《廈門市物業服務收費管理辦法》第一章總則第一條為了規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《廈門市物業管理若干規定》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。第二條本辦法適用于本市行政區域內的物業服務收費行為及其監督管理。第五條價格行政主管部門會同建設主管部門負責本市物業服務收費的監督管理工作。第六條提倡物業服務收費實行第三方評估定價機制。第十一條物業綜合服務費可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費方式由物業服務合同約定。關于廈門市物業服務收費管理辦法（草案）的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

《廈門市物業服務收費管理辦法（草案征求意見稿）》

第一章總則

第一條為了規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《廈門市物業管理若干規定》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區域內的物業服務收費行為及其監督管理。

第三條本辦法所稱物業服務收費包括：

（一）物業綜合服務費、停車位物業服務費；

（二）機動車停放服務費以及其他經營收入；

（三）日常專項維修資金；

（四）建筑廢土清運費、特約服務費以及其他費用。

第四條物業服務收費應當遵循合法、合理、公開、誠實信用以及服務水平與收費標準相適應的原則。

物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。

第五條價格行政主管部門會同建設主管部門負責本市物業服務收費的監督管理工作。

第六條提倡物業服務收費實行第三方評估定價機制。

第二章物業綜合服務費

第七條本辦法所稱物業綜合服務費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行日常管理、運行維護、保養，維護相關物業管理區域內的環境衛生、公共秩序、綠化養護和協助安全防范等服務，向業主所收取的費用。

本辦法所稱業主，包括未售出房屋的建設單位、房屋交付后的房屋所有權人和公共租賃房承租人。

第八條除別墅、低密度聯排住宅外的住宅（以下稱普通住宅）前期物業的綜合服務費實行政府指導價。

業主大會成立后的普通住宅以及前款規定以外的物業綜合服務費實行市場調節價，其收費標準經業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定，在物業服務合同中約定。

第九條市價格行政主管部門應當會同市建設行政主管部門按照質價相符的原則，制訂物業服務等級標準和對應的政府指導價，并向社會公布。

市價格行政主管部門應當會同市建設行政主管部門每3年對物業服務等級標準和對應的政府指導價執行情況進行評估，經評估需要調整的，應當及時調整。

第十條普通住宅預售前，建設單位應當按照本市物業服務等級標準和相應的政府指導價，確定預售住宅項目的物業綜合服務費，并在購房合同中注明。同一物業管理區域內同一物業類型分期開發的住宅項目，其物業綜合服務費應當保持一致。

第十一條物業綜合服務費可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費方式由物業服務合同約定。

前款所稱包干制，是指由業主向物業服務企業支付固定物業綜合服務費用，盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式；酬金制，是指在預收的物業綜合服務費中按照約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余的全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足的，均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十二條實行政府指導價的物業綜合服務費的成本由以下項目構成：

（一）管理服務人員工資、按規定提取的工會經費、職工教育經費，以及依法應當由物業服務企業繳納的住房公積金和養老、醫療、失業、工傷、生育保險等社會保險費用；

（二）物業共用部位、共用設施設備日常運行、維護保養、安全檢測費用，不包括保修期內應當由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應當由專項維修資金支出的維修和更新、改造費用；

（三）綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等綠化養護費，不包括應當由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。

（四）購置清潔工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環衛所需費用等清潔衛生費用，包含每半年一次的二次供水水箱清洗消毒費用；

（五）維護秩序所需器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業服務企業支付的服裝費等秩序維護費用，其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監控設備；

（六）物業共用部位、共用設施設備保險及公眾責任險的費用，以物業服務企業與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準；

（七）正常的物業管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、通訊費、書報費等辦公費用；

（八）物業服務企業在管理多個物業項目情況下，為保證相關的物業服務正常運轉而由各物業服務小區分攤的管理費用；

（九）物業管理區域內物業服務企業按規定折舊方法計提的由物業服務企業擁有的、與物業服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產的折舊；

