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購買承租公房未發證是否有權分割？
于海明律師2021.12.27410人閱讀
導讀：
甲、乙在婚姻存續期間以甲的名義承租甲所在單位的公房，并已辦理該房的購買手續，但是產權證尚未下發。因此，只有本單位職工才享有公房承租權，在法律規定范圍內可以處分該權利，非本單位職工對以他人名義租住的公房不享有任何權利。因此，在婚姻存續期間，尤其是離婚訴訟過程中，一方處分公房承租權應當征得另一方同意，不得損害另一方的合法權利。作為非公房承租人的配偶一方，對于共同租住的房屋享有何種權利。離婚時一方對另一方婚前承租的公房無權承租而解決住房有困難的，人民法院可調解或判決其暫時居住，此時，配偶一方可以享有居住權。那么購買承租公房未發證是否有權分割？。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
甲、乙在婚姻存續期間以甲的名義承租甲所在單位的公房，并已辦理該房的購買手續，但是產權證尚未下發。因此，只有本單位職工才享有公房承租權，在法律規定范圍內可以處分該權利，非本單位職工對以他人名義租住的公房不享有任何權利。因此，在婚姻存續期間，尤其是離婚訴訟過程中，一方處分公房承租權應當征得另一方同意，不得損害另一方的合法權利。作為非公房承租人的配偶一方，對于共同租住的房屋享有何種權利。離婚時一方對另一方婚前承租的公房無權承租而解決住房有困難的，人民法院可調解或判決其暫時居住，此時，配偶一方可以享有居住權。關于購買承租公房未發證是否有權分割？的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
甲與乙系夫妻，結婚數年后因感情不和，乙起訴至法院要求離婚。甲、乙在婚姻存續期間以甲的名義承租甲所在單位的公房，并已辦理該房的購買手續，但是產權證尚未下發。在離婚訴訟期間，甲未經乙同意就與本單位協商退購該房，以否認乙對該房的權利。
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上述案例的關鍵問題在于：
甲的行為是否侵害了乙的權利?如果甲、乙并未購買該房，只以甲的名義租住，甲是否有權單方決定退租?乙對于該房屋享有何種權利?對此，在審理中存在不同意見：一種意見認為，公有住房承租權不同于一般民事租賃行為取得的房屋承租權，它是城鎮國有單位在貨幣形式外分配給本單位職工的一種實物福利，具有人身專屬性。因此，只有本單位職工才享有公房承租權，在法律規定范圍內可以處分該權利，非本單位職工對以他人名義租住的公房不享有任何權利。基于此，甲對于其公房承租權的處分并未侵害乙的合法權利;另一種意見認為，雖然公有住房的承租權人一般限定于本單位職工范圍內，但是，有正當理由與承租權人同住的人，例如配偶，因長期居住而對該房屋也享有一定權利。因此，在婚姻存續期間，尤其是離婚訴訟過程中，一方處分公房承租權應當征得另一方同意，不得損害另一方的合法權利。本案中甲的退購屬于規避法律行為，侵害了乙的合法權利。
那么，公房承租權到底是一種怎樣的權利?作為非公房承租人的配偶一方，對于共同租住的房屋享有何種權利。筆者具體分析如下：
首先，從法理層面來看，公房承租權的法律性質，無非是其為債權抑或物權的界定。從民法原理而言，允許買賣、流轉的標的應為物權。然而，將公房承租權界定為物權存在明顯問題：第一，不符合物權法定的基本原則。目前的法律、法規沒有認定公有住房承租權為一種“用益物權”。1999年上海市出臺了《上海市公有住房差價交換試行辦法》，規定了公有住房可以進行交換、互易，可以有償轉讓公有住房承租權并獲利，還可以用公有住房承租權交換商品住宅及其他住房產權。該辦法制定的主旨不是承認公房承租權的物權性質，而是為了滿足社會經濟發展的階段性需要，解決住房制度改革過渡時期利益調整的實際操作問題。第二，公有住房所有權雖然在事實上是被虛化了，但在形式上仍然存在，公有住房所有權人仍有權進行法律活動。因此，應該界定公有住房承租權為一種帶有物權性權利的債權，其法律性質為債權，而非物權，這樣可以比較好地協調現實需要和法律規定之間的矛盾。
其次，從司法層面來看，無論是婚姻期間還是離婚以后，作為非公房承租人的配偶一方對于居住的公房都享有法定的權利。理由如下：(1)根據有關規定，公有住房福利的享受人并非僅是承租人，還包括其家庭成員在內的同住人。公有住房租賃中的實際承租關系人包括名義上的承租人和其他同住人。同住人與常住戶口相聯系，而與房屋租賃法律關系無關，立法上承認有正當理由遷入戶口者享有公有住房的同住權和繼受權，就是這一租賃法律關系的實際表現。根據1990年上海市人大常委會通過的《上海市城鎮公有房屋管理條例》中規定，已租公有房屋出售時，以及因法定原因繼受公有房屋承租權時，同住人仍享有居住權。(2)1996年2月5日，最高人民法院發布的《關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》(以下簡稱《解答》)中規定，夫妻共同居住的公房，在法定的八種情形下，離婚后雙方均可承租，此時作為非公房承租人的配偶一方可以享有承租權。離婚時一方對另一方婚前承租的公房無權承租而解決住房有困難的，人民法院可調解或判決其暫時居住，此時，配偶一方可以享有居住權。
再次，從現實層面來看，我國行政機關、企事業單位對職工住房的分配方法，大多以男方為主考慮分房，女方在自己的工作單位一般很難分到住房。在通常情況下，即使女方是撫養子女的一方，男方單位也不可能在住房條件普遍緊張的情況下，將本單位的住房交由與本單位職工離異的婦女一方占有和使用。 所以，離婚后女方及其撫養的子女往往被迫讓出居住權。這嚴重損害了廣大婦女、兒童的利益，是立法上亟待解決的問題。
那么，在法律上并非承租權人的配偶一方對于共同居住的公房究竟享有何種權利，法律應如何救濟?筆者認為，可以分以下兩種情況進行討論。
其一，婚前由一方承租的公房，婚姻關系存續不足5年的，另一方在婚姻存續期間對共同居住的公房享有法定的居住權;在離婚后，可依法院調解或判決而享有一定期限的居住權。
其二，在最高人民法院公布的上述《解答》中規定的八種情形下，不享有公房承租權的一方在婚姻存續期間對共同居住的公房享有法定居住權。在離婚后，可以依協商、法院調解或判決而享有公房承租權。一方承租的，對另一方可給予適當的經濟補償。
本案甲在離婚訴訟期間未經乙同意，擅自退購或退租公房的行為，無疑損害了乙的合法權益。尤其是最高人民法院在《解答》中已有明確規定，對夫妻雙方均可承租的公房，應依照照顧撫養子女的一方、在男女雙方條件同等情況下照顧女方、照顧殘疾或生活有困難的一方以及照顧無過錯一方的原則處理。在符合這些條件的情況下，甲更不應憑借目前由自己享有的公房承租權，單方決定退購或退租，以此來斷絕乙將來承租或居住該公房的可能性。
通過以上探討，筆者認為，在我國物權法中應明確規定“居住權”概念。這樣有助于解決婚姻、家庭、親屬、繼承一類案件中的實際問題，為實踐中已經存在的某些行之有效的做法找到立法和法理上的依據。
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