買(mǎi)二手房和買(mǎi)一手房比起來(lái)程序要復(fù)雜得多，除了要和上家打交道，還要和中介打交道，特別是在上家有抵押貸款或下家辦理要抵押貸款的情況下，就更容易產(chǎn)生糾紛了。劉先生只好到公安報(bào)案，至今張先生仍未找到。二手房和一手房不同，一手房是和開(kāi)發(fā)商做交易，一般不存在這個(gè)問(wèn)題。所以買(mǎi)二手房的第一步就要核實(shí)與你交易的對(duì)方的身份。擔(dān)保公司辦理好手續(xù)叫李先生到銀行簽訂貸款合同。關(guān)于七招教你防范二手房交易糾紛的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

買(mǎi)二手房和買(mǎi)一手房比起來(lái)程序要復(fù)雜得多，除了要和上家打交道，還要和中介打交道，特別是在上家有抵押貸款或下家辦理要抵押貸款的情況下，就更容易產(chǎn)生糾紛了。筆者結(jié)合自己所承辦的案件，介紹一下購(gòu)買(mǎi)二手房常見(jiàn)的欺詐手段及應(yīng)對(duì)方法。本文中的案例均來(lái)自于真實(shí)的案件。

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第一招：核實(shí)上家身份是首要

案例：劉先生因?yàn)榉课荼粍?dòng)遷，找到中介想買(mǎi)一套房屋。中介公司向他推薦了一套房屋，劉先生看了挺滿(mǎn)意，就和中介公司介紹的上家張先生訂立了購(gòu)房合同，還分兩次向張先生支付了定金和首期房款。可后來(lái)到交房的時(shí)候卻找不到張先生了，后來(lái)才得知張先生根本就不是產(chǎn)權(quán)人，房屋只是他租借的，產(chǎn)證也是偽造的。劉先生只好到公安報(bào)案，至今張先生仍未找到。

對(duì)策：現(xiàn)在什么都有假，文憑有假，身份證有假，房產(chǎn)證當(dāng)然也有假。現(xiàn)在到處可見(jiàn)的“城市牛皮癬”為這些詐騙行為提供了極大方便，花個(gè)二三百元，假的身份證，假的房產(chǎn)證就可以辦出來(lái)了。二手房和一手房不同，一手房是和開(kāi)發(fā)商做交易，一般不存在這個(gè)問(wèn)題。所以買(mǎi)二手房的第一步就要核實(shí)與你交易的對(duì)方的身份。最簡(jiǎn)單的一個(gè)辦法是到各區(qū)的房產(chǎn)交易中心查詢(xún)一下房屋的權(quán)屬情況，只要憑自己的身份證花三十元，交易中心就會(huì)給你一張房屋基本信息的單據(jù)，上面有權(quán)利人的名字、抵押貸款、面積等基本情況。如果怕對(duì)方持假身份證冒充房東，你還可以委托律師到公安局調(diào)查人口信息，以便核實(shí)賣(mài)房人的身份。做好這兩樣工作，你就可以放心地和對(duì)方簽訂合同，不用擔(dān)心遇到劉先生這樣的倒霉事了。

第二招：審核貸款合同要仔細(xì)

