家住花湖的董先生反映，幾個月前，停在小區里的電動踏板車被偷，他以“物業沒有盡到保安職責”為由拒交了物業費。隨后，物業對其停水、停電，無奈之下，董先生補交了費用。對此，黃石房管局物業辦負責人表示，物業服務主要突出“公共”，有些業主享受了物業管理服務，又以物業管理有瑕疵為由，拒交物業費，實際上是不妥的，并認為物業管理與投訴均應依規辦事，交物業費并不能與投訴混為一談。目前，港升物業已向該小區業主委員會申請提高物業管理費。該小區7號樓2單元一住戶馬某，在順成物業管理期間，以放在地下室的裝修材料丟失為由，一直未交物業費。關于物業服務不周，可拒交物業費？的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

家住花湖的董先生反映，幾個月前，停在小區里的電動踏板車被偷，他以“物業沒有盡到保安職責”為由拒交了物業費。隨后，物業對其停水、停電，無奈之下，董先生補交了費用。董先生在不滿的同時表示質疑：物業服務不到位，業主該如何維權?

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物業管理費收取標準

物業管理條例

如何避免物業糾紛

在物業管理公司看來，業主拖欠物業費，已經嚴重影響到正常的工作開展。然而，在業主眼里，“拒交物業費”似乎成為了抗衡物業服務不到位的唯一“籌碼”。

對此，黃石房管局物業辦負責人表示，物業服務主要突出“公共”，有些業主享受了物業管理服務，又以物業管理有瑕疵為由，拒交物業費，實際上是不妥的，并認為物業管理與投訴均應依規辦事，交物業費并不能與投訴混為一談。

現狀

不交物業費業主理由多

黃石市延安路的順佳四季花城小區，物業和業主之間的糾紛從2006年至今從未斷過。2006年7月，黃石市港升物業管理公司進駐，為小區1224戶業主服務。目前，業主拖欠的物業管理費達40萬元之多。“很多業主拒交物業費的理由，實在令人匪夷所思。”港升物業的經理何水泉無奈地稱，小區每月按小高層每平方米4角錢、電梯層每戶30元的標準來收取物業費。“業主自己家的門壞了”、“去年大雪凍住水管，高樓沒有自來水”、“一家陽臺種菜肥料臭，單元其他住戶不滿”、“70歲婆婆自己在小區里摔了一跤，怪道路不平”等，都成了業主不交物業費的理由。

為了能收回物業費，物業在去年和今年的七八月份，對不交物業費的200多戶實行停水、停電。大部分業主表示理解，其中也不乏態度特別不好的。如今年11月初，港升物業向小區一住戶遞出律師函。據了解，該住戶從2009年開始拒交物業費共3200多元。單位多次下通知協調，物業登門勸說一二十次，業主依然不交。何水泉說：“他拒交的理由是，對面單元的垃圾桶不該放在他家樓下，他站在陽臺上，看著不舒服。”

同時，小區門前72家門面，有62家拒交物業費。為了節約成本，按要求規定1000戶住戶配備6位維修人員，現在小區減至3位，環衛工從10人減至8人。今年4月，取消了小區工作人員每人每天3元的工作餐。“看今年最后兩個月收取物業費的情況，如果情況依然不好，物業將考慮退出。”何水泉介紹，該小區所在的黃印社區，是省先進社區，而順佳四季花城又是社區窗口，這就要求小區的環境設施配套齊全、清潔衛生要求相應提高。環衛工人經常加班加點，但因為無加班費而抱怨連連。目前，港升物業已向該小區業主委員會申請提高物業管理費。

物業

拖欠物業費公司難經營

2006年，被省住建廳評為“優秀住宅小區”的武漢路東楚名居，依然逃脫不了物業費難收的命運。

該小區2005年底交房，共有340戶，每月每戶按5角/平方米的標準來收取物業費。自順成物業2007年底退出后，2008年1月1日，興達物業正式與東楚名居“聯姻”，至今有20萬余元物業費未收上來。“上一任物業遺留的問題很多。”興達物業經理任建新舉了個例子。該小區7號樓2單元一住戶馬某，在順成物業管理期間，以放在地下室的裝修材料丟失為由，一直未交物業費。2008年更換新物業至今，欠下2900多元的物業費。

不僅如此，順成物業在2007年底退出之前，為收取欠下的物業費用，在小區貼出告示，承諾當時交物業費的住戶可免費送一兩個月的物業服務。“相當于把興達物業08年進駐時的部分物業費收走了，共有8000多元，至今未歸還，一直協調無果。”任建新說道。

任建新算了一筆賬。東楚名居有4萬多平方米，按每平方米5角、100%收繳率來算，每月能收到2萬多元。小區工作人員18人，2008年保安、保潔人員工資在500元/月，而現在最低也要750元/月。人員開銷、維修維護等費用，現在每月差不多支出2萬元。而現在小區物業費收繳率只能達到50%—60%，欠費導致物業公司無法經營。

無奈之下，該物業公司只好選擇“拆東補西”。據了解，牧羊湖的磁湖新都，是興達物業管理的另一小區。雖然該小區的物業費標準只有0.25—0.35元/平方米，但是物業收繳率能達到80%—90%。“磁湖新都收物業費賺的一點錢，全都貼到東楚名居了。照這樣虧本經營，根本做不下去。”任建新無奈地說。

