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業主委員會作為物業糾紛訴訟主體的標準
張旭律師2021.12.25877人閱讀
導讀：
業主委員會是業主的自治性機構，須依法成立，才能行使權利、承擔義務。業主大會或者業主代表大會作出的決定，應當經全體業主過半數或者全體業主代表過半數通過。未經登記確認或未經業主授權，他人以業主的名義將業主委員會予以登記的，視為業主委員會尚未依法成立。業主委員會代表業主簽訂物業管理的合同，其主體符合規章規定，不應以此否認合同的效力。業主委員會參與訴訟既是代表業主行使權利的行為，又是有關規章中規定其有權簽訂物業管理合同所派生出的權利義務，其可以成為適格的訴訟主體。所以，在某種情況下，使用人也可以作為委托人簽訂物業管理合同，從而取得訴訟主體資格。那么業主委員會作為物業糾紛訴訟主體的標準。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
業主委員會是業主的自治性機構，須依法成立，才能行使權利、承擔義務。業主大會或者業主代表大會作出的決定，應當經全體業主過半數或者全體業主代表過半數通過。未經登記確認或未經業主授權，他人以業主的名義將業主委員會予以登記的，視為業主委員會尚未依法成立。業主委員會代表業主簽訂物業管理的合同，其主體符合規章規定，不應以此否認合同的效力。業主委員會參與訴訟既是代表業主行使權利的行為，又是有關規章中規定其有權簽訂物業管理合同所派生出的權利義務，其可以成為適格的訴訟主體。所以，在某種情況下，使用人也可以作為委托人簽訂物業管理合同，從而取得訴訟主體資格。關于業主委員會作為物業糾紛訴訟主體的標準的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
一、業主委員會作為訴訟主體的確定標準
（一）業主委員會的成立標準
業主委員會是在房地產行政管理部門指導下，由住宅小區或商廈的房產產權人和由產權人授權或與其有管理權約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產權人和使用人合法權益的組織，是業主大會的執行機構。業主委員會是業主的自治性機構，須依法成立，才能行使權利、承擔義務。業主委員會應由業主大會選舉產生，其組成人員不得在物業管理公司中兼職。業主大會應由物業管理區域內的全體業主組成，業主人數眾多的，應當按比例推選業主代表，組成物業管理區域的業主代表大會。業主大會或者業主代表大會作出的決定，應當經全體業主過半數或者全體業主代表過半數通過。首次業主大會選舉產生的業主委員會，自選舉產生之日起一定期間內，應按《物業管理條例》有關規定，到當地物業管理行政主管部門辦理登記。未經登記確認或未經業主授權，他人以業主的名義將業主委員會予以登記的，視為業主委員會尚未依法成立。
（二）業主委員會的訴訟主體資格的確定
對于依法成立的業主委員會的訴訟主體資格，有觀點認為，業主委員會不是法人，沒有獨立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。我們認為此種意見不妥。《物業管理條例》賦予了業主委員會對外簽訂聘用合同的權利，應視為業主委員會在物業管理中具備了一定的民事權利能力和行為能力。業主委員會代表業主簽訂物業管理的合同，其主體符合規章規定，不應以此否認合同的效力。業主委員會雖然不是法人，但其屬于依法成立的自治管理組織，應屬《民事訴訟法》第49條所規定的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當事人。業主委員會參與訴訟既是代表業主行使權利的行為，又是有關規章中規定其有權簽訂物業管理合同所派生出的權利義務，其可以成為適格的訴訟主體。我們認為，在下列情形下，業主委員會可作為訴訟主體參加訴訟，以其主要負責人（主任或副主任）作為代表人：
1．物業管理公司違反合同約定損害業主公共權益的；
2.業主大會決定提前解除物業管理合同，物業管理公司拒絕退出的；
3．物業管理合同終止時，物業管理公司拒絕將物業管理用房和《物業管理條例》第29條第1款規定的資料移交給業主委員會的；
4．其他損害全體業主公共權益的情形。
二、物業使用人作為訴訟主體的確定標準
物業管理權是物權派生出的一種從權利，行使管理權的人應當是建筑物及其附屬物的所有權人和共有權人，也就是業主。業主以外對房屋享有合法使用權的人能否作為選聘方簽訂物業管理合同，實踐中有不同看法。有觀點認為，使用人不能作為物業管理合同的當事人，因為房屋使用權是他物權的一種，屬用益物權，其對他人所有的房屋不享有處分和收益的權利。而物業管理合同的主要內容是關于物業共用部分、共用設施的使用、管理及其費用的分擔等，這些是屬于業主的權利，使用人無權對此作出決定，但如果房屋使用人經業主合法授權，可以以業主的名義行使物業管理合同中選聘方的權利。我們認為，使用人雖對房屋不能享有處分的權利，但享有用益物權。現實生活中，大量存在房屋所有權人將其房屋交給使用人長期承租使用（如福利分房，未按房改政策購買）的情況。在承租期內，所有權人對房屋僅享有收益權，而承租人對該房屋依法享有占有、使用的權利，承租人作為實際使用人、物業管理受益人，應當承擔相關的費用。此種情況下，由所有權人也即業主作為選聘方簽訂物業管理合同顯然不合適，且根據目前的物業管理有關規定，也允許使用人直接與物業管理公司簽訂物業管理合同。所以，在某種情況下，使用人也可以作為委托人簽訂物業管理合同，從而取得訴訟主體資格。我們認為，物業使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟主體：
（一）物業使用人與物業管理公司直接簽訂物業管理合同的；
（二）物業使用人接受物業服務，已經與物業管理公司形成事實上的物業服務關系的；
（三）業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的；
（四）物業使用人違反《物業管理條例》和業主公約的規定的。
在上述（三）、（四）情形下，業主可以列為共同被告。
三、開發商作為訴訟主體的確定
由于許多物業管理公司是開發商的下屬企業，當業主或業主委員會以物業管理公司不履行義務或有其他嚴重違約行為為由要求解除合同時，建設單位往往以拒絕移交公共用房和管理用房或其他配套、公共設施相要挾。如果因此發生糾紛，業主或業主委員會提起訴訟的，可將物業管理公司列為被告，建設單位列為第三人，也可以直接將建設單位作為被告，以侵權為由提起訴訟。
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