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置業(yè)指南：城里人買小產權房的法律分析
李維律師2022.01.06724人閱讀
導讀：
本房屋屬于小產權房屋，買受人應遵守當地村委會的有關制度和規(guī)定。孫林對于被訴一事認為，簽訂合同時，雙方明知該樓房是小產權房。”1自愿買賣小產權房被法院認可法院經審理后認為，公民合法的民事權益受法律保護，王強與孫林在簽訂《房屋轉讓合同》時，已經明知該房屋為小產權樓房;對小產權樓房是否可以轉讓，當地村民委員會并沒有具體的限制性規(guī)定。一審宣判后，王強不服判決，提出上訴。那么置業(yè)指南：城里人買小產權房的法律分析。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
本房屋屬于小產權房屋，買受人應遵守當地村委會的有關制度和規(guī)定。孫林對于被訴一事認為，簽訂合同時，雙方明知該樓房是小產權房。”1自愿買賣小產權房被法院認可法院經審理后認為，公民合法的民事權益受法律保護，王強與孫林在簽訂《房屋轉讓合同》時，已經明知該房屋為小產權樓房;對小產權樓房是否可以轉讓，當地村民委員會并沒有具體的限制性規(guī)定。一審宣判后，王強不服判決，提出上訴。關于置業(yè)指南：城里人買小產權房的法律分析的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
(一)小產權房不是法律概念我國法律并沒有規(guī)定小產權房，小產權房只是一個民間的說法，經常被大家作為依據援引的，往往都是相關部門的一些政策。民間上所說的小產權房指的是建在農村集體所有土地上的房子，主要是公寓型樓房。近幾年來
城里人買小產權房的法律分析
(一)小產權房不是法律概念
我國法律并沒有規(guī)定小產權房，“小產權房”只是一個民間的說法，經常被大家作為依據援引的，往往都是相關部門的一些政策。
民間上所說的小產權房指的是建在農村集體所有土地上的房子，主要是公寓型樓房。
近幾年來，隨著舊村改造、小城鎮(zhèn)建設步伐的加快，以及國家基礎設施建設用地的需求猛增，征房占地現(xiàn)象較為普遍，由此導致的城市郊區(qū)小產權樓房層出不窮。其中很大一部分是農村村民拆遷后以優(yōu)惠價款購買的自住樓。這些小產權樓房中的一部分通過買賣等方式被城鎮(zhèn)居民購買，由此，與小產權房有關的糾紛卻頻頻出現(xiàn)在訴訟領域。我們如果通過案例來研究小產權房的問題，就會發(fā)現(xiàn)一律說買小產權房有效或無效似乎都有失偏頗;而在能否成為小產權房主的過程中，是否具有小產權房所在農村集體經濟組織成員的身份是個至關重要的問題。
(二)案例簡述
2005年12月，王強（化名）所在的村進行舊村改造，村委會跟王強簽了房屋拆遷貨幣補償協(xié)議和房屋拆遷安置合同。隨后，王強得到兩套二居室樓房。
王強妻子曾經的同事孫林(化名)，聽說王強拆遷得了兩套房子，就與王強協(xié)商購買其中的一套。王強一想，反正也住不了這么多房子，賣了還能賺點錢。
雖然王強是農村戶口，孫林是城鎮(zhèn)戶口，但王強所在的村村委會、黨支部兩委班子對于村民出售拆遷所得的小產權樓房并沒有做出禁止性規(guī)定，對王強賣房的事情也表示不予干涉。
2006年1月，王強與孫林簽訂《房屋轉讓合同》，約定：王強為原房屋產權人(小產權)。經雙方協(xié)商，產權人王強愿將本套房屋的所有權賣給孫林。本房屋的出售價格為135000元。本房屋屬于小產權房屋，買受人應遵守當地村委會的有關制度和規(guī)定。隨后，王強與孫林履行了該合同，房款兩清。
房子賣了以后，當地的房價卻一路飆升。
2008年4月，王強以國家禁止城市居民購買農民房屋，且孫林是城市居民，故房屋轉讓合同屬于無效合同為由，起訴要求法院確認雙方簽訂的房屋轉讓合同無效，讓孫林騰房。
