近年來(lái)，二手房交易迅速升溫，交易量已超過(guò)一手新房，而由于二手房房源復(fù)雜，交易者大多對(duì)行情和法律規(guī)定不熟悉，導(dǎo)致交易中的投訴和糾紛不斷，近日，廣州市房管局對(duì)二手房的投訴熱點(diǎn)進(jìn)行匯總分析，供購(gòu)房者參考。誰(shuí)知在宋先生拿到房產(chǎn)證后的1個(gè)月，中介公司憑看房單向法院起訴了宋先生，法院因此判決宋先生敗訴，要支付違約金和訴訟費(fèi)。但在簽合同前，中介公司告知?jiǎng)⑾壬撎讟钦谵k理確權(quán)手續(xù)，要等房管局辦妥確權(quán)手續(xù)及原業(yè)主房產(chǎn)證后，方可再辦理劉先生的交易過(guò)戶手續(xù)，但原業(yè)主同意一簽署合同并收到首期款后即可交鎖匙給劉先生入住。關(guān)于廣州二手房交易常見(jiàn)糾紛介紹的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

近年來(lái)，二手房交易迅速升溫，交易量已超過(guò)一手新房，而由于二手房房源復(fù)雜，交易者大多對(duì)行情和法律規(guī)定不熟悉，導(dǎo)致交易中的投訴和糾紛不斷，近日，廣州市房管局對(duì)二手房的投訴熱點(diǎn)進(jìn)行匯總分析，供購(gòu)房者參考。

獨(dú)家委托注明期限

案例：宋先生向某中介公司表示欲買(mǎi)二手房屋，該中介公司介紹了一套房屋給宋先生，宋先生比較滿意，就要求中介公司帶去看樓，看樓前中介公司要求宋先生先簽看房單，上面規(guī)定宋先生獨(dú)家委托該中介公司代為購(gòu)買(mǎi)此套房屋，6個(gè)月內(nèi)不得通過(guò)其他公司購(gòu)買(mǎi)同套房屋，宋先生覺(jué)得反正還沒(méi)確定是否買(mǎi)，簽也無(wú)所謂，于是就簽了。看了樓后，宋先生在與該公司談價(jià)錢(qián)時(shí)，覺(jué)得價(jià)錢(qián)不可接受，于是決定不買(mǎi)。2個(gè)月后，宋先生在另一家中介公司又看到了這套房屋，且報(bào)價(jià)較之前低了不少，便花錢(qián)購(gòu)買(mǎi)，并辦理了交易過(guò)戶手續(xù)。誰(shuí)知在宋先生拿到房產(chǎn)證后的1個(gè)月，中介公司憑看房單向法院起訴了宋先生，法院因此判決宋先生敗訴，要支付違約金和訴訟費(fèi)。

分析：在未明確自己購(gòu)買(mǎi)意向及中介公司服務(wù)素質(zhì)前，應(yīng)三思是否要由該中介公司獨(dú)家為自己提供服務(wù)。如選擇了中介公司為自己獨(dú)家代理，則應(yīng)在看房單上清楚注明獨(dú)家代理的有效期限(該期限不宜過(guò)長(zhǎng))，以及如因價(jià)格問(wèn)題不能達(dá)成協(xié)議時(shí)是否繼續(xù)履行看房單的約定。

合同寫(xiě)清“縮水樓”賠償

案例：陳先生通過(guò)××中介公司購(gòu)買(mǎi)了一套未取得產(chǎn)權(quán)證的二手房，陳先生與原業(yè)主及中介公司簽署了買(mǎi)賣合同，合同中規(guī)定購(gòu)房款按套計(jì)算，房屋面積以房管局實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。幾個(gè)月后，陳先生購(gòu)買(mǎi)的該套商品房房產(chǎn)證發(fā)放下來(lái)，陳先生發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證上的面積比當(dāng)時(shí)與原業(yè)主及中介公司簽定的合同面積小。陳先生認(rèn)為利益受到侵害，要求原業(yè)主及中介公司賠償，但原業(yè)主及中介公司認(rèn)為當(dāng)時(shí)簽合同時(shí)已注明房屋面積以房管局實(shí)測(cè)為準(zhǔn)。