（十）經業主或者業主大會按規定同意由物業綜合服務費開支的費用。

實行市場調節價的物業綜合服務費成本，可以參照前款規定，在物業服務合同中約定。

第十三條物業綜合服務費按照以下規定的房屋建筑面積計算：

（一）已取得土地房屋權屬證書的，按照土地房屋權屬證書記載的建筑面積計算；

（二）已出售但尚未取得土地房屋權屬證書的，按照購房合同標明的建筑面積計算；

（三）尚未出售的，按照報土地房屋行政主管部門備案的房屋銷售方案確定的房屋建筑面積計算；

（四）未記入產權面積的附屬房屋建筑面積不作為計費面積。

業主取得土地房屋權屬證書后，應當及時將房屋建筑面積變更信息書面通知物業服務企業，物業服務企業應當自收到書面通知后的次月調整相應的物業綜合服務費；未書面通知的，物業服務企業可以按照未變更前的房屋建筑面積計算收取物業綜合服務費。

第十四條物業綜合服務費按月計費，可以按月或者按季度收取。業主與物業服務企業另有約定的，從其約定。

第十五條物業綜合服務費按照以下規定交納：

（一）前期物業服務合同簽訂之日起至房屋交付后當月，以及尚未出售房屋的物業綜合服務費由建設單位交納；

（二）建設單位向業主承諾減免物業綜合服務費的，減免部分的物業綜合服務費由建設單位交納；

（三）房屋交付后次月及以后的物業綜合服務費，由房屋所有權人交納；

（四）承租公共租賃房的，自租賃合同簽訂次月至租賃合同期滿當月的物業綜合服務費，由公共租賃房承租人交納；

（五）房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，且與承租人約定由承租人交納物業綜合服務費的，從其約定，房屋所有權人依法承擔連帶責任。

第十六條業主應當按照物業服務合同的約定，按時足額交納物業綜合服務費；未按時足額交納的，物業服務企業應當以書面的方式督促其限期交納，逾期仍未交納的，物業服務企業可以在物業管理區域內按照物業服務合同的約定公布欠費業主名單催交，也可以依法向人民法院提起訴訟。

第十七條前期物業服務合同期屆滿時尚未成立業主大會的，物業服務企業可以按照原物業服務合同約定的物業服務等級標準和物業綜合服務費標準執行。物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主書面表示不同意的除外。

物業服務企業按照原物業服務合同執行的，應當在合同期屆滿前30日在物業管理區域內的顯著位置進行公示，公示日期不得少于7日；未按規定予以公示的，不得收取物業綜合服務費。

第十八條物業服務企業在前期物業服務合同履行期間確需調整物業服務等級標準和物業綜合服務費標準的，應當在物業管理區域內顯著位置公示服務成本變動情況和擬調價方案，并經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主的書面同意。

第十九條物業服務企業不得向供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營單位收取物業管理區域內配套設施用房的物業綜合服務費。

第二十條機動車停車位物業服務費按照本章規定執行。

本辦法所稱停車位物業服務費，是指物業服務企業為業主自有的停車位提供環境衛生保潔、停放秩序管理、通風照明等設施設備日常運行維護等服務，由業主交納的費用。

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第三章機動車停放服務費以及其他經營收入

第二十一條普通住宅前期物業管理區域內的機動車停放服務費實行政府指導價。業主大會成立后的機動車停放服務費實行市場調節價，其收費標準經業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定，在物業服務合同中約定。

本辦法所稱機動車停放服務費，是指物業服務企業對物業管理區域內共有部位施劃的停車位進行經營和維護管理，向停放者收取的費用。

第二十二條機動車停放服務費由物業服務企業根據物業服務合同的約定收取。前期物業管理區域內的物業服務企業可以依法提取不超過30%的機動車停放服務費收入作為經營管理費用，其余收入按規定存入日常專項維修資金專戶。

第二十三條對進入物業管理區域內執行公務的公安、消防、救護、市政搶險等車輛臨時停放的，物業服務企業不得收取機動車停放服務費。

第二十四條機動車停放服務費可以按次或者按天收取。業主與物業服務企業另有約定的，從其約定。

第二十五條普通住宅前期物業管理區域內共有部位施劃的停車位對外開放的機動車停放服務費標準，應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主的書面同意。

