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小產權房建設與交易的法律后果

元甲交通律師律師2022.01.06454人閱讀
導讀:

根據上述法律規定,結合目前小產權房的現狀,可以對小產權房建設、交易的法律后果作如下分析:(一)從建房土地來源上分析,建設小產權房的法律后果1、關于利用農村宅基地建設的住宅。此類“小產權房”沒有任何審批手續,嚴重危害了我國的耕地保護和糧食安全,違反了國家對耕地的強制性保護,屬于嚴重違法的建筑,依法應予拆除。那么小產權房建設與交易的法律后果。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

根據上述法律規定,結合目前小產權房的現狀,可以對小產權房建設、交易的法律后果作如下分析:(一)從建房土地來源上分析,建設小產權房的法律后果1、關于利用農村宅基地建設的住宅。此類“小產權房”沒有任何審批手續,嚴重危害了我國的耕地保護和糧食安全,違反了國家對耕地的強制性保護,屬于嚴重違法的建筑,依法應予拆除。關于小產權房建設與交易的法律后果的法律問題,大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

【內容提要】

一、建設小產權房的法律后果

二、交易小產權房的效力

三、交易小產權房的后果

正文:

作為規范小產權房的評判依據,主要是《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等。根據上述法律規定,結合目前小產權房的現狀,可以對小產權房建設、交易的法律后果作如下分析:

(一)從建房土地來源上分析,建設小產權房的法律后果

1、關于利用農村宅基地建設的住宅。根據我國《土地管理法》的規定,農村宅基地屬集體所有,村民對宅基地只享有使用權。國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定:農民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅,有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規定:原宅基地使用者未經依法批準通過他人出資翻建房屋,給出資者使用,并從中牟利或獲取房屋產權,是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。

可以看出,宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利,與特定的身份關系相聯系.不允許轉讓。在房地一體的格局下,買房人不僅是買房,實際上也是買地,售房人在處分房屋的同時也處分了宅基地,損害了集體經濟組織的權益,故是法律法規明確禁止的。因此,此類“小產權房”是不能向本集體經濟組織成員以外的第三人轉讓或出售的。此類房屋在本集體經濟組織成員相互之間雖然可以轉讓、置換,但辦理過戶手續,還受到《土地管理法》規定的“一戶一宅”原則的限制。

2、關于建設在農民集體所有非住宅建設用地上的住宅。根據我國《土地管理法》的規定,農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設,農村建設用地除宅基地外,只能經審批后用于建設鄉鎮企業、鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設,而不得建設商品住宅。任何人利用鄉鎮企業、鄉(鎮)村公共設施、公益事業等鄉(鎮)村建設用地建設“小產權房”,既違反土地管理法,也違反城鄉規劃法,該種建筑屬于違法建筑。3.直接利用農用地(耕地、基本農田)建設的住宅。此類“小產權房”沒有任何審批手續,嚴重危害了我國的耕地保護和糧食安全,違反了國家對耕地的強制性保護,屬于嚴重違法的建筑,依法應予拆除。[page]

(二)交易小產權房是否有效?

1、開發商與鄉村土地所就小產權房相關法律問題探析有方簦署的合作協議、聯建協議,因為違反了我國《土地管理法》第43條關于“任何單位和個人進行建設,需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地”的規定,并違反了該法第63條關于“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”的規定,因此,根據我國《合同法》第52條關于違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效的規定,上述合同均是無效的。

2、對于開發商與買房人簽署的買賣合同,因為此類售房沒有也無法取得預售許可證,按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定,雙方的房屋買賣合同亦無效。

(三)購買小產權房的法律后果

根據《土地管理法》第76條的規定:“未經批準或者采取欺騙手段騙取批準,非法占用土地的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地,對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的,限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施,恢復土地原狀,對符合土地利用總體規劃的,沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施,可以并處罰款;對非法占用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員,依法給予行政處分:構成犯罪的,依法追究。

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