案例：李先生和上家訂了一份五十萬(wàn)元的購(gòu)房合同，因?yàn)槔钕壬枰y行貸款，就通過(guò)中介介紹的擔(dān)保公司辦理抵押貸款手續(xù)。擔(dān)保公司辦理好手續(xù)叫李先生到銀行簽訂貸款合同。李先生到了銀行后，擔(dān)保公司的人告訴他，說(shuō)這是銀行提供的格式合同，不會(huì)有問(wèn)題的，只要核對(duì)一下貸款金額就可以了，李先生覺(jué)得銀行的格式合同總歸不會(huì)有錯(cuò)的，就簡(jiǎn)單地看了一下貸款金額就簽了字。一個(gè)星期以后，到了銀行答應(yīng)的放貸時(shí)間，可李先生還是沒(méi)有收到貸款，就打電話(huà)到銀行去問(wèn)，銀行告訴他說(shuō)貸款已按貸款合同的約定劃到擔(dān)保公司帳戶(hù)上去了。李先生再去找擔(dān)保公司，擔(dān)保公司的人叫他放心，說(shuō)這是公司規(guī)定，貸款要到第二個(gè)月就會(huì)直接劃到上家?guī)?hù)去。以后李先生又多次找擔(dān)保公司，擔(dān)保公司一直拖著，最后竟然人去樓空。李先生后來(lái)才得知這家擔(dān)保公司早就資不抵債，就動(dòng)歪腦筋，挪用了客戶(hù)貸款。他們?cè)诳蛻?hù)的貸款合同上將貸款劃入帳戶(hù)寫(xiě)成擔(dān)保公司帳戶(hù)，然后利用客戶(hù)的疏忽騙客戶(hù)簽訂合同，再將貸款非法挪用，最后無(wú)力償還就“人間蒸發(fā)”了。雖然李先生馬上報(bào)了案，后來(lái)也將擔(dān)保公司主要負(fù)責(zé)人抓捕，但錢(qián)款卻已揮霍一空，李先生因?yàn)闆](méi)有支付房屋余款而被上家告到法院。

對(duì)策：在下家貸款的情況下，交易程序一般是這樣的：

步驟一：下家支付首期房款。

步驟二：上家拿到首付后將房屋過(guò)戶(hù)給下家。

步驟三：下家在取得房產(chǎn)證或交易中心收件收據(jù)后將房屋抵押給銀行。

步驟四：銀行向下家發(fā)放貸款。

步驟五：雙方交接房屋，結(jié)清水電等費(fèi)用，余款付清，交易結(jié)束。下家向銀行申請(qǐng)貸款過(guò)程中，如果申請(qǐng)的是商業(yè)貸款，銀行會(huì)要求下家找一家擔(dān)保公司進(jìn)行擔(dān)保，而下家一般都會(huì)采用中介公司推薦的擔(dān)保公司。少數(shù)不良的擔(dān)保公司會(huì)鉆購(gòu)房人的空子，謀求非法利益。

李先生雖然訂立的是銀行提供的格式合同，但并不能因此而高枕無(wú)憂(yōu)，因?yàn)楦袷胶贤幸灿性S多是需要填寫(xiě)進(jìn)去的內(nèi)容，如果對(duì)這些內(nèi)容不加以重視并認(rèn)真核對(duì)，就容易被鉆了空子。

第三招 首付交到貸款銀行

案例：吳小姐看中了一套房屋，但上家在這套房屋上還有銀行的抵押貸款30萬(wàn)元。中介說(shuō)上家要先取消抵押才能過(guò)戶(hù)，不過(guò)由于上家拿不出30萬(wàn)元償還貸款，所以希望吳小姐多付一點(diǎn)首付，然后上家再去注銷(xiāo)。于是，吳小姐在簽約后就付了20萬(wàn)元的首付給上家，但是上家遲遲沒(méi)有去銀行取消抵押。最后上家卻說(shuō)因?yàn)樽錾獍l(fā)生了虧空，將吳小姐付給他的20萬(wàn)元去還了債。吳小姐聽(tīng)了這氣得發(fā)抖，不過(guò)現(xiàn)在也沒(méi)辦法了，只能去打官司。

