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商品房預抵押貸款抵押權如何實現及消滅
劉曉紅律師2022.02.09823人閱讀
導讀：
處置抵押物所得的款項不足以清償債務和違約金、賠償金的，抵押權人有權向債務人追償。抵押人到期不履行債務時，抵押權人對抵押物折價、辦理過戶手續，抵押權人債權得以實現，抵押權消滅。那么商品房預抵押貸款抵押權如何實現及消滅。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
處置抵押物所得的款項不足以清償債務和違約金、賠償金的，抵押權人有權向債務人追償。抵押人到期不履行債務時，抵押權人對抵押物折價、辦理過戶手續，抵押權人債權得以實現，抵押權消滅。關于商品房預抵押貸款抵押權如何實現及消滅的法律問題，大律網小編為大家整理了債權債務律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
一般情況下，在商品房預售過程中，購房者會與開發商簽訂《商品房買賣(預售)合同》，與銀行簽訂《個人貸款合同》，與銀行簽訂《商品房買賣(預售)合同》，并以所購房屋作為抵押物與銀行簽訂《房地產抵押合同》。但既然是商品房預售，則說明該房屋仍在建設中，無法取得相應的所有權證書，當然也就不能辦理抵押登記手續，與抵押合同相對應。因此，預抵押在實踐中是怎樣操作的，其形成的法律效力是什么，在購房人違約的情況下，抵押權人能否通過預抵押來實現其抵押權呢？下面催天下小編為大家具體解答。
商品房預抵押貸款抵押權的實現
預購商品房貸款抵押權的實現，是指抵押人(即貸款銀行)在債務人(預購人)不履行其到期債務時，通過對預購商品房變價或與抵押人簽訂合同，獲得對抵押物的所有權，從而使受擔保債權得以實現的行為。
（一）抵押權實現的先決條件。
首先，抵押權的實現應以抵押權有效存在為前提，即預購商品房貸款抵押合同有效存在；其次，主債權在清償期內未受清償；最后，對主債權未受清償的抵押權人并無過錯。
《城市房地產抵押管理辦法》第40條規定：債務履行期屆滿，抵押權人未受清償，債務人未與抵押權人達成延期履行協議，有下列情形之一的，抵押人死亡或者宣告死亡，無人代償債務：
抵押權人的合法繼承人、受遺贈人拒不履行到期債務
被宣告解散、破產的抵押權人；
按揭人對按揭房地產的違法、違規行為；
在抵押合同中約定的其他情形。
（二）抵押權的實現方式
1、行使物上代位權
在債務人享有對第三人的權利而未行使，致使其財產毀損、滅失，損害了債權實現的情況下，債權人可以代位行使債權，增加債務人的財產價值，從而保證債權的實現。抵押物在抵押期內發生毀損的，抵押權人為保險標的的第一受益人，其責任由開發商承擔。
2、與抵押人就抵押物折價或者以拍賣、變賣抵押物價款受償達成協議
抵押權人與抵押人約定，在債務履行期限界滿面債權未受清償時，將抵押人預購的商品房折價，并將商品房所有權之期待權從抵押權人轉移給抵押權人，以實現抵押權。這時可根據抵押物本身質量，參照市場價格簽訂合同，或由有權機關評估確定商品房價格。
商品住宅竣工后，由開發商直接向抵押權人(貸款銀行)領取《房屋所有權證》和《土地使用權證》。如果折價協議未達成，則可通過法定程序拍賣、變賣抵押物，所得價款用于清償債權。
（三）分配次序
按照《城市房地產抵押管理辦法》第47條的規定，依法處分抵押財產取得的預購商品房價款，按照下列順序分配：
1、支付抵押財產的處置費用；
2、抵減抵押財產應繳之稅；
3、償還抵押權人債權本息和支付違約金；
4、補償因債務人違約給抵押權人造成的損失；
5、剩余款項歸還抵押人
同一批預購商品房有兩個以上抵押權的，受償順序以抵押權登記的時間順序為準。處置抵押物所得的款項不足以清償債務和違約金、賠償金的，抵押權人有權向債務人追償。
取消預購商品房貸款抵押權
1、抵押權隨著被擔保主債權的消滅而消滅
預購商品房貸款抵押合同到期后，抵押人按期清償債務，抵押權人與預購商品房所在地的房管部門、土地管理部門辦理抵押登記注銷手續，抵押人與抵押權人之間因抵押合同而產生的權利義務關系依法終止，抵押權消滅。
在這種情況下，擔保債權已經得到了清償。除因清償而消滅主債權外，還可因抵消、混同和免除債務而消滅主債權。
2、抵押權的實現消滅
抵押人到期不履行債務的，抵押權人依法將抵押物拍賣、變賣，并就所得價款優先受償，該權利得以實現，抵押權消滅。
抵押人到期不履行債務時，抵押權人對抵押物折價、辦理過戶手續，抵押權人債權得以實現，抵押權消滅。
綜上所述，銀行即使取得了預抵押，也不能對抵押房屋行使抵押權，因此，對于抵押客戶的風險管理應給予足夠的重視，主要做法是在與購房者簽訂的貸款協議中，設置相應的條款，約定一旦購房者具備辦理抵押房屋的條件，銀行就應要求在第一時間辦理抵押登記。與此同時，積極利用開發商的保證金制度，要求開發商為購房者提供擔保，以最大限度地保障自己的債權。
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