦理放貸。

二手房的轉按揭貸款手續與普通的二手房按揭貸款手續的不同之處，在于普通的二手房按揭貸款，銀行都是在房產辦理完過戶之后才放貸給業主，以支付買方的購房款。但是在轉按揭業務中，由于業主的房屋是仍為按揭中的房屋，無法進行二次抵押，因此需要先發放第二筆貸款，用于還清業主的貸款，取得房產證并解除抵押才能進行房屋產權過戶。所以二手房的轉按揭貸款業務只有選擇正規大型的房屋中介才能

完成。這樣的中介與銀行之間保持著良好的協作關系，并且在轉按揭交易中能夠幫助業主、客戶及銀行三方面避免可能發生的各種風險，起到很好的協調和保證作用。

調查

有沒有實行二手房轉按揭業務呢?記者以中國建設銀行鄭州分行、中國農業銀行鄭州分行、交通銀行以及光大銀行鄭州分行為例進行了一番調查。

中國建設銀行：中國建設銀行總行的工作人員說可以辦理二手房轉按揭業務，具體手續到當初辦理按揭貸款業務的分行去辦理。但分行的工作人員卻回答說從沒有辦

理過二手房轉按揭業務。

中國農業銀行：一直不能辦理轉按揭手續;

交通銀行：由于一些法律上的問題不能解決，所以不能辦理二手房轉按揭業務;

光大銀行：光大銀行總行的工作人員說東風路支行曾辦理過二手房轉按揭業務。但經咨詢光大銀行東風路支行后得知，目前此項業務已停止，現已不能辦理二手房轉按揭業務。 [page]

過戶，則可以降低風險。

相關鏈接 北京轉按揭業務的具體操作流程

1.買賣雙方簽訂買賣合同，并事先確認買方有無還貸能力。

2.在銀行同意買方貸款的情況下，選擇申請同行轉按揭或者跨行轉按揭(注：賣方還貸不滿一年的，通常選擇同行轉按揭或者同支行轉按揭;已滿一年的，則可以選擇跨行轉按揭)。

3.買方向銀行申請轉按揭并提交相關材料及支付相關費用，包括擔保費用(銀行正常放款時間為過戶后三個工作日內)。銀行通常都會指定其認可的擔保公司或中介機構為該筆提前發放的款項承擔擔保責任。即在為買方放完貸款后，如果發生賣方違約或者買方違約，導致該房屋無法成交，則由擔保公司或中介機構向銀行承擔賠償責任。轉按揭貸款中的擔保費用由此產生，數額在貸款金額的千分之三至千分之八之間。同時，賣方需向銀行、擔保公司或者中介機構簽署出售承諾書，而買方需向銀行出具擔

保委托書。

4.在轉按揭申請通過銀行審核后(審核通常需要五個工作日)，且銀行確認可以去還貸的當日，買方申請貸款的銀行所指定的擔保公司或中介機構攜帶相關款項共同辦理還貸手續。

5.辦理完結還貸手續，由擔保公司或者中介機構為賣方辦理注銷抵押登記事項。

6.辦理完結注銷抵押手續，雙方在擔保公司或中介機構陪同下去房管部門過戶。

7.由擔保公司或中介機構代為領取房產證，在做完抵押登記領取到他項權利證書后交給買方。