但是目前，業主欠費問題，已經成了制約物業管理行業生存和發展的難題。問題得不到解決，而重新進駐的企業也很難支撐得住。而欠費業主卻免費享受著哪怕是降低質量的管理服務;繳費業主卻享受不到“質價相符”的服務，這是一種不公平，是對繳費業主利益的侵害。如果有一部分不繳，勢必就侵占了繳費者的利益，有失公平，這是從情理上說;從履行服務合同角度，欠費是違約行為，要承擔違約責任;從政策依據上講，《物業管理條例》明確規定了業主的交費義務。關于如何解決業主欠費的物業管理難題的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

一個物業管理項目乃至物業服務企業的健康發展的主要特征是資金的良性循環。保證資金良性循環，就是管理服務費的收繳率。但是目前，業主欠費問題，已經成了制約物業管理行業生存和發展的難題。在收費環節上，物業機構對這些欠費戶沒有制約措施，導致長期虧損，最后不得不選擇退出。問題得不到解決，而重新進駐的企業也很難支撐得住。這樣頻繁的調換，勢必會影響業主利益，以至成為社會不安定的因素。

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物業管理費收取標準

物業管理條例

業主欠費損害了誰的利益

首先影響了繳費業主的利益。一部分業主不交費，最終可能導致設施設備失修、服務質量下降，因為設施設備是共用的;物業管理機構的服務方式是面對大家的，綠化、衛生、設備維護每天都在運行狀態，因收不上錢來而導致設備失修了，服務質量下降了。而欠費業主卻免費享受著哪怕是降低質量的管理服務;繳費業主卻享受不到“質價相符”的服務，這是一種不公平，是對繳費業主利益的侵害。

其次損害了欠費業主自身的利益。小區是一個整體，所有設施設備是保障大家的，治安、綠化、衛生也具有整體性，試問如果電梯停運，或是供電系統出了故障，大面積停電，欠費業主能排除在外嗎?整體利益本身就包含著欠費業主本身，只不過欠費業主是導致問題的原因，全體業主都逃不掉的是最終結果。

業主欠費原因分析

我國經歷了幾十年的計劃經濟，轉入市場經濟以后，部分居民的消費觀念、消費習慣還沒有真正轉變過來。辦事“花錢要少，不花更好”的意識依然不同程度存在于人們的潛意識中;對物業管理行業的經費運行特點缺乏了解，對不如意即“拒繳”的費用，也存在著極大誤區。

首先肯定絕大部分業主能夠積極繳費，這是值得肯定的。少部分不能夠繳費的業主，雖然理由五花八門，但歸納起來有以下幾個方面的特點：

1.非理性的。這種情況大致分兩類：一類是不懂得相關規定，憑自己的理解行事。例如高層住宅的一層業主不繳電梯運行費，理由是不坐電梯。

第一，作為住在群體性建筑中的人，由于利害關系的緊密關聯性，(例如：隔墻是兩家共同擁有;樓下的頂板，即是樓上的地板。)必須樹立群體意識。

第二，住宅的維修資金保障原理──大中修、更新改造和維護費的資金渠道，也說明了業主的責無旁貸，大家都有維護共有設施設備的義務和繳費的責任。

第三，一個執行標準面對千百家，做不到絕對合理(如每層電梯費的區別)。

第四，物業服務費標準的構成原理是按面積分攤的，是“執行標準”，并非業主的“實際消費數額”。業主享受公共設施設備、綠化、保潔等方式，更多是總體上的、間接的、共享的，而不全是對號入座的，總不能說某業主外出一個月不在小區，會給小區節省多少物業管理費用，或者說物業發生的運行費用，不會因業主的減少而減少。

另一類則是態度問題。這類業主大致也分兩種：一種是不認為享受服務要花錢是天經地義的，是價值規律決定的。另一種是概念不清，不區分任何情況，有點理由就拿全部的管理費說事。前面說過，物業管理機構一旦全方位投入運營，就需要全方位的資金保障(運行成本支出)，不會因為一部分業主沒入住，就能節省開支，即使是工作失誤，也不見的非要以“拒繳”管理費來平衡，這是一個誤區，也是價值規律決定的。

