小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)與交易的法律后果

導(dǎo)讀:
根據(jù)上述法律規(guī)定,結(jié)合目前小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀,可以對(duì)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)、交易的法律后果作如下分析:(一)從建房土地來源上分析,建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的法律后果1、關(guān)于利用農(nóng)村宅基地建設(shè)的住宅。此類“小產(chǎn)權(quán)房”沒有任何審批手續(xù),嚴(yán)重危害了我國的耕地保護(hù)和糧食安全,違反了國家對(duì)耕地的強(qiáng)制性保護(hù),屬于嚴(yán)重違法的建筑,依法應(yīng)予拆除。那么小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)與交易的法律后果。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí),希望能幫助大家。
根據(jù)上述法律規(guī)定,結(jié)合目前小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀,可以對(duì)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)、交易的法律后果作如下分析:(一)從建房土地來源上分析,建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的法律后果1、關(guān)于利用農(nóng)村宅基地建設(shè)的住宅。此類“小產(chǎn)權(quán)房”沒有任何審批手續(xù),嚴(yán)重危害了我國的耕地保護(hù)和糧食安全,違反了國家對(duì)耕地的強(qiáng)制性保護(hù),屬于嚴(yán)重違法的建筑,依法應(yīng)予拆除。關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)與交易的法律后果的法律問題,大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí),希望能幫助大家。
【內(nèi)容提要】
一、建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的法律后果
二、交易小產(chǎn)權(quán)房的效力
三、交易小產(chǎn)權(quán)房的后果
正文:
作為規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房的評(píng)判依據(jù),主要是《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等。根據(jù)上述法律規(guī)定,結(jié)合目前小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀,可以對(duì)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)、交易的法律后果作如下分析:
(一)從建房土地來源上分析,建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的法律后果
1、關(guān)于利用農(nóng)村宅基地建設(shè)的住宅。根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)村宅基地屬集體所有,村民對(duì)宅基地只享有使用權(quán)。國務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定:農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。國家土地管理局[1990]國土函字第97號(hào)《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請示的答復(fù)》也明確規(guī)定:原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋,給出資者使用,并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán),是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。
可以看出,宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利,與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系.不允許轉(zhuǎn)讓。在房地一體的格局下,買房人不僅是買房,實(shí)際上也是買地,售房人在處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地,損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益,故是法律法規(guī)明確禁止的。因此,此類“小產(chǎn)權(quán)房”是不能向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。此類房屋在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員相互之間雖然可以轉(zhuǎn)讓、置換,但辦理過戶手續(xù),還受到《土地管理法》規(guī)定的“一戶一宅”原則的限制。
2、關(guān)于建設(shè)在農(nóng)民集體所有非住宅建設(shè)用地上的住宅。根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),農(nóng)村建設(shè)用地除宅基地外,只能經(jīng)審批后用于建設(shè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè),而不得建設(shè)商品住宅。任何人利用鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)等鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”,既違反土地管理法,也違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法,該種建筑屬于違法建筑。3.直接利用農(nóng)用地(耕地、基本農(nóng)田)建設(shè)的住宅。此類“小產(chǎn)權(quán)房”沒有任何審批手續(xù),嚴(yán)重危害了我國的耕地保護(hù)和糧食安全,違反了國家對(duì)耕地的強(qiáng)制性保護(hù),屬于嚴(yán)重違法的建筑,依法應(yīng)予拆除。[page]
(二)交易小產(chǎn)權(quán)房是否有效?
1、開發(fā)商與鄉(xiāng)村土地所就小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)法律問題探析有方簦署的合作協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議,因?yàn)檫`反了我國《土地管理法》第43條關(guān)于“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè),需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地”的規(guī)定,并違反了該法第63條關(guān)于“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的規(guī)定,因此,根據(jù)我國《合同法》第52條關(guān)于違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效的規(guī)定,上述合同均是無效的。
2、對(duì)于開發(fā)商與買房人簽署的買賣合同,因?yàn)榇祟愂鄯繘]有也無法取得預(yù)售許可證,按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定,雙方的房屋買賣合同亦無效。
(三)購買小產(chǎn)權(quán)房的法律后果
根據(jù)《土地管理法》第76條的規(guī)定:“未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn),非法占用土地的,由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地,對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的,限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施,恢復(fù)土地原狀,對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的,沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施,可以并處罰款;對(duì)非法占用土地單位的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員,依法給予行政處分:構(gòu)成犯罪的,依法追究。




