北京物業(yè)糾紛律師：張世娥， 律所主任、資深辦案律師;

擅長領(lǐng)域：主要集中在企業(yè)合同糾紛、物業(yè)糾紛、人身損害賠償糾紛、交通事故糾紛、婚姻家庭糾紛、遺產(chǎn)繼承糾紛等訴訟事務(wù)。

個人介紹

張世娥律師畢業(yè)于北京大學(xué)，執(zhí)業(yè)以來參與辦理的訴訟案件千余件，積累了豐富的庭審經(jīng)驗和辦案心得，善于從紛繁復(fù)雜的案件中找到關(guān)鍵點，撰寫的代理意見多次被法院采納!參與代理過多件疑難雜案，獲得《法治進行時》、《法制晚報》、《北京交通廣播電臺》等多家新聞媒體采訪報道!

她擅長運用其專業(yè)素養(yǎng)深厚、實踐經(jīng)驗豐富的優(yōu)勢，幫助眾多當(dāng)事人解決法律難題。以過硬的法律知識厘清案件、理清訴訟思路，憑借多年的成功辦案經(jīng)驗，獲得眾多勝訴判決，同時也獲得了眾多當(dāng)事人的認(rèn)可與好評!

案例：

物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，伴隨著我國社會經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，已逐漸成為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分。物業(yè)管理的推進與發(fā)展，改善了廣大居民的生活、工作環(huán)境，推動了兩個文明建設(shè)，為促進住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟增長點和實施社會再就業(yè)工程作出了積極的貢獻(xiàn)。同時，也應(yīng)該看到在物業(yè)管理過程中存在的問題日益突出。

物業(yè)催收困擾已久，只能找元甲

北京某物業(yè)公司因為物業(yè)費催收問題，已成為困擾了他們2年的難題。

不僅給服務(wù)經(jīng)費以及物業(yè)服務(wù)的各項支出造成了一定的影響，也已經(jīng)沒有流水維持這個項目的運作。

面對這一難題，物業(yè)公司再次找到了之前合作過的北京市元甲律師事務(wù)所物業(yè)催收團隊，物業(yè)催收團隊為該物業(yè)公司重新講解、介紹了對于物業(yè)催收項目的處理方法、新思路和工作流程，也顛覆了之前物業(yè)公司認(rèn)為委托律師僅是通過訴訟打官司來解決問題的認(rèn)知。

因此，物業(yè)公司將物業(yè)催收一事，全權(quán)交給了元甲律所來處理。

元甲律師積極處理，妥善解決問題

接到項目任務(wù)時，元甲律師立即開展工作，對小區(qū)進行了詳細(xì)了解并實地考察，元甲律所工作人員把和解工作前的調(diào)查準(zhǔn)充足后，通過電話、短信的方式，對欠費業(yè)主進行催繳告知。有些業(yè)主剛開始比較排斥，經(jīng)過元甲相關(guān)工作人員的正確引導(dǎo)，業(yè)主們逐漸心理上也接受了這種方式，也想通過協(xié)商的方式，希望能夠妥善解決物業(yè)費的問題，并在溝通之后分別到物業(yè)公司繳納了物業(yè)費。

也有些較為頑固的業(yè)主不接受和解的方式，想通過法院解決，元甲律所工作人員將物業(yè)委托的欠費業(yè)主名單，全部導(dǎo)出并出具了《律師函》之后便馬不停蹄地趕往小區(qū)準(zhǔn)備進行張貼。

來到小區(qū)后，先和項目上的負(fù)責(zé)人進行了對接，項目經(jīng)理也幫助整理和排列了律師函的順序，細(xì)心介紹了該小區(qū)的布局，方便元甲工作人員后面的工作。

元甲律師認(rèn)真到位的工作過程

隨后元甲律所工作人員便一戶一戶的開始上門張貼《律師函》，剛開始的過程還是比較順利，但在張貼到9層某戶的時候，業(yè)主正好在家，并且門是敞開的，隨后工作人員便進行問候，告知是來送《律師函》，業(yè)主剛開始的反應(yīng)是比較懵，應(yīng)該是沒想到會這么直接，多少還是透露出了一點緊張，但也立馬反應(yīng)了過來。在家的是叔叔和阿姨，這位阿姨還是比較健談的，隨后就和工作人員抱怨了起來，說沒交物業(yè)費是有原因的，說自己家房子是回遷房，對房屋質(zhì)量不滿意，元甲律所工作人員便耐心對業(yè)主進行了講解：

首先，關(guān)于房屋質(zhì)量問題屬于開發(fā)商的問題，物業(yè)只是提供物業(yè)服務(wù)。即便是通過訴訟，不合理的要求也不會得到法律支持。

其次，關(guān)于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題，該小區(qū)環(huán)境較好，花壇、健身器材等設(shè)施都是新的，樓層衛(wèi)生打掃得干干凈凈。這些事實因素不能成為不繳納物業(yè)費的理由。

在交流過程中也了解到這位阿姨是一位老師，秉著對老師的尊敬也跟她多聊了幾句，阿姨其實還是比較講道理的，也很明確表明自己的立場，物業(yè)費肯定是會交的，只是心里不平衡。工作人員也對她進行了安撫，并表示她反應(yīng)的情況肯定會轉(zhuǎn)達(dá)給物業(yè)，作為一名人民教師，如果不能以身作則講誠信，那今后如何育人呢?