分析：在一般市民眼里，“縮水樓”只會(huì)出現(xiàn)在一手期房中，但是實(shí)際上二手房買(mǎi)賣過(guò)程中也會(huì)出現(xiàn)這種情況。以預(yù)售合同進(jìn)行交易應(yīng)注意面積差異問(wèn)題，為保護(hù)自身權(quán)益，買(mǎi)方應(yīng)在合同中加入如何處理面積差異的條款;尤其是約定購(gòu)房款以按套計(jì)價(jià)的方式來(lái)計(jì)算時(shí)，買(mǎi)方更應(yīng)注意在合同中約定好當(dāng)合同面積小于房管局實(shí)測(cè)面積時(shí)，如何彌補(bǔ)自身?yè)p失。[page]

什么時(shí)候過(guò)戶應(yīng)明確

案例：羅先生通過(guò)××中介公司購(gòu)買(mǎi)了一套二手商品房，付款方式為銀行按揭，在與原業(yè)主及中介公司簽署買(mǎi)賣合同時(shí)，只明確規(guī)定了何時(shí)到銀行辦理按揭手續(xù)，而對(duì)何時(shí)到房管局辦理交易過(guò)戶手續(xù)，合同中只是大概規(guī)定為辦妥銀行按揭手續(xù)之后，但并無(wú)規(guī)定具體時(shí)間，簽署買(mǎi)賣合同后羅先生支付了定金及首期房款，并支付了中介公司一半傭金。銀行按揭手續(xù)辦妥后，羅先生多次催促賣方及中介公司盡快到房管局辦理過(guò)戶手續(xù)，但賣方以出差為由，一直拖了2個(gè)月。

分析：在買(mǎi)賣二手房中，最重要的就是過(guò)戶。由于一時(shí)的疏忽大意，沒(méi)有把房子的過(guò)戶時(shí)間列入雙方買(mǎi)賣合同當(dāng)中，致使交了房款或辦理銀行按揭后，過(guò)戶卻一拖再拖，碰到這樣事情的人并不少見(jiàn)。明確交易過(guò)戶時(shí)間是合同中的重要組成條款，買(mǎi)方為保障自身權(quán)益，避免賣方及中介公司拖延交易時(shí)間，盡量不要以大概時(shí)間作為合同履行時(shí)間，一定要在合同中注明具體時(shí)間。

慎買(mǎi)尚未確權(quán)的二手房

案例：劉先生委托××中介公司購(gòu)買(mǎi)二手房，中介公司介紹了一套沒(méi)住過(guò)的全新二手房給劉先生，經(jīng)多次看樓和討價(jià)還價(jià)后，劉先生決定購(gòu)買(mǎi)該套房屋。但在簽合同前，中介公司告知?jiǎng)⑾壬撎讟钦谵k理確權(quán)手續(xù)，要等房管局辦妥確權(quán)手續(xù)及原業(yè)主房產(chǎn)證后，方可再辦理劉先生的交易過(guò)戶手續(xù)，但原業(yè)主同意一簽署合同并收到首期款后即可交鎖匙給劉先生入住。

由于劉先生對(duì)該套房的狀況及售價(jià)比較滿意，于是決定接受原業(yè)主提出的條件。誰(shuí)知入住三個(gè)月后，該套房屋的確權(quán)手續(xù)及房產(chǎn)證仍未辦妥，劉先生開(kāi)始緊張，多次催促原業(yè)主及中介公司，但由于房屋確權(quán)手續(xù)及房產(chǎn)證是由開(kāi)發(fā)商辦理的，原業(yè)主及中介公司亦無(wú)辦法，只能繼續(xù)等下去。

