一直處在曖昧中的“小產(chǎn)權(quán)房”，終于遭到國(guó)務(wù)院的明令叫停。通知明確指出，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。其實(shí)，不止張先生一人有如此的想法，很多動(dòng)心于“小產(chǎn)權(quán)房”的購(gòu)房者，都是受經(jīng)濟(jì)能力的限制，萌生購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”的想法。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。通知明確，政府要嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度，嚴(yán)格規(guī)范使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行建設(shè)。“小產(chǎn)權(quán)房占用農(nóng)田，對(duì)農(nóng)村土地規(guī)劃造成不好的影響，同時(shí)也攪亂了城鎮(zhèn)的住房市場(chǎng)，這些危害是不可否認(rèn)的，”張教授說(shuō)道。一位房產(chǎn)人士表示。關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房能否用“一刀切”來(lái)解決？的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

一直處在曖昧中的“小產(chǎn)權(quán)房”，終于遭到國(guó)務(wù)院的明令叫停。

國(guó)務(wù)院辦公廳1月8日下發(fā)了《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，通知強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格控制農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模，嚴(yán)禁以各種名義擅自擴(kuò)大農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模。通知明確指出，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。

一直處在曖昧中的“小產(chǎn)權(quán)房”，終于遭到國(guó)務(wù)院的明令叫停。

“預(yù)防”轉(zhuǎn)為“下藥”

“之前只說(shuō)購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房有風(fēng)險(xiǎn)，禁止購(gòu)買(mǎi)，只是打了‘預(yù)防針’。由于沒(méi)有具體的執(zhí)行意見(jiàn)和政策，還是有很多人受低價(jià)的誘惑繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)”。武漢市房地產(chǎn)研究中心主任王濤這樣告訴記者。

近日，家住武昌的張先生經(jīng)人介紹得知，武昌火車(chē)站附近有較便宜的房子，此地交通方便，購(gòu)物，吃飯、休閑等周邊配套也十分得方便。介紹人明確地告訴張先生，房子是村民自己蓋的，但價(jià)格十分便宜。“二千元一平方米，比周?chē)姆績(jī)r(jià)低四五千呢!”張先生十分動(dòng)心。“對(duì)于我一個(gè)月薪3000多元的普通職員來(lái)說(shuō)，市面上的商品房我根本承受不起。”其實(shí)，不止張先生一人有如此的想法，很多動(dòng)心于“小產(chǎn)權(quán)房”的購(gòu)房者，都是受經(jīng)濟(jì)能力的限制，萌生購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”的想法。

其實(shí)，早在此前，在集體土地上開(kāi)發(fā)并向社會(huì)出售住房的問(wèn)題(即“小產(chǎn)權(quán)房”)就引起社會(huì)關(guān)注，為此去年6月建設(shè)部曾發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示，表示由于小產(chǎn)權(quán)房不能辦理房產(chǎn)證等合法手續(xù)，城市居民不要購(gòu)買(mǎi)在集體土地上建設(shè)的房屋。

“明確的措施出來(lái)，就由‘預(yù)防’轉(zhuǎn)為‘下藥’。《通知》再次重申嚴(yán)格禁止和嚴(yán)肅查處‘以租代征’轉(zhuǎn)用農(nóng)用地的違法違規(guī)行為，要求相關(guān)職能部門(mén)合力執(zhí)法，還分別從項(xiàng)目審批、水電氣供應(yīng)、產(chǎn)權(quán)辦理、金融放貸等方面提出了六個(gè)‘不得’，從源頭上把非法占有農(nóng)用地的項(xiàng)目卡死了。”武漢市房地產(chǎn)研究中心主任王濤這樣告訴記者。

剎風(fēng)亂占濫用農(nóng)用地

據(jù)中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)新華金融保險(xiǎn)學(xué)院副院長(zhǎng)張東教授介紹，此次國(guó)家重申城鎮(zhèn)居民不得買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”比起以往相關(guān)規(guī)定而言更細(xì)化、明確，以前只是說(shuō)農(nóng)村集體用地不可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)@次規(guī)定中明確表示：任何單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，嚴(yán)禁通過(guò)“村改居”等方式，非法將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，嚴(yán)禁將農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開(kāi)發(fā)。農(nóng)村的住宅用地只能分配給本村村民，農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

