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案例定金該不該賠償
張蕓律師2022.01.01244人閱讀
導讀：
2006年2月20日原告在多次要求被告余某辦理房屋交結手續未果的情況下，起訴至法院，要求被告依據雙方約定履行給付房產證和交付房屋的義務或解除雙方的買賣合同，由被告雙倍返還購房定金10萬元。當事人依據合同取得的利益也只能是信賴利益，即出賣人所應承擔的只是侵權責任或不當得利返還責任，不能由其承擔違約責任，即本案被告余某所答辯的返還不當利益5萬元，而不是雙倍返還定金的問題。那么案例定金該不該賠償。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
2006年2月20日原告在多次要求被告余某辦理房屋交結手續未果的情況下，起訴至法院，要求被告依據雙方約定履行給付房產證和交付房屋的義務或解除雙方的買賣合同，由被告雙倍返還購房定金10萬元。當事人依據合同取得的利益也只能是信賴利益，即出賣人所應承擔的只是侵權責任或不當得利返還責任，不能由其承擔違約責任，即本案被告余某所答辯的返還不當利益5萬元，而不是雙倍返還定金的問題。關于案例定金該不該賠償的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
[案情]
2005年11月14日被告余某將南康xx新城一套房及車庫轉讓給原告周某所有，雙方為此簽訂了房屋買賣合同。約定：套房價格為16.5萬元、車庫價格為3.5萬元;簽訂合同時原告周某向被告余某支付定金5萬元;余款于二個月內即2006年1月14日前付清;付清房款的同時由被告向原告交付房屋產權證書及房屋鑰匙……。合同簽訂后，原告按照約定向被告支付了定金5萬元。2006年2月20日原告在多次要求被告余某辦理房屋交結手續未果的情況下，起訴至法院，要求被告依據雙方約定履行給付房產證和交付房屋的義務或解除雙方的買賣合同，由被告雙倍返還購房定金10萬元。
被告余某辯稱：芙蓉新城套房及車庫是我妹妹的，我無法按合同的約定向原告交付房產證及鑰匙。該房屋我無所有權更無處分權，所以我與原告簽訂的房屋買賣合同無效。原告要求我按有效合同的違約責任規定雙倍返還定金10萬元，沒有法律依據。合同無效的后果，只能是向原告承擔返還不當利益的責任即返還定金5萬元。
[分歧]
本案首先要解決的是無取得所有權或處分權而出賣他人房屋的買賣合同是否有效的問題?！吨腥A人民共和國合同法》第132條規定：“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或出賣人有權處分”。所謂屬于出賣人所有就是指出賣人是標的物的所有人;而有權處分則是指當所有權人允許他人對標的物進行處分時，他人有權將該標的物進行出賣。然而出賣人對未取得所有權或處分權的財產進行出賣的合同是否有效的問題，合同法未明確規定。
該案在處理中存在二種意見:
第一種意見認為：買賣合同無效，被告應向原告返還不當利益5萬元。理由：依據合同法第132條之規定，出賣的標的物應該是屬于出賣人所有或出賣人通過委托取得了處分權的財產。本案被告不是房屋的所有權人，也未經其妹妹的委托代理出售房屋，未取得處分權，因而其所簽訂的合同是無效的。合同無效只能是返還不當利益，故原告要求雙倍返還定金不能支持。
第二種意見認為：合同有效，被告應按有效合同的法律規定承擔違約責任即向原告支付雙倍定金10萬元。
理由：
1、在出賣他人之物的合同中，出賣人的無權處分行為只是涉及到合同能否履行以及合同履行后買受人能否取得標的物所有權的問題，與合同效力無關。《中華人民共和國合同法》第52條明確規定了合同無效的五種情形，其中并未規定不能履行給付合同標的物的義務時應認定合同無效。為此出賣人出賣他人財產是對標的物所有權的變更與否產生效力，而不能決定合同的效力。
2、合同的效力取決于當事人的意思表示是否真實和法定的效力原因。本案在原、被告簽訂合同時，雙方都有接受該合同約束的真實意思表示，且合同無違反法律行政法規禁止性和強制性規定的因素，只是被告余某在合同的履行中存在履行不能的行為，這種履行不能一般情況下都受出賣人或第三人的主觀意志所控制而不是受外界因素的影響。余某出賣他人之房屋，該買賣合同的效力不以余某對標的物享有所有權或處分權為要件，如果出賣人以不能履行合同為理由而主張合同無效，則違背了訂立合同的本來目的，為制約這種隨意性行為，不能認定無效。出賣人違約時就應承擔約定責任，并依法律規定雙倍返還定金。
3、被告以無所有權及處分權為由主張合同無效，假設觀點可以成立的話，則買受人根本無法向出賣人請求履行合同義務。當事人依據合同取得的利益也只能是信賴利益，即出賣人所應承擔的只是侵權責任或不當得利返還責任，不能由其承擔違約責任，即本案被告余某所答辯的返還不當利益5萬元，而不是雙倍返還定金的問題。這樣無疑不能保護原告的利益，無處分權的人隨時可以毫無拘束的利用第三人的財產與別人簽訂買賣合同，而從中收取定金用于個人周轉等，會嚴重的繞亂社會經濟秩序，顯然這種觀點是不科學的。
筆者同意第二種意見。
作者：南康法院 陳啟華
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