第四章日常專項維修資金

第二十六條普通住宅前期物業管理區域內的日常專項維修資金實行政府指導價。

市價格行政主管部門應當會同市建設行政主管部門按照適度收取、合理使用的原則，并結合物業類型和使用年限，制定、調整日常專項維修資金政府指導價，并向社會公布。

第二十七條日常專項維修資金收取的標準、方式以及相應責任按照本辦法第二章的相關規定執行。

受委托的業主委員會或者物業服務企業應當按照約定的日常專項維修資金收取方式，及時將其存入專項維修資金專戶，實行統一管理。

第二十八條日常專項維修資金專項用于保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，包含電梯、中央空調、消防、安防、防雷等共用設施設備的專業維護保養及安全檢驗、檢測，費用支出以業主委員會或者物業服務企業與專業維保單位簽訂的合同和支付合同款項的憑證為準。物業服務企業應當按照相關法規規定和物業服務合同的約定做好共用設施設備的日常維護保養工作。

地下停車位的日常專項維修資金用于停車管理系統、停車設施以及相關場地設施的維修、更新、改造。

第二十九條日常專項維修資金的使用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

日常專項維修資金的使用應當按照業主大會決議或相關規定實行，社區居委會應當對未成立業主委員會的物業管理區域內的日常專項維修資金使用進行監督指導。

日常專項維修資金的具體管理辦法由市建設行政主管部門另行制定。

第三十條因交付使用年限增加等因素需要調整日常專項維修資金標準的，物業服務企業應當在該物業管理區域內顯著位置公示擬調整適用的方案，并經物業管理區域內該專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第三十一條業主應當按時足額繳交日常專項維修資金，未按時足額繳交的，業主委員會應當協助催繳，物業服務企業應當以書面的方式督促其限期繳交。業主逾期仍未繳交的，可按物業服務合同約定收取違約金；已將日常專項維修資金歸集至專項維修資金專戶實行統一管理的，該物業管理區域內業主欠繳日常專項維修資金累計24個月的，由建設行政主管部門通知市土地房屋行政主管部門，限制其進行房產交易、抵押等，直至將費用繳清，市土地房屋行政主管部門應當依法予以配合。

第三十二條未經業主大會同意，且未將日常專項維修資金存入專項維修資金專戶的，由建設行政主管部門責令業主委員會或者物業服務企業限期繳交；逾期拒不繳交的，記入不良信用記錄。

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第五章其他物業服務收費

第三十三條普通住宅前期物業管理區域內的建筑廢土清運費實行政府指導價。市價格主管部門應當根據市場因素變化的情況制定建筑廢土清運費政府指導價，并向社會公布。

物業服務企業應當在建筑廢土清運費政府指導價范圍內，按照與業主的合同約定，組織清運裝修過程中產生的建筑廢土。

第三十四條物業服務企業可以根據裝修裝飾管理服務協議的約定，向業主收取裝修保證金的。

業主在裝修過程中損壞共用設施設備、污染共用部位的，由業主負責修復、清潔；業主不修復、清潔的，由物業服務企業負責修復、清潔，所需費用從裝修保證金中抵扣，不足部分由業主承擔。沒有造成損壞、污染的，或者抵扣后仍有剩余的，物業服務企業應當及時退還。

第三十五條物業服務企業可以根據業主的要求，提供特約服務并收取相應的費用。

特約服務費收取標準由物業服務企業與業主根據服務內容、服務質量協商確定。

第三十六條物業管理區域內的供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，可以按照約定向委托單位收取代辦手續費，但不得向業主收取手續費等額外費用。

第三十七條物業管理區域內的綠化、保潔、二次供水的損耗、通風、照明以及設施設備運行維護使用的公共水電費應當按實際發生費用由業主或者物業使用人分攤；將住宅改變用途從事經營活動的，可以適當提高其公共水電費分攤比例。具體辦法由市價格行政主管部門另行制定。

物業服務企業在代收公共水電費分攤費用之前，應當按幢（梯）向業主公示分攤情況。

第三十八條新建住宅實行門禁出入證（卡）管理的，建設單位應當為業主首次免費配置不少于4張出入證（卡）；業主委員會成立后，實行出入證管理的，由業主委員會與物業服務企業協商約定。業主因丟失、損壞或者其他原因需要辦理的，物業服務企業可以適當收取工本費。

