然而有記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在一些地方“小產(chǎn)權(quán)房仍然賣得火爆。相比之下，法律手續(xù)殘缺的小產(chǎn)權(quán)房價格低廉，滿足住房者的需要。當開發(fā)商主導的房地產(chǎn)市場中的“大產(chǎn)權(quán)房”已經(jīng)成為老百姓望而生畏的“奢侈品”時，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)無疑可以解決一部分人買不起房的問題。對于建在耕地上的小產(chǎn)權(quán)房，因其違反《土地管理法》，此種買賣合同應認定為無效。關(guān)于置業(yè)指南：小產(chǎn)權(quán)房買賣法律問題的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

一、小產(chǎn)權(quán)房買賣出現(xiàn)的原因(一)小產(chǎn)權(quán)房的概念所謂“小產(chǎn)權(quán)”是相對于擁有國有土地使用權(quán)的“大產(chǎn)權(quán)”而言的，指的是在城市郊區(qū)或農(nóng)村，由集體經(jīng)濟組織在本集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，除用來安置本集體經(jīng)濟組織成員外，還以較低的價格向本集體經(jīng)濟

一、小產(chǎn)權(quán)房買賣出現(xiàn)的原因

(一)小產(chǎn)權(quán)房的概念

所謂“小產(chǎn)權(quán)”是相對于擁有國有土地使用權(quán)的“大產(chǎn)權(quán)”而言的，指的是在城市郊區(qū)或農(nóng)村，由集體經(jīng)濟組織在本集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，除用來安置本集體經(jīng)濟組織成員外，還以較低的價格向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售，購房者在辦理了僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會的蓋章、沒有國家房管部門的蓋章的房屋權(quán)屬證書后，即對該房屋享有了“小產(chǎn)權(quán)”。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)已有十余年歷史，最初是一些農(nóng)民將自建房出租或少量出售，以此維持生計，但近幾年這種情況發(fā)生了變化，如今在全國的“城中村”里，小產(chǎn)權(quán)房已遍地開花。據(jù)業(yè)內(nèi)人士講，近幾年，在城市房價的刺激下，“小產(chǎn)權(quán)房”已逐漸成為商品房、廉租房、經(jīng)濟適用房和單位集資建房外的另一種城市房屋供應類型。

(二)小產(chǎn)權(quán)房買賣形成的原因

2007年6月l8日，建設(shè)部發(fā)出購房警示，告誡城市居民不要購買在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，否則將不能辦理產(chǎn)權(quán)證，各地政府也相繼發(fā)出通知，對利用農(nóng)村集體土地建商品房叫停。然而有記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在一些地方“小產(chǎn)權(quán)房仍然賣得火爆。造成這種現(xiàn)象的原因，筆者認為可以從兩方面來分析。

決定市場的是供求關(guān)系，從買方市場來看，近幾年，房地產(chǎn)市場在快速發(fā)展的同時也造成國內(nèi)房價的居高不下，房價接近甚至超過年收入。相比之下，法律手續(xù)殘缺的小產(chǎn)權(quán)房價格低廉，滿足住房者的需要。小產(chǎn)權(quán)房因為是在集體經(jīng)濟組織所有的土地上建造的，不需要繳納土地出讓金，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費和其他稅費，其開發(fā)成本自然比城市商品房低很多，有數(shù)據(jù)顯示，小產(chǎn)權(quán)房的價格大約只相當于同類地段正常房價的30%，而實際居住條件則相差無幾。當開發(fā)商主導的房地產(chǎn)市場中的“大產(chǎn)權(quán)房”已經(jīng)成為老百姓望而生畏的“奢侈品”時，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)無疑可以解決一部分人買不起房的問題。

