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村屋買賣無效后的賠償問題
龍珊律師2021.12.2898人閱讀
導(dǎo)讀：
農(nóng)村房屋買賣合同認(rèn)定無效后的損失賠償2002年6月，原、被告簽訂房屋買賣協(xié)議，雙方約定將原告名下的房屋出售給被告，房屋價款為22.6萬元。但是，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同僅僅被認(rèn)定無效并不能徹底解決雙方之間的糾紛，圍繞著損失賠償?shù)臓幾h仍然存在，實務(wù)界對此也并不能統(tǒng)一觀點。因此，從不誠信者不得益的原則出發(fā)，應(yīng)當(dāng)對村民起訴確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的真正目的加以甄別，并根據(jù)交付時間的長短，結(jié)合房屋本身的重置成本價、土地的區(qū)位補償價，作出綜合的評定。那么村屋買賣無效后的賠償問題。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識，希望能幫助大家。
農(nóng)村房屋買賣合同認(rèn)定無效后的損失賠償2002年6月，原、被告簽訂房屋買賣協(xié)議，雙方約定將原告名下的房屋出售給被告，房屋價款為22.6萬元。但是，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同僅僅被認(rèn)定無效并不能徹底解決雙方之間的糾紛，圍繞著損失賠償?shù)臓幾h仍然存在，實務(wù)界對此也并不能統(tǒng)一觀點。因此，從不誠信者不得益的原則出發(fā)，應(yīng)當(dāng)對村民起訴確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的真正目的加以甄別，并根據(jù)交付時間的長短，結(jié)合房屋本身的重置成本價、土地的區(qū)位補償價，作出綜合的評定。關(guān)于村屋買賣無效后的賠償問題的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。
農(nóng)村房屋買賣合同認(rèn)定無效后的損失賠償
2002年6月，原、被告簽訂房屋買賣協(xié)議，雙方約定將原告名下的房屋出售給被告，房屋價款為22.6萬元。被告付清了房款后，原告將訟爭的房屋及土地證交付給被告，但該房一直未能辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，訟爭的房屋土地性質(zhì)屬于集體土地。后該房屋將被拆遷，原告要求確認(rèn)該房屋買賣合同無效，并要求雙方各自返還房屋和購房款。
一審法院判決：原、被告雙方的房屋買賣行為違反了我國土地管理法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效;被告在判決生效后30日內(nèi)將訟爭房屋返還給原告，同時由原告返還購房款22.6萬元給被告。
被告認(rèn)為，合同已經(jīng)履行多年，原告已經(jīng)使用當(dāng)初被告給付的購房款在城市購買了另一套房屋，直接判決雙方返還后，自己按當(dāng)初購房所付的房款購買房屋已經(jīng)貶值很多，雙方當(dāng)時基于自愿達(dá)成協(xié)議后，原告因出現(xiàn)巨大的拆遷利益而反悔協(xié)議，顯然違反誠實信用、公平的原則，故請求二審予以改判。
二審法院審理此案后，考慮到當(dāng)事人對確認(rèn)房屋買賣協(xié)議無效后各自返還所帶來的損失存在爭議，召集當(dāng)事人根據(jù)合同無效的處理原則進(jìn)行調(diào)解，明確對原合同標(biāo)的的相互返還，并對原告的損失按過錯比例由出賣人進(jìn)行了賠償。本案調(diào)解后取得了良好的效果。
近年來，在城市迅猛擴展、拆遷帶來巨大經(jīng)濟利益的現(xiàn)實背景下，不少農(nóng)民在售房多年后，罔顧道德和輿論，提起追討小產(chǎn)權(quán)房的訴訟，本案就是一個典型。但是，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同僅僅被認(rèn)定無效并不能徹底解決雙方之間的糾紛，圍繞著損失賠償?shù)臓幾h仍然存在，實務(wù)界對此也并不能統(tǒng)一觀點。
筆者認(rèn)為，出賣人主張買賣無效的行為與中國人的傳統(tǒng)道德相悖，如果出賣人均能通過主張買賣無效而獲得巨大利益，容易引發(fā)人們的道德危機，為和諧社會所不容。因此，從不誠信者不得益的原則出發(fā)，應(yīng)當(dāng)對村民起訴確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的真正目的加以甄別，并根據(jù)交付時間的長短，結(jié)合房屋本身的重置成本價、土地的區(qū)位補償價，作出綜合的評定。一方面充分考慮房屋的翻建、擴建帶來的添附價值，另一方面考慮土地升值、房屋升值帶來的拆遷安置補償預(yù)期的巨大經(jīng)濟利益及原購房一方因重新購置造成的巨大財產(chǎn)損失。
其中最主要的是房屋下所附宅基地區(qū)位價值損失的認(rèn)定。在本案的處理中，筆者提出的觀點是：根據(jù)房屋交付到主張買賣無效的時間長短，在買受人和出賣人之間進(jìn)行分配。因為時間越長，越應(yīng)當(dāng)維護(hù)交易的安全和穩(wěn)定，買受人所占的利益比例應(yīng)當(dāng)越大;但即便時間較短，買受人也應(yīng)分得宅基地區(qū)位價值的相當(dāng)部分。并且，因此所確定的出賣人賠償給買受人的損失，應(yīng)當(dāng)足以起到法律應(yīng)有的指引作用和教育作用，才能夠抑制小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)，才能使農(nóng)民在巨大的利益差別面前不至于以同樣而簡單的理由(城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買農(nóng)民的房屋)肆意主張返還，從而引導(dǎo)出賣房屋的農(nóng)民謹(jǐn)慎提起訴訟，同時也能夠盡量挽回購房人的損失。由此，通過法制的強制力介入道德的規(guī)范和重建，來解決因社會發(fā)展對社會倫理所帶來一系列困惑和危機。
作者：王勇魏雪
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