張東教授說(shuō)：“小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)在某些地方有擴(kuò)大的趨勢(shì)，現(xiàn)在還有一種觀點(diǎn)：城市房?jī)r(jià)漲幅太快、供需結(jié)構(gòu)不好，于是就有不少居民在不知情的情況下購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。加上一些開(kāi)發(fā)商、集體、土地部門(mén)參與將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為國(guó)有合法產(chǎn)權(quán)房，國(guó)家當(dāng)然就要進(jìn)行宏觀調(diào)控，給出旗幟鮮明的表示：重申不能購(gòu)買(mǎi)、調(diào)配農(nóng)村和城鎮(zhèn)土地的不同用途。”通知明確，政府要嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度，嚴(yán)格規(guī)范使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行建設(shè)。

耕地如同農(nóng)民的“生命線”，如果農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將耕地變成宅基地，然后在宅基地上建房，繼而向外出售，從眼前看確實(shí)獲利多多，讓農(nóng)民們喜不自禁，但如果這種做法被明確允許，城里人蜂擁去農(nóng)村購(gòu)房，那么在眼前經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織必會(huì)將更多耕地變成宅基地，建更多“小產(chǎn)權(quán)房”供城里人享用，其后果可能是：若干年之后，一些城市郊區(qū)的農(nóng)民將無(wú)田可種，他們將失去賴(lài)以生存的“生命線”。

“小產(chǎn)權(quán)房占用農(nóng)田，對(duì)農(nóng)村土地規(guī)劃造成不好的影響，同時(shí)也攪亂了城鎮(zhèn)的住房市場(chǎng)，這些危害是不可否認(rèn)的，”張教授說(shuō)道。

“以犧牲農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益為代價(jià)，無(wú)異于飲鴆止渴。”一位房產(chǎn)人士表示。

“小產(chǎn)權(quán)房”明令叫停

一位居民在南湖附近購(gòu)買(mǎi)了套小產(chǎn)權(quán)房，但由于房產(chǎn)證一直辦不下來(lái)，于是他想把房子出售掉，但因?yàn)樽C件不齊也不好賣(mài)出去，長(zhǎng)時(shí)間處于多方面的糾紛中。小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)顯而易見(jiàn)。武漢市房地產(chǎn)交易管理中心人士表示，除了不能辦齊兩證、正常交易外，如果遇上國(guó)家征地或是拆遷，購(gòu)房人利益也將很難保證。

“意見(jiàn)的出臺(tái)可以有效地遏制小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和交易，同時(shí)對(duì)于城鎮(zhèn)土地的整體規(guī)劃和合理流轉(zhuǎn)起到很好引導(dǎo)作用，”王濤認(rèn)為。

國(guó)家土地副總督察甘藏春在回答記者提問(wèn)時(shí)表示，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的土地管理法，建設(shè)使用農(nóng)村集體土地，法律規(guī)定只有四種情況：一是農(nóng)民的宅基地，二是農(nóng)村公共設(shè)施的用地，三是農(nóng)村興辦的村辦企業(yè)或者聯(lián)營(yíng)企業(yè)，四是根據(jù)擔(dān)保法，使用農(nóng)村集體用地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的時(shí)候可以允許。除此以外包括“小產(chǎn)權(quán)房”，都是現(xiàn)行法律不允許的。

為了從源頭上防止“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題，通知規(guī)定，嚴(yán)禁通過(guò)“村改居”等方式，非法將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，用于商品住宅開(kāi)發(fā)。這意味著，今后開(kāi)發(fā)商和村委會(huì)“合作”占用農(nóng)村土地，開(kāi)發(fā)賣(mài)給城鎮(zhèn)居民的商品房，也屬違規(guī)之列，必須禁止。

據(jù)湖北省國(guó)土資源廳人士介紹，按通知規(guī)定，農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，將不予批準(zhǔn)。今后，村民賣(mài)房牟利的行為將大大減少。