房地產行業的發展一直以來與金融行業密不可分，對于房企融資而言，為了項目融資，開發商往往以房地產本身及因房地產所產生的各項權益作為抵押，比如包括土地抵押、在建工程抵押或已建成物業抵押。

由于土地的變現能力最強，不考慮位置、面積等因素，土地價值更優于在建工程及已建成物業。

但是，土地抵押涉及較多法律問題、各地政策存在差異、程序比較復雜，因此操作過程中的問題比較多，從而給房企融資和土地抵押活動造成種種困難和障礙。

近一年，行業許多大中型房企暴雷，資金鏈出現危機，紛紛兜售資產；也有不少小型房企本打算囤地撈一筆，而今不得不把土地拿出來兜售或抵押換取資金。

今天這篇文章，筆者就來說一下土地抵押該怎么辦，哪些坑我們需要注意。

首先，初期要對土地的來源背景做個調查。

土地是通過什么途徑獲取的，招拍掛、收并購、還是劃撥？

有一些國營背景企業或者小地方的集體企業，由于歷史特殊原因，占有和使用城鎮國有土地，但實際上，這類土地屬于國家無償劃撥，企業只有使用權，沒有處置權，更不能直接將劃撥土地作為抵押物。

劃撥性質的土地在處置時最常見的方式是繳納一定的土地出讓金變更土地性質為出讓或者保持劃撥性質但需要上繳土地收益，這類土地要先行繳清土地出讓金后才能辦理土地性質轉變和抵押。

如果是通過招拍掛或是收并購（對方可提供土地出讓金繳納票據），則可以直接抵押，但需關注土地本身是否符合規劃相關要求，有無變更土地用途、調規（是否有規劃部門審批許可，是否補繳出讓金）、抵押人原出讓合同是否有限制性條款、是否存在土地閑置風險等等。

其次，對土地的價值初步進行預評估。

一般情況下，抵押人在抵押土地之前，會聘請評估機構進行評估，根據評估報告，抵押權人再做出是否接受抵押的決策。

如果初期接洽，對方仍未進行評估的情況下，抵押權人可以用兩種辦法對土地價值進行預評估。

一是參考土地原值，即獲取該地塊所支付的成本，譬如土地出讓金票據，或是抵押人為獲取土地所支付轉款的憑證及交易合同。

二是參照評估機構的方法照著葫蘆畫瓢，對于住宅用地，參照周邊同類性質、用途，規模相似的成交土地，利用比較法來計算，也可以采用假設開發法預估；對于商業、辦公用地可以收益法進行評估。從抵押權人角度而言，不需要預評估做得多精準，有個大概的價值供機構內部參考即可。

如果初期判斷認可土地價值，風險可控，則可以繼續推進了。

下一步是咨詢抵押登記相關部門。

辦理抵押手續，業務人員一定要就整個流程進行詳細咨詢確認，特別是對于不動產登記中心的辦事處現場人員，若是異地可先在網上查詢相關的辦事科電話號碼，致電進行咨詢，但一般電話溝通辦事員都是按最嚴苛要求來回復，最好還是現場溝通。

咨詢的問題可參考下表清單，需根據實際業務情況進行刪減：

土地抵押的咨詢問題清單

來源：《中國房地產基金操作指南》-融資篇

需要提醒的是，咨詢時要注意溝通的方式方法，很多地方辦事都有著當地政治特色，尤其要注意提前與經辦人員溝通，閻王易躲、小鬼難防，有些可有可無的額外補充材料，或是文字表述的小出入，會成為辦理手續的最難攻下的攔路虎。

另外，除了在抵押登記部門進行咨詢，還可以請教當地其他金融機構，進一步規避部分地區經辦人員素質不高、政策把關不統一的問題，降低后續可能存在的操作風險。

當然，還需要綜合考量自己和抵押人在當地的業務深度，有合作信任基礎的前提下，手續可能也可以簡化或者特批。

根據咨詢情況排除風險及問題，著手準備抵押資料。

一般而言，不動產登記中心會規定抵押人和債權人在辦理抵押手續時需要提供的辦理材料清單，該清單一般在地方的不動產中心網頁可查詢下載。

但在實操時，一定要拿著下載的清單跟不動產中心的現場人員確認，因為很多地方都有自己的要求，除了網上公布的資料清單外，還可能需要額外提供一些材料。

當然，現在很多辦事大廳都會有紙質版的辦理指引、資料清單，或者是提供二維碼供辦事人直接下載資料；

建議在第一次上門咨詢的時候，就一并把材料清單打印出來給現場辦事員確認是否滿足要求。最后就按著材料準備去不動產登記中心辦理手續即可。

那么，過程中有哪些坑需要注意的呢：

1、土地期限

大部分地產人都知道，出讓土地中住宅用地最多70年，商業、旅游、娛樂和綜合用地等最多40年，其余用途最多50年。

到期后，住宅用途的土地自動續期，根據我國現行相關征收條例，住宅征收補償中房款補償為參照附近交易房產價格確定，所以住宅可以采用類比法進行評估，土地剩余期限對住宅用途的房地產價值影響不大。

