在訂立買賣合同之前,開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》;預(yù)售商品房的,還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。購(gòu)房合同應(yīng)當(dāng)載明房屋建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。交付使用時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按銷售、預(yù)售合同規(guī)定的條件向購(gòu)買人交付商品房,違反合同規(guī)定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)在變更確立起10日內(nèi)書(shū)面通知購(gòu)房者,未接到變更通知或接到通知后不同意變更的,購(gòu)房者有權(quán)退房。關(guān)于購(gòu)房前必須理清哪些問(wèn)題的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了婚姻家庭律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在工商部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立并取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照,經(jīng)建設(shè)部門備案審查后取得《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》,此外還應(yīng)在稅務(wù)部門辦理稅務(wù)登記。《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》中登記有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)等級(jí)(《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》中明確規(guī)定了各級(jí)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)范圍),公眾可向建設(shè)部門申請(qǐng)查看。

2、樓盤項(xiàng)目是否合法?

正規(guī)出售的樓盤,必須依法取得“五證”——《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。

想知道一個(gè)樓盤是否滿足合法出售的條件,最簡(jiǎn)單的辦法就是登陸房管局網(wǎng)站進(jìn)行“預(yù)售證許可查詢”。

3、購(gòu)房者的知情權(quán)包括哪些?

樓盤銷售中心應(yīng)公開(kāi)展示“五證”、售房說(shuō)明書(shū)、設(shè)計(jì)圖紙、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及房屋銷售價(jià)格。

預(yù)售樓盤設(shè)置樣板房的,應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致,未作說(shuō)明的,實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

4、簽訂購(gòu)房合同(協(xié)議)時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題?

在訂立買賣合同之前,開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》;預(yù)售商品房的,還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。

不符合商品房銷售條件的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷售商品房,不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。

購(gòu)房合同應(yīng)當(dāng)載明房屋建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的,商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

具體內(nèi)容包括:

(1)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;

(2)房屋基本狀況;

(3)房屋的銷售方式;

(4)房屋價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;

(5)交付使用條件及日期;

(6)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;

(7)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;

(8)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;

(9)面積差異的處理方式;

(10)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;

(11)解決爭(zhēng)議的方法;

(12)違約責(zé)任。

注意:

雖然購(gòu)房協(xié)議、認(rèn)購(gòu)協(xié)議不等同于購(gòu)房合同,只是正式合同簽訂前的預(yù)約,但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》,如果購(gòu)房協(xié)議、認(rèn)購(gòu)協(xié)議對(duì)以上12項(xiàng)內(nèi)容有明確約定,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效的房屋買賣合同。

5、遭遇延期交房時(shí)該如何維權(quán)?

按照購(gòu)房合同約定的房屋交付使用日期及其違約責(zé)任來(lái)執(zhí)行。

6、收房時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題?

交付使用時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按銷售、預(yù)售合同規(guī)定的條件向購(gòu)買人交付商品房,違反合同規(guī)定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

同時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還應(yīng)向購(gòu)買人提供房地產(chǎn)住宅質(zhì)量保證書(shū)(列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。

7、蓋好的房子跟合同約定面積不一致怎么辦?

已預(yù)售的房屋在施工中確需變更設(shè)計(jì)的,標(biāo)準(zhǔn)不得低于預(yù)售合同中約定。因結(jié)構(gòu)變更或增加成本需變更房地產(chǎn)價(jià)格的,應(yīng)與預(yù)購(gòu)人協(xié)商一致。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)在變更確立起10日內(nèi)書(shū)面通知購(gòu)房者,未接到變更通知或接到通知后不同意變更的,購(gòu)房者有權(quán)退房。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第20條規(guī)定,面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的,據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款;面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí),購(gòu)房者有權(quán)退房。購(gòu)房者不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí),3%以內(nèi)的誤差面積,由買房人掏錢補(bǔ)齊,超過(guò)3%的部分,由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)。

產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí),誤差小于3%的,開(kāi)發(fā)商退錢,誤差超過(guò)3%的,超出部分要雙倍退錢。

8、房屋公攤和采光問(wèn)題的說(shuō)明

對(duì)于公攤面積的處理,我國(guó)尚無(wú)明確法律法規(guī)出臺(tái),只有建設(shè)部的行政規(guī)章和地方政府的部門文件做出的原則性規(guī)定。普通住宅的一般公攤比例:多層8%—15%;小高層10%—20%;高層15%—30%。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定,大城市住宅日照標(biāo)準(zhǔn)為大寒日2小時(shí),冬至日1小時(shí);在原設(shè)計(jì)建筑外增加任何設(shè)施不應(yīng)使相鄰住宅原有日照標(biāo)準(zhǔn)降低;舊區(qū)改造的項(xiàng)目?jī)?nèi)新建住宅日照標(biāo)準(zhǔn)可酌情降低,但不應(yīng)低于大寒日日照1小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)。

9、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商亂收費(fèi)該向那個(gè)部門投訴?

根據(jù)商品房銷售“一價(jià)清”制度規(guī)定,配套建設(shè)的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施,包括供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視工程、安全監(jiān)控系統(tǒng)、進(jìn)戶門、信報(bào)箱以及面向所有業(yè)主的配套設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用,一律計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)成本之中,除購(gòu)房合同成交價(jià)款之外,不得收取其他費(fèi)用。

購(gòu)房者若遭遇開(kāi)發(fā)商亂收費(fèi),可向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門進(jìn)行投訴。

10、房產(chǎn)證該如何辦理?

預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)、現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi),向房管部門申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)協(xié)助購(gòu)房者辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù),并提供必要的證明文件。由于開(kāi)發(fā)商原因,未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書(shū)的,開(kāi)發(fā)商當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

具體流程如下:

1、領(lǐng)取并填寫《房屋(地)所有權(quán)登記申請(qǐng)表》,需要開(kāi)發(fā)商簽字蓋章。

2、到開(kāi)發(fā)商指定的房屋面積計(jì)量站申請(qǐng)領(lǐng)取測(cè)繪。

3、繳納公共維修基金、契稅。

4、提交申請(qǐng)材料:(1)申請(qǐng)表;(2)購(gòu)房合同;(3)簽訂預(yù)售合同買賣雙方書(shū);(4)測(cè)繪表、房屋登記表、分戶平面圖;(5)專項(xiàng)維修資金專用收據(jù);(6)契稅完稅證明;(7)身份證;(9)按揭買房提供銀行還貸證明。