孫林對于被訴一事認為，簽訂合同時，雙方明知該樓房是小產權房。而且，雙方簽訂合同時是完全自愿的，房屋已經交付完畢;經過兩年的時間，該房子已經有很大的升值。孫林辯稱：“王強是受利益驅動才起訴我。法律不應支持這種見利忘義、背信毀約的行為。我保留進一步追究王強的濫用訴權的行為給我造成的經濟損失的權利。”
(三)庭審解讀
庭審中，法官問孫林房屋的現(xiàn)狀如何，孫林氣憤地說：“我買房后進行了簡單裝修就把房子出租了。王強想把房子要回去，我不同意，他就騷擾租房的人，說他才是真正的房東，要把租我房的人趕走。現(xiàn)在，租房的人都不交房租了。”
1自愿買賣小產權房被法院認可
法院經審理后認為，公民合法的民事權益受法律保護，王強與孫林在簽訂《房屋轉讓合同》時，已經明知該房屋為小產權樓房;對小產權樓房是否可以轉讓，當地村民委員會并沒有具體的限制性規(guī)定。王強與孫林在雙方自愿基礎上簽訂的《房屋轉讓合同》，內容并未損害國家、集體及第三方的合法權益，且雙方在合同簽訂后，已各自履行了支付房屋價款和交付房屋的義務，該合同所約定的內容已實際履行完畢。在此情況下，王強要求確認其與孫林簽訂的《房屋轉讓合同》無效、孫林退房的請求，理由不充分，對其訴訟請求，法院不予支持。法院依據《民法通則》第五條之規(guī)定，判決駁回原告王強的訴訟請求。
一審宣判后，王強不服判決，提出上訴。二審法院經審理后，判決駁回上訴，維持原判。
2法官釋法
城里人買農民的小產權房在一定條件下有效
近幾年來，隨著舊村改造、小城鎮(zhèn)建設步伐的加快，以及國家基礎設施建設用地的需求猛增，征房占地現(xiàn)象較為普遍，由此導致的城市郊區(qū)小產權樓房層出不窮。其中很大一部分是農村村民拆遷后以優(yōu)惠價款購買的自住樓。這些小產權樓房中的一部分通過買賣等方式被城鎮(zhèn)居民購買。隨著小產權樓房的升值，部分賣房人在利益的驅使下，起訴要求確認雙方的買賣合同無效，讓買房人退房。
對于城鎮(zhèn)居民購買農民小產權樓房的效力問題，目前尚沒有任何一部法律對此作出明確的規(guī)定。鑒于法官不得拒絕裁判的法理精神，法院在沒有明文規(guī)定的情況下，仍然必須作出裁判。一般而言，法官在裁判此類案件時需要綜合考慮以下幾個因素：一、當事人之間的行為是否符合民法的基本原則：平等原則、自愿原則、公平原則、誠實信用原則、公序良俗原則;二、是否存在導致合同無效或者可撤銷的法定情形，即能否適用合同法第52條至第54條的內容;三、基層組織比如村委會、黨支部的意見。由于我國實行村民自治，因此，村民委員會的意見至關重要。
在本案中，王強與孫林在簽訂的《房屋轉讓合同》中明確寫明“本房屋屬于小產權房屋”，因此，對于這一事實，雙方均明知，不存在欺詐或者重大誤解的情形。另外，雙方對于買賣房屋一事，也是自愿進行的，沒有任何脅迫或者乘人之危的情形。而且，王強從村委會買房時花費11.6萬元，而幾天后王強就以13.5萬元價格將房屋轉賣給孫林，王強獲利近2萬元。因此，雙方之間的交易也是公平的。最后，該村村委會、黨支部兩委班子對于村民出售拆遷所得的小產權樓房并沒有作出禁止性規(guī)定，表示不予干涉。也就是說，雙方買賣房屋的行為沒有損害國家、集體或者第三人的利益。
值得一提的是，農民在其宅基地上建設的房屋與農民通過舊村改造、拆遷安置而得到的小產權樓房不可同日而語，二者之間存在比較明顯的差別。農民在其宅基地上建設的房屋與宅基地使用權緊密聯(lián)系，宅基地使用權是土地管理法、物權法明確規(guī)定的由農村村民專享的一項用益物權。而農民通過舊村改造、拆遷安置而得到的小產權樓房并不是建設在自己家宅基地上的，因為舊村改造后宅基地使用權消滅，小產權樓房是建設在該村集體土地上的。
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