業主

不交物業費是唯一籌碼

采訪中，很多小區業主認為，拒交物業費是一種督促物業公司提高服務質量的手段。

中央華府小區的王先生稱，去年家里被小偷“光顧”，被盜之事證明小區物業保安沒有履行職責，已經一年多沒有交物業費了。

東楚名居的嚴女士認為，物業是一種服務，自己交了錢就要享受這種服務。如果物業公司沒有“照顧”好小區，則業主有理由不交物業費。就像去商場買東西一樣，不滿意可以退貨。

華夏城的程小姐稱，小區院子里的路燈一直不怎么亮，晚上根本起不到照明的效果，多次投訴無果。像這樣一些小問題不可能去法院起訴，只好不交物業費，以示不滿意。“住的單元有幾戶不交物業費，物業服務照常，這對我們正常交費的不是很不公平。”順佳四季花城小區的李先生不滿地說，不交物業費會在小區里“傳染”。

磁湖東城的汪女士認為，物業公司應該公布每月的支出費用，小區業主委員會根據物業公司的表現來決定物業公司的去留，或者是跟物業詳談物業費以及服務細則。

物業辦

應理解物業管理的性質

“業主拒交物業費的原因有很多，主要是對物業管理性質不理解。”黃石房管局物業辦主任鄔勇剛稱，物業服務主要突出“公共”，有些業主享受了物業管理服務，但以物業管理有瑕疵為由，拒交物業費，實際上是不妥的。

據介紹，物業服務收費是維持整個小區正常運轉的一個必要的收費。它的開支包括公共設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等項目進行日常維護、修繕、整治，還有工作人員、清潔工、保安的工資等。隨著市場人力等成本的逐年增加，物業公司的支出也越來越大。而目前黃石的物業服務收費全部采取指導價格，符合當時物業開支等條件，現在物業費很難調整。“只能由物業公司跟該小區的業主委員會進行協商。業主委員會要真正從市場角度去核定物業費的標準，保證物業公司在合理利潤前提下，對其物業服務成本進行核定。”鄔勇剛表示，物業公司可以通過幾種渠道保證物業費的收取：一是嚴格執行業主管理公約，對不履行業主義務的住戶，限制其權利;二是通過優質的服務獲得業主的認同;三是通過正常途徑，如投訴、司法等途徑解決。 [page]

律師

拒交物業費是業主違約

湖北易圣律師事務所律師李姝認為，業主維權應該通過合法的方式和渠道，如果業主對物業管理公司不滿意，可由業主委員會重新選聘物業管理公司，若沒有成立業主委員會，也可由三分之二以上業主聯名選聘物業管理公司。“業主拒交物業費，是單方面違約。”李姝表示，由于業主與物業管理公司之間有合同約定，業主不交物業費實際上是不遵守契約精神。

李姝律師表示，房管部門特別是物業辦是物業公司的管理部門，同時在業主與物業公司之間也應該是協調者的角色。

中央華府小區的王先生稱，去年家里被小偷“光顧”，被盜之事證明小區物業保安沒有履行職責，已經一年多沒有交物業費了。

東楚名居的嚴女士認為，物業是一種服務，自己交了錢就要享受這種服務。如果物業公司沒有“照顧”好小區，則業主有理由不交物業費。就像去商場買東西一樣，不滿意可以退貨。

華夏城的程小姐稱，小區院子里的路燈一直不怎么亮，晚上根本起不到照明的效果，多次投訴無果。像這樣一些小問題不可能去法院起訴，只好不交物業費，以示不滿意。“住的單元有幾戶不交物業費，物業服務照常，這對我們正常交費的不是很不公平。”順佳四季花城小區的李先生不滿地說，不交物業費會在小區里“傳染”。

磁湖東城的汪女士認為，物業公司應該公布每月的支出費用，小區業主委員會根據物業公司的表現來決定物業公司的去留，或者是跟物業詳談物業費以及服務細則。

物業辦

應理解物業管理的性質

“業主拒交物業費的原因有很多，主要是對物業管理性質不理解。”黃石房管局物業辦主任鄔勇剛稱，物業服務主要突出“公共”，有些業主享受了物業管理服務，但以物業管理有瑕疵為由，拒交物業費，實際上是不妥的。

據介紹，物業服務收費是維持整個小區正常運轉的一個必要的收費。它的開支包括公共設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等項目進行日常維護、修繕、整治，還有工作人員、清潔工、保安的工資等。隨著市場人力等成本的逐年增加，物業公司的支出也越來越大。而目前黃石的物業服務收費全部采取指導價格，符合當時物業開支等條件，現在物業費很難調整。“只能由物業公司跟該小區的業主委員會進行協商。

業主委員會要真正從市場角度去核定物業費的標準，保證物業公司在合理利潤前提下，對其物業服務成本進行核定。”鄔勇剛表示，物業公司可以通過幾種渠道保證物業費的收取：一是嚴格執行業主管理公約，對不履行業主義務的住戶，限制其權利；二是通過優質的服務獲得業主的認同；三是通過正常途徑，如投訴、司法等途徑解決。

律師

拒交物業費是業主違約

湖北易圣律師事務所律師李某認為，業主維權應該通過合法的方式和渠道，如果業主對物業管理公司不滿意，可由業主委員會重新選聘物業管理公司，若沒有成立業主委員會，也可由三分之二以上業主聯名選聘物業管理公司。“業主拒交物業費，是單方面違約。”李某表示，由于業主與物業管理公司之間有合同約定，業主不交物業費實際上是不遵守契約精神。

李律師表示，房管部門特別是物業辦是物業公司的管理部門，同時在業主與物業公司之間也應該是協調者的角色。

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