物業常見的法律糾紛

物業公司常見法律糾紛有哪些呢

一、無物業服務合同的物業糾紛

實踐中有不少物業管理企業與業主委員會或業主之間未訂立書面合同，甚至是房地產開發商派自己的“人馬”管理樓盤，未辦理委托物業公司管理手續，未與業主訂立物業管理合同等等。在無合同約定并無規約可依的情況下，在處理物業管理糾紛時應注意一個突出問題：那就是物業管理企業的資質問題。物業管理企業開展物業管理服務，除應辦理有關企業登記外，還應具備相應的等級資質、收費資質，并領有政府主管部門頒發的有關證書。對不具備法定資質卻從事物業管理工作并產生了物業管理糾紛的，在業主委員會或業主同意的情況下，限期物業管理企業補辦相關證書，并與業主委員會或業主簽訂物業管理合同，但證書補辦前的物業費用只按合理成本收取。

二、物業費用標準問題

物業費用的收取應遵循合理、公開及與服務相適宜的原則，收取標準應嚴格依照合同的約定。普通住宅的物業管理服務費是政府指導價，確立費用時應以物業管理服務的合理成本為基礎，以業主的經濟承受能力進行綜合測算;而其他住宅，必須經業主或業主委員會協議約定。如果當事人未就物業管理達成協議，表明當事人對物業管理的事項未約定，對收費標準、繳費方式也未約定，因而當事人之間服務合同關系不成立;如果物業管理企業對小區進行了管理，并因此而受到損失，可參照民法通則中的無因管理原則處理，由業主或業主委員會酌情給予其因提供服務而受損的、相當于損失數額的經濟補償。

三、業主拒交物業管理費糾紛

按照約定交納物業管理費是業主應承擔的一項基本合同義務，但實踐中此類糾紛的發生原因十分復雜，因此，處理此類糾紛要從實際出發，分不同情況作出處理：屬于業主無理拒絕交費情形的，應由業主委員會責成業主按照合同規定交納物業管理費，并承擔延期交費的違約責任;如果是因為物業管理企業提供的服務質量達不到合同約定標準致使業主拒絕交費的，則屬于物業管理企業違約在先，業主拒絕交費屬于行使合同履行中的抗辯權的行為，是依法采取的自我救濟手段，這種情況下，可根據物業管理企業提供現行服務的質量狀況，適當減少業主的應交服務費(但應交的維修費用不在此限);對于確因公共費用的分攤不合理導致業主拒絕交費引起的糾紛，應當按照政府主管部門的有關規定，在合理確定各個業主應分攤費用的基礎上，責成相關業主支付其應攤的物業管理費用和維修費用;如果屬于物業管理企業擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費情形，業主因而拒交的，業主可要求物業提供物價審核的標準，按照物價部門核定的標準交付物業管理費用，物業管理企業未經業主許可自行增加的服務項目收費及收費不合理的部分，應認定亂漲、濫收，業主有權拒付。此外，在處理此類糾紛過程中，還應特別注意審查物業管理企業的收費標準是否經過物價部門審核，是否明碼標價;對特殊服務收費，業主及物業管理企業之間是否在合同中有約定;對合同約定物業收費可以預收的，其預收期限是否符合法律規定等等。

四、物業管理企業違約

物業管理企業的違約行為主要表現在：對公用部位、共用設施設備維護管理不善;對物業管理區域內的環境衛生、綠化、公共秩序等未盡管理職責，造成物業環境惡化;未經業主同意，自己或許可他人利用物業設置廣告等經營性設施，或將物業管理權發包給他人等等。物業管理企業未按合同要求提供服務或其提供的服務質量與合同約定不符的，屬于違約行為，應責令其承擔相應的違約責任。對于物業管理企業違約將物業共用部位自營或出租他人經營或安裝廣告牌的，應責令其立即恢復原狀，給業主或使用人造成損失的，物業管理企業理當承擔賠償責任。據此，物業管理企業利用物業設置經營性設施，應當征得業主或業主委員會的書面同意，并向相關部門辦理報批手續。經批準設置的經營性設施的收益，在扣除物業管理企業代辦費用后，一部分應用于補貼物業管理公共服務費，另一部分應納入維修基金。對于物業管理企業擅自將物業管理權發包給他人的，因其行為侵犯了業主的合法權益，故對其發包行為應認定無效，由物業管理企業依法承擔違約責任。

五、物業管理企業采取停止供電、供水、供氣等措施引發的糾紛的處理

物業管理企業為迫使業主交納管理費，在業主不能按其要求交費的情況下，經常采取停電、停水、停氣等措施。此類糾紛，應具體情況具體分析。如物業管理合同中約定，對業主欠費的可以采取停水、電、氣等措施的，應從其約定。在無合同約定的情況下，應區分收費項目的不同特點具體分析。物業管理費主要分為為業主提供衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等公共*的費用，代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費等公眾代辦性質的服務費用，以及特約服務的費用。業主僅拖欠公共*或特約服務的費用，而未拖欠公眾代辦性質服務費用的，物業管理企業不能采取停水電等措施，否則即為侵權;業主或使用人拖欠應交納的公眾代辦性質的服務費用，使物業管理企業為此未能代交有關費用，致使供水、電、氣等部門停水、電、氣的，物業管理企業不承擔責任。

