“基建狂魔”一直是我國(guó)的網(wǎng)絡(luò)熱詞，城鎮(zhèn)化建設(shè)日新月異，一個(gè)個(gè)小區(qū)建成，居民從棚戶區(qū)搬遷上樓，居住環(huán)境有了很大改善，人民的生活水平大大提高。在物質(zhì)文明提高的同時(shí)，國(guó)家也進(jìn)行大量普法宣傳，人民法律意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，法律素養(yǎng)越來(lái)越高。

但總有些業(yè)主，對(duì)物業(yè)服務(wù)等公共服務(wù)存在認(rèn)識(shí)上的偏差，作為從事物業(yè)企業(yè)法律服務(wù)的元甲律所物業(yè)團(tuán)隊(duì)，也承擔(dān)著“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”的普法宣傳責(zé)任!元甲律所接受海淀區(qū)某物業(yè)管理中心委托后，與小區(qū)業(yè)主溝通聯(lián)系，與其“擺事實(shí)、講道理”，大多數(shù)欠費(fèi)業(yè)主在元甲律所物業(yè)團(tuán)隊(duì)的普法講解下均已交費(fèi)，但還是有個(gè)別業(yè)主，以各種理由拒絕繳納相關(guān)費(fèi)用。

2020年，元甲律所物業(yè)團(tuán)隊(duì)代理物業(yè)公司與業(yè)主劉先生租賃合同糾紛一案，劉先生一邊享受著物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)，一邊以“沒(méi)錢”、“供暖溫度不達(dá)標(biāo)”、“自己房屋漏水，物業(yè)沒(méi)有及時(shí)維修”等多個(gè)借口拒交相應(yīng)的費(fèi)用，僅供暖費(fèi)一項(xiàng)費(fèi)用欠費(fèi)就長(zhǎng)達(dá)13年!

相信再善良的物業(yè)公司對(duì)此也會(huì)感到不愉快，適時(shí)依法將欠費(fèi)業(yè)主起訴至法院，也是維護(hù)己方合法權(quán)益的一種方式。元甲律所物業(yè)跟案人員與劉先生溝通時(shí)，他充耳不聞、固執(zhí)己見(jiàn)，還是堅(jiān)持不交費(fèi)。元甲辦案律師將其起訴至法院，也是維護(hù)物業(yè)公司合法權(quán)益的一種選擇!

疫情歷時(shí)三年，此案件也歷時(shí)近三年，終于在2023年3月拿到法院的判決書(shū)，法院依法支持了我方全部訴訟請(qǐng)求，并判決業(yè)主劉先生支付違約金。物業(yè)公司對(duì)案件結(jié)果非常滿意，為元甲律所物業(yè)團(tuán)隊(duì)豎起大拇指!

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正義可能會(huì)遲到，但永遠(yuǎn)不會(huì)缺席!

小區(qū)業(yè)主享受了物業(yè)公司提供的服務(wù)，就應(yīng)當(dāng)交納相應(yīng)的費(fèi)用。物業(yè)公司是我國(guó)市場(chǎng)主體，是自負(fù)盈虧的企業(yè)，其為小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，獲得相應(yīng)的報(bào)酬，是《中華人民共和國(guó)民法典》賦予的權(quán)利，任何人不得侵犯其合法權(quán)利。

案例來(lái)源：

北京市元甲律師事務(wù)所，以上為元甲律所辦理過(guò)的真實(shí)案例，為確保個(gè)人和商業(yè)隱私，文中所有人物的名字均使用化名。

相關(guān)資料：

這些情況業(yè)主可以拒交物業(yè)費(fèi)嗎?

房子沒(méi)入住要交物業(yè)費(fèi)嗎?

法官說(shuō)

小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要是公共性服務(wù)收費(fèi)，包括公共設(shè)備、設(shè)施的日常運(yùn)行、維修和保養(yǎng)，綠化管理、保安、保潔等，無(wú)論業(yè)主是否入住，即使房屋空置，也應(yīng)當(dāng)繳納相應(yīng)物業(yè)費(fèi)。

法條鏈接

《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十四條第一款：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

房屋質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致漏水

可以不交物業(yè)費(fèi)嗎?

法官說(shuō)

開(kāi)發(fā)商作為房屋的開(kāi)發(fā)銷售方，對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，屬于房屋質(zhì)量問(wèn)題的漏水、滲水問(wèn)題，與物業(yè)服務(wù)不是同一法律關(guān)系，業(yè)主應(yīng)追究開(kāi)發(fā)商的賠償責(zé)任，故不能以此為由拒繳物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)公司提供的服務(wù)不滿意

能拒交物業(yè)費(fèi)嗎?

