4月17日，國務院發布了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，該通知被稱為“房貸新政”以下簡稱為“新政”，新政出臺后，對房地產市場引起了很大的影響，尤其是已經簽購房合同并準備以貸款方式支付房款的購房者，如果執行新政，他們必須要提高首付，而且如果屬于第二套購房的，貸款利率還要提高1.1倍，對購房者來說加大了購房成本，有的買方不得不放棄購房，但對于已經簽定的合同應如何處理，成為現在雙方爭議的焦點問題。關于聚焦新政后的購房熱門問題的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

4月17日，國務院發布了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，該通知被稱為“房貸新政”以下簡稱為“新政”，新政出臺后，對房地產市場引起了很大的影響，尤其是已經簽購房合同并準備以貸款方式支付房款的購房者，如果執行新政，他們必須要提高首付，而且如果屬于第二套購房的，貸款利率還要提高1.1倍，對購房者來說加大了購房成本，有的買方不得不放棄購房，但對于已經簽定的合同應如何處理，成為現在雙方爭議的焦點問題。帶著一些網友極其關注的焦點問題，記者采訪了遼寧智庫律師事務所的馮xx律師，針對日前網友的系列焦點問題，給予了詳細的解答。

購房人在面臨新政時還有哪些問題需要新浪樂居的幫助，歡迎致電400-606-6969房產百事通，或者留言，我們將及時與律師聯系為您解憂。

焦點問題一： 購房者已經與開發商簽定了認購書、并交付了定金，現因新政的出臺，購房者考慮到首付款增加且貸款利率也要上提，于是決定不再購買，此情況下，購房者交納的定金，開發商是否應當返還?

馮xx律師：購房者與開發商簽訂《認購書》，約定了將來簽訂正式《商品房買賣合同》的時間，并由購房者交納一定金額的定金作為將來簽訂正式《商品房買賣合同》保證。如果簽訂《認購書》后，新政出臺后，有的購房者再與開發商簽訂《商品房買賣合同》時，就需要提高首付款的比例，而且因貸款所支付的銀行貸款利率也要提高，這已經超出了購房者在簽訂《認購書》時所預見的購房成本，很多購房者因此而買不起這套房屋，如果是這種情況，我們認為，這種“房貸新政”的出臺，購房者在簽署認購書時是不可預見的，可以爭取以最高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第四條的規定，即“因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人”，向開發商主張返還定金。

焦點問題二：中介公司代購房者辦理相應的貸款手續，未按合同約定履行合同導致購房人執行高貸款利率的，中介公司是否應承擔違約責任?

馮xx律師：購房者和中介公司簽訂了中介合同，約定由中介公司代購房者辦理相應的貸款手續，如果中介公司在合同約定的辦理期限內辦理了貸款手續且合同中中介公司并未對首付款比例及貸款利率作以承諾的，因為銀行政策調整導致購房者購房成本增加的，則中介公司不存在違約行為，購房者無權要求中介公司賠償損失。

如果中介公司在合同約定的辦理期限內辦理完畢貸款手續可以享受原貸款比例及利率，而中介公司因未在合同約定的辦理期限內辦理完畢貸款手續，導致購房者需執行提高后的貸款比例及利率，給購房者造成了諸如償還的貸款利息增加等實際損失的，購房者可以要求中介公司予以賠償。

焦點問題三：購房時因開發商工作人員說房屋不會降價，購買了房屋。新政出臺后，如果房價受到影響而下降的，開發商是否應承擔購房人的房屋差價損失?

馮xx律師：一般情況下，開發商工作人員對購房者的說辭不視為開發商對購房者的承諾，只是行業人員對市場前景的預測，并不屬于要約的內容，即使房價下跌的，也不應視為開發商的違約行為，因此購房者無權要求開發商承擔房屋差價損失。除非購房者和開發商在簽訂購房合同中明確約定，將來如果房價下跌，開發商賠償全部房屋差價損失。否則，購房者不能依據開發商工作人員的說辭向開發商主張房屋差價損失。

焦點問題四：買方通過中介買了一套二手房，約定首付款30%，其它房款以貸款方式支付。但是簽訂合同不長時間，出臺了新政，而買方正好屬于二次購房，一算購房本成過高。并且由于賣方需要先還他自己的貸款才能贖出產權證，算算時間，等賣方贖出證了，買方貸款時肯定要執行新的“貸款政策”。因此買方想因貸款政策變化，屬于“不可抗力”為由，要求解除合同。

根據最高院《關于正確適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋二》第二十六條：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”本條是關于合同履行中有關“情勢變更”的解釋，此次“房貸新政”所引起的貸款政策的變化，能否被認定為“情勢變更”，需要法院根據具體案件予以認定。但是需要提醒的是，法院在“情勢變更”條款的適用上都會十分的慎重，所以個別購房者如果以此條作為依據，主張退房，需要考慮訴訟風險。