對(duì)策：如果上家有抵押貸款，那么上家必須先還清貸款，并到房產(chǎn)交易中心辦理抵押注銷(xiāo)手續(xù)后才能交易過(guò)戶(hù)(有的交易中心還要求要辦完抵押注銷(xiāo)手續(xù)之日起幾個(gè)工作日后才能交易)。在這種情況下，上家一般會(huì)要求下家先支付一定的首付，用以?xún)斶€銀行的貸款以便取消抵押。但是，如果下家將首付交給上家后，上家并未按原來(lái)的約定去取消抵押而是挪作他用，那么就會(huì)出現(xiàn)吳小姐這樣的事了。但如果下家堅(jiān)持在取消抵押后再交首付的話(huà)，很可能由于上家資金不足以致交易失敗。對(duì)此，下家可以要求上家聯(lián)系好銀行，并在上家辦理好還貸手續(xù)后，再將首付直接匯入上家在該銀行的帳戶(hù)，銀行當(dāng)場(chǎng)即可劃款并出具他項(xiàng)權(quán)證。這樣一來(lái)，上家就不可能將下家交付的首付挪用了。

第四招：交易過(guò)戶(hù)辦委托公證

案例：謝女士看中了一套二手房，可這套房屋上還有銀行的抵押貸款，上家要求謝女士先交首付以便取消抵押，謝女士了解到只要將首付直接匯入上家的貸款銀行就可以了，于是就與上家一起去貸款銀行幫上家還款。上家也按約付清了銀行的貸款并拿到了他項(xiàng)權(quán)證。不過(guò)，因?yàn)榻灰字行囊?guī)定在辦理完抵押注銷(xiāo)手續(xù)后需要再過(guò)三個(gè)工作日才能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。于是謝女士和上家約好再過(guò)三個(gè)工作日再去辦理。可到了約定的那一天，上家卻沒(méi)有來(lái)，對(duì)方一會(huì)說(shuō)出差去了，一會(huì)又說(shuō)家里不同意賣(mài)了，其實(shí)后來(lái)謝女士了解到，上家是因?yàn)橛X(jué)得房子賣(mài)便宜了想反悔，所以故意不去辦過(guò)戶(hù)手續(xù)。謝女士向咨詢(xún)律師，律師建議她為了防止上家再轉(zhuǎn)賣(mài)給他人必須立即起訴，謝女士只得按照律師的建議做打官司的準(zhǔn)備了。 對(duì)策：下家交首付讓上家注銷(xiāo)抵押貸款，但注銷(xiāo)抵押和過(guò)戶(hù)之間有一個(gè)時(shí)間差。按照法律的規(guī)定，房屋在誰(shuí)的名下才是誰(shuí)的，就算拿到鑰匙也沒(méi)有用。所以，只有過(guò)戶(hù)好并拿到新的產(chǎn)證之后，房屋才會(huì)成為下家的。但是如果上家在這期間毀約的話(huà)，下家非但不能按時(shí)過(guò)戶(hù)，反而還有一筆首付被上家扣著。為了避免發(fā)生這種情況，下家最好在交首付之前要求上家辦理一個(gè)過(guò)戶(hù)交易的委托書(shū)，并對(duì)委托書(shū)進(jìn)行公證，并且最好在委托書(shū)上注明“本委托不可撤銷(xiāo)”的字樣。一般情況下，中介公司員工可以作為受托人。這樣的話(huà)，即使上家到交易時(shí)反悔，下家也可以和受托人憑委托公證書(shū)直接到交易中心辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。當(dāng)然辦理委托公證會(huì)付公證費(fèi)，但幾百元的公證費(fèi)和幾十、幾百萬(wàn)元的房款比起來(lái)，公證費(fèi)就不算什么了。畢竟，誰(shuí)也不想發(fā)生了糾紛后再去打官司。