法官說(shuō)

需要具體情況具體分析。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)是針對(duì)全體業(yè)主和整體區(qū)域的各個(gè)方面提供的，具有公共性和整體性，涉及全體業(yè)主和整個(gè)小區(qū)的公共利益，在效用上具有不可分割性和依賴性，業(yè)主若認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在局部瑕疵而拒交物業(yè)費(fèi)(如部分垃圾沒(méi)有及時(shí)清理、公共區(qū)域照明燈損壞等)，這樣的做法會(huì)導(dǎo)致業(yè)主的個(gè)人收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于給物業(yè)公司和多數(shù)業(yè)主造成的損害，因此不能以物業(yè)服務(wù)存在局部瑕疵為由拒交物業(yè)費(fèi)。

但是，如果物業(yè)服務(wù)存在違反法律法規(guī)、安全保障明顯不到位等重大瑕疵的，物業(yè)費(fèi)可以適當(dāng)減免;因物業(yè)服務(wù)瑕疵導(dǎo)致的損失，業(yè)主可以要求物業(yè)進(jìn)行賠償。比如：小區(qū)門(mén)禁損壞后物業(yè)未及時(shí)修復(fù)，未設(shè)保安室，亦無(wú)保安巡查，或雖有錄像監(jiān)控但監(jiān)控?fù)p壞缺失等原因，導(dǎo)致業(yè)主財(cái)物被偷竊的，可以認(rèn)為物業(yè)在業(yè)主安全保障方面明顯管理不到位，為重大瑕疵，可以減免物業(yè)費(fèi)。

法條鏈接

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

沒(méi)交物業(yè)費(fèi)

物業(yè)停水停電，合法嗎?

法官說(shuō)

不合法。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期未足額繳納物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付物業(yè)費(fèi);合理期限屆滿后仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或申請(qǐng)仲裁，不得通過(guò)對(duì)業(yè)主進(jìn)行停水停電等不合法措施催交物業(yè)費(fèi)。

法條鏈接

《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十四條第三款：物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

物業(yè)擅自對(duì)外出租地面停車位

導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法停車，合法嗎?

法官說(shuō)

該情形涉及物業(yè)共用部分處分權(quán)的問(wèn)題，焦點(diǎn)在于物業(yè)公司能否有權(quán)將地面停車位(或者其他業(yè)主共有區(qū)域)出租經(jīng)營(yíng)。若物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，擅自將共用部分出租經(jīng)營(yíng)，屬于無(wú)權(quán)處分，業(yè)主委員會(huì)可以物業(yè)公司侵權(quán)為由要求物業(yè)公司停止侵害，恢復(fù)原狀，并賠償損失。

若物業(yè)公司對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)是經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)授權(quán)通過(guò)的，則所得收益應(yīng)當(dāng)用于補(bǔ)充業(yè)主專項(xiàng)維修資金，不得由物業(yè)擅自挪用。

法條鏈接

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十五條第二款：占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

小區(qū)內(nèi)違規(guī)停放的電瓶車自燃

業(yè)主遭受損失

物業(yè)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任嗎?

法官說(shuō)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其服務(wù)區(qū)域盡到安全保障義務(wù)，因物業(yè)公司未充分盡到安全保障義務(wù)，而導(dǎo)致業(yè)主財(cái)產(chǎn)、人身遭受損失、損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)與實(shí)際侵權(quán)人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

法條鏈接

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

物業(yè)發(fā)的《用戶手冊(cè)》約定

“業(yè)主違反手冊(cè)規(guī)定，

物業(yè)公司有權(quán)罰款”，合法嗎?

法官說(shuō)

不合法。《中華人民共和國(guó)行政處罰法》規(guī)定，行政處罰僅由具有行政處罰權(quán)的行政機(jī)關(guān)或法律、法規(guī)授權(quán)的具有管理公共事物職能的組織可以在法定職權(quán)或授權(quán)范圍內(nèi)實(shí)施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是一個(gè)企業(yè)法人或非法人組織，并不是行政機(jī)關(guān)，也不具備公共管理職能，它與業(yè)主間是平等的民事法律關(guān)系，因此不享有處罰業(yè)主的行政權(quán)力，無(wú)權(quán)實(shí)施罰款等行政處罰行為。

但如果業(yè)主因不當(dāng)行為構(gòu)成違約，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。

買了二手房

原業(yè)主欠繳的物業(yè)費(fèi)該我付嗎?

法官說(shuō)

對(duì)于所購(gòu)二手房有欠繳物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題，如果二手房買賣合同中有關(guān)于物業(yè)費(fèi)承擔(dān)的具體約定，按約定;

如果房屋買賣合同未約定，因原物業(yè)費(fèi)屬于原業(yè)主與物業(yè)公司之間的約定，故之前欠繳的物業(yè)費(fèi)應(yīng)由原業(yè)主向物業(yè)公司繳納。