2.非公平的。大家都有繳費義務，這比較明確了。如果有一部分不繳，勢必就侵占了繳費者的利益，有失公平，這是從情理上說;從履行服務合同角度，欠費是違約行為，要承擔違約責任;從政策依據上講，《物業管理條例》明確規定了業主的交費義務。

3.非市場化的。市場化的運行機制，在于用這種機制保證運行資金的良性循環，從而保障業主的管理需求。欠費，就破壞了這種保障。欠費的多少，決定著對保障的破壞程度。因業主欠費形成的缺口，任何局外人、機構，沒有為其“埋單”的義務，這就是“羊毛出在羊身上”的機理。國家的相關政策、規定，設計了完整的資金保障體系，每個業主有義務和責任遵守這個規則，少數人無權因欠費，使大多數人的利益受損。

解決業主欠費的辦法

提升服務品質

事情總是兩個方面，作為事物的另一面，物業管理服務機構要搞好自身定位和行業自律，更新服務理念，強化服務意識，端正服務態度，以高度的責任感，努力提高管理、服務水平，向業主提供“質價相符”的服務，建立一種超越契約關系的親情，在履職中追求行業的健康發展及社會的和諧穩定。

收費人員要具備豐富的專業知識和鍥而不舍的精神

物業管理費收繳工作主要還是要與人打交道，在這個過程中，如何溝通感情、如何準確地傳遞信息，要求物業收費人員具備豐富的專業知識和準確的法律條款解讀能力。只有具備了這些知識，從容的應變能力、良好的表達能力才能真正地發揮作用，收費人員的語言才會有說服力。在收費過程中，有時還要處理、調解各種各樣的矛盾和爭論甚至謾罵，在遇到這些比較復雜問題的情況下，對收費人員的自控能力、心理承受能力是一個考驗，要求工作人員態度要端正，受誤解之后，決不能產生心理障礙，要有鍥而不舍精神，要心胸寬廣，忍辱負重，這需要公司有相應的激勵機制，也要求工作人員有意識地培養自己這方面能力。

采用法律手段

與業主打官司，是迫不得已的做法，是多種催繳無效最后的措施。首先作為物業服務公司，是提供服務的，最后的法律手段，必然會影響與業主之間的感情。但是，為了維護更廣大業主的利益，有必要采用訴訟辦法。進入司法程序催繳前提是在征得業主委員會的支持后，發出訴訟通知。對待欠費的業主，一般采取支付令或訴訟兩種形式。支付令由法院下達，多數業主也不愿意打官司，見到支付令都會在規定的時間內支付所欠物業費;只有個別的業主，認為自己有道理，就會與物業服務公司較勁，針對這部分人只有打官司了。真正打起官司來，基本上是物業服務公司贏的多。因為，業主享受了物業服務公司提供的服務，就應該支付相應的費用，這是天經地義的事。但物業服務公司即使打贏了官司也得不償失，因為物業欠費金額不高，而打官司須耗費大量的精力和時間。針對目前物業服務公司維權成本高、救助渠道比較缺乏的局面，從成本和效果上考慮，不同的情形要做不同的選擇。[page]

輿論扶持，使業主形成正確的繳費觀念

物業管理起步晚，發展還不成熟，需要得到社會的廣泛關愛和行動上的理解與支持。而目前社會輿論不對稱，物業服務公司長年累月、默默無聞工作在一線，但很少有人關注，正面宣傳少，負面影響卻常有;“非典”時期，物業服務公司是戰斗在各小區、大廈最前沿的集體;北京2006年春節“禁改限”，除夕夜堅守在小區的秩序維護員遠離家鄉和親人、徹夜巡視……這些才是物業管理的主流，應該給予充分的肯定和正確的評價。要通過正面的輿論扶持，相應的法律支持，引導業主形成正確的繳費觀念，形成“欠費是侵犯了廣大業主的利益、享受服務則應履行繳費義務”的觀念。

作者系北京金泰物業管理有限公司總經理