從賣方來看，我國實行的是二元結(jié)構(gòu)的土地制度，法律將土地分為城市用地和農(nóng)村用地，政府以公共利益代表的名義壟斷了土地使用權(quán)買賣的一級市場，和大地產(chǎn)商分享著城市化背景下土地大幅增值的收益，而農(nóng)民集體作為農(nóng)村土地所有權(quán)的主體，其應有的農(nóng)地處分權(quán)卻被政府架空，其應得的利益被不合理的剝奪或不時受到經(jīng)手者的侵吞。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和法律知識的普及，農(nóng)民的權(quán)利意識開始萌動，在其應得利益長期被忽視的情況下，農(nóng)民依靠其自有的智慧和力量，尋找法律制度的灰色區(qū)域，采取自由的獨特方式實現(xiàn)自己的利益訴求，是一件必然的事情，通過出售小產(chǎn)權(quán)房農(nóng)民獲得的收益遠遠高于政府征收土地的補償金額。

二、解決小產(chǎn)權(quán)房買賣問題的思路

(一)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力

筆者認為，對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同不應一刀切地全部認定為無效。

《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓，轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)。”該規(guī)定的目的是防止地方政府追求經(jīng)濟繁榮，而對土地進行無度開發(fā)，破壞耕地資源，最終危及糧食供應安全。對于建在耕地上的小產(chǎn)權(quán)房，因其違反《土地管理法》，此種買賣合同應認定為無效。而宅基地本身已是建設(shè)用地，宅基地的轉(zhuǎn)讓并未改變土地用途?！锻恋毓芾矸ā返?2條第4款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”該條規(guī)定只限制“一戶一宅”，但對出賣、出租行為本身并未限制。根據(jù)《合同法》和最高人民法院司法解釋，確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)。而我國現(xiàn)有的法律文件中，明確禁止農(nóng)民向城市居民出售住宅的，只有一些國務(wù)院部門或工作機構(gòu)發(fā)出的通知、意見。這些通知、意見從立法層面講屬于政策性規(guī)定，是不能作為認定合同無效的依據(jù)。根據(jù)所有權(quán)理論，所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分的權(quán)能，農(nóng)民出售自己合法所有的房屋是所有權(quán)人依法行使權(quán)利的行為;根據(jù)契約自由原則，能夠反映雙方當事人的真實意思，又不違背法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同應認定為有效。一概的否認小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力既違背法理，也違背平等原則。作為中華人民共和國公民，無論是城市居民還是農(nóng)村村民，均應享有法律賦予的同等權(quán)利。對城市私房買賣不加限制，而禁止農(nóng)民自由轉(zhuǎn)讓其房屋，對農(nóng)民來說不公平。

(二)現(xiàn)有制度下的對策

農(nóng)民之所以無法處分自己的房產(chǎn)，是因為房屋土地的產(chǎn)權(quán)模糊性，要從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問題，就要深入進行土地產(chǎn)權(quán)變革，給予農(nóng)村土地真正完整的產(chǎn)權(quán)，還農(nóng)民作為土地資產(chǎn)所有者的地位和應得權(quán)利。但產(chǎn)權(quán)變革是一個長期探索的過程，針對目前的情況，不管采取何種政策，都必須承認現(xiàn)實，平衡各方利益。筆者認為，當前政府應該加強農(nóng)村土地管理制度，嚴格禁止占用耕地搞住宅開發(fā)建設(shè)，糧食安全關(guān)系到國家的根基，對使用耕地進行交易的行為應進行巨額罰款：對那些合理規(guī)劃合法建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”，在補辦相關(guān)手續(xù)、補交相關(guān)費用之后應當給予相應的正式產(chǎn)權(quán)，或者由政府通過收購等方式將其裝變?yōu)榻?jīng)濟適用房;最后，必須加快建立住房保障體系，完善城市廉租制度，增加房源供給，著力解決低收入家庭住房困難。

三、結(jié)語

小產(chǎn)權(quán)房事關(guān)各方利益，若一律強行拆除，必將激化矛盾，造成社會不穩(wěn)定。妥善解決小產(chǎn)權(quán)房問題，短期著可以緩解目前城市房價急劇上漲，住房緊張的問題，長期看將從根本上破除我國土地制度的不合理之處。土地無論是對于經(jīng)濟、文化、社會、健康與環(huán)境上的福利還是對美好生活的渴望，都是至關(guān)重要的。我們有理由相信，經(jīng)過不斷地探索，中國必能找到合理的、適合國情的土地制度，為經(jīng)濟發(fā)展奠定基礎(chǔ)。