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物業(yè)管理公司能否拆除業(yè)主違章搭建物？
趙金保律師2021.12.28239人閱讀
導(dǎo)讀：
郭某不服而上訴，二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司向法院提起訴訟，要求業(yè)主郭某拆除陽(yáng)光棚的訴訟請(qǐng)求，與法無(wú)據(jù)。郭某對(duì)物業(yè)公司主張的事實(shí)并無(wú)疑義，一審法院也予以確認(rèn)。根據(jù)我國(guó)的法律規(guī)定，對(duì)業(yè)主違章搭建、擅自封陽(yáng)臺(tái)類似的事件，物業(yè)公司是沒(méi)有權(quán)利以自己的名義進(jìn)行訴訟的。那么物業(yè)管理公司能否拆除業(yè)主違章搭建物？。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí)，希望能幫助大家。
郭某不服而上訴，二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司向法院提起訴訟，要求業(yè)主郭某拆除陽(yáng)光棚的訴訟請(qǐng)求，與法無(wú)據(jù)。郭某對(duì)物業(yè)公司主張的事實(shí)并無(wú)疑義，一審法院也予以確認(rèn)。根據(jù)我國(guó)的法律規(guī)定，對(duì)業(yè)主違章搭建、擅自封陽(yáng)臺(tái)類似的事件，物業(yè)公司是沒(méi)有權(quán)利以自己的名義進(jìn)行訴訟的。關(guān)于物業(yè)管理公司能否拆除業(yè)主違章搭建物？的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。
一、基本案情介紹
業(yè)主郭某因擅自在北露臺(tái)搭建陽(yáng)光棚，違反了《業(yè)主臨時(shí)公約》，被小區(qū)物業(yè)管理公司告上法院。一審法院判決郭某應(yīng)拆除在北露臺(tái)上搭建的陽(yáng)光棚。郭某不服而上訴，二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司向法院提起訴訟，要求業(yè)主郭某拆除陽(yáng)光棚的訴訟請(qǐng)求，與法無(wú)據(jù)。故撤銷了一審法院的民事判決，駁回了物業(yè)公司的起訴。郭某對(duì)物業(yè)公司主張的事實(shí)并無(wú)疑義，一審法院也予以確認(rèn)。
二、案件法理分析
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于物業(yè)公司在未得到業(yè)主大會(huì)授權(quán)的情況下，是否能夠作為訴訟主體來(lái)起訴業(yè)主。根據(jù)我國(guó)的法律規(guī)定，對(duì)業(yè)主違章搭建、擅自封陽(yáng)臺(tái)類似的事件，物業(yè)公司是沒(méi)有權(quán)利以自己的名義進(jìn)行訴訟的。
1、與物業(yè)公司無(wú)直接的利害關(guān)系，不符合立案的條件小區(qū)業(yè)主的違章搭建、擅自封陽(yáng)臺(tái)類似的行為，行為的消極法律后果表現(xiàn)為其他業(yè)主的權(quán)利受到了侵害，比如說(shuō)一樓的違章搭建可能會(huì)影響到二樓業(yè)主的安全，對(duì)全體業(yè)主來(lái)說(shuō)，是影響到整個(gè)小區(qū)物業(yè)的品質(zhì)，而對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，是沒(méi)有直接的利益關(guān)系，物業(yè)公司的直接利益幾乎沒(méi)有影響。根據(jù)《民事訴訟法》第108條：起訴必須符合的條件之一就是：原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；可見(jiàn)，沒(méi)有直接利害關(guān)系的公民、法人各其他組織，是沒(méi)有訴訟主體資格的。業(yè)主的違章搭建等類似行為，可能會(huì)對(duì)物業(yè)公司的管理有一定的間接影響，帶來(lái)管理的不便，但是并不能說(shuō)明業(yè)主的此類行為給物業(yè)公司有直接的利害關(guān)系。
