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業主擅自封閉陽臺 探討物業管理合同
趙金保律師2021.12.28746人閱讀
導讀：
從業主擅自封閉陽臺引起的糾紛談起業主與物業管理公司簽訂的《管理協議》，《住宅裝修管理協議》以及購房時與開發商簽訂的《業主臨時公約》，都規定了業主、物業管理公司、開發商之間相應的責權利。物業管理公司訴至法院，至今尚未判決。那么業主擅自封閉陽臺。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
從業主擅自封閉陽臺引起的糾紛談起業主與物業管理公司簽訂的《管理協議》，《住宅裝修管理協議》以及購房時與開發商簽訂的《業主臨時公約》，都規定了業主、物業管理公司、開發商之間相應的責權利。物業管理公司訴至法院，至今尚未判決。關于業主擅自封閉陽臺的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
從業主擅自封閉陽臺引起的糾紛談起
業主與物業管理公司簽訂的《管理協議》，《住宅裝修管理協議》以及購房時與開發商簽訂的《業主臨時公約》，都規定了業主、物業管理公司、開發商之間相應的責權利。
2004 年5月，王某與某房地產開發公司簽訂《商品房買賣合同》一份，購得商品房一套。同年11月，王某與開發商指定的前期物業管理公司簽訂《管理協議》后取得房屋鑰匙。協議約定：本小區統一不得封閉陽臺。王某入住后，以陽臺雨天經常積水，房屋緊臨馬路噪聲大、灰塵多，不利于防盜等原因，對其陽臺進行了封閉。物業管理公司認為王某違反了《管理協議》，《住宅裝修管理協議》，予以阻止，雙方發生爭議。物業管理公司訴至法院，至今尚未判決。
物業管理公司認為：業主與開發公司的售房合同中，寫明南陽臺未封閉，北陽臺封閉，業主都簽字認可;業主與物業管理公司簽訂的《管理協議》也明示，業主不得隨意封閉陽臺。且均不違反法律法規的強制性規定，應為有效，雙方均應按約履行。
王某認為：附屬于房屋的陽臺為各業主獨立支配，物業管理公司未與業主協商而在協議中限制業主封閉陽臺，屬于排除合同相對人主要權利的格式條款，屬于霸王條款，應為無效，物業管理公司無權阻攔業主封閉陽臺。
深入研討該案件的整個過程，可見涉及以下幾個法律問題：
一、物業管理中民事法律關系如何確定
1、物業管理法律關系的主體是指在物業管理活動中以自己的名義，依法享有權利和承擔義務的個人、法人及其他組織，主要包括開發商、業主(業主大會和業主委員會)、物業管理公司、物業使用人。
2、物業管理法律關系的客體指法律關系主體權利義務共同指向的對象，包括物、行為和非物質。其中，“物”指物業，即建筑物本體、附屬設備、設施及相關場地。 “行為”指物業管理中各方主體的活動。“非物質財富”即智力活動成果，包括精神文化財富，如小區的榮譽稱號、規劃設計等。
3、物業管理法律關系的內容即主體享有的權利和承擔的義務，法律關系的實質即主體的權利和義務關系，由此可見，這起封閉陽臺引起的法律關系 是業主王某與物業管理公司之間 的法律關系 ，同時也與開發商、物業使用人等有關。
二、業主的權利如何確認
開發商是物業管理中十分重要的一員。最初，物業是由開發商開發、建造并通過房地產交易轉移給業主的。在一定程度上說，開發商是物業的創造者，原始取得物業的所有權。在物業銷售之前，開發商是物業的第一業主。開發商出售房屋后，開發商將原有的土地使用權和房屋所有權轉移給了新的產權所有人。
