裁判要旨物業公司以格式條款限制業主封閉陽臺，排除業主的主要權利，按照合同法規定該條款無效。業主作為陽臺的專有所有權人，有權對陽臺正當支配使用，物業公司無合法依據不得干涉。物業公司向南通市崇川區人民法院起訴，要求裴蕾將南側陽臺恢復原狀、確認《補充協議》中不得封閉陽臺的約定合法有效。物業公司上訴請求撤銷原判，改判支持其一審的訴訟請求。物業公司關于封閉陽臺并非裴蕾主要權利的上訴理由，不能成立。關于封閉陽臺是業主專有支配權的正當行使——南通中院判決新海通物業公司訴裴蕾物業管理合的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

裁判要旨

物業公司以格式條款限制業主封閉陽臺，排除業主的主要權利，按照合同法規定該條款無效。業主作為陽臺的專有所有權人，有權對陽臺正當支配使用，物業公司無合法依據不得干涉。

案情

2003年5月，江蘇南通市民裴蕾向南通新海通有限公司購買天安花園2幢04室房屋一套，雙方在合同中約定：“不得擅自封閉陽臺 (除北陽臺)”、“買受人在結清房款、簽訂物業管理合同、交納相關費用后，方能領取房屋鑰匙”。同年11月，裴蕾領取房屋鑰匙時與南通新海通物業管理有限責任公司(以下簡稱物業公司)簽訂了《天安花園物業管理公約》及《補充協議》等。《補充協議》第六條約定：“本小區統一不得封閉陽臺、改變立面”。裴蕾入住后，發現房屋挑檐過窄，雨天積水，同時，由于緊鄰馬路，噪聲大、灰塵多，遂在南側陽臺上加裝了無色、無邊框、平推開合式的玻璃窗。物業公司向南通市崇川區人民法院起訴，要求裴蕾將南側陽臺恢復原狀、確認《補充協議》中不得封閉陽臺的約定合法有效。

裁判

南通市崇川區人民法院認為，物業公司以事先擬訂的格式條款，排除各業主對陽臺的專有支配權，根據合同法第四十條的規定該條款無效。裴蕾出于居住安全、防塵、防噪音等因素將南側陽臺封閉不為物業管理法律法規所禁止。并且，裴蕾采用無色、無邊框、平推開合式的玻璃封閉陽臺，已顧及物業外觀的美觀，未與小區業主的公共利益相沖突，是對其合法權利的正當行使，故物業公司無權加以干涉。據此，判決：一、物業公司與裴蕾簽訂的《補充協議》中不得封閉陽臺的內容無效;二、駁回物業公司要求裴蕾將南側陽臺恢復原狀的訴訟請求。

物業公司上訴請求撤銷原判，改判支持其一審的訴訟請求。其認為：一、封閉陽臺不屬于業主專有支配權的正當行使。二、封閉陽臺不屬于裴蕾的主要權利。1.封閉陽臺不屬于專有支配權，更談不上是業主使用陽臺的主要權利。裴蕾房屋的南側陽臺從設計到交付，均為不封閉，這符合國家規范及陽臺的功能，能夠滿足業主的需要。2.在陽臺使用上要求其具有“安全、防塵、防噪音”的功能，是對使用陽臺權利內容的增加，不屬于業主的主要權利。

南通中院認為，本案爭議焦點為：一、《補充協議》中“不得封閉陽臺”的條款是否有效?二、裴蕾封閉陽臺的行為是否正當?

一、關于第一個爭議焦點。南通中院認為，本案物業公司通過其單方提供、為重復使用而預先擬定的《補充協議》，提出“不得封閉陽臺” 的條款，該條款未與裴蕾等業主協商，亦非遵從業主大會的決定或業主委員會的授權，根據合同法第三十九條第二款的規定，屬于格式條款。裴蕾通過訂立合同、支付價款、辦理產權登記等取得房屋建筑物區分所有權。案涉陽臺作為附屬于房屋主體的特定部分，其以上下樓板和金屬護欄等固定物與建筑物其他部分相隔離，并與房屋主體緊密相連，不存在建筑物中的共有部分，在構造和使用上均具有獨立性，應確定為房屋的專有部分，業主裴蕾依法享有專有所有權。《補充協議》以格式條款禁止封閉陽臺，排除了對方的主要權利，根據合同法第四十條規定，應屬無效。

