北京物業糾紛律師：張世娥， 律所主任、資深辦案律師;

擅長領域：主要集中在企業合同糾紛、物業糾紛、人身損害賠償糾紛、交通事故糾紛、婚姻家庭糾紛、遺產繼承糾紛等訴訟事務。

個人介紹

張世娥律師畢業于北京大學，執業以來參與辦理的訴訟案件千余件，積累了豐富的庭審經驗和辦案心得，善于從紛繁復雜的案件中找到關鍵點，撰寫的代理意見多次被法院采納!參與代理過多件疑難雜案，獲得《法治進行時》、《法制晚報》、《北京交通廣播電臺》等多家新聞媒體采訪報道!

她擅長運用其專業素養深厚、實踐經驗豐富的優勢，幫助眾多當事人解決法律難題。以過硬的法律知識厘清案件、理清訴訟思路，憑借多年的成功辦案經驗，獲得眾多勝訴判決，同時也獲得了眾多當事人的認可與好評!

案例：

物業管理作為一個新興的行業，伴隨著我國社會經濟和房地產市場的快速發展，已逐漸成為房地產經營管理的重要組成部分。物業管理的推進與發展，改善了廣大居民的生活、工作環境，推動了兩個文明建設，為促進住宅建設成為新的經濟增長點和實施社會再就業工程作出了積極的貢獻。同時，也應該看到在物業管理過程中存在的問題日益突出。

物業催收困擾已久，只能找元甲

北京某物業公司因為物業費催收問題，已成為困擾了他們2年的難題。

不僅給服務經費以及物業服務的各項支出造成了一定的影響，也已經沒有流水維持這個項目的運作。

面對這一難題，物業公司再次找到了之前合作過的北京市元甲律師事務所物業催收團隊，物業催收團隊為該物業公司重新講解、介紹了對于物業催收項目的處理方法、新思路和工作流程，也顛覆了之前物業公司認為委托律師僅是通過訴訟打官司來解決問題的認知。

因此，物業公司將物業催收一事，全權交給了元甲律所來處理。

元甲律師積極處理，妥善解決問題

接到項目任務時，元甲律師立即開展工作，對小區進行了詳細了解并實地考察，元甲律所工作人員把和解工作前的調查準充足后，通過電話、短信的方式，對欠費業主進行催繳告知。有些業主剛開始比較排斥，經過元甲相關工作人員的正確引導，業主們逐漸心理上也接受了這種方式，也想通過協商的方式，希望能夠妥善解決物業費的問題，并在溝通之后分別到物業公司繳納了物業費。

也有些較為頑固的業主不接受和解的方式，想通過法院解決，元甲律所工作人員將物業委托的欠費業主名單，全部導出并出具了《律師函》之后便馬不停蹄地趕往小區準備進行張貼。

來到小區后，先和項目上的負責人進行了對接，項目經理也幫助整理和排列了律師函的順序，細心介紹了該小區的布局，方便元甲工作人員后面的工作。

元甲律師認真到位的工作過程

隨后元甲律所工作人員便一戶一戶的開始上門張貼《律師函》，剛開始的過程還是比較順利，但在張貼到9層某戶的時候，業主正好在家，并且門是敞開的，隨后工作人員便進行問候，告知是來送《律師函》，業主剛開始的反應是比較懵，應該是沒想到會這么直接，多少還是透露出了一點緊張，但也立馬反應了過來。在家的是叔叔和阿姨，這位阿姨還是比較健談的，隨后就和工作人員抱怨了起來，說沒交物業費是有原因的，說自己家房子是回遷房，對房屋質量不滿意，元甲律所工作人員便耐心對業主進行了講解：

首先，關于房屋質量問題屬于開發商的問題，物業只是提供物業服務。即便是通過訴訟，不合理的要求也不會得到法律支持。

其次，關于物業服務質量問題，該小區環境較好，花壇、健身器材等設施都是新的，樓層衛生打掃得干干凈凈。這些事實因素不能成為不繳納物業費的理由。

在交流過程中也了解到這位阿姨是一位老師，秉著對老師的尊敬也跟她多聊了幾句，阿姨其實還是比較講道理的，也很明確表明自己的立場，物業費肯定是會交的，只是心里不平衡。工作人員也對她進行了安撫，并表示她反應的情況肯定會轉達給物業，作為一名人民教師，如果不能以身作則講誠信，那今后如何育人呢?