第五章規范與監督

第三十九條屬于政府指導價的普通住宅物業服務收費按下列規定實行備案管理：

（一）建設單位應當在取得預售許可證之日起10日內，將確定的物業服務等級和綜合物業服務費收費標準向價格行政主管部門備案，并在預售現場的顯著位置公示；

（二）物業服務企業應當在執行機動車車位物業服務費、機動車停放服務費、日常專項維修資金、建筑廢土清運費之日起10日內向格行政主管部門備案，并在物業管理區域內按幢（梯）公示。

價格行政主管部門應當及時將建設單位和物業服務企業按照前款規定的履行備案的信息向社會公布。

第四十條物業服務收費實行明碼標價。

物業服務企業應當在收費場所的顯著位置公示物業服務企業名稱、服務內容、服務標準、服務項目、計費方式、收費標準、收費依據以及價格舉報電話，接受業主監督，不得向業主收取任何未予標明和公示的費用。

第四十一條物業服務企業應當按照物業服務合同約定的服務等級標準提供服務，在履行物業服務合同期間，發生減少服務人員、降低服務頻次等影響服務標準情形的，應當相應地降低物業服務收費標準。

第四十二條物業服務企業需要調整物業服務收費標準的，應當按幢（梯）在其顯著位置張貼公告，并采取電話、信函、電子郵件等方式征求業主的意見。業主應當及時書面回復。

征求意見時，物業服務企業不得故意隱瞞物業服務收費標準調整的主要信息，不得虛構物業服務成本，不得假冒業主簽名。

第四十三條物業服務企業應當完善內部財務管理制度，強化成本和收支管理。

同一物業服務企業同時服務于多個物業管理區域的，服務成本和收支應當按照物業管理項目分別核算。

第四十四條物業服務企業應當將機動車停放服務費及其他經營設施收入、日常專項維修資金、公共水電費分攤等單獨列賬，獨立核算，并每半年按幢（梯）在其顯著位置分別公示，接受業主監督。

第四十五條價格行政主管部門、建設行政主管部門應當加強對物業服務企業的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準和收費行為的監督檢查。

在監督檢查過程中，物業服務企業應當予以配合，如實反映情況，提供必要的賬簿、文件、成本資料以及其他資料，不得弄虛作假。

第四十六條建立物業服務收費投訴處理機制。

對于因物業服務收費與物業服務質量不一致等情形引起的投訴，價格行政主管部門和建設行政主管部門應當按職責及時依法處理；涉及民事糾紛的，可以先行主持調解；調解不成的，引導當事人通過訴訟、仲裁或者其他方式解決。

鼓勵引入物業服務收費第三方爭議解決機制。

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第六章罰則

第四十七條建設單位有下列情形之一的，由價格行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，按照下列規定處罰：

（一）違反本辦法第十條規定，在普通住宅預售前未按照規定確定物業綜合服務費的，處以1萬元以上3萬元以下的罰款。

（二）違反本辦法第三十九條第一項規定，未按照規定備案的，處以1萬元的罰款。

第四十八條物業服務企業違反本辦法第二十二條規定，未按規定提取經營管理費用的，由價格行政主管部門責令退還超額提取的經營收入，可以處以超額提取經營收入部分2倍以上5倍以下的罰款，但不得超過3萬元。

第四十九條物業服務企業違反本辦法第三十九條第二項規定，未按規定將執行的機動車車位物業服務費、機動車停放服務費、日常專項維修資金、建筑廢土清運費備案的，由價格行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元的罰款。

第五十條物業服務企業有下列情形之一的，由價格行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元的罰款：

（一）違反本辦法第四十二條第二款規定，故意隱瞞物業服務收費標準調整的主要信息、虛構物業服務成本、假冒業主簽名的；

（二）違反本辦法第四十四條規定，未單獨列賬、獨立核算，以及未進行公示的。

第五十一條違反本辦法的其他價格違法行為，法律、法規、規章規定行政處罰的，由價格行政主管部門依法予以行政處罰。

第五十二條價格行政主管部門以及其他行政管理部門的工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊、收受賄賂的，依法給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章附則

第五十三條本辦法自年月日起施行。《廈門市物業管理服務收費辦法》（廈府〔1997〕綜155號）同時廢止。