取得房屋所有權后的業主，享有的是一種不動產物權，又稱建筑物的區分所有權，即業主只對建筑專有部分享有所有權，對該專有部分行使權利，只要不損害其他業主的合法權益和社會公共利益，業主可自由行使之。
本案涉及的陽臺，開發商已出售給業主，就視為建筑物專有部分，但也有其不確定性。理由是：1、開發商為了創建“國家示范”小區，對陽臺封閉等具體問題有一定的外觀要求。2、陽臺(南陽臺)的功能，主要是通風透光，晾曬衣物，有利于業主花木綠化，觀察室外環境，呼吸新鮮空氣和進行體育鍛煉等，一旦封閉，就改變了它的功能。3、陽臺的建筑面積與室內建筑面積計算方法是不同的，開發商考慮到業主的心理要求，封閉了北陽臺，南陽臺則著重于實用與美觀的統一，一旦封閉就破壞了小區的整體美觀。
由此可見，陽臺作為房屋產權的特殊地位，并非真正意義上的全部產權，這與沒有車庫的底樓“天井”一樣，業主對“天井”的專有部分享有所有權，但不等于可在 “天井”內搭建任何建筑物。由于業主之前已與開發商、物業管理企業分別簽訂了有關合同，必須與兩者協商此事，否則便超出了業主享有的部分所有權的范圍。
三、《管理協議》、《住宅裝修管理協議》是否為霸王條款
業主與物業管理公司簽訂的《管理協議》，《住宅裝修管理協議》以及購房時與開發商簽訂的《業主臨時公約》，都規定了業主、物業管理公司、開發商之間相應的責權利。
所謂霸王條款，是指一些經營者單方面制訂逃避法定義務、自身責任的不平等地的格式合同、協議、通知、聲明和公告等。而物業管理相關協議和公約的簽訂是國家《物業管理條例》所規定的，個別業主不能主觀將其視為霸王條款，拒不執行。
物業管理納入市場化，業主與物業管理公司是一種完全的合同關系，是一種平等地的法律關系。物業管理公司的服務水平、服務等級、服務內容、收費標準和違約責任，皆由合同約定，而業主該享有的服務和應盡的義務，包括行為規范也由合同約定。且在本案中，開發商制訂的《業主臨時公約》中也明確了“本小區統一不得封閉陽臺”，既然是公約，業主都要遵守，否則，連公約都能推翻，《管理協議》、《住宅裝修管理協議》又怎么約束業主的行為呢?[page]
四、業主擅自封閉陽臺，該如何處理
物業管理實際上是對自己或他人不動產物業進行照看或維護以便使其功能能夠不斷延續的一種行為。這種對物業的照看或維護行為是基于物權自身或物權人的委托或授權而產生。物業管理的終極權源是物業產權，對物業產權人而言，管理人的義務是提供服務，管理人的權利是獲得服務費或酬金。管理人若沒有盡到看管義務，導致物業受損的，還要對產權人承擔相應的違約或賠償責任。
業主在進行裝修或建設時，按照《物業管理條例》等相關規定，對施工單位或業主籌措亂建等違反城市規劃、建筑、消防、環保或社會治安等法律法規或侵害其他業主權益的行為，物業管理公司應及時出面進行通告制止或通知相關政府部門出面解決或請求利益受損害的業主通過訴訟或其他途徑解決。
從物業管理法律關系來看，物業管理公司與業主是平等的法律關系，業主不應有了所有權就違反雙方簽署的合同。業主自行封閉陽臺，對于開發商而言，影響了小區這個整體商品的整體外觀，對于物業管理公司而言，由于制止不力違反了與開發商簽訂的前期管理合同，使物業管理公司處于對開發商違約的一方。
鑒于此，提出以下建議：
加強《物業管理條例》的貫徹落實;具有立法權的省市可以結合本地區實際、因地制宜，制定相應的具體的細則或實施辦法;適當的時候，對《城市房地產管理法》進行修改，加入物業管理一章，專門調整物業管理中的各種法律關系;盡快完善物業管理行業協會體制，實行行業自律管理。
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