物業服務合同糾紛怎么維權

物業服務合同糾紛可以采取協商、調解、仲裁、訴訟方式解決。司法是權利救濟的最后一道屏障，當事人符合法定條件的，可以向管轄地點人民法院提起訴訟。

【法律依據】

《民事訴訟法》第一百一十九條

起訴必須符合下列條件：

（一）原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織；

（二）有明確的被告；

（三）有具體的訴訟請求和事實、理由；

（四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。

《中華人民共和國民法典》第十條

處理民事糾紛，應當依照法律；法律沒有規定的，可以適用習慣，但是不得違背公序良俗。

物業服務糾紛的法律解決方式有哪些

物業服務糾紛的解決方式主要有：

1、以和平協商方式達成協議解決；

2、通過第三方介入主要是當地房管局、居委會、街道辦事處或鎮政府調解機構參與調解的方式達成協議；

3、通過仲裁、法院訴訟的方式解決糾紛。

【法律依據】

《物業管理條例》第三十五條

物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

服務合同糾紛的法律規定

服務合同是指服務提供者與服務接受者之間，約定的有關權利義務關系的協議，服務合同的標的是提供服務而不是物的交付。

服務合同糾紛一般由由《民法典》規定，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。當事人首先通過和解或者調解解決合同爭議。

當事人不愿和解、調解或者和解、調解不成的，可以根據仲裁協議向仲裁機構申請仲裁。沒有訂立仲裁協議或者仲裁協議無效的，可以向人民法院起訴。

法律依據

《中華人民共和國民法典》第九百三十七條 【物業服務合同定義】物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內，為業主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同。物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

物業合同官司怎么解決？物業合同糾紛業主怎么處理？

如果在居住過程中出現了一些問題，可以和物業聯系。但是業主也可以進行維權，如果觸及到了自己的利益的情況，和物業打官司也是有必要的事情。那么物業合同官司怎么解決呢，物業合同糾紛業主怎么處理呢，下面就來看看相關的內容介紹，讓大家有所了解。

物業是每個業主們提供服務的機構，所以說如果在居住過程中出現了一些問題，可以和物業聯系。但是業主也可以進行維權，如果觸及到了自己的利益的情況，和物業打官司也是有必要的事情。那么物業合同官司怎么解決呢，物業合同糾紛業主怎么處理呢，下面就來看看相關的內容介紹，讓大家有所了解。

物業合同官司怎么解決？

1、當事人各方自選協商和解；各方當事人請求第三人調解，請求政府主管部門行政調解。

2、當事人之間約定仲裁；司法訴訟。

物業合同糾紛業主怎么處理？

一、業主以未享受或者無需接受相關物業服務為由抗辯根據《人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱物業服務糾紛司法解釋）第6條規定：物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

二、業主提出物業服務提供方單方面強行中止服務，需向法院提交相應的證據加以證明。若無證據證明，僅以未享受服務進行抗辯，則無法得到法院支持。

三、業主以建設單位未交付房屋為由抗辯根據《人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《建筑物區分所有權解釋》）第1條規定：取得建筑物專有部分所有權或基于與建設單位之間的商品房買賣合同，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

四、故業主資格認定有兩種：業主基于商品房買賣合同，對專有部分進行事實上的支配和控制，即是對該部分的合法占有。在無特別約定時，買受人對于專有部分的占有通過建設單位的交付行為得以實現。遵照我國司法實踐中的交易習慣，開發商交付房屋鑰匙或者買受人在交房通知書上簽字確認后才完成交付行為，此時無論是否辦理房屋產權登記，均視為小區業主。

五、如果已經辦理了房屋產權登記手續，即已經獲得該房屋的所有權，無論是否收到房屋鑰匙，均具有業主資格。

六、業主以物業服務企業違反維修義務為由抗辯根據《物業服務糾紛司法解釋》第3條規定物業服務企業違反維修、養護義務時應負相應的違約責任。若業主可以提供證據證明物業服務方告的行為違反物業管理公約中的維修和養護義務，業主依據合同的約定行使抗辯權是可以得到支持的。但是業主需要避免“只要小區物業出現問題就找物業服務企業”的思維。

七、具體分析：如果小區物業在國家規定的保修期和保修范圍內，由建設單位負物業的保修義務；在保修期限屆滿后，專有部分由專有部分所有人承擔維修和養護義務，物業服務企業也可以對業主提供有償的維修服務；小區共有部分、公共設施設備，由物業服務企業承擔維修和養護義務，物業服務企業履行義務時，可使用小區的住宅專項維修基金。

八、業主以物業服務企業未盡到安全保障義務造成業主財產損失為由抗辯業主需證明物業服務企業存在違反合同約定或者法律規定的安保義務的行為，這一行為給業主造成了財產損失、違約行為與財產損失之間存在因果關系。物業服務企業的安保義務源于法律相關規定和合同約定。

九、具體分析：“未盡到安保義務”是對合同義務的不完全履行，屬于違約行為；但是這一行為并非根本性違約，所以法院在最后的認定中會根據安保責任范圍以及業主的具體損失來酌情減免物業費。

上述的內容介紹了關于物業合同官司怎么解決的問題，有很多解決的方法，如果不能協商調解的話可以選擇請求第三人進行調解，也可以選擇在約定的時間內仲裁，這些小常識大家都可以了解的。物業合同糾紛業主怎么處理，不同的情況大家選擇的方法也是不同的，這些小常識要利用起來，可以解決糾紛的問題。

物業服務合同糾紛怎么處理？

業主不要錯誤地認為不簽訂合同就可以不繳物業費，或者一旦對物業服務有任何不滿，就采取拖欠費用等消極方式應對，因為單方面拒交物業費也構成違約；更不要在被物業公司起訴后還采取躲避送達、缺席庭審的方式進行處理。這類案件通常案情復雜，涉及法律問題及爭點多，審理難度較大，也對律師的專業程度提出了更高的要求。