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商品房預(yù)抵押貸款抵押權(quán)如何實現(xiàn)及消滅
劉曉紅律師2022.02.09823人閱讀
導(dǎo)讀：
處置抵押物所得的款項不足以清償債務(wù)和違約金、賠償金的，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追償。抵押人到期不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人對抵押物折價、辦理過戶手續(xù)，抵押權(quán)人債權(quán)得以實現(xiàn)，抵押權(quán)消滅。那么商品房預(yù)抵押貸款抵押權(quán)如何實現(xiàn)及消滅。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識，希望能幫助大家。
處置抵押物所得的款項不足以清償債務(wù)和違約金、賠償金的，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追償。抵押人到期不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人對抵押物折價、辦理過戶手續(xù)，抵押權(quán)人債權(quán)得以實現(xiàn)，抵押權(quán)消滅。關(guān)于商品房預(yù)抵押貸款抵押權(quán)如何實現(xiàn)及消滅的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了債權(quán)債務(wù)律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。
一般情況下，在商品房預(yù)售過程中，購房者會與開發(fā)商簽訂《商品房買賣(預(yù)售)合同》，與銀行簽訂《個人貸款合同》，與銀行簽訂《商品房買賣(預(yù)售)合同》，并以所購房屋作為抵押物與銀行簽訂《房地產(chǎn)抵押合同》。但既然是商品房預(yù)售，則說明該房屋仍在建設(shè)中，無法取得相應(yīng)的所有權(quán)證書，當(dāng)然也就不能辦理抵押登記手續(xù)，與抵押合同相對應(yīng)。因此，預(yù)抵押在實踐中是怎樣操作的，其形成的法律效力是什么，在購房人違約的情況下，抵押權(quán)人能否通過預(yù)抵押來實現(xiàn)其抵押權(quán)呢？下面催天下小編為大家具體解答。
商品房預(yù)抵押貸款抵押權(quán)的實現(xiàn)
預(yù)購商品房貸款抵押權(quán)的實現(xiàn)，是指抵押人(即貸款銀行)在債務(wù)人(預(yù)購人)不履行其到期債務(wù)時，通過對預(yù)購商品房變價或與抵押人簽訂合同，獲得對抵押物的所有權(quán)，從而使受擔(dān)保債權(quán)得以實現(xiàn)的行為。
（一）抵押權(quán)實現(xiàn)的先決條件。
首先，抵押權(quán)的實現(xiàn)應(yīng)以抵押權(quán)有效存在為前提，即預(yù)購商品房貸款抵押合同有效存在；其次，主債權(quán)在清償期內(nèi)未受清償；最后，對主債權(quán)未受清償?shù)牡盅簷?quán)人并無過錯。
《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第40條規(guī)定：債務(wù)履行期屆滿，抵押權(quán)人未受清償，債務(wù)人未與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議，有下列情形之一的，抵押人死亡或者宣告死亡，無人代償債務(wù)：
抵押權(quán)人的合法繼承人、受遺贈人拒不履行到期債務(wù)
被宣告解散、破產(chǎn)的抵押權(quán)人；
按揭人對按揭房地產(chǎn)的違法、違規(guī)行為；
在抵押合同中約定的其他情形。
（二）抵押權(quán)的實現(xiàn)方式
1、行使物上代位權(quán)
在債務(wù)人享有對第三人的權(quán)利而未行使，致使其財產(chǎn)毀損、滅失，損害了債權(quán)實現(xiàn)的情況下，債權(quán)人可以代位行使債權(quán)，增加債務(wù)人的財產(chǎn)價值，從而保證債權(quán)的實現(xiàn)。抵押物在抵押期內(nèi)發(fā)生毀損的，抵押權(quán)人為保險標(biāo)的的第一受益人，其責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。
2、與抵押人就抵押物折價或者以拍賣、變賣抵押物價款受償達(dá)成協(xié)議
抵押權(quán)人與抵押人約定，在債務(wù)履行期限界滿面?zhèn)鶛?quán)未受清償時，將抵押人預(yù)購的商品房折價，并將商品房所有權(quán)之期待權(quán)從抵押權(quán)人轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人，以實現(xiàn)抵押權(quán)。這時可根據(jù)抵押物本身質(zhì)量，參照市場價格簽訂合同，或由有權(quán)機(jī)關(guān)評估確定商品房價格。
商品住宅竣工后，由開發(fā)商直接向抵押權(quán)人(貸款銀行)領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》。如果折價協(xié)議未達(dá)成，則可通過法定程序拍賣、變賣抵押物，所得價款用于清償債權(quán)。
（三）分配次序
按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第47條的規(guī)定，依法處分抵押財產(chǎn)取得的預(yù)購商品房價款，按照下列順序分配：
1、支付抵押財產(chǎn)的處置費用；
2、抵減抵押財產(chǎn)應(yīng)繳之稅；
3、償還抵押權(quán)人債權(quán)本息和支付違約金；
4、補償因債務(wù)人違約給抵押權(quán)人造成的損失；
5、剩余款項歸還抵押人
同一批預(yù)購商品房有兩個以上抵押權(quán)的，受償順序以抵押權(quán)登記的時間順序為準(zhǔn)。處置抵押物所得的款項不足以清償債務(wù)和違約金、賠償金的，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追償。
取消預(yù)購商品房貸款抵押權(quán)
1、抵押權(quán)隨著被擔(dān)保主債權(quán)的消滅而消滅
預(yù)購商品房貸款抵押合同到期后，抵押人按期清償債務(wù)，抵押權(quán)人與預(yù)購商品房所在地的房管部門、土地管理部門辦理抵押登記注銷手續(xù)，抵押人與抵押權(quán)人之間因抵押合同而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系依法終止，抵押權(quán)消滅。
在這種情況下，擔(dān)保債權(quán)已經(jīng)得到了清償。除因清償而消滅主債權(quán)外，還可因抵消、混同和免除債務(wù)而消滅主債權(quán)。
2、抵押權(quán)的實現(xiàn)消滅
抵押人到期不履行債務(wù)的，抵押權(quán)人依法將抵押物拍賣、變賣，并就所得價款優(yōu)先受償，該權(quán)利得以實現(xiàn)，抵押權(quán)消滅。
抵押人到期不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人對抵押物折價、辦理過戶手續(xù)，抵押權(quán)人債權(quán)得以實現(xiàn)，抵押權(quán)消滅。
綜上所述，銀行即使取得了預(yù)抵押，也不能對抵押房屋行使抵押權(quán)，因此，對于抵押客戶的風(fēng)險管理應(yīng)給予足夠的重視，主要做法是在與購房者簽訂的貸款協(xié)議中，設(shè)置相應(yīng)的條款，約定一旦購房者具備辦理抵押房屋的條件，銀行就應(yīng)要求在第一時間辦理抵押登記。與此同時，積極利用開發(fā)商的保證金制度，要求開發(fā)商為購房者提供擔(dān)保，以最大限度地保障自己的債權(quán)。
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