而其他用途房地產，土地到期后，需要提前一年向國家申請，國家可以回收，國家不回收的情況下，需要繳納土地出讓金才能繼續使用。

所以針對收益性房地產如商鋪，需要充分考慮到期國家回收和重新繳納土地出讓金的情況，土地剩余期限對價值影響較大，在評估時需重點關注。

2、評估機構選擇

一般情況，抵押人及債權人會約定共同選定第三方機構進行評估，但實操中，由于債權人在標的物所屬城市不一定有熟悉的機構，而自己合作庫內的評估機構當地又不一定認可。

這就導致有的時候由抵押人單方選擇評估機構來出評估報告，如果遇到這種情況需要關注評估的合理性、客觀性。

筆者21年上半年曾經遇到過一個項目，地主方招拍掛拿地時8億的價格，1年后做抵押評估，由于市場火熱，評估機構評出了13億的價值，按照債權人與地主方約定的抵押率60%，仍可獲得7.8億資金，相當于能置換出前期土地投入的幾乎所有費用。

債權人反復溝通評估機構，最終評估報告出的價值10億，放款了6.6億。

但由于21年下半年市場反轉，周邊房價跳水、土地流拍，抵押人又出現了債務危機，此時債權人公司內部做貸后檢查，認定存在重大風險，重新找庫內第三方機構進行評估時，價值只給到7億，連本息都無法覆蓋。

因此，如果作為抵押權人，在選擇評估機構時盡量尋找資質高、非地方性的這種公司，如果是對方提供的評估公司，一定要對抵押物價值有個預判，在評估報告出具前加強溝通，守好預期底線。

3、合同問題

在辦理土地抵押時，不動產中心可能不認可抵押雙方自行起草的土地抵押合同（雙方合意版），而要求使用標準制式合同，出現這種情況的話，就意味著要同時簽署制式合同和雙方合意版抵押合同，這時我們需要通過一點文字技術手段處理好兩份合同間的關系。

一般情況下，制式合同正文的最后一個條款是空白的，要求填寫雙方認為需要約定的其他事項，可以在這個條款約定：“未盡事宜，以雙方另行簽署的抵押合同約定為準。”

而另行簽署的雙方合意版合同則增加一條約定：“雙方在本合同簽署之后，若根據土地管理部門的要求，需另行簽署令土地管理部門滿意的關于抵押財產的制式合同，方可完成相應的抵押登記手續，則本合同應當作為制式合同的補充合同，對于制式合同未盡事宜，或不一致事宜，均以本合同約定為準。”

實操中，制式僅作為辦理抵押登記之用，雙方合意版合同則實際約定雙方的具體權利義務，并通過相應的合同條款將兩份合同銜接起來。

此外，還需注意抵押合同是否要求與土地證對應。有的時候一個地塊分為多宗地，有多個土地證，當地不動產中心如果需要一證一合同對應，則需要提前準備合同及內部審批。

4、順位抵押的相關問題

正常情況下，債權人都是辦理第一順位抵押，但如果辦理的是第二順位抵押，還需特別注意以下問題。

一是抵押金額，第二順位加上第一順位抵押擔保的主債權金額合計不得超過抵押物的評估價值。

二是需經過第一順位抵押權人的同意，最好是出具蓋章同意函。

三是第一順位抵押權注銷后，第二順位抵押權人可否提升抵押順位，各地實操有差異，若可以自動提升，需及時關注并獲取最新的土地抵押登記信息備份，若不自動提升，則應溝通抵押人及時辦理抵押變更登記。

5、房地關系問題

在我國相關法律規定中，有建設用地使用權主體與建筑物附屬設施所有權主體保持一致的物權變動的原則，即房地一致原則。實踐中亦稱“房隨地走、地隨房走。”

土地抵押時，其地上建筑物和其他附著物及一切權益隨之一并抵押。所以在簽署土地使用權抵押協議時，應詳細列出地上建筑物和附著物及其所產生的權益。

土地抵押后新建的建筑物可以一并拍賣，但是不具備抵押權，在實際情況中，遇到類似情況可在合同中約定新建建筑物抵押，但在未辦理抵押手續時僅為協議抵押。

實操中，若抵押土地進行開發，可轉為在建工程抵押。因各地抵押政策存在差異，部分地區可能需要將原有的純土地抵押登記注銷，簽訂新的抵押合同，并重新辦理登記增設在建工程抵押；

部分地區允許土地抵押直接轉為在建工程抵押，兩個流程操作合二為一，企業無需辦理還貸、抵押注銷業務，直接將純土地抵押變更為在建工程抵押。

6、預售

對于新建商品住房，在取得預售證后可以進行預售。債權人可主張抵押權人還清貸款或提供等價物進行置換，避免抵押物登記出現空白期，再對土地進行解押。

但如果抵押人未能償還貸款，土地仍處于抵押狀態，在辦理預售證的時候，一般會要求債權人出具同意銷售的同意函，極端的還會要求出具放棄已預售部分住房的抵押權的函件。

不管是出具同意銷售的同意函還是放棄已預售部分住房的抵押權，在出現糾紛時，法院判決大多都支持已預售房產及對應的土地無抵押權，在第一種情況中可能會判決整個抵押權無效。

所以，如果沒有合適的資產進行抵押置換的話，要對項目的銷售資金實施重點監管，一般會取證解押一部分，賣一部分，對應銷售回款用于償還貸款。

以上就是土地抵押過程中需要充分注意的幾個問題，其實土地抵押流程并不比房產抵押復雜，但其涉及的問題和敏感點比較多。

筆者實踐過程也的確遇到過不少看似小問題卻卡著推不動的時候，故特意整理此文，文章陳述內容及時效性也許會存在不足，歡迎各位讀者指正。