第五招：上家戶(hù)口一定要遷走

案例：古老師買(mǎi)房完全是沖著孩子讀書(shū)才去買(mǎi)的，他家在郊區(qū)，現(xiàn)在孩子讀書(shū)都是按戶(hù)口所在地就近入學(xué)，古老師為了讓女兒受到更好的教育，就在市區(qū)一所名校附近買(mǎi)了一套二手房。買(mǎi)房之初他就問(wèn)上家戶(hù)口是不是遷走了，當(dāng)時(shí)上家拍著胸脯保證戶(hù)口已經(jīng)遷走了。古老師看他說(shuō)得這么肯定，也就相信了。于是支付了房款，辦理了交房手續(xù)。可后來(lái)古老師在辦戶(hù)口時(shí)才發(fā)現(xiàn)上家的戶(hù)口還沒(méi)有遷走，這下他可著急了，而上家卻說(shuō)那個(gè)戶(hù)口也不是他的，說(shuō)他從別人手上買(mǎi)房時(shí)戶(hù)口已經(jīng)在上面了，他也沒(méi)辦法。古老師想到法院去起訴上家，而律師卻告訴他遷戶(hù)口的事法院不受理。古老師只好自認(rèn)倒霉。

對(duì)策：遷移戶(hù)口是公安機(jī)關(guān)辦理的，戶(hù)口要遷走就一定要找一個(gè)落戶(hù)的地方，如果不能落戶(hù)，當(dāng)然也遷不走了，所以這類(lèi)案件由于不適合強(qiáng)制執(zhí)行，法院現(xiàn)在還不受理。因此，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前，一定要先了解一下房屋內(nèi)的戶(hù)口狀況。下家最好委托律師到公安局戶(hù)政處去調(diào)查一下房屋內(nèi)是否有戶(hù)口，決不要輕信上家的空口許諾。如果房?jī)?nèi)有戶(hù)口，一定要在合同中約定上家在交房前或過(guò)戶(hù)前將戶(hù)口遷出，否則應(yīng)支付一定的違約金，或者約定留一部分房款，待戶(hù)口遷出后再支付。

第六招：貸款風(fēng)險(xiǎn)要把握

案例：陳先生看中了一套120萬(wàn)元的二手房，不過(guò)他手上沒(méi)有足夠的現(xiàn)金，想通過(guò)商業(yè)貸款來(lái)支付。中介告訴他，按現(xiàn)在的房貸政策，根據(jù)房屋的房齡等情況，他可以貸到七成也就是84萬(wàn)元。于是，陳先生就與上家簽訂了合同，并支付了首付36萬(wàn)元，合同約定在付了首付后一個(gè)月內(nèi)通過(guò)銀行貸款支付房款余額，如果逾期付款的話(huà)，每逾期一天，陳先生要按余款的千分之五向上家支付違約金。但是，陳先生在貸款時(shí)卻遇到了麻煩，銀行說(shuō)陳先生貸款買(mǎi)了好幾套房，所以這套房子銀行只肯貸五成，也就是60萬(wàn)元。眼看合同約定的付款時(shí)間就要到了，可陳先生還是湊不出另外的24萬(wàn)元。最后只好東拼西湊借了不少錢(qián)，盡管這樣還是逾期了，所以又支付了一部分違約金。

對(duì)策：在下家貸款買(mǎi)房的情況下，合同約定“首付+貸款”只是表明上家許可下家通過(guò)貸款的方式來(lái)付款，所以如果是由于下家自己的原因使得銀行不貸款或不足額貸款的話(huà)，那么這個(gè)責(zé)任應(yīng)當(dāng)由下家自己來(lái)負(fù)(這個(gè)問(wèn)題有些爭(zhēng)議，不同法院的看法可能不一樣)，但是為了規(guī)避類(lèi)似的風(fēng)險(xiǎn)，下家在準(zhǔn)備貸款時(shí)候一定要將自己的情況如實(shí)地告訴中介，或直接向貸款銀行咨詢(xún)，搞清楚銀行貸款的可能性，再簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，也可同時(shí)約定如果銀行不放貸則合同解除。