2、在(前期)物業(yè)管理合同和業(yè)主(臨時(shí))公約中開(kāi)發(fā)商或業(yè)主授權(quán)物業(yè)公司進(jìn)行訴訟是與法相悖的小區(qū)的業(yè)主的違章搭建、封陽(yáng)臺(tái)、侵占道路等類似行為,從法律上講,是一種民事侵權(quán)行為，如違章搭建，就是侵犯了廣大業(yè)主對(duì)公共部位的所有權(quán)。業(yè)主的實(shí)體權(quán)利受到侵害，其可以通過(guò)民事訴訟的方式維護(hù)自己的權(quán)利，即行使訴權(quán)，但這種訴權(quán)能否轉(zhuǎn)移，答案完全是否定的。因?yàn)樵V訟權(quán)利的轉(zhuǎn)移的一個(gè)前提是民事實(shí)體權(quán)利的轉(zhuǎn)移，而小區(qū)業(yè)主受侵害的實(shí)體權(quán)利不可能轉(zhuǎn)化為物業(yè)公司實(shí)體權(quán)利受到侵害，這也源于侵權(quán)行為對(duì)雙方主體的依附權(quán)。在保險(xiǎn)法中財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中，是有代位的規(guī)定，如甲的車輛買了偷竊險(xiǎn)，如車輛被乙偷去，在乙未被捉獲的情況下，保險(xiǎn)公司根據(jù)保險(xiǎn)合同給甲予以賠付，這種情況下，保險(xiǎn)公司就享有代位權(quán)，可以向乙進(jìn)行追償，亦可以通過(guò)訴訟方式要求乙直接償付給保險(xiǎn)公司。這一代位權(quán)的規(guī)定，實(shí)際上是不能適用在本文所討論的拆違案例中，因?yàn)樵谏厦娴谋ｋU(xiǎn)公司的案例中，甲的損失已經(jīng)由保險(xiǎn)公司賠付，甲的利益得到了保護(hù)，而保險(xiǎn)公司由于進(jìn)行了先行賠付而根據(jù)法律的規(guī)定擁有了代理權(quán)。而在違章搭建等類似的事件中，由于違章搭建等行為給業(yè)主造成的損失是難以用數(shù)字來(lái)計(jì)算的，物業(yè)公司也不可能賠償受損的業(yè)主，所有其沒(méi)有擁有代位權(quán)的前提。如果將個(gè)別業(yè)主違章搭建、擅自封陽(yáng)臺(tái)類似的事件認(rèn)定為違反業(yè)主(臨時(shí))公約的違約行為，基于個(gè)別業(yè)主的違約行為產(chǎn)生的訴權(quán)可否轉(zhuǎn)移呢?答案同樣是否定的。訴權(quán)作出一種程序上的權(quán)利，一般與實(shí)體權(quán)利一并轉(zhuǎn)移，我們先看業(yè)主的違約行為產(chǎn)生的是合同之債能否轉(zhuǎn)讓。[page]
根據(jù)《合同法》第79條的規(guī)定，債權(quán)人(具體到本文中應(yīng)是受侵害的業(yè)主)是可以將全部或部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人的，但同時(shí)這一條對(duì)債的轉(zhuǎn)讓也有嚴(yán)格的限制，其規(guī)定根據(jù)合同性質(zhì)不能轉(zhuǎn)讓的債權(quán)不可轉(zhuǎn)讓。就違章搭建、擅自封陽(yáng)臺(tái)類似的事件中，業(yè)主受侵害是基于其特定的身份，即小區(qū)的業(yè)主，這種合同(業(yè)主公約)的主體具有不可替代性或者說(shuō)合同具有人身依附性，所以基于個(gè)別業(yè)主違章建筑之違約行為產(chǎn)生的債權(quán)是不能轉(zhuǎn)移的。
如果物業(yè)管理公司對(duì)類似的案件進(jìn)行訴訟的話，法院一般是不受理的。但問(wèn)題是在前期物業(yè)管理階段，小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)公司不能訴訟的話，小區(qū)的違章搭建就會(huì)無(wú)法通過(guò)訴訟方式解決，對(duì)沒(méi)有執(zhí)法權(quán)的物業(yè)公司，其所能做的，也只是向房地產(chǎn)行業(yè)主管部門進(jìn)行報(bào)告了。
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