預交“押金”是否適用定金罰則

導讀:
房產交易中心的員工向王某出示了李某的房產系李某與其丈夫劉某共同購買的憑證。之后王某當即交付了押金,李某也向王某出具了一張“今收到王某交與的1萬元押金,保證將位于xx出的房產以24萬元的價格賣于王某”的收條。第一種意見認為,在本案當中的“押金”具有定金的性質。第二種意見認為,在本案當中,“押金”的性質并不明確,是民間常用的一種不規范的合同用詞,其本意是賣方為了防止買方毀約而要求買方交付的預付款,作為買方的履約憑證。不適用定金罰則。在本案當中,當事人交付的是押金,也沒有以書面形式約定該押金的權利與義務,即沒有提到要適用定金罰則,因此不屬于定金的性質。那么預交“押金”是否適用定金罰則。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。
房產交易中心的員工向王某出示了李某的房產系李某與其丈夫劉某共同購買的憑證。之后王某當即交付了押金,李某也向王某出具了一張“今收到王某交與的1萬元押金,保證將位于xx出的房產以24萬元的價格賣于王某”的收條。第一種意見認為,在本案當中的“押金”具有定金的性質。第二種意見認為,在本案當中,“押金”的性質并不明確,是民間常用的一種不規范的合同用詞,其本意是賣方為了防止買方毀約而要求買方交付的預付款,作為買方的履約憑證。不適用定金罰則。在本案當中,當事人交付的是押金,也沒有以書面形式約定該押金的權利與義務,即沒有提到要適用定金罰則,因此不屬于定金的性質。關于預交“押金”是否適用定金罰則的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。
【案情】
2010年10月份間,王某在房產交易中心經過中介遇見欲賣房的李某,李某介紹說自己的房子在今年的11月份可以竣工,辦理房產證,因自己的丈夫在深圳工作,所以想在深圳買房,欲出售在當地購買的房子。房產交易中心的員工向王某出示了李某的房產系李某與其丈夫劉某共同購買的憑證。于是王某便與李某簽訂了一份購房合同,合同約定:1、王某以每平米2000元的價格購買李某位于xx處120平米的房產,總價合計24萬元。2、王某當即交付1萬元押金給李某。3、在房屋竣工之后給王某辦理房產證。之后王某當即交付了押金,李某也向王某出具了一張“今收到王某交與的1萬元押金,保證將位于xx出的房產以24萬元的價格賣于王某”的收條。隨后幾天,李某的丈夫劉某得知自己的妻子竟在自己不知情的情況下將自家的房屋賣掉,便從深圳趕回,欲與王某協商取消合同。因當時房價總體價格在2400元-3000元每平米,王某覺得自己很難再以這么優惠的價格在縣城買到房子,所以不同意取消合同。并向劉某主張:若李某違約,應該雙倍返還自己交付的押金。劉某不同意雙倍返還,表示愿意在歸還一萬元之后再補償1000元作為王某的損失。雙方協議不成,于是王某便向法院起訴。
【分歧】
在本案當中,王某交付給李某的“押金”是否屬于定金?能否適用定金罰則主張雙倍返還?
第一種意見認為,在本案當中的“押金”具有定金的性質。王某向李某交付的一萬元是為了確保合同的履行,由當事人一方即王某在合同訂立時,按合同標的額的一定比例,預先給付對方當事人李某的金錢作為合同的擔保。符合定金的成立要件。所以在李某違約時,應當適用《擔保法》第89條規定的定金罰則:收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。
第二種意見認為,在本案當中,“押金”的性質并不明確,是民間常用的一種不規范的合同用詞,其本意是賣方為了防止買方毀約而要求買方交付的預付款,作為買方的履約憑證。應該視為一種訂金。不適用定金罰則。
【評析】
筆者同意第二種意見,即在本案當中,王某交付給李某的“押金”應視為一種訂金,不適用定金罰則。理由如下:
1、根據《擔保法》的規定,當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保,其中的定金應當以書面形式明確約定。定金作為一種對當事人雙方都具有約束力的合同擔保形式,要求當事人雙方明確約定其給付的金錢為定金,或者在書面合同中約定定金罰則的實際內容,否則不構成定金。
2、《擔保法司法解釋》規定:當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等,但沒有約定定金性質的,當事人主張定金權利的,人民法院不予支持。在本案當中,當事人交付的是押金,也沒有以書面形式約定該押金的權利與義務,即沒有提到要適用定金罰則,因此不屬于定金的性質。對于王某交付的押金作為合同的保證是單方的,它只對給付方形成約束,即給付方對收受方的保證。若收受方違約,只能退回原訂金,得不到雙倍返還;若給付方違約,收受方則會把訂金抵作賠償金或違約金而不予退還。
3、在本案當中,首先,李某未經劉某同意擅自出售夫妻共同所有的房屋,未得到劉某的追認,該份購房合同無效。李某也存在一定的過錯。其次,王某購買房屋并沒有盡到自己的注意義務,在明知房屋系李某與劉某夫妻的共同財產,沒有得到劉某的同意便僅憑李某的一面之詞簽訂了合同;并且王某明知當時的房價普遍在2400元-3000元每平米,在得知李某以2000元每平米的價格出售房屋,明顯低于了市場合理價格,所以也不屬于善意購房。在本案當中,王某與李某都具有過錯,可以適用過失相抵原則,即李某將王某交與其的一萬元押金歸還王某,王某不再對李某的違約行為要求賠償。
綜上所述,在民間簽訂合同的時候,應該明確定金與其他種類保證金的區別,合理適用正確的法律術語,同時也要履行自己的注意義務,確保可以適用定金罰則保障自己的權利。
作者:遂川縣人民法院 徐娟




