“基建狂魔”一直是我國的網絡熱詞，城鎮化建設日新月異，一個個小區建成，居民從棚戶區搬遷上樓，居住環境有了很大改善，人民的生活水平大大提高。在物質文明提高的同時，國家也進行大量普法宣傳，人民法律意識越來越強，法律素養越來越高。

但總有些業主，對物業服務等公共服務存在認識上的偏差，作為從事物業企業法律服務的元甲律所物業團隊，也承擔著“點對點”的普法宣傳責任!元甲律所接受海淀區某物業管理中心委托后，與小區業主溝通聯系，與其“擺事實、講道理”，大多數欠費業主在元甲律所物業團隊的普法講解下均已交費，但還是有個別業主，以各種理由拒絕繳納相關費用。

2020年，元甲律所物業團隊代理物業公司與業主劉先生租賃合同糾紛一案，劉先生一邊享受著物業企業提供的服務，一邊以“沒錢”、“供暖溫度不達標”、“自己房屋漏水，物業沒有及時維修”等多個借口拒交相應的費用，僅供暖費一項費用欠費就長達13年!

相信再善良的物業公司對此也會感到不愉快，適時依法將欠費業主起訴至法院，也是維護己方合法權益的一種方式。元甲律所物業跟案人員與劉先生溝通時，他充耳不聞、固執己見，還是堅持不交費。元甲辦案律師將其起訴至法院，也是維護物業公司合法權益的一種選擇!

疫情歷時三年，此案件也歷時近三年，終于在2023年3月拿到法院的判決書，法院依法支持了我方全部訴訟請求，并判決業主劉先生支付違約金。物業公司對案件結果非常滿意，為元甲律所物業團隊豎起大拇指!

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正義可能會遲到，但永遠不會缺席!

小區業主享受了物業公司提供的服務，就應當交納相應的費用。物業公司是我國市場主體，是自負盈虧的企業，其為小區提供了物業服務，獲得相應的報酬，是《中華人民共和國民法典》賦予的權利，任何人不得侵犯其合法權利。

案例來源：

北京市元甲律師事務所，以上為元甲律所辦理過的真實案例，為確保個人和商業隱私，文中所有人物的名字均使用化名。

相關資料：

這些情況業主可以拒交物業費嗎?

房子沒入住要交物業費嗎?

法官說

小區的物業服務費主要是公共性服務收費，包括公共設備、設施的日常運行、維修和保養，綠化管理、保安、保潔等，無論業主是否入住，即使房屋空置，也應當繳納相應物業費。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第一款：業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

房屋質量問題導致漏水

可以不交物業費嗎?

法官說

開發商作為房屋的開發銷售方，對所售商品房承擔質量保修責任，屬于房屋質量問題的漏水、滲水問題，與物業服務不是同一法律關系，業主應追究開發商的賠償責任，故不能以此為由拒繳物業費。

物業公司提供的服務不滿意

能拒交物業費嗎?

法官說

需要具體情況具體分析。因為物業服務是針對全體業主和整體區域的各個方面提供的，具有公共性和整體性，涉及全體業主和整個小區的公共利益，在效用上具有不可分割性和依賴性，業主若認為物業服務企業提供的物業服務存在局部瑕疵而拒交物業費(如部分垃圾沒有及時清理、公共區域照明燈損壞等)，這樣的做法會導致業主的個人收益遠遠小于給物業公司和多數業主造成的損害，因此不能以物業服務存在局部瑕疵為由拒交物業費。

但是，如果物業服務存在違反法律法規、安全保障明顯不到位等重大瑕疵的，物業費可以適當減免;因物業服務瑕疵導致的損失，業主可以要求物業進行賠償。比如：小區門禁損壞后物業未及時修復，未設保安室，亦無保安巡查，或雖有錄像監控但監控損壞缺失等原因，導致業主財物被偷竊的，可以認為物業在業主安全保障方面明顯管理不到位，為重大瑕疵，可以減免物業費。

法條鏈接

《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條：物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

沒交物業費

物業停水停電，合法嗎?

法官說

不合法。業主違反物業服務合同約定逾期未足額繳納物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付物業費;合理期限屆滿后仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或申請仲裁，不得通過對業主進行停水停電等不合法措施催交物業費。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第三款：物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

物業擅自對外出租地面停車位

導致業主無法停車，合法嗎?

法官說

該情形涉及物業共用部分處分權的問題，焦點在于物業公司能否有權將地面停車位(或者其他業主共有區域)出租經營。若物業公司未經業主大會授權，擅自將共用部分出租經營，屬于無權處分，業主委員會可以物業公司侵權為由要求物業公司停止侵害，恢復原狀，并賠償損失。

若物業公司對外出租經營是經過業主大會授權通過的，則所得收益應當用于補充業主專項維修資金，不得由物業擅自挪用。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第二百七十五條第二款：占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

《物業管理條例》第五十四條：利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

小區內違規停放的電瓶車自燃

業主遭受損失

物業承擔連帶賠償責任嗎?

法官說

物業服務企業應當對其服務區域盡到安全保障義務，因物業公司未充分盡到安全保障義務，而導致業主財產、人身遭受損失、損害的，業主可以要求物業服務企業與實際侵權人承擔連帶賠償責任。

法條鏈接

《物業管理條例》第三十五條：物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

物業發的《用戶手冊》約定

“業主違反手冊規定，

物業公司有權罰款”，合法嗎?

法官說

不合法。《中華人民共和國行政處罰法》規定，行政處罰僅由具有行政處罰權的行政機關或法律、法規授權的具有管理公共事物職能的組織可以在法定職權或授權范圍內實施。物業服務企業只是一個企業法人或非法人組織，并不是行政機關，也不具備公共管理職能，它與業主間是平等的民事法律關系，因此不享有處罰業主的行政權力，無權實施罰款等行政處罰行為。

但如果業主因不當行為構成違約，物業服務企業有權要求業主承擔違約責任。

買了二手房

原業主欠繳的物業費該我付嗎?

法官說

對于所購二手房有欠繳物業費的問題，如果二手房買賣合同中有關于物業費承擔的具體約定，按約定;

如果房屋買賣合同未約定，因原物業費屬于原業主與物業公司之間的約定，故之前欠繳的物業費應由原業主向物業公司繳納。