建行房貸中心介紹說：目前如要辦住房抵押貸款不僅手續(xù)復(fù)雜。關(guān)于房屋債權(quán)抵押要注意什么事項的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了債權(quán)債務(wù)律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

一、房地產(chǎn)抵押的基本條件根據(jù)我國的有關(guān)規(guī)定

下列房地產(chǎn)可以設(shè)定抵押

(1)抵押人所有的房屋和其他地上定著物;

(2)抵押人依法有權(quán)處分的國有土地的使用權(quán)、房屋和其他地上定著物;

(3)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地使用權(quán)。

同時，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：

(1)土地所有權(quán);

(2)耕地、、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)，以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)除外;

(3)用于學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等公益性的房地產(chǎn);

(4)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的房地產(chǎn);

(5)依法被查封、扣押、監(jiān)管的房地產(chǎn);

(6)其他依法不得抵押的房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)可以重復(fù)設(shè)定抵押。根據(jù)我國法律的規(guī)定，如果房地產(chǎn)抵押后，該房地產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。也就是說重復(fù)抵押是允許的，但該房地產(chǎn)的價值要大于(或等于)它所擔(dān)保的債權(quán)的總和。三、銀行發(fā)放抵押貸款時要對房地產(chǎn)進(jìn)行重新估價抵押貸款申請人買進(jìn)房地產(chǎn)時的價格，稱為房地產(chǎn)成交價格。但是，金融機(jī)構(gòu)并不把房地產(chǎn)成交價格作為確定抵押房地產(chǎn)價值的依據(jù)，而必須由發(fā)放抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對該房地產(chǎn)重新估價。因為當(dāng)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人(即金融機(jī)構(gòu))需要將該房地產(chǎn)予以變賣來實現(xiàn)它的債權(quán)，所以金融機(jī)構(gòu)必須了解該房地產(chǎn)的實際價值是多少，這樣才能確定其貸款額度(按房地產(chǎn)價值的一定比率確定)，以確保貸款的安全。

二、房屋抵押貸款的條件

房屋抵押貸款條件苛刻

房產(chǎn)抵押貸款不同于個人住房按揭。在用途上，房產(chǎn)抵押貸款貸得的款項可用于綜合消費，如押舊買新、買車、買耐用消費品、裝修、旅游、留學(xué)等，也可用于企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn);按揭貸款的款項是銀行直接劃到開發(fā)商賬戶上，只能用于支付所抵押房屋的剩余房款;在利率上，按揭貸款比房產(chǎn)抵押貸款優(yōu)惠得多;從期限和成數(shù)上看，抵押貸款屬于短期融資，貸款期限最高五年，實際業(yè)務(wù)中普遍就是一至兩年，貸款額度一般不能超過抵押房屋評估值的七成;而個人住房貸款則可達(dá)到八成30年。

北京的工商銀行和建設(shè)銀行暫停了住房抵押貸款，理由是風(fēng)險過高，不還款的人日益增多。理由是：

首先，手續(xù)復(fù)雜讓人卻步。建行房貸中心介紹說：目前如要辦住房抵押貸款不僅手續(xù)復(fù)雜。執(zhí)行的利率是消費性貸款中最高的一種。首先也是明確貸款用途，如果確定貸款是為了買車，銀行會要求貸款人提供購車合同，購車首付款單據(jù)，貸款的錢也是直接打到車商的賬上，不會給貸款人，以防濫用。如果貸款是為了裝修，要求提供與裝修公司的合同，貸款也是劃到裝修公司賬上。現(xiàn)房抵押也涉及到房產(chǎn)價值評估的問題，建行收取的評估費一般是房價的5‰。整個貸款辦理期很長，一般評估需10個工作日，審批7個工作日，還有房產(chǎn)抵押10個工作日，前前后后要一個月左右。貸款人除非條件很好，否則抵押貸款基本上是批不下來的。

其次，貸款利率上浮10%。南京中信實業(yè)銀行零售現(xiàn)代管理科負(fù)責(zé)人包華俊告訴記者，目前做住房抵押貸款的開酒店、開貿(mào)易公司等個體經(jīng)營者也占了相當(dāng)部分，銀行會要求提供購銷合同和稅單。對借款人的收入進(jìn)行深入調(diào)查，如果酒店方面，借款人是為了裝修還是擴(kuò)大經(jīng)營銀行要了解清楚，酒店毛利潤至少要5%以上，因為貸款利率最少是5.31%，在目前資金緊張的情況下貸款利率還要上浮10%，貸款期限均是一年期。銀行信貸員會親自上門看每一個抵押物，看酒店的地段，翻臺率如何。在貸款上銀行現(xiàn)在走的是“高檔路線”，高檔收入群除了有幾套房產(chǎn)外，還會有實業(yè)等多項資產(chǎn)，從這個角度上說貸款給富人風(fēng)險低些。

三、房屋債權(quán)抵押要注意什么事項

《城市房地產(chǎn)管理法》第五十條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面的抵押合同。”《擔(dān)保法》第三十八條規(guī)定：“抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同。”《物權(quán)法》第一百八十五條規(guī)定：“設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立抵押合同，抵押合同一般包括下列條款：(一)被擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額;(二)債務(wù)人履行債務(wù)的期限;(三)抵押財產(chǎn)的名稱、數(shù)額、質(zhì)量狀況、所在地、所有權(quán)歸屬或者使用權(quán)歸屬;(四)擔(dān)保范圍。”從上述規(guī)定可以看出，法律規(guī)定了抵押合同的形式和內(nèi)容，因此，抵押合同為要式合同，也是登記重要要件之一。