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小產權房建設與交易的法律后果

楊一凡律師2022.01.06484人閱讀
導讀:

根據上述法律規定,結合目前小產權房的現狀,可以對小產權房建設、交易的法律后果作如下分析:(一)從建房土地來源上分析,建設小產權房的法律后果1、關于利用農村宅基地建設的住宅。此類“小產權房”沒有任何審批手續,嚴重危害了我國的耕地保護和糧食安全,違反了國家對耕地的強制性保護,屬于嚴重違法的建筑,依法應予拆除。那么小產權房建設與交易的法律后果。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

根據上述法律規定,結合目前小產權房的現狀,可以對小產權房建設、交易的法律后果作如下分析:(一)從建房土地來源上分析,建設小產權房的法律后果1、關于利用農村宅基地建設的住宅。此類“小產權房”沒有任何審批手續,嚴重危害了我國的耕地保護和糧食安全,違反了國家對耕地的強制性保護,屬于嚴重違法的建筑,依法應予拆除。關于小產權房建設與交易的法律后果的法律問題,大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

【內容提要】

一、建設小產權房的法律后果

二、交易小產權房的效力

三、交易小產權房的后果

正文:

作為規范小產權房的評判依據,主要是《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等。根據上述法律規定,結合目前小產權房的現狀,可以對小產權房建設、交易的法律后果作如下分析:

(一)從建房土地來源上分析,建設小產權房的法律后果

1、關于利用農村宅基地建設的住宅。根據我國《土地管理法》的規定,農村宅基地屬集體所有,村民對宅基地只享有使用權。國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定:農民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅,有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規定:原宅基地使用者未經依法批準通過他人出資翻建房屋,給出資者使用,并從中牟利或獲取房屋產權,是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。

可以看出,宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利,與特定的身份關系相聯系.不允許轉讓。在房地一體的格局下,買房人不僅是買房,實際上也是買地,售房人在處分房屋的同時也處分了宅基地,損害了集體經濟組織的權益,故是法律法規明確禁止的。因此,此類“小產權房”是不能向本集體經濟組織成員以外的第三人轉讓或出售的。此類房屋在本集體經濟組織成員相互之間雖然可以轉讓、置換,但辦理過戶手續,還受到《土地管理法》規定的“一戶一宅”原則的限制。

2、關于建設在農民集體所有非住宅建設用地上的住宅。根據我國《土地管理法》的規定,農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設,農村建設用地除宅基地外,只能經審批后用于建設鄉鎮企業、鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設,而不得建設商品住宅。任何人利用鄉鎮企業、鄉(鎮)村公共設施、公益事業等鄉(鎮)村建設用地建設“小產權房”,既違反土地管理法,也違反城鄉規劃法,該種建筑屬于違法建筑。3.直接利用農用地(耕地、基本農田)建設的住宅。此類“小產權房”沒有任何審批手續,嚴重危害了我國的耕地保護和糧食安全,違反了國家對耕地的強制性保護,屬于嚴重違法的建筑,依法應予拆除。[page]

(二)交易小產權房是否有效?

1、開發商與鄉村土地所就小產權房相關法律問題探析有方簦署的合作協議、聯建協議,因為違反了我國《土地管理法》第43條關于“任何單位和個人進行建設,需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地”的規定,并違反了該法第63條關于“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”的規定,因此,根據我國《合同法》第52條關于違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效的規定,上述合同均是無效的。

2、對于開發商與買房人簽署的買賣合同,因為此類售房沒有也無法取得預售許可證,按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定,雙方的房屋買賣合同亦無效。

(三)購買小產權房的法律后果

根據《土地管理法》第76條的規定:“未經批準或者采取欺騙手段騙取批準,非法占用土地的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地,對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的,限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施,恢復土地原狀,對符合土地利用總體規劃的,沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施,可以并處罰款;對非法占用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員,依法給予行政處分:構成犯罪的,依法追究。

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    擅長:債權債務、建設工程、民間借貸

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  • 二手房交易糾紛有哪些法律救濟措施

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    內容:二手房交易的具體情況,應當根據上述規定來進行辦理,涉及到交易過程中的雙方責任情況,可以由雙方根據實際來簽訂協議進行明確,特別是涉及到一方存在違法行為的,或者造成了嚴重的侵權后果的,那么還需要追究相關的法律責任。

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  • 小產權房的風險和法律后果

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    小產權房的風險和法律后果

    內容:嚴格來說,小產權二手房包括:已購公房,鄉產房和使用權房。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同,如果房產出現糾紛,缺少法律支持。然而,非集體經濟組織成員購買此類房屋,將無法辦理房屋產權登記,合法權益難以得到保護。該發言人明確表示,有些項目允諾辦理的“鄉產權”、“小產權”,均不符合法律規定,不受法律保護。那么小產權房的風險和法律后果。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 王學瑞律師

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  • 建設工程施工合同無效的法律后果

    張旭律師

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    張旭

    建設工程施工合同無效的法律后果

    內容:建設工程施工合同無效的法律后果建設工程施工合同具有下列情形之一的,應當根據合同法第五十二條第(五)項的規定,認定無效:?建設工程施工合同無效,且建設工程經竣工驗收不合格的,按照以下情形分別處理:(一)修復后的建設工程經竣工驗收合格,發包人請求承包人承擔修復費用的,應予支持;(二)修復后的建設工程經竣工驗收不合格,承包人請求支付工程價款的,不予支持。因建設工程不合格造成的損失,發包人有過錯的,也應承擔相應的民事責任。承包人非法轉包、違法分包建設工程或者沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義與他人簽訂建設工程施工合同的行為無效。那么建設工程施工合同無效的法律后果。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 甲方違法發包的法律后果

    郭銘芝律師

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    郭銘芝

    甲方違法發包的法律后果

    內容:3、工程違法分包的后果有:由建設行政主管部門或其他有關部門責令改正,沒收違法所得并處罰款,可以責令停業整頓、降低資質等級,情節嚴重的吊銷資質證書,3、轉包分包的法律規定如下:承包單位將承包的工程轉包的,或者違反本法規定進行分包的,責令改正,沒收違法所得,并處罰款,可以責令停業整頓,降低資質等級,承包單位將承包的工程分包的,或者違反本法規定進行分包的,責令改正,沒收違法所得,并處罰款,可以責令停業整頓,降低資質等級。

    郭銘芝律師
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  • 如何行使夫妻共同財產權,離婚時轉移共同財產有啥后果

    黃東潔律師

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  • 工程分包的法律后果

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  • 建設工程合同無效的法律后果

    翁玉素律師

    北京市元甲律師事務所

    翁玉素

    建設工程合同無效的法律后果

    內容:凡以上述禁止形式進行非法轉包的建筑工程合同,屬無效合同。如存在以上違法事實,這樣的建筑工程合同也往往被認定為無效。建設工程施工合同無效,但建設工程經竣工驗收合格,承包人有權要求參照合同約定支付工程價款。建設工程合同無效的法律后果有不予支付工程款、發包人按照過錯承擔相應的民事責任、收繳當事人已經取得的非法所得、施工中取得資質的按照有效合同處理,如果您就相關問題還有疑問的,歡迎向律師咨詢。那么建設工程合同無效的法律后果。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    翁玉素律師
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    擅長:債權債務、合同糾紛、建設工程

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  • 建設工程未經驗收而擅自投入使用,有什么法律后果?

    陳宗瓊律師

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    建設工程未經驗收而擅自投入使用,有什么法律后果?

    內容:建設工程未經驗收而擅自投入使用,有什么法律后果?

    陳宗瓊律師
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