物業公司關于封閉陽臺并非裴蕾主要權利的上訴理由，不能成立。首先，權利在性質和數量上有主次之分。從權利性質上分析，封閉陽臺本屬行使專有所有權權能范圍內的行為，而專有所有權作為一種完全的物權，具有直接支配性、排他性等本質屬性，顯然屬于業主的主要權利。雖然從數量上分析，封閉陽臺只是業主享有的整個專有所有權的一小部分，但物權具有“一物一權”的特征，陽臺作為房屋主體不可分割的部分不成立單獨的物權，而且陽臺具有房屋其他部分不可替代的功能，業主即便只是失去這一數量上的小部分權利，也將嚴重影響合同目的的實現。因此，對權利主次的劃分不能以孤立、簡單的數量關系為標準。其次，權利在位階和等次上有高低之分。格式條款排除對方主要權利最直接的后果是導致合同權利義務嚴重失衡。本案當事人之間是物業管理法律關系，雙方應依此確定平等的權利義務，而物業公司卻依位階較低的物業管理權以未經協商的格式條款排除了業主位階更高的專有所有權，導致雙方權利義務的失衡。因而，兩權比較之下，業主的權利亦是一種主要權利。

二、關于本案第二個爭議焦點。南通中院認為，裴蕾封閉陽臺符合行使專有所有權的正當性要求。首先，封閉陽臺不屬于法律法規禁止業主從事的行為。其次，裴蕾封閉陽臺的目的、方式和結果正當。就目的而言，裴蕾出于保障居住安全和提高生活質量的考慮對陽臺予以封閉，未改變陽臺服務于居住的根本用途;就方式而言，裴蕾采用無色、無邊框玻璃以平推開合式的方式加裝于陽臺上，有別于傳統的封閉方式，已顧及物業外觀的美觀;就結果而言，裴蕾封閉陽臺沒有對房屋安全結構予以改變、破壞，不構成不當損毀，亦不影響相鄰住戶居住安全和便利，不影響建筑物正常使用。第三，裴蕾封閉陽臺未損害其他建筑物區分所有人的合法利益和社會公共利益。從南通市整體而言，大多居民小區交付時陽臺即已封閉，即使交付時未封閉，大多業主往往也會選擇自行封閉，這符合我市居民的居住習慣，亦和我國當前社會、自然環境以及社會觀念密切相關，因此，封閉陽臺是否損害建筑物區分所有人整體利益的判斷應符合我國的基本國情。而且，天安花園不存在處于風景名勝區等的特殊情形，沒有來自社會公共利益的特殊限制。第四，裴蕾封閉陽臺的行為尚無來自業主整體意志的限制。根據小區業主自治原則，業主大會可以對陽臺能否封閉及如何封閉等小區管理事項以民主方式議定，由業主委員會執行，該決議對全體業主具有合約的效力。而天安花園業主并未就此召開會議作出決議，業主委員會亦未正式成立。

三、關于本案最終的裁量。對于本案陽臺能否封閉及如何封閉問題，理想的方式是由物業公司從符合多數業主意愿的原則出發與業主協商，以達到業主權利與小區整體利益的和諧共進。但由于物業公司與包括裴蕾在內的業主不能就此達成一致，因而，本院只能就本案個案依法作出裁量，以平衡各方利益。裴蕾封閉陽臺不構成專有所有權的不當行使，法律應當保護這一合法、正當的利益。建筑物和小區外部美觀、整體風貌的保護雖無法律明文規定，但亦屬法理和通常意義上的正當利益，理應得到維護。而本案裴蕾對陽臺加以封閉，不可避免地改變了房屋部分立面外觀，對建筑和小區的整體和諧造成一定影響，但如物業公司在沒有合法依據情況下因此限制裴蕾封閉陽臺，又會侵犯裴蕾的正當權利，兩者存在一定的利益沖突。利益衡量之下，業主基于專有所有權而享有的居住利益比建筑物和小區整體美觀這樣的表層利益等次更高，也更為重大，應得到優先保護。

據此，2006年6月29日，南通中院依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規定，判決：駁回上訴，維持原判。

(本案案號為[2006]通中民二終字第0190號)

案例編寫人：江蘇省南通市中級人民法院 樊建兵 周 凱