于是，吳某以與張某簽訂的房屋買賣合同違反國家土地法律強制性規(guī)定為由，向法院起訴請求確認該買賣合同無效，由雙方各自返還房屋和房款。同時，考慮到本案當事人對確認房屋買賣合同無效后各自返還所造成的損失存在爭議，應該由主張合同無效的出賣人吳某按過錯比例給予買受人張某賠償。如何處理因小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效后引起的損失賠償問題，司法實務界的做法不盡一致。筆者認為，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同中的出賣人主張買賣無效雖有法律依據(jù)，但其行為與我國歷來倡導的傳統(tǒng)道德相悖。關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣無效損失賠償問題的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

【案情】

2006年5月，村民吳某與機關(guān)退休干部張某簽訂了一份房屋買賣協(xié)議，雙方約定將吳某名下的一自建房屋作價13萬元出售給張某。協(xié)議簽訂后，張某向吳某支付全部房款，吳某將該房屋及土地使用證交付給張某。因該房用地系集體土地性質(zhì)，故雙方一直未能辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。吳某交房后就全家搬遷他處居住，張某一家人居住使用此房至今。2011年3月，吳某打聽到自己賣的房屋面臨拆遷，將獲得高額拆遷補償。于是，吳某以與張某簽訂的房屋買賣合同違反國家土地法律強制性規(guī)定為由，向法院起訴請求確認該買賣合同無效，由雙方各自返還房屋和房款。張某應訴后認可自己與吳某簽訂的房屋買賣合同違反法律強制性規(guī)定屬于無效合同，但認為雙方合同簽訂并履行多年，吳某已經(jīng)使用原購房款13萬元在市區(qū)購得一套商品房居住。如果法院在確認買賣合同無效后直接按“雙倍返還原則”相互返還房屋和房款的話，自己將明顯不利。而且本案是原告吳某因想謀取更大的拆遷利益而反悔協(xié)議，違背誠實信用原則，法院不應該支持其惡意訴訟請求。

【判決】

大豐市人民法院審理后認為，原告吳某與被告張某簽訂的房屋買賣合同違反了我國土地管理法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，該合同應屬無效合同。雙方應按無效合同的“雙倍返還”原則相互返還房屋和房款。同時，考慮到本案當事人對確認房屋買賣合同無效后各自返還所造成的損失存在爭議，應該由主張合同無效的出賣人吳某按過錯比例給予買受人張某賠償。其賠償金額應參考目前房屋市場價值進行計算，以不使購房人張某的利益受到明顯損失為標準。在此基礎(chǔ)上，法院召集本案雙方當事人進行調(diào)解，最終促成雙方達成了一致意見。

【評析】

本案是一起典型的農(nóng)民追討“小產(chǎn)權(quán)房”引發(fā)的訴訟案件。近年來，隨著城市快速擴展，土地增值、拆遷高額獲利等因素的影響，城市周邊一些農(nóng)民投機做起“小產(chǎn)權(quán)房”買賣生意謀利，甚至出現(xiàn)很多農(nóng)民在出售房屋多年后又不顧輿論一片嘩然而提起追討小產(chǎn)權(quán)房訴訟。如何處理因小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效后引起的損失賠償問題，司法實務界的做法不盡一致。

筆者認為，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同中的出賣人主張買賣無效雖有法律依據(jù)，但其行為與我國歷來倡導的傳統(tǒng)道德相悖。試想，如果出賣人均能通過主張買賣無效而獲得巨大利益，則人們的道德規(guī)范就岌岌可危了，與我們要建設(shè)的社會主義和諧社會就格格不入了。因此，從這個角度講，從不誠信者不應得利益的原則出發(fā)，法院就應當對農(nóng)民起訴確認小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的真正目的予以甄別，并根據(jù)交付時間的長短、房屋本身的重置成本、土地的區(qū)位補償?shù)茸鞒鼍C合評價。一方面要充分考慮房屋的翻修、擴建帶來的添附價值，另一方面也要考慮土地、房屋升值帶來的拆遷補償預期的巨大經(jīng)濟利益，以及購房一方因重新購置房屋將造成的巨大財產(chǎn)損失。尤其要考慮小產(chǎn)權(quán)房所占宅基地地區(qū)區(qū)位價值損失的認定。依筆者淺見，可考慮根據(jù)房屋交付后的時間長短，由買受人與出賣人進行合理分配。因為時間越長，越應當維護交易的安全穩(wěn)定，買受人所占的利益比例越大;時間越短，買受人應分得的宅基地區(qū)位價值就越少。同時，據(jù)此所確定的出賣人賠償給買受人的損失應當足以起到法律的指引和教育作用，抑制小產(chǎn)權(quán)房的交易。教育農(nóng)民不會簡單地為謀取巨大經(jīng)濟利益而肆意要求返還，對出賣房屋的農(nóng)民與購買小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主提出警示，對社會發(fā)展中帶來的社會道德失范行為進行規(guī)制。

(作者單位：江蘇省大豐市人民法院)

作者： 董正遠