第七招：交房時(shí)再付尾款

案例：王經(jīng)理和上家簽訂了一套價(jià)值150萬(wàn)元的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同約定這150萬(wàn)元里包括裝修和家電、煤氣等等固定設(shè)施，并約定簽訂合同之日付首付30%即45萬(wàn)元，余額70%即105萬(wàn)元采用銀行抵押貸款方式支付。后來(lái)，銀行放了款，王經(jīng)理將余額全部支付給了上家。但等于交房時(shí)卻出現(xiàn)問(wèn)題了，原來(lái)上家還欠一年多的水電煤和物業(yè)管理費(fèi)用，這些錢(qián)加起來(lái)有好幾萬(wàn)元，另外原來(lái)房間內(nèi)的兩臺(tái)空調(diào)也被拆走了。但此時(shí)上家卻不肯支付作任何賠償，于是雙方就吵起來(lái)了。

對(duì)策：交房時(shí)，不僅要查看房屋內(nèi)的設(shè)施是否與合同約定的一致，還要了解水電煤、物業(yè)管理費(fèi)、有線(xiàn)電視、電話(huà)費(fèi)等費(fèi)用的支付情況。一般來(lái)說(shuō)，合同中都會(huì)約定交房前的這些費(fèi)用由上家承擔(dān)，交房后由下家承擔(dān)。但是如果上家欠費(fèi)而又不付，那這些錢(qián)最終還是要由下家來(lái)付的。所以，一定要先了解一下上家對(duì)這些費(fèi)用的支付情況，其實(shí)了解起來(lái)也很方便，現(xiàn)在這煤氣公司、自來(lái)水公司等都推廣了便民服務(wù)，只要打個(gè)熱線(xiàn)電話(huà)就可以了解到的。至于物業(yè)管理費(fèi)用可直接到物業(yè)公司了解。下家可按照了解到的情況預(yù)留一部分尾款，將這些尾款放到中介處，并在買(mǎi)賣(mài)合同中約定等上家將這些費(fèi)用結(jié)清并在下家驗(yàn)收完后再支付給上家，這樣下家就避免了交房時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。

第八招：收件收據(jù)不是產(chǎn)證

案例：郭先生簽訂了一份價(jià)值220萬(wàn)元的購(gòu)房合同，合同是這樣約定付款方式的：簽約當(dāng)天郭先生向上家首付30%即66萬(wàn)元，在拿到交易中心出具的收件收據(jù)后支付第二期房款60%即132萬(wàn)元，交接房屋后支付第三期房款10%即22萬(wàn)元。郭先生拿到交易中心出具收件收據(jù)后，交易中心告訴他要再過(guò)五天才能拿到房產(chǎn)證。沒(méi)想到等五天后郭先生再去交易中心領(lǐng)取產(chǎn)證時(shí)，交易中心告訴他產(chǎn)證不能辦了，因?yàn)榫驮诠壬玫绞占論?jù)后的第三天，上家就因被人起訴到法院，法院應(yīng)原告的要求將這套房屋查封了。郭先生后來(lái)向律師咨詢(xún)得知，在這種情況下最好要求解除合同，叫上家返還房款。不過(guò)，因?yàn)檫@時(shí)郭先生已支付了90%的房款，所以郭先生的損失還是挺大的。

對(duì)策：拿到交易中心出具的收件收據(jù)并不能認(rèn)為就萬(wàn)事大吉了，因?yàn)椋凑辗梢?guī)定，房屋的買(mǎi)賣(mài)要以過(guò)戶(hù)為標(biāo)準(zhǔn)，也就是說(shuō)房子在誰(shuí)的名下就是誰(shuí)的，盡管郭先生已支付了絕大部分房款也拿到了收件收據(jù)，但由于還沒(méi)有拿到房款，所以房子還是上家的，法院也有理由因上家被人起訴而將房子查封。盡管這樣的事發(fā)生的概率比較小，但是為了盡可能地規(guī)避購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)，最好約定第二期房款(一般在房款中占的比例較大)在下家拿到產(chǎn)證后再付。這樣的話(huà)，即使在領(lǐng)取產(chǎn)證之前遇到這樣的情況，下家的損失也不至于過(guò)大。