分析：有些二手房或者是拍賣的房子，雖然是全新沒(méi)人住過(guò)的、價(jià)格也合理、裝修也新凈，但是這些房子往往是還在辦理確權(quán)手續(xù)，尚未拿到房產(chǎn)證的。根據(jù)法律規(guī)定，正在辦理確權(quán)手續(xù)的房屋，必須待房管局辦妥確權(quán)手續(xù)及房產(chǎn)證后方可再出售，因此購(gòu)買(mǎi)此類房屋一定要慎重，要充分考慮好購(gòu)買(mǎi)此類房屋的風(fēng)險(xiǎn)。

列明附送裝修家電清單

案例：吳先生經(jīng)××中介公司介紹購(gòu)買(mǎi)一二手房產(chǎn)，在參觀該房產(chǎn)時(shí)，經(jīng)紀(jì)人口頭說(shuō)該房產(chǎn)連裝修及家電、家具一齊出售，但在吳先生與業(yè)主、中介公司簽署《房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同》時(shí)，僅約定了按現(xiàn)狀交付，并無(wú)將配送家電、家具等詳細(xì)情況列入合同。待吳先生與原業(yè)主及經(jīng)紀(jì)人在成交后驗(yàn)樓時(shí)，發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)家電、家具都被搬走，只留下一些破爛。吳先生即與原業(yè)主及經(jīng)紀(jì)人理論，原業(yè)主與經(jīng)紀(jì)人稱合同注明是現(xiàn)狀交付，并無(wú)說(shuō)配送家電。[page]

分析：有些二手房為了吸引買(mǎi)家會(huì)以豪華裝修加全套家私電器為賣點(diǎn)，當(dāng)買(mǎi)家去看房子的時(shí)候往往被這些“贈(zèng)品”所吸引，就與中介簽定合同。但到交房時(shí)，豪華裝修就會(huì)被調(diào)換。為了免受損失，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房產(chǎn)時(shí)，如在某些細(xì)節(jié)方面與原業(yè)主或中介公司有口頭約定，必須注意在簽署合同時(shí)將口頭約定的細(xì)節(jié)事項(xiàng)一一列明，這樣才可避免事后產(chǎn)生糾紛。而中介公司亦應(yīng)注意提醒當(dāng)事人對(duì)與房產(chǎn)一并出售或出租的東西，要在合同中列明。

賣樓“塌訂”小心賠錢(qián)

案例：陳小姐通過(guò)××中介公司出售一房屋并簽定委托出售協(xié)議，中介公司很快為其找到買(mǎi)家并將買(mǎi)家交來(lái)的3000元訂金轉(zhuǎn)交陳小姐，陳小姐收取訂金后與買(mǎi)家和中介公司簽署了買(mǎi)賣合同。后另一中介公司找到陳小姐，說(shuō)有買(mǎi)家愿意以高出20000元的價(jià)錢(qián)購(gòu)買(mǎi)，陳小姐一聽(tīng)就心動(dòng)了，書(shū)面發(fā)信給××中介公司，要求退回3000元訂金并取消交易，與第二家中介公司及買(mǎi)家簽署買(mǎi)賣合同。后買(mǎi)家和中介公司向法院起訴陳小姐，要求陳小姐承擔(dān)違約責(zé)任：雙倍返還訂金，支付總房?jī)r(jià)6%的違約金，支付中介公司傭金，合計(jì)約20000元。法院經(jīng)審理判決陳小姐敗訴，賠償買(mǎi)家和中介公司損失并支付訴訟費(fèi)約23000元。

分析：價(jià)錢(qián)是影響二手房交易是否成功的一個(gè)重要因素，有些業(yè)主早期已通過(guò)中介公司與買(mǎi)家談妥價(jià)錢(qián)并收了買(mǎi)家的訂金，但此時(shí)另一家中介公司中途介入承諾將以更高的價(jià)錢(qián)出手。業(yè)主思前想后還是覺(jué)得要賺更多的錢(qián)，所以就“塌訂”。不過(guò)，房管部門(mén)提醒這類業(yè)主，一旦簽署了買(mǎi)賣合同并收取訂金就要履行合同，千萬(wàn)不要貪圖更多錢(qián)財(cái)而輕易撕毀合同，招致無(wú)謂的糾紛及損失。