翌日，在給物業公司回訪時得知，這位9層的教師阿姨已經全額的將物業費補齊。物業公司說元甲律師對業主進行心理疏導確實彌補了這位阿姨心理上的不平。工作過程看似很簡單，但卻讓所有人都感覺到很溫暖。

也讓物業公司員工重新認識了《律師函》的威力，對于大部分人還是比較有壓迫感的，也讓物業公司在處理業主欠費的問題上有了一個更靈活的認識，對元甲律所物業團隊的工作給予了極大的認可!

案例來源：

北京市元甲律師事務所，以上為元甲律所辦理過的真實案例，為確保個人和商業隱私，文中所有人物的名字均使用化名。

相關知識：

物業費催收工作流程和標準

1、交費提示

每年末，實際執行《物業服務合同》(含《前期物業管理服務協議》，以下統稱為合同)的物業服務中心應統計業主或物業使用人(以下簡稱業主)下一年度的應交物業服務費用，并以書面《溫馨提示》(含本年度第一交費周期之交費通知)進行提示。

2、交費通知

物業服務中心應關注業主履行交費義務的具體時間與周期。自本年度第二交費周期起，在下一交費周期前30日時，物業服務中心應通過在信息欄張貼和向業主發放書面《關于交納物業服務費的通知》的形式提醒業主及時履行交費義務。

3、電話或上門催交

在業主遲延履行超過30日時，物業服務中心應電話或上門通知業主履行交費義務，并提醒業主及時補交費用，同時告知其交費的期限、方式、地點和聯系人等基本信息。

4、發送物業服務費催交通知書

在業主遲延履行超過90日時，物業服務中心應向業主送交《物業服務費催交通知書》。 《物業服務費催交通知書》應將業主遲延履行義務的事實表述清楚，收費的標準等依據的闡述應清楚、準確;并有催促交費的期限、方式、地點和聯系人等基本信息。

5、催交物業服務費的函

在業主遲延履行超過合同約定的交費期限后時，物業服務中心應再次向業主送交(必須有業主本人書面簽收記錄，并保存)或用掛號信/郵政快遞的方式郵寄《關于催交物業服務費的函》。 《關于催交物業服務費的函》應將業主遲延履行義務的事實表述清楚，收費的標準等依據的闡述應清楚、準確;并有催促交費的期限、方式、地點和聯系人等基本信息。

6、告知業主委員會協助催費(適用業主委員會成立的情形)

在業主遲延履行超過合同約定的交費期限后時，物業服務中心應在向業主送交《關于催交物業服務費的函》的同時以書面形式向業主委員會送交《關于請求協助催收物業服務費的函》，并附相關《關于催交物業服務費的函》。 《關于請求協助催收物業服務費的函》應將業主遲延履行義務的事實表述清楚，收費的標準等依據的闡述應清楚、準確;并有催促交費的期限、方式、地點和聯系人等基本信息。

7、催費《律師函》

業主在遲延交費超過半年、一年或在《關于催交物業服務費的函》中約定的期間屆滿之后，仍無履行義務的表示時，物業服務中心應填寫《呈請郵寄<律師函>催收物業服務費審批表》進行審批，經公司審批同意后向該業主郵寄催費《律師函》。 催費《律師函》由公司法律顧問以郵政專遞的方式郵寄，物業服務中心負責人應將發函必需的信息告知公司法律顧問，公司法律顧問寄出催費《律師函》后應及時通知該物業服務中心負責人。(詳見管理費催繳訴訟手指引)

8、仲裁或訴訟

對于拒不交費的和訴訟時效即將超過的業主，物業服務中心應提交《呈請公司對 提請仲裁(訴訟)審批表》，提請公司領導決定是否提請仲裁或訴訟。