謹(jǐn)慎分清“定金”與“訂金”

導(dǎo)讀:
簽合同時,對“定金”必需以書面形式進(jìn)行約定,同時還應(yīng)約定“定金”的數(shù)額和交付期限。債務(wù)人履行債務(wù)后,依照約定,“定金”應(yīng)抵作價款或者收回。因此,如果商品房不符合銷售條件,而購房者已經(jīng)交納了“定金”,那么無論雙方是否約定“定金”退還事項,開發(fā)商都應(yīng)無條件退還定金給購房者。那么謹(jǐn)慎分清“定金”與“訂金”。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識,希望能幫助大家。
簽合同時,對“定金”必需以書面形式進(jìn)行約定,同時還應(yīng)約定“定金”的數(shù)額和交付期限。債務(wù)人履行債務(wù)后,依照約定,“定金”應(yīng)抵作價款或者收回。因此,如果商品房不符合銷售條件,而購房者已經(jīng)交納了“定金”,那么無論雙方是否約定“定金”退還事項,開發(fā)商都應(yīng)無條件退還定金給購房者。關(guān)于謹(jǐn)慎分清“定金”與“訂金”的法律問題,大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識,希望能幫助大家。
“定金”是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行,依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定,由當(dāng)事人一方在合同訂立時或者訂立后履行前,按照合同標(biāo)的額的一定比例(不超過20%),預(yù)先給付對方當(dāng)事人的金錢或其替代物。它是作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣,它屬于一種法律上的擔(dān)保方式,目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù),保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。簽合同時,對“定金”必需以書面形式進(jìn)行約定,同時還應(yīng)約定“定金”的數(shù)額和交付期限。給付“定金”一方如果不履行債務(wù),無權(quán)要求另一方返還“定金”;接受“定金”的一方如果不履行債務(wù),需向另一方雙倍返還債務(wù)。債務(wù)人履行債務(wù)后,依照約定,“定金”應(yīng)抵作價款或者收回。
“訂金”在法律上是不明確的,也是不規(guī)范的,在審判實踐中一般被視為“預(yù)付款”,即使認(rèn)定為一種履約保證,這種保證也是單方的,它只對給付方形成約束,即給付方對收受方的保證。若收受方違約,只能退回原“訂金”,得不到雙倍返還;若給付方違約,收受方會以種種理由把“訂金”抵作賠償金或違約金而不予退還。
根據(jù)我國《民法通則》和《擔(dān)保法》規(guī)定,“定金”與“訂金”的區(qū)別主要表現(xiàn)在四個方面:
1、交付“定金”的協(xié)議是從合同,依約定應(yīng)交付“定金”而未付的,不構(gòu)成對主合同的違反;而交付“訂金”的協(xié)議是主合同的一部分,依約定應(yīng)交付“訂金”而未交付的,即構(gòu)成對主合同的違反。
2、交付和收受“訂金”的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時,不發(fā)生喪失或者雙倍返還預(yù)付款的后果,“訂金”僅可作損害賠償金。
3、“定金”的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制,例如《擔(dān)保法》就規(guī)定“定金”數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的20%;而“訂金”的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定,法律一般不作限制。
4、“定金”具有擔(dān)保性質(zhì),而“訂金”只是單方行為,不具有明顯的擔(dān)保性質(zhì)??梢?ldquo;定金”和“訂金”雖只一字之差,但其所產(chǎn)生的法律后果是不一樣的,“訂金”不能產(chǎn)生“定金”所有的四種法律效果,更不能適用“定金”罰則。
特別需要提醒的是,并不是所有的“定金”都不能退還。我國《商品房銷售管理辦法》第22條規(guī)定:不符合商品房銷售條件的,開發(fā)商不得銷售商品房也不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費用。因此,如果商品房不符合銷售條件,而購房者已經(jīng)交納了“定金”,那么無論雙方是否約定“定金”退還事項,開發(fā)商都應(yīng)無條件退還定金給購房者。此外,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規(guī)定,因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣方也是應(yīng)當(dāng)返還定金的。