翌日，在給物業(yè)公司回訪時得知，這位9層的教師阿姨已經(jīng)全額的將物業(yè)費補齊。物業(yè)公司說元甲律師對業(yè)主進行心理疏導(dǎo)確實彌補了這位阿姨心理上的不平。工作過程看似很簡單，但卻讓所有人都感覺到很溫暖。

也讓物業(yè)公司員工重新認(rèn)識了《律師函》的威力，對于大部分人還是比較有壓迫感的，也讓物業(yè)公司在處理業(yè)主欠費的問題上有了一個更靈活的認(rèn)識，對元甲律所物業(yè)團隊的工作給予了極大的認(rèn)可!

案例來源：

北京市元甲律師事務(wù)所，以上為元甲律所辦理過的真實案例，為確保個人和商業(yè)隱私，文中所有人物的名字均使用化名。

相關(guān)知識：

物業(yè)費催收工作流程和標(biāo)準(zhǔn)

1、交費提示

每年末，實際執(zhí)行《物業(yè)服務(wù)合同》(含《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，以下統(tǒng)稱為合同)的物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)統(tǒng)計業(yè)主或物業(yè)使用人(以下簡稱業(yè)主)下一年度的應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費用，并以書面《溫馨提示》(含本年度第一交費周期之交費通知)進行提示。

2、交費通知

物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)關(guān)注業(yè)主履行交費義務(wù)的具體時間與周期。自本年度第二交費周期起，在下一交費周期前30日時，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)通過在信息欄張貼和向業(yè)主發(fā)放書面《關(guān)于交納物業(yè)服務(wù)費的通知》的形式提醒業(yè)主及時履行交費義務(wù)。

3、電話或上門催交

在業(yè)主遲延履行超過30日時，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)電話或上門通知業(yè)主履行交費義務(wù)，并提醒業(yè)主及時補交費用，同時告知其交費的期限、方式、地點和聯(lián)系人等基本信息。

4、發(fā)送物業(yè)服務(wù)費催交通知書

在業(yè)主遲延履行超過90日時，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)向業(yè)主送交《物業(yè)服務(wù)費催交通知書》。 《物業(yè)服務(wù)費催交通知書》應(yīng)將業(yè)主遲延履行義務(wù)的事實表述清楚，收費的標(biāo)準(zhǔn)等依據(jù)的闡述應(yīng)清楚、準(zhǔn)確;并有催促交費的期限、方式、地點和聯(lián)系人等基本信息。

5、催交物業(yè)服務(wù)費的函

在業(yè)主遲延履行超過合同約定的交費期限后時，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)再次向業(yè)主送交(必須有業(yè)主本人書面簽收記錄，并保存)或用掛號信/郵政快遞的方式郵寄《關(guān)于催交物業(yè)服務(wù)費的函》。 《關(guān)于催交物業(yè)服務(wù)費的函》應(yīng)將業(yè)主遲延履行義務(wù)的事實表述清楚，收費的標(biāo)準(zhǔn)等依據(jù)的闡述應(yīng)清楚、準(zhǔn)確;并有催促交費的期限、方式、地點和聯(lián)系人等基本信息。

6、告知業(yè)主委員會協(xié)助催費(適用業(yè)主委員會成立的情形)

在業(yè)主遲延履行超過合同約定的交費期限后時，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)在向業(yè)主送交《關(guān)于催交物業(yè)服務(wù)費的函》的同時以書面形式向業(yè)主委員會送交《關(guān)于請求協(xié)助催收物業(yè)服務(wù)費的函》，并附相關(guān)《關(guān)于催交物業(yè)服務(wù)費的函》。 《關(guān)于請求協(xié)助催收物業(yè)服務(wù)費的函》應(yīng)將業(yè)主遲延履行義務(wù)的事實表述清楚，收費的標(biāo)準(zhǔn)等依據(jù)的闡述應(yīng)清楚、準(zhǔn)確;并有催促交費的期限、方式、地點和聯(lián)系人等基本信息。

7、催費《律師函》

業(yè)主在遲延交費超過半年、一年或在《關(guān)于催交物業(yè)服務(wù)費的函》中約定的期間屆滿之后，仍無履行義務(wù)的表示時，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)填寫《呈請郵寄<律師函>催收物業(yè)服務(wù)費審批表》進行審批，經(jīng)公司審批同意后向該業(yè)主郵寄催費《律師函》。 催費《律師函》由公司法律顧問以郵政專遞的方式郵寄，物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人應(yīng)將發(fā)函必需的信息告知公司法律顧問，公司法律顧問寄出催費《律師函》后應(yīng)及時通知該物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人。(詳見管理費催繳訴訟手指引)

8、仲裁或訴訟

對于拒不交費的和訴訟時效即將超過的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)提交《呈請公司對 提請仲裁(訴訟)審批表》，提請公司領(lǐng)導(dǎo)決定是否提請仲裁或訴訟。